CAA13 · 3ème chambre - formation à 3 — 9 avril 2026

Vu la procédure suivante : 
 
Procédure contentieuse antérieure : 
 
La société Dreamers Licensing PTE LTD a demandé au tribunal administratif de Toulon de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations d’impôt sur les sociétés et de contributions sur les revenus locatifs auxquelles elle a été assujettie au titre de l’exercice clos en 2018.  
 
Par un jugement n° 2202682, 2300235 du 9 décembre 2024, le Tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande.  
 
Procédure devant la cour : 
 
Par une requête enregistrée le 29 janvier 2025, et des mémoires enregistrés les 28 octobre 2025, 25 novembre 2025 et 2 février 2026, la société Dreamers Licensing PTE LTD, représentée en dernier lieu par Me Pelletier, demande à la cour : 
 
1°) d’annuler le jugement 2202682, 2300235 du 9 décembre 2024 du Tribunal administratif de Toulon ;  
 
2°) de prononcer la décharge des impositions en litige ; 
 
3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
 
Elle soutient que : 
 
- le taux de 3 % appliqué à la valeur vénale de la villa qu’elle détient n’est pas motivé et est erroné ; 
- la proposition de rectification qui se borne à faire état d’un taux de rendement arbitrairement retenu à 3 % est insuffisamment motivée ;  
- alors que l’administration fiscale n’a pas été en mesure de justifier du taux de rendement retenu au cours de la procédure de redressement, elle produit, en 2025, des éléments obsolètes, le marché ayant évolué ;  
- les comparables retenus par le ministre ne sont pas sérieux ; 
- ce type de bien n’est pas une maison de luxe mais une simple maison de vacances, qui ne pourrait pas être louée à l’année ;  
- de plus, elle est affectée de désordres, l’électricité n’étant pas aux normes au cours de la période litigieuse, et l’évacuation des eaux usées étant défaillante, ce qui aurait dû justifier une décote de 50 % ;  
- le taux de rentabilité immobilière actuelle est moindre et se situe entre 2 % et 2,5 % ;  
- elle entend se prévaloir du paragraphe 20 de la doctrine administrative référencée BOI-PAT-TPC-40 dès lors qu’elle s’est bornée à mettre la maison de Ramatuelle à disposition de son associé, M. B....  
 
  
Par des mémoires en défense enregistrés le 3 juin 2025, 3 novembre 2025, 9 décembre 2025, et 9 février 2026, ce dernier mémoire n’ayant pas été communiqué, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique conclut au rejet de la requête de la société Dreamers Licensing PTE LTD. 
 
Il soutient que les moyens ne sont pas fondés.  
 
 Un courrier du 19 janvier 2026 adressé aux parties en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative les a informées de la période à laquelle il était envisagé d’appeler l’affaire à l’audience et leur a indiqué la date à partir de laquelle l’instruction pourrait être close, dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l’article R. 613-1 et le dernier alinéa de l’article R. 613-2 du même code. 
  
Par une ordonnance du 11 février 2026, la clôture de l’instruction a été prononcée avec effet immédiat, en application du dernier alinéa de l’article R. 613-1 du code de justice administrative. 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
  
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
- le code de justice administrative. 
 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme A..., 
- les conclusions de M. Ury, rapporteur public,  
 
 
 
Considérant ce qui suit :  
 
1. La société de droit singapourien Dreamers Licensing PTE LTD est propriétaire d’une maison à usage d’habitation dénommée Villa Avhana, sise chemin de Saint-André, quartier des Ayguiers à Ramatuelle dans le Var. Elle a fait l’objet d’un examen de comptabilité à l’issue duquel le service lui a notifié, par une proposition de rectification du 17 octobre 2019, des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés et de contribution sur les revenus locatifs au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2018, établies selon la procédure contradictoire de redressement. La société Dreamers Licensing PTE LTD relève appel du jugement du 9 décembre 2024 par lequel le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande de décharge de ces impositions, en droits et pénalités.  
  
Sur la régularité de la procédure d’imposition : 
2. Aux termes de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales : « L’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation. (…) ». La proposition de rectification du 17 octobre 2019 mentionne, s’agissant de la renonciation à recettes  constituée par la mise à la disposition gratuite du bien immobilier au bénéfice de tiers non identifiés, le fondement du redressement, tiré de l’acte anormal de gestion, mais également la base imposable, appréciée à partir des déclarations de la société, et le taux de rendement, qu’elle a fixé à 3 %, ce taux étant le « rendement brut moyen des rendements immobiliers » de « notoriété publique ». La proposition de rectification mentionne également plusieurs références jurisprudentielles retenant ce taux. L’ensemble de ces précisions a permis à la société de contester le taux ainsi appliqué, ce qu’elle a d’ailleurs fait dans une réponse adressée à l’administration fiscale le 29 octobre 2019. Par suite, la proposition de rectification adressée à la société requérante ne peut être considérée comme insuffisamment motivée.  
Sur le bien-fondé des impositions : 
 
En ce qui concerne la loi fiscale : 
 
3. En premier lieu, aux termes de l’article 38 du code général des impôts, applicable à l’impôt sur les sociétés en vertu de l’article 209 du même code : « (…) le bénéfice imposable est le bénéfice net, déterminé d'après les résultats d'ensemble des opérations de toute nature effectuées par les entreprises, y compris notamment les cessions d'éléments quelconques de l'actif, soit en cours, soit en fin d'exploitation (…) ». Pour l’application de ces dispositions, les renonciations à recettes ou les abandons de créances consentis par une entreprise au profit d’un tiers ne relèvent pas, en règle générale, d’une gestion commerciale normale, sauf s’il apparaît qu’en consentant de tels avantages l’entreprise a agi dans son propre intérêt.  
 
4. La société de droit singapourien Dreamers Licensing PTE LTD ne conteste pas son assujettissement à l’impôt sur les sociétés en France, et à la contribution sur les revenus locatifs au titre des exercices en litige. Elle ne conteste pas davantage que la villa dont elle est propriétaire à Ramatuelle a été régulièrement occupée lors de l’exercice clos en 2018 sans aucune contrepartie, alors qu’elle en assumait les dépenses courantes de fonctionnement. L’abandon des loyers constitutif d’une renonciation à recettes, non justifié par la société, constitue un acte anormal de gestion.  
 
5. En second lieu la société ne conteste pas la valeur vénale retenue par l’administration fiscale, de 2 400 000 euros au 1er janvier 2018, chiffre résultant des déclarations de la société. Elle estime, en revanche, que le taux de rendement finalement retenu de 3 % par l’administration fiscale est erroné.  
 
6. Pour établir le taux de 3 % de rendement locatif, l’administration fiscale s’est fondée sur la circonstance que la villa Avhana, acquise en 2013 pour un prix de 2 400 000 euros, est composée de deux bâtiments séparés, la maison principale de 249 m² comprenant 4 chambres, deux salles de bains, et une salle d’eau, un séjour, cheminée, une cuisine américaine, et une maison annexe de 25 m². Elle est située sur une parcelle de 5 869 m², à Ramatuelle, à 6 km de la plage de Pampelonne. Les charges d’exploitation retenues l’ont été à hauteur de 50 % des produits ressortant de l’application de ce taux de 3 %. Compte tenu de ces éléments, le prix au m² s’établit à 21,89 euros au m². Afin de conforter le prix ainsi retenu, le ministre, comme il en a la possibilité, a opéré une comparaison avec 6 maisons louées au mois, situées sur la côte d’Azur, à Grimaud, Bandol, La Cadière d’Azur, Les Issambres et Agay, et calculé la moyenne des prix à la location pour ces biens qui s’établit à 29,82 euros au m², soit une valeur locative annuelle de 8 170,68 euros pour la villa Ahvana. En tenant compte de l’indice de référence annuel des loyers, la valeur locative s’établit à 7 145,62 euros pour 2018. Contrairement à ce que soutient la société requérante, la valeur locative au m² peut servir de base au calcul des loyers omis. De plus, si les termes de comparaison retenus par l’administration à Bandol et à La Cadière d’Azur se situent à 90 kilomètres de la villa en litige, cette seule circonstance ne suffit pas à établir que ces biens retenus pour conforter la méthode de l’administration devraient être écartés, alors que, comme le soutient l’administration, la valeur locative retenue en excluant le bien situé à la Cadière d’Azur est quasi identique à celle retenue au cours de la procédure. La société se borne, en appel comme en première instance, à relever l’ancienneté de la jurisprudence citée par le service dans la proposition de rectification, tout en invoquant elle-même des arrêts rendus en 2012 et 2013 qui ont validé des taux « entre 2 % et 3 % », ce qui correspond au taux qu’elle conteste, et se prévaut de deux rapports retenant un taux de rendement locatif de 2,4 % pour 2004, le premier établi par la commission des finances, du contrôle budgétaire et des comptes économiques de la Nation du Sénat et le second par l’Observatoire français des conjonctures économiques. Ce faisant, la société n’apporte aucun élément, tenant notamment au marché locatif local ou aux caractéristiques de son bien, de nature à démontrer le caractère excessif de ce taux. Par ailleurs ni les désordres tirés de l’absence de conformité de l’électricité, ni la facture de réfection de la fosse septique, refaite en 2023, soit cinq années après celle en litige, ne sauraient justifier à eux seuls l’application d’un taux inférieur à celui de 3 % retenu par l’administration. Enfin la circonstance alléguée que le taux de rendement d’un bien « de qualité » situé dans un secteur géographique recherché comme Ramatuelle est « beaucoup plus faible » que celui d’un logement standard, ne suffit pas à démontrer que le taux de rendement locatif de 3 % retenu par l’administration serait excessif Par suite, cette dernière doit être regardée comme établissant que le taux de rendement de 3 % retenu pour la villa Avaha est fondé.  
  
Sur le bénéfice de la doctrine administrative : 
 
7. Aux termes de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales : « Il ne sera procédé à aucun rehaussement d'impositions antérieures si la cause du rehaussement poursuivi par l'administration est un différend sur l'interprétation par le redevable de bonne foi du texte fiscal et s'il est démontré que l'interprétation sur laquelle est fondée la première décision a été, à l'époque, formellement admise par l'administration. / (…) Lorsque le redevable a appliqué un texte fiscal selon l'interprétation que l'administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu'elle n'avait pas rapportée à la date des opérations en cause, elle ne peut poursuivre aucun rehaussement en soutenant une interprétation différente. Sont également opposables à l'administration, dans les mêmes conditions, les instructions ou circulaires publiées relatives au recouvrement de l'impôt et aux pénalités fiscales ».  
  
8. La société requérante entend se prévaloir de l’instruction administrative référencée BOI-PAT-TPC-40, n° 20, relative aux personnes morales effectivement assujetties à la taxe de 3 % prévue par l’article 990 D du code général des impôts et laissant gratuitement à un ou plusieurs associés personnes physiques la jouissance d’un immeuble ayant supporté la taxe. Celle-ci précise que : « Lorsqu'une personne morale effectivement assujettie à la taxe de 3% laisse gratuitement à un ou plusieurs associés personnes physiques la jouissance d'un immeuble ayant supporté la taxe, il est admis que la valeur nette de l'avantage en nature ainsi consenti ne soit pas prise en compte pour la détermination des résultats de la personne morale. (…) Par suite, dans la mesure où la personne morale en cause se borne à laisser gratuitement à un ou plusieurs associés personnes physiques la jouissance d'immeubles ayant supporté la taxe, elle ne sera pas soumise à l'impôt sur les sociétés ou à l'impôt sur le revenu sur la valeur de l'avantage en nature considéré. Elle n'aura donc pas à produire la déclaration de ses résultats. L'attribution de la jouissance gratuite des immeubles soumis à la taxe à un ou plusieurs associés personnes physiques sera indiquée dans la déclaration n° 2746 accompagnant le paiement de la taxe. Toutefois, elle n’établit ni avoir supporté la taxe de 3 % au titre de l’année 2018, ni, en toute hypothèse, avoir indiqué dans ses déclarations n° 2746 l’attribution de la jouissance gratuite de la villa à son associé M. B..., ni d’ailleurs que celui-ci était associé. Elle n’est, par suite, pas fondée à invoquer les énonciations de cette instruction sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales. 
9. Il résulte de ce qui précède que la société Dreamers Licensing PTE LTD n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande.  
 
 Sur les frais liés au litige : 
 
10. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la société Dreamers Licensing PTE LTD demande au titre des frais qu’elle a exposés.   
 
 
 
DÉCIDE : 
 
 
Article 1er :    La requête de la société Dreamers Licensing PTE LTD est rejetée.  
 
Article 2 :  Le présent arrêt sera notifié à la société Dreamers Licensing PTE LTD et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle énergétique et numérique.  
 
Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est. 
 
 
Délibéré après l’audience du 19 mars 2026 à laquelle siégeaient : 
 
- Mme Evelyne Paix, présidente rapporteure, 
- Mme Audrey Courbon, présidente assesseure, 
-  M. Sylvain Mérenne, premier conseiller.   
 
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 9 avril 2026.