TA34 · Magistrat TEULY-DESPORTES — 18 juillet 2022

Vu la procédure suivante :  
 Par une ordonnance du 4 avril 2022, enregistrée le même jour au greffe du tribunal, le président de la section du contentieux du Conseil d'État a transmis au tribunal la requête présentée par la société civile immobilière (SCI) Kimmo en application de l'article R. 351-8 du code de justice administrative.  
 Par une requête, enregistrée le 27 novembre 2020, au tribunal administratif de Toulouse, la SCI Kimmo, représentée par la société par actions simplifiée (SAS) AG 2C finance, mandataire, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie, au titre des années 2016 et 2017, dans les rôles de la commune de Toulouse (Haute-Garonne) ; 
 2°) de mettre a` la charge de l'Etat de la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - eu égard à ses caractéristiques et notamment sa surface pondérée de 131 m2 et son affectation depuis l'année 2000 à une activité de conseil en financement, le local-type           n° 872 est inadapté et ne peut donc servir de terme de comparaison pour l'évaluation de ses locaux dont la surface pondérée est de 2 431 m2 ; 
 - en l'absence de local de comparaison, elle propose la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe définie aux articles 324 AB et 324 AC de l'annexe 3 du code général des impôts en reconstituant une valeur vénale au 1er janvier 1970 ; 
 - la valeur proposée est de 13 391 euros, ce qui implique nécessairement une réduction de 39 310 euros au titre de l'année 2016 et de 38 193 euros au titre de l'année 2017. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 13 juillet 2021, le directeur régional des finances publiques de la région Occitanie, directeur départemental des finances publiques de la Haute-Garonne conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que :  
 - les demandes de réduction sont seulement recevables à hauteur des demandes figurant dans la réclamation ;  
 - il n'y a pas lieu d'examiner les moyens soulevés par la société requérante dans la mesure où il accepte de recourir à la méthode d'appréciation directe ; toutefois, les montants de réduction sollicités ne peuvent être retenus. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu :  
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 ; 
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, désigné Mme A pour statuer sur les litiges visés audit article. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Teuly-Desportes, magistrate désignée ;  
 - et les conclusions de M. Baccati, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCI Kimmo est propriétaire de locaux à usage commercial exploités sous l'enseigne Kiabi à Toulouse. Elle sollicite la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2016 et 2017.  
 Sur la demande de réduction :  
 En ce qui concerne la taxe foncière due au titre de l'année 2016 : 
 S'agissant de la méthode d'évaluation par comparaison :  
 2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à la taxe sur les propriétés bâties due au titre de l'année 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison.  Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée :  soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ".  
 3. L'administration a la faculté, à tout moment au cours de la procédure contentieuse, de justifier l'évaluation de la valeur locative d'un bien passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties par référence à un terme de comparaison autre que celui, inapproprié, auquel elle s'est initialement référée, pour autant que son évaluation soit établie dans le respect de l'ordre des critères défini à l'article 1498 du code général des impôts. En outre, un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, a été entièrement restructuré ou a été détruit ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d'un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d'une année postérieure à sa restructuration ou à sa disparition. 
 4. D'une part, l'immeuble en litige est essentiellement composé d'un espace de vente au détail de textiles pour une surface réelle de 3 802 m². La valeur locative a été initialement établie par comparaison avec le local-type n° 872 de la commune de Toulouse, un commerce d'alimentation d'une surface de 131 m2, avec application à ce terme de comparaison, d'un ajustement à la baisse de 15%, ce qui ramène à un tarif unitaire de 20,43 euros.  
 5. D'autre part, il résulte de l'instruction que compte tenu de sa surface et de ses caractéristiques, et ainsi que l'administration le reconnaît elle-même, ce local-type présente un caractère inadapté. C'est donc à bon droit que l'administration propose d'y substituer la méthode d'appréciation directe également proposée par la société requérante. Il suit de là que les moyens tirés du caractère inadapté du local-type n° 872 sont, à la date à laquelle le magistrat désigné se prononce, devenus sans objet. 
 S'agissant de la méthode d'appréciation directe :  
 6. Aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts dans sa version alors applicable : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires. ". Aux termes de l'article 324 AC de cette même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien. ". 
 7. Il résulte de ces dispositions que la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apports en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du  1er janvier 1970. Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes prévues à l'article 324 AC, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970. Ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan. 
 8. Pour l'évaluation de la valeur locative de l'immeuble en litige par la méthode d'appréciation directe, la requérante et l'administration s'accordent pour retenir la valeur des locaux en cause, évaluée à la somme hors taxe de 11 330 000 francs, soit un montant de 1 727 247,37 euros par acte d'acquisition du 29 mars 1988 en l'état de futur achèvement au terme duquel la société en est devenue propriétaire, à défaut d'acte portant sur les locaux ou des locaux comparables à une date plus proche du 1er janvier 1970. Il suit de là que la valeur de point de départ est donc la somme de 1 727 247,37 euros et non la somme de 1 727 134 euros retenue par la société requérante. Cette valeur doit être corrigée de l'indice du coût de la construction applicable en 1970, fixé à 220, et à la date de l'acte, fixé à 908. Il suit de là que la valeur au 1er janvier 1970 est de 418 496 euros. Par ailleurs, il y a lieu d'appliquer un taux d'intérêt de 8 % correspondant à celui applicable aux locaux commerciaux dans la commune de Toulouse à la date de référence. La valeur 1970 des locaux s'élève donc à 33 480 euros, sans qu'il y ait lieu d'appliquer, au regard de la vente de l'immeuble en l'état de futur achèvement, un abattement de 20 % pour dépréciation, ni de 30% afin de tenir compte de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation des locaux à évaluer, ces ajustements n'étant prévus que pour la méthode de calcul ressortant du 2ème alinéa de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, non appliquée en l'espèce. La valeur locative en 2016, compte tenu du coefficient de revalorisation et d'actualisation, s'établit à la somme de 193 863 euros, soit une base imposable de 96 932 euros.  
 9. Il résulte de ce qui précède que la SCI Kimmo est fondée à demander la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2016 résultant de la base d'imposition définie ci-dessus.  
 En ce qui concerne la taxe foncière due au titre de l'année 2017 : 
 10. L'article 34 de la loi de finances du 29 décembre 2010 susvisée dispose : " I. - Les conditions de la révision des valeurs locatives des propriétés bâties mentionnées à l'article 1498 du code général des impôts , de celles affectées à une activité professionnelle non commerciale au sens de l'article 92 du même code et de celles affectées à un usage professionnel spécialement aménagées pour l'exercice d'une activité particulière mentionnées à l'article 1497 dudit code retenues pour l'assiette des impositions directes locales et de leurs taxes additionnelles sont fixées par le présent article.  II. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif ou, à défaut, par référence aux autres critères prévus par le présent article. Elle tient compte de la nature, de la destination, de l'utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété ou fraction de propriété considérée.  III. - La valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au B du IV à la surface pondérée du local définie au V ou, à défaut de tarif, par la voie d'appréciation directe mentionnée au VI ". Le XV du même article, dans sa rédaction alors applicable, précise que : " Les résultats de la révision des valeurs locatives des locaux mentionnée au I sont pris en compte à compter : 1° De l'établissement des bases au titre de 2017, dans les conditions prévues aux B et C () ". 
 11. Il résulte de l'instruction que pour déterminer la valeur locative de l'ensemble immobilier passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties, l'administration a rattaché les bâtiments à la catégorie " MAG 4 : magasins de grande surface ". Les locaux ont été classés dans le secteur d'évaluation 3 et il leur a été affecté un coefficient de localisation de 1. Il en résulte un tarif catégoriel applicable en 2017 de 94,70 euros par m² de surface pondérée. Compte tenu des pondérations applicables, la surface pondérée est de 2 191 m². La valeur locative révisée brute est donc de 207 488 euros. Il convient en outre d'appliquer les dispositions qui prévoient un mécanisme de lissage et de planchonnement des valeurs locatives résultant de l'application de la révision générale prévue par l'article 34 de la loi       n° 2010-1658 du 29 décembre 2010. La société requérante est donc également fondée à demander, pour l'application des mécanismes de planchonnement et de lissage, qu'il soit tenu compte de la valeur 1970 citée au point 8 et donc d'une base d'imposition révisée ramenée, après application des mécanismes prévues par l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010, à la somme de 33 480 euros et la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties qui en résulte.  
 Sur les frais liés au litige : 
 12. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative au titre des frais liés au litige exposés par la SCI Kimmo. 
 DÉCIDE : 
 Article 1er : La valeur locative à retenir pour le calcul de la cotisation de taxe foncière due par la SCI Kimmo au titre de l'année 2016 à raison des locaux commerciaux exploités sous l'enseigne Kiabi 17 chemin de Gabardie à Toulouse est fixée à 96 932 euros. 
 Article 2 : La SCI Kimmo est déchargée de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2016 correspondant à la réduction de la base d'imposition définie à l'article 1er. 
 Article 3 : La valeur locative révisée brute des locaux situés 17 chemin de Gabardie à Toulouse pour l'établissement de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2017 est fixée à 33 480 euros après application des mécanismes de planchonnement et de lissage indiqués au point 11 de ce jugement. 
 Article 4 : La SCI Kimmo est déchargée de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2017 correspondant à la réduction de la base d'imposition définie à l'article 3. 
 Article 5 : L'Etat versera la somme de 1 500 euros à la SCI Kimmo en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 6 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Kimmo et au directeur régional des finances publiques de la région Occitanie, directeur départemental des finances publiques de la Haute-Garonne.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2022. 
 La magistrate désignée, 
 D. ALe greffier, 
 F. Balicki 
 La République mande et ordonne au ministre chargé des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Montpellier, le 19 juillet 2022. 
 Le greffier, 
 F. Balickifb