TA06 · 1ère chambre — 31 octobre 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par un jugement du 25 mai 2023, le tribunal administratif de Nice a ordonné, avant dire droit sur les conclusions de la requête, un supplément d'instruction afin d'inviter l'administration fiscale à proposer des termes de comparaison pertinents existant dans la commune de Roquefort-les-Pins, ou, dans le cas contraire, dans une commune présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune de Roquefort-les-Pins.  
 Par un mémoire, enregistré le 19 juillet 2023, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.  
 Il fait valoir que :  
 - il y a lieu de retenir un local de référence dans la commune de Roquefort-les-Pins ;  
 - deux autres locaux ont été définis comme locaux de référence pour la catégorie 2 dans la commune de Roquefort-les-Pins, dont le local-type n° 36 qui présente des caractéristiques en tous points comparables avec celles du bien en litige.   
 Par une ordonnance en date du 19 septembre 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 2 octobre 2023.  
 Un mémoire a été enregistré le 3 octobre 2023 pour M. C, représenté par Me Herrou, soit postérieurement à la clôture d'instruction, et n'a pas été communiqué.  
 Vu : 
 - le jugement n°1904012 du 25 mai 2023 du tribunal administratif de Nice ; 
 - les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;  
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Kolf, rapporteure, 
 - les conclusions de Mme Perez, rapporteure publique, 
 - et les observations de Me Herrou, représentant M. C. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. M. A C et M. B C sont propriétaires en indivision d'une villa située à Roquefort-les-Pins. A la suite du surclassement de cette villa dans la catégorie 2 de la classification communale de Roquefort-les-Pins, les requérants ont été assujettis, au titre des années 2017 et 2018, à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'habitation à raison de cette villa pour un montant total de 10 545 euros au titre de la taxe foncière (6 186 euros en 2017 et 4 359 euros en 2018) et de 19 075 euros au titre de la taxe d'habitation (9 335 euros en 2017 et 9 740 euros en 2018). M. B C, agissant en son nom et au nom et pour le compte de son frère, demande au tribunal de prononcer la décharge partielle, à hauteur de 3 152 et 3 242 euros, pour la taxe foncière due au titre des années 2017 et 2018, et de 4 761 et 4 967 euros pour la taxe d'habitation due au titre des mêmes années, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'habitation auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2017 et 2018. Par un jugement avant-dire droit en date du 25 mai 2023, le tribunal administratif de Nice a ordonné un supplément d'instruction.  
 Sur l'application de la loi fiscale :  
 2. En premier lieu, en vertu des articles 1496 à 1498 du code général des impôts, la valeur locative des locaux affectés à l'habitation est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis dans la commune. Toutefois, pour les locaux d'habitation qui présentent un caractère exceptionnel et qui ne sont pas donnés en location, les termes de référence peuvent être choisis hors de la commune, ou, à défaut, leur valeur locative peut être appréciée par voie d'appréciation directe. 
 3. Aux termes de l'article 1497 dans sa version applicable à l'année 2017 : " Par dérogation à l'article 1496 I, les locaux d'habitation qui présentent un caractère exceptionnel () sont évalués dans les conditions prévues à l'article 1498 ". Aux termes de l'article 1497 dans sa version applicable à l'année 2018 : " Par dérogation à l'article 1496 I, les locaux d'habitation qui présentent un caractère exceptionnel sont évalués dans les conditions prévues à l'article 1498, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ".  
 4. Aux termes de l'article 324 G de l'annexe III du même code : " I. - La classification communale consiste à rechercher et à définir par nature de construction (maisons individuelles immeubles collectifs dépendances bâties isolées) les diverses catégories de locaux d'habitation ou à usage professionnel existant dans la commune () ". Aux termes du I de l'article 324 H de ce code : " I. - Pour les maisons individuelles et les locaux situés dans un immeuble collectif, la classification communale est établie à partir d'une nomenclature-type comportant huit catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux () ".  
 5. Le tableau de classification communale de la commune de Roquefort-les-Pins tel que prévu par les dispositions des articles précités du code général des impôts et applicable en l'espèce s'agissant d'un bien situé dans la commune et contrairement à ce que soutient le requérant qui entend se prévaloir de la classification de la commune de Nice, vise, pour les biens classés en 2ème catégorie, les constructions très vastes et très agréables, bien qu'anciennes, ayant un aspect architectural ancien, mais d'aspect cossu, en pierres ou en tuiles de belle qualité, et comprenant notamment de nombreuses salles d'eau rendant l'habitabilité excellente.  
 6. Il résulte de l'instruction que le bien de M. C, une villa de type néo-provençal construite en 2005, est composé d'une maison principale d'une surface de 332 m², qui comporte sept pièces principales dont un séjour et une salle à manger, et une cuisine indépendante, quatre salles d'eau ou de douche et des W.C. avec lavabo, une cave/cellier, une buanderie et de vastes terrasses, ainsi que d'une piscine de 120 m², d'un pool house de 38 m2, comportant une douche et un W.C., d'un court de tennis et d'une maison de gardien d'une surface de 49 m², classée en catégorie 5, et comportant un petit salon, une cuisine équipée et une salle de bains, dont la superficie totale à évaluer est, selon le décompte de la feuille de calcul pour 2018, de 539 m2, annexes comprises. L'administration fiscale doit être regardée, dans son mémoire produit le 19 juillet 2023, comme proposant de substituer au local-type n° 2 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Roquefort-les-Pins le local-type n° 36 cadastré AI 3, situé Quartier Vignefranquet à Roquefort-les-Pins, qui relève également de la 2ème catégorie. Il résulte de l'instruction que ce local-type consiste en une villa de type néo-provençal présentant les mêmes caractéristiques architecturales que le bien en litige, d'une surface habitable de 389 m2 sise sur un terrain de 5 560 m2, située dans le même quartier et comprenant également une piscine. M. C, qui n'a produit aucune écriture complémentaire à la date de la clôture d'instruction le 2 octobre 2023, n'établit pas que les caractéristiques de la villa dont il est propriétaire ne présenteraient pas d'analogies avec celles du local-type n° 36, ni que ce terme de comparaison retenu par le service pour reclasser son bien en catégorie 2 ne serait pas approprié. Dans ces conditions, M. C, en se bornant à se prévaloir des fissures apparues sur plusieurs façades de son bien et sur le caractère inexploitable du terrain, alors au demeurant qu'il est constant qu'une piscine et un terrain de tennis ont pu y être installés, n'établit pas l'existence de différences telles qu'elles soient de nature à justifier une classification dans une catégorie inférieure à celle retenue, à bon droit, par l'administration fiscale.  
 7. En deuxième lieu, aux termes de l'article 324 P de l'annexe III au même code : " La surface pondérée comparative de la partie principale augmentée, le cas échéant, en ce qui concerne la maison, de la surface pondérée brute des éléments visés au b du I de l'article 324 L, est affectée d'un correctif d'ensemble destiné à tenir compte, d'une part, de l'état d'entretien de la partie principale en cause, d'autre part, de sa situation. Ce correctif est égal à la somme algébrique des coefficients définis aux articles 324 Q et 324 R. La surface pondérée nette ainsi obtenue est arrondie au mètre carré inférieur ". Aux termes de l'article 324 Q de la même annexe : " Le coefficient d'entretien est déterminé conformément au barème suivant : Bon - Construction n'ayant besoin d'aucune réparation 1,20. Assez bon - Construction n'ayant besoin que de petites réparations 1,10. Passable - Construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d'habitabilité 1. Médiocre - Construction ayant besoin de réparations d'une certaine importance, encore que localisées 0,90. Mauvais - Construction ayant besoin de grosses réparations dans toutes ses parties 0,80 ". 
 8. Pour l'appréciation du coefficient d'entretien d'un immeuble à la date de l'imposition, doivent notamment être pris en compte les travaux envisagés dont la nécessité est attestée, dès lors que leur nature et leur montant révèlent le besoin de réparation de la construction.  
 9. Il résulte de l'instruction que l'administration fiscale a pris en compte, en cours de procédure, pour tenir compte de l'état du bien litigieux, un correctif d'ensemble de 1,15, dont 1,10 de coefficient d'entretien et 0,05 de coefficient de situation, et qu'elle a procédé, après l'introduction de la requête de M. C, aux dégrèvements correspondants. Il s'ensuit que M. C ne saurait utilement soutenir que le coefficient d'entretien ne pourrait être de 1,20. Le moyen doit, par suite, être écarté.  
 10. En troisième lieu, si M. C reproche à l'administration fiscale des " errements concernant les surfaces " ainsi qu'une prise en compte erronée de certaines équivalences superficielles, il résulte toutefois de l'instruction que les surfaces de base retenues par l'administration fiscale pour déterminer la valeur locative du bien litigieux sont cohérentes au fil des années et sont conformes à celles arrêtées dans les expertises produites par le requérant et effectuées en 2013 et en 2019. Par suite, M. C, n'apporte aucun élément de nature à établir que l'administration fiscale aurait commis des erreurs dans la détermination des superficies à prendre compte.  
 11. En quatrième lieu, M. C ne saurait utilement se prévaloir d'erreurs dans l'évaluation des équivalences superficielles ainsi que dans le nombre de pièces du bien dès lors qu'il résulte de l'instruction que les termes contestés dans la requête ont été revus par l'administration fiscale après le dépôt de la déclaration rectificative modèle H1 le 20 décembre 2013 et ont donné lieu à une nouvelle évaluation effectuée par une société d'experts.  
 12. En cinquième et dernier lieu, le moyen tiré de ce que la valeur locative de la villa litigieuse " devrait être, toutes choses égales par ailleurs, inférieure à 4 000 euros " doit être écarté comme n'étant pas assorti des précisions suffisantes permettant au tribunal d'en apprécier le bien-fondé.  
 Sur l'interprétation administrative de la loi fiscale : 
 13. D'une part, l'attitude du service vérificateur lors des débats devant la commission départementale de conciliation concernant des années antérieures à celles en litige ne saurait, faute d'être motivée, constituer une prise de position formelle de la part de l'administration fiscale au sens des dispositions de l'article L. 80 B du livre des procédures fiscales. D'autre part, la circonstance que l'administration fiscale n'aurait pas, lorsqu'elle a été saisie par le contribuable de réclamations concernant les impositions établies au titre des années 2012 et 2013 relatives à la superficie du bien, remis en cause le classement en catégorie 3, ayant gardé le silence sur ce point, ne saurait davantage s'analyser en une prise de position formelle de la part de l'administration fiscale. Ce moyen ne peut, par suite, qu'être écarté.  
 14. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de décharge présentées par M. C doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, ses conclusions relatives aux dépens et aux frais engagés et non compris dans les dépens.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de M. C est rejetée.  
 Article 2 : La présente décision sera notifiée à M. B C et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.  
 Délibéré après l'audience du 19 octobre 2023, à laquelle siégeaient : 
 Mme Chevalier-Aubert, présidente, 
 M. Patrick Soli, premier conseiller, 
 Mme Kolf, conseillère.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 31 octobre 2023. 
 La rapporteure, 
 signé 
 S. Kolf 
 La présidente, 
 signé 
 V. Chevalier-Aubert 
 La greffière, 
                signé 
 C. Albu 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances, de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour le greffier en chef, 
 ou par délégation la greffière,