TA93 · 7ème Chambre — 5 décembre 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires complémentaires enregistrés le 12 juin 2020, le  
 1er juillet 2021 et le 6 juillet 2022, la SCI EDDEL, représentée par Me Clémence, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière pour l'immeuble sis  
 au  au titre des années 2018 et 2019 ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - le local type n°46 du procès-verbal des locaux commerciaux et biens divers de la commune de Noisy-Le-Grand ne pouvait plus être retenu comme terme de comparaison en raison de sa destruction ; 
 - les communes d'Ivry-sur-Seine et de Noisy-le-Grand présentent une situation économique analogue en application du b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts justifiant que soit retenu le local type n° 43 de cette commune sis 111 rue Molière, affecté à une activité d'entrepôt, d'une surface pondérée de 1794 m² avec un tarif unitaire par m² évalué à  
 29,4 Fr soit 4,48 euros, ou bien le local-type n°42, sis 37 rue Victor Hugo, affecté à une activité d'entrepôt, d'une surface pondérée de 6 606m² pour un tarif unitaire au m² de 29,4 fr soit  
 4,88 euros ; 
 - la valeur locative de ces deux ensembles immobiliers a été évaluée par rapport à une moyenne départementale et pas par rapport à un bail de location ; 
 - le local type n°556 de la commune d'Argenteuil, commune comparable à celle de Noisy-Le-Grand peut être retenu, sis 14 rue Ambroise, d'une surface réelle de 5 810 m² et d'une surface pondérée de 5 776m² avec une valeur locative de 40 Fr, soit 6,09 euros au m² ; 
 - la commune de La Courneuve ne peut être regardée comme une commune économiquement comparable à celle de Noisy-Le-Grand, de sorte que le local-type n° 2 du PV de cette commune, proposé par le service, ne peut être retenu ; 
 - le local-type n° 54 du procès-verbal de la commune de Strasbourg, ville économiquement comparable, sis 5 rue du Havre, affecté à un usage d'entrepôt, d'une surface pondérée de 2 812 m² et avec un tarif unitaire de 3,35 euros au m² ; 
 - le local-type n°19 du procès-verbal de la commune de Vaux-le-Penil peut également servir de comparaison dès lors que la commune de Vaux-le-Penil est économiquement comparable à la commune de Noisy-le-Grand au tarif de 8,08 euros du m². 
 Par des mémoires en défense enregistrés les 14 décembre 2020 et 3 juillet 2021, la direction départementale des finances publiques de la Seine-Saint-Denis conclut au rejet de la requête. 
 Elle soutient que le local-type n°2 du procès-verbal de la commune de La Courneuve peut être retenu comme terme de comparaison, cette commune étant économiquement analogue à celle de Noisy-le-Grand. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu :  
 - le code général des impôts ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Thébault, conseiller ; 
 - les conclusions de Mme Therby-Vale, rapporteure publique ; 
 Les parties n'étaient ni présentes ni représentées. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La SCI EDDEL est propriétaire de locaux situés . Par une réclamation en date du 9 décembre 2019, elle a demandé la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune de Noisy-Le-Grand au titre des années 2018 et 2019 à raison de ce bien. Cette réclamation ayant été rejetée par une décision en date du 11 juin 2020, la SCI EDDEL demande au tribunal de prononcer les réductions ainsi sollicitées. 
 Sur le bien-fondé des impositions litigieuses : 
 2. Aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation ".  
 3. Il résulte du XVI de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi 2015-1786 du 29 décembre 2015, codifié, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l'article 1518 A quinquies du CGI, du IV de ce dernier article et de l'article 1518 E du même code que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.  
 4. Aux termes de l'article 1498 du même code, dans sa rédaction en vigueur jusqu'au 31 décembre 2017 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". L'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970. Lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° de l'article 1498 rappelé ci-dessus.  
 5. Il résulte de l'instruction que l'administration, pour fixer la valeur locative des locaux dont la société requérante est propriétaire, a initialement retenu comme terme de comparaison le local-type n° 46 du procès-verbal de la commune de Noisy-Le-Grand, dont la valeur locative s'établit à 10,67 euros par m2 pondéré, pour une surface pondérée de 3 780 m². Toutefois, ce local type ayant été détruit, il ne pouvait plus être retenu comme terme de comparaison. Dans le cadre de la réponse à la réclamation préalable formée par la société requérante le 9 décembre 2019, l'administration lui a substitué, comme il lui est loisible de le faire à tout stade de la procédure, le local-type n° 2 du procès-verbal " modèle ME " de la commune de La Courneuve, situé 15 rue de Verdun, qui est un local à usage d'entrepôt, d'une surface pondérée de 4 522 m², régulièrement évalué par bail à un tarif de 14,48 euros par m2 pondéré. Cette nouvelle évaluation conduisant à déterminer une valeur locative supérieure à celle initialement retenue, l'administration s'est bornée à maintenir le montant de l'imposition primitive. 
 6. Il résulte de l'instruction que le local à évaluer est un local à usage d'entrepôt situé à Noisy-Le-Grand en sortie de l'autoroute A4 avec un accès très proche par l'avenue de la Chapelle. Ce local en très bon état se trouve à la jonction d'une zone commerciale comprenant des commerces variés et une zone d'habitation. Il a une surface totale de stockage de 3 250 m², une surface de bureau de 378 m², une surface affectée à des sanitaires, archives, locaux techniques de 285 m² et une surface de parking extérieur de 1 552 m², pour une surface pondérée de 3 780 m². La société allègue que les situations économiques des communes de  
 Noisy-Le-Grand et de La Courneuve ne seraient pas analogues. Il résulte de l'instruction que le local-type proposé est situé sur le territoire de la commune de La Courneuve, à l'intersection entre la nationale 2 et l'autoroute A86, à proximité immédiate d'une zone commerciale dense où sont implantés de nombreux commerces. Le local est ainsi accessible par un grand axe routier, bénéfice de la clientèle de l'agglomération parisienne ainsi que d'une clientèle de passage et est placé sur un grand axe routier desservant le grand Paris. Ensuite, comme le relève l'administration, les villes de Noisy-Le-Grand et La Courneuve appartiennent à la métropole du grand-Paris, sont très proches, étant seulement distantes de 24 kilomètres, et sont comprises dans le même département, la Seine-Saint-Denis. Comme le soutient l'administration, ce local possède ainsi une implantation économiquement analogue à l'entrepôt à évaluer.  Par ailleurs, cette analogie de situation du point de vue économique est confirmée au regard d'autres critères tels que la densité de population, le pourcentage de logements sociaux, le pouvoir d'achat des ménages, alors qu'au demeurant le service a également appliqué un ajustement à la baisse du tarif au m² retenu pour tenir compte des différences qui existent nécessairement entre le local à évaluer et le local type qui sert de comparaison. Par suite, c'est à bon droit que le service a pu retenir le local-type n° 2 du procès-verbal " modèle ME " de la commune de La Courneuve comme terme de comparaison. En outre, il ne résulte pas de l'instruction que les locaux proposés par la société requérante comme locaux de référence présenteraient une analogie encore plus forte que le local type proposé par l'administration comme terme de comparaison. Par suite, sans qu'il y ait lieu d'examiner les propositions alternatives faites par la société requérante avec des locaux-types figurant aux procès-verbaux d'autres communes dont celle d'Argenteuil, de Strasbourg, d'Ivry-Sur-Seine et de Vaux-Le-Pénil, l'unique moyen ainsi invoqué doit être écarté.  
 Sur les frais liés au litige : 
 7. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que les frais exposés en cours d'instance et non compris dans les dépens soient mis à la charge de l'Etat, qui, dans la présente instance, n'est pas la partie perdante. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la société EDDEL est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI EDDEL et au directeur des finances publiques de Seine-Saint-Denis. 
 Délibéré après l'audience du 21 novembre 2022, à laquelle siégeaient : 
 M. Charret, président, 
 Mme Nguër, première conseillère, 
 M. Thébault, conseiller,  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2022. 
   
 Le rapporteur, 
 Signé 
 P. Thébault 
   
 Le président, 
 Signé  
 J. Charret  
 La greffière, 
 Signé  
 I. Serveaux  
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 N°2005450