TA34 · 2ème chambre — 13 février 2023

Vu la procédure suivante :   
 Par une requête et un mémoire, enregistrés les 19 mars et 5 octobre 2021, la société civile immobilière (SCI) Nicolas, représentée par Me Frances, avocate, demande au tribunal : 
 1°) - la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de ses exercices clos les 31 décembre 2016 et 2017 ; 
 2°) - de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros au titre de l'article          L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - il incombe à l'administration d'établir la preuve d'une intention spéculative au moment de l'acquisition des biens litigieux ; 
 - l'immeuble litigieux, acquis le 21 novembre 1995, était déjà divisé en lots et après réhabilitation, a été donné en location jusqu'en 2004, l'administration ayant rappelé auprès de ses associés les revenus fonciers en procédant ; 
 - les ventes des différents lots étant intervenues plus de vingt ans après l'acquisition du bien immobilier procèdent de la gestion privée de son patrimoine ; 
 - l'intention spéculative n'est pas établie ; 
 - elle se prévaut de la doctrine administrative BOI-BIC-CHAMP-20-10-10, n°s40, 60 et 70. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 5 août 2021, le directeur départemental des finances publiques de l'Hérault conclut au rejet de la requête. 
 Il expose que les moyens invoqués ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu :  
 - le code général des impôts et le livre de procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Rabaté, rapporteur ; 
 - les conclusions de M. Baccati, rapporteur public ; 
 - et les observations de Me Guignard, pour la SCI Nicolas. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCI Nicolas demande la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de ses exercices clos les 31 décembre 2016 et 2017.  
 Sur la charge de la preuve : 
 2. S'il est constant que la SCI Nicolas n'ayant pas souscrit, malgré les deux mises en demeure que l'administration lui a remises en mains propres le 4 février 2019, les déclarations de résultats n°2065 au titre des exercices clos les 31 décembre 2016 et 2017 auxquelles elle était tenue, a régulièrement été taxée d'office à l'impôt sur les sociétés, il appartient toutefois au juge de l'impôt de se fonder sur les résultats de l'instruction, compte tenu, le cas échéant, de l'abstention des parties à produire les éléments qu'elles sont seules en mesure d'apporter, pour estimer si son activité doit être soumise à l'impôt sur les sociétés, selon le régime applicable aux marchands de biens. 
 Sur l'application de la loi fiscale : 
 3. En vertu du 2° de l'article 206 du code général des impôts, les sociétés civiles sont passibles de l'impôt sur les sociétés si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 du même code. Aux termes du 1° du I de l'article 35 du code général des impôts : " Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés. () ". L'application de ces dispositions est subordonnée à la double condition que les opérations présentent un caractère habituel et procèdent d'une intention spéculative, cette condition devant être recherchée à la date d'acquisition par la société des immeubles ultérieurement revendus et non à celles de leurs cessions.  
 4. Il résulte de l'instruction que la SCI Nicolas a acquis, le 21 novembre 1995, un ensemble immobilier cadastré section A, n°2889 situé avenue de la Gare, sur le territoire de la commune de Hérépian (Hérault), d'une superficie totale de 4 044 m², formé de trois bâtiments, et composé de plusieurs lots. Par acte du 23 septembre 2016, la SCI Nicolas a divisé en vingt-deux lots la section désormais cadastrée A, n°3889 d'une superficie de       3 644 m². Par un autre acte notarié passé le même jour, la SCI Nicolas a cédé le lot n°26 de cet ensemble et le 5 décembre 2016, les lots n°s24 et 27. Il n'est pas contesté que l'administration a rehaussé les bases imposables à l'impôt foncier des associés de la SCI Nicolas au titre des années 1998, 1999 et 2000, à raison des loyers perçus de la location des locaux de cet ensemble immobilier. Ainsi, ces trois cessions qui sont intervenues plus de vingt ans après l'achat des lots en cause, ne sauraient être regardées comme résultant du dénouement d'opérations spéculatives entrant dans les prévisions des dispositions précitées du I de l'article 35 du code général des impôts. Par suite, et sans qu'il soit besoin d'examiner son autre moyen, la SCI Nicolas est fondée à demander la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de ses exercices clos les 31 décembre 2016 et 2017. 
 Sur les frais liés au litige : 
 5. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. ". En l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros sur le fondement de ces dispositions. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La société civile immobilière Nicolas est déchargée des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de ses exercices clos les 31 décembre 2016 et 2017. 
 Article 2 : L'Etat versera à la société civile immobilière Nicolas une somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Nicolas et au directeur départemental des finances publiques de l'Hérault. 
 Délibéré après l'audience du 30 janvier 2023, à laquelle siégeaient : 
 - M. Rabaté, président, 
 - Mme Moynier, première conseillère, 
 - Mme Viallet, conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 février 2023. 
 Le président, 
 V. Rabaté 
 L'assesseure la plus ancienne, 
 C. Moynier 
 Le greffier, 
 F. Balicki 
 La République mande et ordonne au ministre des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Montpellier, le 14 février 2023. 
 Le greffier,  
 F. Balicki       
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