TA63 · Magistrat Courret — 29 décembre 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 9 septembre 2020, M. D B, représenté par le Cabinet Fidal, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles il a été assujetti, au titre des années 2015 à 2017, dans les rôles de la commune de Vichy, à raison d'un immeuble situé 15, rue Callou ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il soutient que : 
 - il a acquis un fonds de commerce de location meublée et continue d'exploiter ce fonds dans les mêmes conditions que le cédant ; de ce fait, dès lors qu'il n'y a eu aucun changement dans l'exploitation de l'immeuble il n'avait pas la nécessité de faire une déclaration ; par conséquent, les dispositions de l'article L. 175 du livre des procédures fiscales ne s'appliquent pas dès lors que le fait générateur de l'obligation déclarative nécessite un changement qui en l'espèce n'a pas eu lieu ; 
 - il a constaté que l'ensemble des locaux de l'immeuble dispose du même local de référence à savoir le local n° 085 du procès-verbal de la commune de Vichy alors que l'immeuble comporte quatorze locaux de deux catégories distinctes, ceux qui disposent d'une surface pondérée de plus de 55 m² pour lesquels il est proposé de retenir le local de référence n°103 et ceux qui disposent d'une surface pondérée de moins de 55 m² pour lesquels il est proposé de retenir le local de référence n° 107 ; 
 - de même, le local n° 94 de ce procès-verbal semble pertinent au regard des éléments de confort et pourrait s'appliquer aux locaux visés qui disposent d'une surface pondérée de plus de 55 m². 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 17 décembre 2020, le directeur départemental des finances publiques du Puy-de-Dôme conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés par M. B ne sont pas fondés. 
 Par ordonnance du 31 janvier 2022, la clôture d'instruction a été fixée au 2 mars 2022.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;  
 - le code de justice administrative. 
 La présidente du tribunal a désigné Mme C en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme C,  
 - et les conclusions de M. Jurie, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. M. D B est propriétaire d'un immeuble comportant quatorze appartements situés 15 rue Callou sur le territoire de la commune de Vichy qu'il a acquis le 30 juillet 2014 et, à ce titre, redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties. L'administration a mis en œuvre les dispositions de l'article 1508 du code général des impôts au motif que l'immeuble, qui était initialement affecté à usage d'hôtel, était actuellement exclusivement affecté à l'habitation. Les bases fiscales ont été mises à jour afin de tenir compte des nouvelles évaluations de valeur locative. M. B doit être regardé comme demandant la décharge des cotisations supplémentaires de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles il a été assujetti, au titre des années 2015 à 2017, à raison de cet immeuble. 
 Sur la nouvelle évaluation suite au changement de consistance et d'affectation :    
 2. Aux termes de l'article 1406 du code général des impôts dans sa rédaction alors applicable : " Les constructions nouvelles, A que les changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l'administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive et selon les modalités fixées par décret. Il en est de même pour les changements d'utilisation des locaux mentionnés au I de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010. () ". En application du 1 du I de l'article 1517 du même code, relatif à la mise à jour annuelle des changements affectant les propriétés, l'administration est en droit de modifier la valeur locative des biens lorsqu'ils ont fait l'objet de changements de consistance ou d'affectation. 
 3. Aux termes de l'article 1508 du code général des impôts : " Les rectifications pour insuffisances d'évaluation résultant du défaut ou de l'inexactitude des déclarations des propriétés bâties prévues aux articles 1406 et 1502, font l'objet de rôles particuliers jusqu'à ce que les bases rectifiées soient prises en compte dans les rôles généraux ". L'article L.175 du livre des procédures fiscales dans sa rédaction alors en vigueur dispose que : " En ce qui concerne la taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe d'habitation et les taxes annexes établies sur les mêmes bases, les omissions ou les insuffisances d'imposition peuvent être réparées à toute époque lorsqu'elles résultent du défaut ou de l'inexactitude des déclarations des propriétés bâties mentionnées aux articles 1406 et 1502 du code général des impôts ". 
 4. Il résulte de la combinaison des dispositions citées au point 3 que, hormis l'hypothèse d'une révision générale des valeurs locatives, l'administration fiscale n'est en droit de procéder selon la procédure d'émission d'un rôle particulier prévue à l'article 1508 du code général des impôts aux rectifications pour insuffisances d'évaluation résultant du défaut ou de l'inexactitude des déclarations des propriétés bâties que lorsque ceux-ci portent sur des constructions nouvelles ou des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties. Des changements de consistance s'entendent de la transformation apportée à la composition d'un local préexistant afin d'en modifier le volume ou la surface de manière substantielle, notamment par l'addition de constructions, la démolition totale ou partielle de la construction ou sa restructuration par division ou réunion de locaux préexistants. 
 5. Il résulte de l'instruction que l'immeuble en litige était initialement affecté à une activité commerciale, l'exploitation d'un hôtel, et par conséquent, évalué suivant les règles et les modalités prévues pour les locaux commerciaux et bien divers prévus par l'article 1498 du code général des impôts. Puis, cet immeuble a fait l'objet de travaux ayant pour objet la création de quatorze appartements d'une superficie habitable variant de 15 à 28 m². De même, n'étant pas allégué que ces locations s'accompagneraient de prestations para hôtelières, l'immeuble en litige est donc exclusivement affecté à l'habitation. A, il n'est pas contesté que cet immeuble, qui a fait l'objet, suite à ces travaux, d'un changement de consistance de ses locaux, ne faisait plus l'objet au 1er janvier 2014 d'une exploitation commerciale mais était affecté à l'habitation et n'avait fait l'objet d'aucune déclaration, ni d'aucune prise en compte dans l'assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Sa valeur locative devait dès lors être calculée selon les règles fixées par l'article 1496 du code général des impôts, nonobstant la circonstance que ce changement d'affectation serait intervenu non pas au cours de l'année précédant celle de l'imposition litigieuse mais à une date très antérieure. Par suite, l'administration était tenue de procéder à la modification de la valeur locative de cet immeuble. 
 6. Il résulte également des dispositions combinées des articles L. 175 du livre des procédures fiscales et 1508 du code général des impôts, que l'administration pouvait user à toute époque, quel que soit le propriétaire à l'origine de l'inexactitude de déclaration, de sa capacité de réparation de l'omission d'imposition, pour établir les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties dues au titre des années 2014 à 2017. A, les circonstances que l'inexactitude de déclaration serait imputable à un ancien propriétaire et que le requérant n'aurait pas lui-même changé la consistance ou l'affectation de son bien, sont sans incidence sur le bien-fondé des impositions. 
 Sur l'évaluation des locaux :   
 7. En application des dispositions de l'article 1496 du code général des impôts, la valeur locative des locaux affectés à l'habitation est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis dans la commune pour chaque nature et catégorie de locaux, la valeur locative des locaux de référence ayant elle-même été fixée en fonction du cours des loyers libres normaux, en tenant compte du caractère de l'immeuble, de la qualité de la construction, des éléments d'équipement ou de confort. L'opération d'évaluation de chaque local consiste à classer celui-ci dans les diverses catégories de constructions représentées dans la commune, puis à calculer sa surface pondérée en appliquant à la surface réelle des coefficients de pondération destinés à tenir compte de la situation et de l'entretien de l'immeuble, de l'importance relative des pièces, de l'existence d'ascenseurs, et en y ajoutant des équivalences superficielles représentant l'équipement du local, et enfin à appliquer à la surface pondérée totale A déterminée le tarif au mètre carré correspondant au local de référence de la catégorie concernée. 
 8. D'une part, aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ". Aux termes de l'article 1495 du même code dans sa rédaction applicable aux impositions en litige : " Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l'évaluation ". Aux termes de l'article 1496 du même code dans sa rédaction alors applicable : " I. La valeur locative des locaux affectés à l'habitation ou servant à l'exercice d'une activité salariée à domicile est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. / II. La valeur locative des locaux de référence est déterminée d'après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l'homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local A que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement ". Enfin, aux termes de l'article 1517 du même code dans sa rédaction applicable : " I. Il est procédé annuellement à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement quand ils entraînent une modification de plus d'un dixième de la valeur locative ". 
 9. D'autre part, aux termes du I de l'article 324 G de l'annexe III au même code : " La classification communale consiste à rechercher et à définir par nature de construction () les diverses catégories de locaux d'habitation ou à usage professionnel existant dans la commune ". Aux termes du I de l'article 324 H de la même annexe dans sa rédaction applicable : " Pour les maisons individuelles et les locaux situés dans un immeuble collectif, la classification communale est établie à partir d'une nomenclature-type comportant huit catégories () ". 
 10. Il résulte de l'instruction que l'administration a déterminé la valeur locative de l'immeuble dont M. B est propriétaire depuis l'année 2014, en prenant en compte le local de référence n° 85 du procès-verbal de la commune de Vichy eu égard au classement de l'immeuble dans la catégorie 5 M qualifié d'ordinaire par le centre des impôts fonciers, conformément aux éléments figurant sur les déclarations modèle H2 souscrites par le requérant le 23 février 2018 pour chaque appartement. M. B fait valoir que les logements doivent être évalués en tenant compte de leur surface pondérée, soit celle de plus de 55 m² et celle inférieure à 55 m², et respectivement selon les locaux de référence n°103 et n°107 figurant au procès-verbal de la commune de Vichy. 
 11. Selon les critères de l'article 324 H de l'annexe III au code général des impôts, la catégorie 5 correspond à des immeubles de qualité architecturale sans qualité particulière, de construction économique de bonne qualité en matériaux bon marché, et de logements dont la distribution est rationnelle comportant de petites pièces. 
 12. Il résulte de l'instruction, et des éléments qui ont été déclarés à l'administration fiscale, que l'immeuble, objet du litige, comporte des logements qui disposent de WC, de douche ou baignoire et du chauffage central. Pour critiquer cette nouvelle valeur locative cadastrale déterminée à partir de ses déclarations, M. B se borne à faire valoir que les locaux de référence qu'il propose lui apparaissent plus pertinent A que le local n° 94 pour ceux des logements disposant d'une surface pondérée de plus de 55 m. A, le requérant ne produit aucun élément permettant d'établir que l'immeuble dont il est propriétaire devrait être classé en catégorie 6 et que le classement retenu par l'administration serait erroné. Dès lors, il n'est pas établi que l'administration, qui a pris en compte les déclarations du requérant et les caractéristiques de son immeuble, aurait inexactement évalué sa valeur locative. Par suite, M. B n'apporte aucun élément susceptible de remettre en cause l'évaluation à laquelle s'est livrée l'administration.  
 13. Il résulte de ce qui précède que la requête de M. B doit être rejetée, y compris les conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de M. B est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. D B et au directeur départemental des finances publiques du Puy-de-Dôme. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 décembre 2022. 
 La magistrate désignée, 
 C. C       La greffière, 
 F. LLORACH        
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.