TA06 · 1ère chambre — 2 mai 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire enregistrés les 15 avril 2021 et 28 septembre 2021, la société Westholm Investments LTD représentée par Me Kergueno demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la décharge des cotisations de contribution annuelle sur les revenus locatifs auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2016 et 2017 ainsi que des pénalités correspondantes ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - la procédure de rectification est irrégulière dès lors que l'adresse à laquelle a été notifié l'avis d'examen de comptabilité est erronée ;  
 - le principe du contradictoire a été méconnu ; 
 - la proposition de rectification est insuffisamment motivée ; 
 - l'avis de mise en recouvrement du 16 novembre 2020 a été adressé à un mauvais destinataire affectant par là-même sa validité ; 
 - l'avis de mise en recouvrement comporte un montant erroné ; 
 - les droits de la défense et le principe d'égalité ont été méconnus dès lors que, faute d'accès à l'outil Patrim, elle n'a pas pu vérifier la cohérence des termes de comparaison retenus par l'administration ; 
 - l'administration fiscale a manqué d'impartialité ; 
 - la valeur vénale du bien retenu par l'administration fiscale est contestable. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 26 août 2021, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes, conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier . 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Chevalier, première conseillère, 
 - et les conclusions de Mme Perez, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société Westholm Investments, société de capitaux de droit chypriote a fait l'objet d'une vérification de comptabilité au titre de la période allant du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2017, à l'issue de laquelle l'administration fiscale a constaté l'existence d'un acte anormal de gestion, estimant qu'elle avait renoncé à des recettes en mettant gratuitement à la disposition de son unique associé une villa dont elle est propriétaire sur le territoire de la commune de Roquebrune Cap-Martin. La société Westholm Investment a, en conséquence, dans le cadre de la procédure de rectification contradictoire, vu une partie de son déficit reportable au titre des exercices clos en 2016 et 2017 annulé et a été assujettie à des contributions sur les revenus locatifs au titre des années 2016 et 2017. La société demande la décharge de ces dernières contributions et des pénalités y afférentes. 
 Sur la régularité de la procédure d'imposition : 
 2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 47 du livre des procédures fiscales : " Un examen contradictoire de la situation fiscale personnelle d'une personne physique au regard de l'impôt sur le revenu, une vérification de comptabilité ou un examen de comptabilité ne peut être engagé sans que le contribuable en ait été informé par l'envoi ou la remise d'un avis de vérification ou par l'envoi d'un avis d'examen de comptabilité. / Cet avis doit préciser les années soumises à vérification et mentionner expressément, sous peine de nullité de la procédure, que le contribuable a la faculté de se faire assister par un conseil de son choix. () ". 
 3. Si le contribuable conteste qu'un avis de vérification lui a bien été notifié, il incombe à l'administration fiscale d'établir qu'une telle notification lui a été régulièrement adressée et, lorsque le pli contenant cette notification a été renvoyé par le service postal au service expéditeur, de justifier de la régularité des opérations de présentation à l'adresse du destinataire. La preuve qui lui incombe ainsi peut résulter soit des mentions précises, claires et concordantes figurant sur les documents, le cas échéant électroniques, remis à l'expéditeur conformément à la règlementation postale soit, à défaut, d'une attestation de l'administration postale ou d'autres éléments de preuve établissant la délivrance par le préposé du service postal d'un avis de passage prévenant le destinataire de ce que le pli est à sa disposition au bureau de poste. Compte tenu des modalités de présentation des plis recommandés prévues par la réglementation postale, doit être regardé comme portant des mentions précises, claires et concordantes suffisant à constituer la preuve d'une notification régulière le pli recommandé retourné à l'administration auquel est rattaché un volet "avis de réception" sur lequel a été apposée la date de vaine présentation du courrier et qui porte, sur l'enveloppe ou l'avis de réception, l'indication du motif pour lequel il n'a pu être remis. Toutefois la circonstance que les actes de procédure aient été adressés à une adresse erronée ou aient été retirés par des personnes qui n'y avaient pas été habilitées est sans incidence dès lors que le contribuable a eu connaissance de ces actes. 
 4. Il résulte de l'instruction que l'administration a notifié l'avis d'examen de comptabilité du 21 janvier 2019 à l'adresse " Akropolis 59-51, appartement 301 - 3ème étage, 2012 Strovolos - Nicosie - Chypre " alors que l'adresse du siège de la société requérante est " Akropolis 59-61, 2012 Strovolos - Nicosie - Chypre ". A supposer que cette notification soit irrégulière, il résulte de l'instruction et notamment des observations présentées par la société le 25 juillet 2019 que cette dernière a été informée du contrôle préalablement au début des opérations lorsque les services de l'administration ont joint l'expert-comptable de la société. Dans ces conditions, elle n'est pas fondée à soutenir que la procédure de vérification serait irrégulière.  
 5. En deuxième lieu, la société soutient que le principe du contradictoire et les droits de la défense ont été méconnus par l'administration fiscale au motif que certains montants pour lesquels il était demandé à la société d'apporter des justifications et les dates figurant sur les courriers afférents repris dans la proposition de rectification sont erronées. Il résulte toutefois de l'instruction que les erreurs sont purement matérielles et ne sont pas de nature à affecter le débat contradictoire intervenu entre le service vérificateur et la société requérante tels que révélés par les nombreux échanges de courriers mentionnés dans la proposition de rectification et dont l'existence n'est pas contestée.  
 6. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales, applicable aux cotisations supplémentaires notifiées suivant une procédure de rectification contradictoire : " L'administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation () ". Il résulte de ces dispositions qu'une proposition de rectification, pour être régulière, doit comporter la désignation de l'impôt concerné, de l'année d'imposition et de la base d'imposition, et énoncer les motifs sur lesquels l'administration entend se fonder pour justifier les rectifications envisagées, de façon à permettre au contribuable de formuler ses observations de manière utile. En revanche, sa régularité ne dépend pas du bien-fondé de ces motifs. 
 7. Il ressort de l'examen de la proposition de rectification du 6 juin 2019 qu'elle désigne l'imposition ainsi que les exercices d'imposition concernés, le montant des bases d'imposition et qu'elle mentionne les dispositions du code général des impôts qui fondent les cotisations de contribution annuelle sur les revenus locatifs en litige. De plus, le service a rappelé les motifs qui l'ont conduit à considérer que la valeur du bien mis gratuitement à la disposition de l'associé de la société Westholm Investment était sous-évaluée. Ainsi, la proposition de rectification était suffisamment motivée pour permettre à la société requérante de formuler utilement ses observations, ce qu'elle a fait au demeurant.  
 8. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 256-6 du Livre des procédures fiscales : " La notification de l'avis de mise en recouvrement comporte l'envoi au redevable, soit au lieu de son domicile, de sa résidence ou de son siège, soit à l'adresse qu'il a lui-même fait connaître au service compétent de la direction générale des finances publiques ou au service des douanes et droits indirects compétent, de l'"ampliation" prévue à l'article R. 256-3 ". Les modalités de notification des avis de mise en recouvrement ainsi prévues constituent une garantie pour le contribuable. La circonstance qu'une société étrangère a un établissement stable en France ne saurait la priver du droit de recevoir les avis de mise en recouvrement à l'adresse de son siège lorsqu'elle n'a pas fait connaître d'autre adresse à l'administration. En revanche, le contribuable ne peut être regardé comme privé de cette garantie, lorsque le pli contenant l'avis de mise en recouvrement a été envoyé à une autre adresse, si ce pli lui est effectivement parvenu. 
 9. D'une part, la mention de " M. A " dans l'avis de mise en recouvrement du 16 novembre 2020 en lieu et place de M. C est une simple erreur de plume qui n'affecte pas la régularité de la notification. D'autre part, si cet avis a été adressé au 31 avenue Princesse B à Monaco et non au siège de la société requérante, il résulte de l'instruction et notamment de la réclamation du 21 décembre 2020  de la société requérante , que le pli lui est parvenu dès lors qu'elle le vise expressément et en produit une copie. Dans ces conditions, la société requérante n'est pas fondée soutenir que l'avis de mise en recouvrement est irrégulier. 
 10. En cinquième lieu, la société requérante ne peut utilement se prévaloir de ce que le montant, en droits et pénalités, des cotisations de contribution annuelle sur les revenus locatifs qui lui a été notifié au titre des années 2016 et 2017 dans l'avis de mise en recouvrement diffère de celui indiqué dans la proposition de rectification dès lors que cette différence est d'un euro et lui est au surplus favorable. 
 11. En sixième lieu, si la société requérante soutient que les droits de la défense et le principe d'égalité ont été méconnus au motif que, n'ayant pas accès à l'outil Patrim, elle n'a pas pu vérifier la cohérence des termes de comparaison retenus par l'administration, ce moyen ne peut qu'être écarté dès lors que cet outil conformément aux dispositions de l'article L. 112 A du livre des procédures fiscales est librement accessible. 
 12. En septième et dernier lieu, si la société soutient que le service vérificateur a manqué d'impartialité dans le cadre de la procédure de vérification qu'il a diligenté, en raison notamment des termes de comparaison choisis, cet élément qui n'est assorti d'aucun élément probant, est insuffisant pour l'établir de sorte que le moyen ne peut qu'être écarté.  
 Sur le bien fondé des cotisations de contribution annuelle sur les revenus locatifs : 
 13. Aux termes de l'article 234 nonies du code général des impôts : " I.- Il est institué une contribution annuelle sur les revenus retirés de la location de locaux situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l'année d'imposition, acquittée par les bailleurs () ". Aux termes de l'article 234 duodecies du même code : " I. - Lorsque la location est consentie par une personne morale ou un organisme devant souscrire la déclaration prévue au 1 de l'article 223, () la contribution prévue à l'article 234 nonies est assise sur les recettes nettes définies à l'article 29 qui ont été perçues au cours de l'exercice ou de la période d'imposition () ". Une société propriétaire qui renonce sans contrepartie à percevoir des recettes qu'une gestion normale de son bien lui eut procurées doit être regardée comme ayant retiré un revenu de la location de ce bien au sens de l'article 234 nonies précité. 
 14. Il résulte de l'instruction que pour déterminer la valeur locative du bien situé sur le territoire de la commune de Roquebrune Cap Martin détenu par la société requérante, composé d'une villa de 327 m2 sur trois niveaux, d'une villa de gardien de deux étages, d'un pool house, d'une piscine à débordement, d'un funiculaire, de terrasses, d'un garage et emplacements de parking, d'un terrain et disposant d'une vue dégagée sur la mer, le service vérificateur a déterminé sa valeur vénale en recourant pour l'année 2016 à cinq termes de comparaison correspondant aux ventes, entre janvier 2012 et décembre 2014 de cinq biens de standing équivalent situés pour trois d'entre eux également à Roquebrune Cap Martin, les deux autres étant situés à Villefranche-sur-Mer et Saint Jean Cap Ferrat, fixant ainsi la valeur du bien à 10 324 698 au titre de cette année. Il a recouru, pour l'année 2016 à cinq termes de comparaison également dont deux sont identiques aux termes de 2017, correspondant à des ventes entre décembre 2013 et août 2016 de biens similaires situés pour quatre d'entre eux sur le territoire de la même commune, le dernier étant situé à Villefranche-sur-Mer, fixant pour cette année la valeur du bien à 10 426 395 euros. Le service a ensuite fait application d'un taux de rendement locatif, qui n'est pas contesté, de 3% aux valeurs vénales ainsi déterminées.  
 15. En premier lieu, d'une part, concernant la détermination de la valeur vénale au titre de l'année 2016, la société Westholm soutient que le premier terme de comparaison retenu par l'administration correspondant à une villa de 360m2 située sur le territoire de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat n'est pas pertinent. Toutefois, en se bornant à indiquer que le marché immobilier de cette commune étant composé de biens d'exception diffère de celui de Roquebrune-Cap-Martin alors que la villa retenue par l'administration est de catégorie cadastrale 4, soit de catégorie inférieure à la villa dont elle est propriétaire et dont le prix au m2 est moindre que pour d'autres termes de comparaison situé à Roquebrune-Cap-Martin, la société ne justifie pas de l'absence de pertinence de ce terme. 
 16. D'autre part, concernant la détermination de la valeur vénale au titre de l'année 2017, la société soutient que le premier terme de comparaison correspondant à une villa de catégorie cadastrale 2 n'est pas pertinent dès lors que sa surface est de 600 m2 alors que le bien en litige est de 327m2. Or, si la surface est supérieure, son prix au m2 est le deuxième moins élevé parmi les quatre autres termes de comparaison dont la pertinence n'est pas contestée et est favorable à la requérante dès lors qu'il conduit à réduire le prix au m2 retenu par le service.  
 17. En deuxième lieu, la société requérante soutient que les termes de comparaison figurant dans le rapport d'évaluation réalisé par un expert à sa demande le 17 avril 2019 seraient plus adaptés pour déterminer la valeur vénale de sa villa. Pour autant, sur les dix termes de comparaison utilisés par le service au titre des années 2016 et 2017, elle ne conteste la pertinence que de deux d'entre eux et n'apporte, ainsi qu'il a été précédemment exposé, aucun élément de nature à les remettre en question. De plus, les termes de comparaison retenus dans le rapport dont elle se prévaut ne sont pas décrits avec suffisamment de précisions pour permettre d'en apprécier leur pertinence et, par suite, justifier leur substitution à ceux retenus par le service alors qu'il n'est pas contesté que la valeur vénale à laquelle il est parvenu est proche du contrat de prêt conclu par la société le 12 septembre 2017 évaluant la villa à 9 900 000 euros.  
 18. En troisième lieu, la société requérante ne peut se prévaloir utilement du prix de cession d'un bien qu'elle considère comme similaire et située à proximité, dès lors que cette vente, intervenue le 17 juin 2019 est postérieure au fait générateur des cotisations de contributions de revenus locatifs en litige.  
 19. En quatrième lieu et dernier lieu, la société requérante soutient que le service vérificateur a commis une erreur en n'appréciant pas de façon différente la villa de la maison de gardien pour déterminer la valeur vénale du bien. Elle relève à cet égard une erreur dans la superficie retenue par l'administration. L'administration fiscale reconnaît que contrairement à ce qui était indiqué dans la proposition de rectification, l'ensemble immobilier comporte une villa principale de 286 m2 et une maison de gardien de 104 m2. Elle propose pour tenir compte de la différence de situation de ces deux locaux à usage d'habitation de pondérer de 0,5 le prix du m2 retenu pour la villa. Cette rectification et la pondération appliquée conduit à porter la superficie du bien immobilier à 338 m2 alors qu'elle avait été initialement évaluée à 327m2 ce qui demeure favorable à la société requérante. 
 20. Il résulte de ce qui précède que la société requérante n'apporte pas la preuve de l'exagération de la valeur vénale du bien dont elle est propriétaire.  
 21. Dans ces conditions, la société requérante n'est pas fondée à contester la valeur locative retenue par l'administration fondant les cotisations de contribution annuelle sur les revenus locatifs au titre des années 2016 et 2017. Ses conclusions à fin de décharge doivent, par suite, être rejetées, ainsi que, par voie de conséquence, celles tendant au remboursement des frais liés à l'instance.   
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la société Westholm Investments LTD est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société Westholm Investments LTD et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes. 
 Délibéré après l'audience du 11 avril 2024, à laquelle siégeaient : 
 Mme Chevalier-Aubert, présidente, 
 Mme Chevalier, première conseillère, 
 Mme Kolf, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 mai 2024. 
 La rapporteure, 
 signé 
 C. Chevalier 
 La présidente, 
 signé 
 V. Chevalier-Aubert 
 La greffière, 
   signé 
 C. Sussen 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances, de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour le greffier en chef, 
 ou par délégation la greffière,