TA77 · 2ème chambre, JU — 21 octobre 2022

Vu la procédure suivante : 
 I°/ Par une requête et un mémoire, enregistrés le 4 mai 2019 et le 6 novembre 2019 sous le numéro 1904175, la société Laffitte Pierre demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction, assortie d'intérêts moratoires, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2016 et 2017, à hauteur respectivement de 40 608 euros et de 38 856 euros, dans les rôles de la commune de Cachan ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que :  
 - en premier lieu, la valeur locative non révisée de ses locaux à usage de bureaux a été irrégulièrement évaluée par l'administration par comparaison avec le local-type n°46 du PV-C de la commune de Cachan, et qu'elle doit être déterminée par comparaison avec d'autres locaux-types, à savoir, d'une part, concernant ceux de ses locaux occupés par une administration publique, avec le local-type n°44 du PV-C de la commune de Créteil en tenant compte d'une majoration de 10%, ou, à titre subsidiaire, avec d'autres locaux-types à savoir n°58 du PV-C de Maisons-Alfort, n°26 du PV-C de Boissy-Saint-Léger, n°30 du PV-C d'Arcueil, n°59 du PV-C de Champigny-sur-Marne, n°55 et 56 du PV-C de Choisy-le-Roi, n°53 du PV-C de Fontenay-sous-Bois, n°28 du PV-C de Fresnes, n°48, 49 et 50 du PV-C d'Ivry-sur-Seine et n°21 du PV-C d'Orly, et, d'autre part, concernant ses autres locaux, avec le local-type n°22 du PV-C de Cachan ;   
 - en second lieu, la surface pondérée de ses locaux à usage de bureaux au titre de leur valeur locative révisée doit être moindre que celle retenue par l'administration, dès lors qu'un coefficient de pondération de 0,50 devrait être appliqué aux surfaces de réserves, archives, locaux sociaux, sanitaires, dégagements, issues de secours, sas, locaux techniques et toutes autres surfaces annexes.  
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 16 octobre 2019 et le 7 décembre 2020, le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête.  
 Il soutient que les moyens soulevés par la société Laffitte Pierre ne sont pas fondés. 
 Par une ordonnance du 7 décembre 2020, la clôture de l'instruction a été fixée au  
 23 décembre 2020.  
 Un mémoire, présenté pour la société Laffitte Pierre, a été enregistré le 5 avril 2022. 
 II°/ Par une requête, enregistrée le 29 octobre 2021 sous le numéro 2109847, la société Laffitte Pierre demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction, assortie d'intérêts moratoires, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020, à hauteur respectivement de 37 129 euros et de 35 521 euros, dans les rôles de la commune de Cachan ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que :  
 - en premier lieu, la valeur locative non révisée de ses locaux à usage de bureaux a été irrégulièrement évaluée par l'administration par comparaison avec le local-type n°46 du PV-C de la commune de Cachan, et qu'elle doit être déterminée par comparaison avec d'autres locaux-types, à savoir, d'une part, concernant ceux de ses locaux occupés par une administration publique, avec le local-type n°44 du PV-C de la commune de Créteil en tenant compte d'une majoration de 10%, ou, à titre subsidiaire, avec d'autres locaux-types à savoir n°58 du PV-C de Maisons-Alfort, n°26 du PV-C de Boissy-Saint-Léger, n°30 du PV-C d'Arcueil, n°59 du PV-C de Champigny-sur-Marne, n°55 et 56 du PV-C de Choisy-le-Roi, n°53 du PV-C de Fontenay-sous-Bois, n°28 du PV-C de Fresnes, n°48, 49 et 50 du PV-C d'Ivry-sur-Seine et n°21 du PV-C d'Orly, et, d'autre part, concernant ses autres locaux, avec le local-type n°22 du PV-C de Cachan ;   
 - en second lieu, la surface pondérée de ses locaux à usage de bureaux au titre de leur valeur locative révisée doit être moindre que celle retenue par l'administration, dès lors qu'un coefficient de pondération de 0,50 devrait être appliqué aux surfaces de réserves, archives, locaux sociaux, sanitaires, dégagements, issues de secours, sas, locaux techniques et toutes autres surfaces annexes.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 8 avril 2022, le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête.  
 Il soutient que les moyens soulevés par la société Laffitte Pierre ne sont pas fondés.  
 Vu les autres pièces des dossiers. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - la loi n°2010-1658 du 29 décembre 2010 ; 
 - le décret n° 2011-1313 du 17 octobre 2011 ; 
 - le code de justice administrative.  
 Vu, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, la décision par laquelle la présidente du tribunal a désigné M. Lalande, vice-président, pour statuer sur les litiges visés audit article.  
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. A,   
 - et les conclusions de Mme Vergnaud, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La société Laffitte Pierre a été, en sa qualité de propriétaire d'un immeuble à usage de bureaux sis 18, avenue Carnot sur le territoire de la commune de Cachan (Val-de-Marne), soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2016, 2017, 2019 et 2020. Elle a saisi l'administration fiscale d'une réclamation tendant au dégrèvement partiel de ces impositions, d'une part, par un courrier du 20 décembre 2017 concernant les impositions au titre des années 2016 et 2017, rejetée par décision du 4 mars 2019, et, d'autre part, par un courrier du 8 décembre 2020 concernant les impositions au titre des années 2019 et 2020, rejetée par décision du 30 août 2021. Par ses requêtes enregistrées sous les numéros 1904175 et 2109847, et qu'il y a lieu de joindre pour statuer par un seul jugement, dès lors qu'elles présentent à juger des questions proches, la société Laffitte Pierre demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties concernant respectivement, d'une part, l'année 2016 à hauteur de 40 608 euros et l'année 2017 à hauteur de 38 856 euros, et, d'autre part, l'année 2019 à hauteur de 37 129 euros et l'année 2020 à hauteur de 35 521 euros.  
 Sur les conclusions aux fins de réduction :  
 Concernant la valeur locative non révisée :  
 2. Aux termes des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts dans sa version applicable en 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ". En outre, aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le local type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". Aux termes de l'article 324 Z de la même annexe : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". 
 3. La requérante soutient, en premier lieu, d'une part, que le local-type n°46 du PV-C de la commune de Cachan utilisé par l'administration pour évaluer par comparaison la valeur locative des locaux constituant son immeuble à usage de bureaux, n'est pas comparable à ces derniers en raison d'une importante différence de superficie entre le local-type et ses locaux. Toutefois, il résulte des dispositions visées au point précédent que la différence, même significative, de superficie entre le local-type et l'immeuble à évaluer ne fait pas par elle-même obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison. Au surplus, il résulte de l'instruction que le local-type retenu par l'administration est constitué d'un immeuble de bureaux, de construction récente à savoir 1987, développant une surface réelle de 3 751 m² et pondérée de 2 735 m². Les locaux litigieux de la requérante constituent ensemble également un immeuble de bureaux d'une construction récente, à savoir 1993, et représentent une surface réelle totale de 2 701 m², l'administration faisant en outre valoir, sans être contredite, que l'un et l'autre immeubles développent respectivement chacun une surface au sol de 517 m² et 510 m². Dans ces conditions, la requérante n'est pas fondée à soutenir que ce local-type et les locaux à évaluer ne seraient pas comparables en raison notamment d'une importante différence concernant leurs superficies.  
 4. D'autre part, la requérante soutient que l'occupation d'une partie de ses locaux par une administration d'Etat, à savoir la direction régionale et interdépartementale de l'alimentation, de l'agriculture et de la forêt (DRIAAF), rend le local-type contesté, non occupé par une administration publique, non comparable à ses locaux. Toutefois, il résulte des dispositions visées au point 2 que pour l'application de la méthode d'évaluation par comparaison prévue à l'article 1498, 2° du code général des impôts, la circonstance que seul le local-type ou le local à évaluer, tous deux constitués de locaux à usage de bureaux, soit occupé par une administration publique, sans qu'il ne soit fait état d'un aménagement spécifique, ne fait pas par elle-même obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison. Dès lors, en admettant même que, au titre des périodes d'imposition en litige, une partie des locaux à usage de bureaux de la requérante ait été occupée par une administration d'Etat, plutôt que par une entreprise comme le local-type, cette circonstance n'est pas par elle-même de nature à écarter ce dernier comme terme de comparaison pour la détermination de la valeur locative de ses locaux, alors au surplus qu'il n'est pas établi que les locaux de la société requérante auraient été loués à une personne publique dans des conditions, notamment tarifaires, substantiellement différentes d'un bail établi avec d'autres personnes locataires de locaux à usage de bureaux.   
 5. Si, en second lieu, la requérante soutient que les locaux à usage de bureau de son immeuble doivent être évalués par comparaison, d'une part, concernant ceux occupés par la DRIAAF, avec le local-type n°44 du PV-C de la commune de Créteil en tenant compte d'une majoration de 10 %, ou, à titre subsidiaire, avec d'autres locaux-types à savoir n°58 du PV-C de Maison Alfort, n°26 du PV-C de Boissy-Saint-Léger, n°30 du PV-C d'Arcueil, n°59 du PV-C de Champigny-sur-Marne, n°55 et 56 du PV-C de Choisy-le-Roi, n°53 du PV-C de Fontenay-sous-Bois, n°28 du PV-C de Fresnes, n°48, 49 et 50 du PV-C d'Ivry-sur-Seine et n°21 du PV-C d'Orly, et, d'autre part, concernant ses autres locaux à usage de bureaux, avec le local-type n°22 du PV-C de Cachan, dès lors que le local-type retenu par l'administration l'a été à bon droit, la requérante n'est pas fondée à proposer de tels autres locaux-types de substitution.  
 6. Il résulte de tout ce qui précède que la requérante n'est pas fondée à remettre en cause la valeur locative retenue par l'administration pour l'année 2016.  
 Concernant la valeur locative révisée :  
 7. D'une part, aux termes de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 applicable au titre de l'année 2017 : " Champ d'application de la révision / I.- Les conditions de la révision des valeurs locatives des propriétés bâties mentionnées à l'article 1498 du code général des impôts, de celles affectées à une activité professionnelle non commerciale au sens de l'article 92 du même code et de celles affectées à un usage professionnel spécialement aménagées pour l'exercice d'une activité particulière mentionnées à l'article 1497 dudit code retenues pour l'assiette des impositions directes locales et de leurs taxes additionnelles sont fixées par le présent article. / La valeur locative des propriétés bâties mentionnées au premier alinéa est déterminée à la date de référence du 1er janvier 2013. / Modalités d'évaluation des locaux professionnels / II.- La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif ou, à défaut, par référence aux autres critères prévus par le présent article. Elle tient compte de la nature, de la destination, de l'utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété ou fraction de propriété considérée. / Les propriétés mentionnées au I sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, les propriétés sont, le cas échéant, classées par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. / III.- La valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au B du IV à la surface pondérée du local définie au V ou, à défaut de tarif, par la voie d'appréciation directe mentionnée au VI. / () V.- La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. / () ".  
 8. Au titre des années 2019 et 2020, l'article 1498 du code général des impôts, codifiant ces dispositions, prévoit que : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. () C. - La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives () ".  
 9. D'autre part, l'article 1er du décret n° 2011-1313 du 17 octobre 2011 dispose que " pour l'application du V de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 susvisée, la surface pondérée d'un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. / La superficie des différentes parties d'un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. / Lorsque l'une de ces parties a une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d'un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire ", ces dispositions ayant été codifiées à compter du 30 juin 2018 à l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts par le décret n°2018-536 du 28 juin 2018.  
 10. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la valeur locative d'une propriété bâtie concernant la taxe foncière tient compte de sa nature, sa destination, son utilisation, ses caractéristiques physiques, sa situation et sa consistance, cette dernière étant pondérée selon la valeur d'utilisation par rapport à l'affectation principale du local.  
 11. Il résulte de l'instruction que les locaux à usage de bureau en litige ont été imposés dans la catégorie " BUR2 ", un coefficient de pondération de 0,50 tel que visé par les dispositions des articles 1er du décret du 17 octobre 2011 et 324 Z de l'annexe III au code général des impôts précités ayant été appliqué par l'administration au titre des surfaces de locaux techniques et d'archives en sous-sol, le reste des surfaces ayant relevé d'un coefficient de 1, soit au total une surface pondérée de 2 666 m² pour une surface réelle de 2 701 m². Si la requérante soutient que seules les surfaces de bureaux et de salles de réunion doivent relever d'un coefficient de pondération de 1, tandis que celles affectées aux réserves, archives, locaux sociaux, sanitaires, dégagements, issues de secours, sas, locaux techniques et toutes autres surfaces annexes doivent être affectées d'un coefficient de 0,50 dès lors qu'elles auraient une valeur d'utilisation réduite, il ne résulte toutefois pas de l'instruction, en l'absence de données concrètes fournies par la requérante, que ces surfaces auraient eu une telle valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale des locaux à usage de bureau, à l'activité desquels elles sont essentielles. Dans ces conditions, un tel moyen ne peut être accueilli.  
 12. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions aux fins de réduction des impositions en litige au titre des années 2016, 2017, 2019 et 2020 de la société Laffitte Pierre ne peuvent qu'être rejetées, de même que, par voie de conséquence, ses conclusions présentées au titre des intérêts moratoires, et ses conclusions présentées en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : Les requêtes de la société Laffitte Pierre sont rejetées.  
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société Laffitte Pierre et au directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 octobre 2022.   
 Le magistrat désigné, 
 D. A 
 La greffière, 
 C. KIFFER              La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement. 
 Pour expédition conforme,  
 La greffière,