TA95 · 2ème Chambre (JU) — 12 juillet 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés le 23 juin 2020 et le 12 janvier 2021, la société civile immobilière (SCI) Nextstone Capital, représentée par Me Clémence, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction, à concurrence de 24 554 euros et de 23 454 euros, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019, à raison d'un immeuble situé 5, avenue Alexandre Dumas à Soisy-sous-Montmorency (Val-d'Oise) ;   
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - pour que la méthode d'évaluation par référence au bail puisse être considérée comme régulière, il appartient à l'administration fiscale de produire le bail en cause ;   
 - dès lors que l'immeuble en litige n'est plus utilisé à usage de clinique à la suite d'une longue vacance consécutive à un abandon, il y a lieu de substituer au local-type n° 4 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune de Soisy-sous-Montmorency le local-type n° 51 du procès-verbal des locaux commerciaux de la commune d'Eaubonne, qui correspond à un dépôt ;  
 - lorsqu'elle a été informée de l'acquisition de l'immeuble en 2015, l'administration fiscale aurait dû prendre acte de son changement d'affectation et modifier en conséquence les paramètres d'évaluation de sa valeur locative ;   
 - si l'immeuble en cause devait être comparé à un local-type à usage de clinique, il conviendrait de lui appliquer un abattement sur le fondement de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ; 
 - à la suite de l'entrée en vigueur de la réforme de la taxe foncière sur les propriétés bâties, l'immeuble en litige doit être classé dans la catégorie " lieu de dépôt couvert " (DEP 2) et se voir appliqué le tarif correspondant ; 
 - il y a également lieu de tenir compte de ce changement et de la prise en compte du local-type n° 51 du procès-verbal des locaux commerciaux de la commune d'Eaubonne pour les nouveaux paramètres d'évaluation de la valeur locative dite " 70 " à retenir dans le calcul du planchonnement et du lissage.       
 Par un mémoire en défense, enregistré le 19 novembre 2020, la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête. 
 Elle fait valoir que les moyens soulevés par la SCI Nextstone Capital ne sont pas fondés. 
 Par lettre du 7 juin 2022, il a été demandé aux parties, en application de l'article R. 613-1-1 du code de justice administrative, de produire le bail sur la base duquel a été évaluée la valeur locative de l'immeuble en litige. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;  
 - la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 ;  
 - le décret n° 2011-1267 du 10 octobre 2011 fixant les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l'évaluation de leur valeur locative ;  
 - le décret n° 2011-1313 du 17 octobre 2011 pris pour l'application du V de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 fixant les coefficients de pondération applicables à la superficie des locaux professionnels ;  
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné Mme Oriol, vice-présidente, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus, au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Oriol, présidente ; 
 - et les conclusions de M. Chabauty, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société civile immobilière (SCI) Nextstone Capital est propriétaire depuis 2015 de locaux de 1 113 m2 initialement à usage de clinique, situés 5, avenue Alexandre Dumas à Soisy-sous-Montmorency (Val-d'Oise). Estimant que les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019 à raison de cet immeuble ont été établies sur des bases exagérées, la SCI Nextstone Capital demande au tribunal de prononcer leur réduction. 
 Sur les conclusions à fin de réduction des impositions en litige :  
 En ce qui concerne la valeur locative du local-type à retenir au titre l'année 2016 : 
 2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable à l'année 2016 : " La valeur locative de tous les biens () est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; / - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ". 
 3. En premier lieu, contrairement à ce que soutient l'administration fiscale, qui n'a pas été en mesure de produire le bail de l'immeuble en cause, il ne résulte pas de l'instruction que la valeur locative de l'immeuble en litige aurait été évaluée d'après la méthode dite par référence au bail, prévue par le 1° précité de l'article 1498 du code général des impôts. Au contraire, il ressort de la fiche de calcul de la valeur locative en cause qu'elle a été évaluée par comparaison avec le local-type n° 4 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune de Soisy-sous-Montmorency, qui se trouve être l'immeuble à évaluer, sur la base d'une surface pondérée de 799 m2 au tarif de 150 francs (22,87 euros). Si, pour contester la pertinence de cette évaluation, la SCI Nextstone Capital soutient qu'en raison de son état de vacance prolongée, l'immeuble est dorénavant à usage de chantier ou de dépôt, il ne résulte toutefois pas de l'instruction qu'alors même qu'il serait devenu vacant, il aurait été rendu disponible, le 1er janvier 2016, à un usage autre que de clinique. A ce titre, la SCI Nextstone Capital, qui n'a pas informé l'administration fiscale d'un changement de destination de l'immeuble, ne saurait utilement lui reprocher de ne pas en avoir pris acte pour réévaluer sa valeur locative. Par suite, elle n'est pas fondée à soutenir que l'immeuble aurait changé d'affectation et que sa valeur locative aurait dès lors dû être établie par comparaison avec le local-type n° 51 du procès-verbal des locaux commerciaux de la commune d'Eaubonne, qui correspond à un immeuble affecté à usage de dépôt.     
 4. En second lieu, aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ".   
 5. Si la SCI Nextstone Capital demande qu'en raison de son état de vétusté, la valeur locative de l'immeuble en litige soit calculée sur la base d'un abattement fondé sur l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, il est constant que celui-ci ne s'applique que pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le local-type considéré et l'immeuble à évaluer, qui en l'espèce se confondent. En tout état de cause, même des travaux ayant vocation à réhabiliter un immeuble ne peuvent être regardés comme entraînant, avant leur achèvement, une modification de l'état d'entretien ou de l'aménagement de l'immeuble de nature à justifier l'application d'un abattement.  
 En ce qui concerne les années 2018 et 2019 en litige : 
 6. D'une part, aux termes du II et du V de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, désormais codifié au I et au C du II de l'article 1498 du code général des impôts : " II. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie () est déterminée en fonction de l'état du marché locatif ou, à défaut, par référence aux autres critères prévus par le présent article. Elle tient compte de la nature, de la destination, de l'utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété ou fraction de propriété considérée. / Les propriétés () sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, les propriétés sont, le cas échéant, classées par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat () / La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. ". En vertu de l'article 1er du décret n° 2011-1267 du 10 octobre 2011, désormais codifié à l'article 310 Q de l'annexe II du code général des impôts : " Pour l'application du second alinéa du I de l'article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : / () Sous-groupe III : lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement : / () catégorie 2 : lieux de dépôt couverts (). ". Enfin, l'article 1er du décret n° 2011-1313 du 17 octobre 2011, désormais codifié à l'article 324 Z du code général des impôts, dispose que : " Pour l'application du V de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 susvisée, la surface pondérée d'un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. / La superficie des différentes parties d'un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. / Lorsque l'une de ces parties a une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d'un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. ". 
 7. En vertu de ces dispositions, la valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie tient compte de la nature, de la destination, de l'utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété ou fraction de propriété considérée avec un classement dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination, et à l'intérieur d'un sous-groupe, les propriétés sont, le cas échéant, classées par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. L'appréciation de la consistance d'un bien, par le recours à sa superficie, peut faire l'objet d'une pondération de la surface de ses différents éléments afin de tenir compte de la valeur d'utilisation des différentes unités composant le bien, notamment en fonction de leur affectation et de leur emplacement au sein du local. Une pondération par application d'un coefficient de 0,5 ou 0,2 ne trouve à s'appliquer que lorsque l'une des parties du local à évaluer présente une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale. 
 8. D'autre part, l'article 34 de la loi susvisée du 29 décembre 2010, notamment ses points XVI et XXII, a prévu un processus de révision des valeurs locatives cadastrales des locaux professionnels retenues pour l'assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Cette réforme s'applique à compter du 1er janvier 2017 pour l'ensemble des locaux professionnels, commerciaux et biens divers définis à l'article 1498 du code général des impôts, pour ceux affectés à une activité professionnelle non commerciale au sens de l'article 92 du même code ou spécialement aménagés pour l'exercice d'une activité particulière mentionnée à l'article 1497 du code général des impôts. Aux termes de ce même article il est prévu, par comparaison avec la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, des mécanismes de diminution de la taxe foncière sur les propriétés bâties de l'année 2017 pour atténuer l'augmentation qui en résulte par rapport à la taxe foncière sur les propriétés bâties de l'année 2016. 
 9. Ainsi qu'il a été dit au point 3 ci-dessus, il ne résulte pas de l'instruction, notamment pas des photographies non datées jointes par la SCI Nextstone Capital à l'appui de ses écritures, que l'immeuble en litige, quand bien même il était vacant au 1er janvier 2018 et au 1er janvier 2019, avait à cette date perdu son affectation à usage de clinique. Dans ces conditions, la SCI Nextstone Capital n'est pas fondée à soutenir qu'il aurait fallu déterminer sa valeur locative en le considérant comme un dépôt au sens et pour l'application des dispositions réglementaires précitées. De même, ainsi qu'il a été dit au point 3 ci-dessus, la SCI Nextstone ne saurait utilement soutenir que la valeur locative de l'immeuble en litige aurait dès lors dû être établie par comparaison avec le local-type n° 51 du procès-verbal des locaux commerciaux de la commune d'Eaubonne. Par suite, elle ne saurait reprocher à l'administration fiscale de ne pas avoir tenu compte des paramètres d'évaluation des immeubles à usage de dépôt et des nouveaux paramètres d'évaluation de valeur locative dite " 70 " dans le calcul des mécanismes de neutralisation, de planchonnement et de lissage des cotisations de taxe contestées prévus pour atténuer les effets de la réforme, ainsi qu'il a dit au point 8 ci-dessus.  
 10. Il résulte de ce qui précède que les conclusions de la SCI Nextstone Capital, qui ne saurait utilement se prévaloir de doctrines administratives dont elle ne précise pas les références, tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019 doivent être rejetées.  
 Sur les frais liés à l'instance :  
 11. L'Etat n'étant pas la partie perdante à l'instance, il y a lieu de rejeter les conclusions de la SCI Nextstone Capital présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SCI Nextstone Capital est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Nextstone Capital et à la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 juillet 2022.  
 La magistrate désignée, 
 signé 
 C. ORIOL 
 La greffière, 
 signé 
 A. TAINSA 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
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