TA31 · Juge unique chambre 1 — 5 décembre 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 6 juin 2021, la société civile immobilière (SCI) Divana doit être regardée comme demandant au tribunal de prononcer la décharge partielle des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 à raison de l'immeuble dont elle est propriétaire au 7 rue Gillaque à Montauban (82000). 
 Elle soutient que : 
 - la surface prise en compte pour déterminer l'imposition est erronée, dès lors qu'elle prend en compte un local supplémentaire ne figurant pas dans l'immeuble ; 
 - elle justifie de circonstances indépendantes de sa volonté ne lui ayant pas permis de louer la majorité des logements composant l'immeuble, celui-ci est devenu impropre à sa destination. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 21 mars 2022, le directeur régional des finances publiques de la région Occitanie et du département de la Haute-Garonne conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés par la SCI Divana ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 En application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, la présidente du tribunal a désigné Mme A pour statuer sur les litiges visés audit article. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 -le rapport de Mme A, 
 -et les conclusions de M. Luc, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société civile immobilière (SCI) Divana est propriétaire d'un immeuble situé 7 rue Gillaque à Montauban (82000), composé notamment de logements destinés à la location. Elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2019 et 2020 pour des montants respectifs de 8 102 euros et de 8 163 euros, mis en recouvrement les 30 septembre et 31 octobre 2019. Ses réclamations formées les 7 décembre 2020 et 8 février 2021 ont été rejetées par décisions des 19 janvier et 31 mars 2021.  
 2. En premier lieu, aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B () ". L'article 1494 du même code dispose, dans sa rédaction applicable aux années d'imposition en litige : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. ". Aux termes de l'article 1495 de ce code : " Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l'évaluation () ". 
 3. Si la société requérante soutient que la surface des locaux pris en compte par l'administration fiscale pour établir la valeur locative serait erronée, en tant qu'elle prend en compte un local supplémentaire inexistant, qui figurerait dans le relevé de propriété édité en 2021, elle n'assortit pas ce moyen de précisions permettant d'en apprécier le bien-fondé. Il résulte en tout état de cause de l'instruction, notamment des relevés de propriétés édités en 2019 et en 2020, que l'administration a pris en compte 15 locaux, répartis en un local professionnel et un appartement au rez-de-chaussée, cinq appartements au niveau 1, quatre appartements au niveau 2 et quatre appartements au niveau 3 et, enfin, trois remises situées respectivement aux 1er et 2ème étages. S'il ressort des différents courriers adressés par la SCI Divana à l'administration fiscale que des modifications auraient été apportées dans la destination de certains de ces locaux ou dans leur consistance, la société requérante ne justifie pas qu'elle aurait déclaré de tels changements au service et ne produit aucun élément devant le tribunal permettant d'apprécier lesdits changements. Dès lors, le moyen tiré d'une erreur dans l'évaluation de la valeur locative doit être écarté. 
 4. En second lieu, aux termes de l'article 1389 du code général des impôts : " I. - Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location ou d'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l'inexploitation jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l'inexploitation a pris fin. / Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle ait une durée de trois mois au moins et qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée () ". 
 5. Ces dispositions subordonnent le dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties à la condition notamment, que la vacance de l'immeuble normalement destiné à la location soit indépendante de la volonté du propriétaire. Le caractère involontaire de la vacance s'apprécie eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin. 
 6. Il résulte des dispositions mentionnées au point 4 ci-dessus que le contribuable qui prétend obtenir le bénéfice de la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties doit apporter la preuve qu'il a accompli toutes diligences pour mettre l'immeuble en location et démontrer ainsi que la vacance est indépendante de sa volonté, eu égard notamment à l'impossibilité de le louer ou de le vendre malgré des démarches engagées en ce sens, ou à la nécessité de travaux pour rendre le logement habitable et au coût de tels travaux éventuels compte tenu de ses capacités financières. 
 7. La SCI Divana fait valoir à l'appui de sa requête que l'immeuble dont elle était propriétaire jusqu'en février 2021 est situé dans une rue sujette à de nombreux actes d'incivilité, du fait notamment de la présence d'un débit de boissons face à cet immeuble. Elle soutient également qu'en raison de cette situation et de la mauvaise réputation du quartier, les agences immobilières ont refusé d'assurer la mise en location des appartements et qu'elle a dû recourir à un site internet de location entre particuliers, qu'elle s'est résolue à louer certains appartements à des locataires finalement insolvables et à l'encontre desquels elle a dû engager des procédures d'expulsion, que les dégradations commises dans certains des appartements ne permettaient pas de les louer à nouveau et qu'elle a été contrainte de faire réaliser des travaux d'importance pour notamment remettre lesdits appartements en état. Elle se prévaut également de la circonstance que, l'immeuble ayant été rendu impropre à sa destination, elle a obtenu par jugement du 2 juillet 2019 du tribunal de Saint-Gaudens le report du remboursement de son prêt immobilier. 
 8. Il ressort des mentions figurant sur l'acte de vente de cet immeuble le 17 février 2021 qu'à cette date, seuls deux appartements étaient loués, une procédure d'expulsion ayant été entamée à l'encontre du locataire de l'appartement situé au rez-de-chaussée. Cet acte de vente mentionne que la SCI Divana a fait réaliser des travaux de peinture des grilles de défense du troisième étage, des balustrades métalliques entourant les coursives sur tous les étages, des volets en bois des appartements situé du côté de la cour intérieure et des portes de garage, des travaux de réfection des peintures de façade des 1er et 2ème étages ainsi que des sous-faces des coursives étant également envisagés. Toutefois, la SCI Divana ne justifie par aucun élément des refus opposés par les agences immobilières pour assurer la mise en location de ces appartements ni d'ailleurs de la publication d'annonces de location sur un site internet. Elle ne justifie pas non plus de ce que certains appartements auraient été inhabitables du fait des dégradations qui y auraient été commises. Enfin, si elle produit des photographies montrant effectivement les nuisances générées par les clients du bar situé face à son immeuble, ces photographies ne sont pas datées et ne permettent pas à elles seules de justifier de l'importance et de la durée de ces nuisances. Ainsi, il ne résulte pas de l'instruction que la SCI Divana aurait accompli toutes diligences en vue de permettre la mise en location et que la vacance des logements au cours des années d'imposition en litige serait due à des circonstances indépendantes de sa volonté. 
 9. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de la SCI Divana doit être rejetée. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SCI Divana est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Divana et au directeur régional des finances publiques de la région Occitanie et du département de la Haute-Garonne. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2023. 
 La magistrate désignée, 
 F. A 
 La greffière, 
 M. B 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme : 
 La greffière en chef,