CAA33 · 4ème chambre (formation à 3) — 26 septembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 Procédure contentieuse antérieure : 
 La société Sogefimur a demandé au tribunal administratif de la Guadeloupe de prononcer la réduction de ses cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe spéciale d’équipement et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de 2016, 2018 et 2019 à raison de ses établissements commerciaux situés 9002, 9008, 9008 B, 9009, 9010, 9010 B, 9011, 9011 B Grand Camp aux Abymes, à hauteur des sommes respectives de 106 368 euros, 111 970 euros et de 108 900 euros. 
 Par un jugement nos 2101459, 2101460 et 2101461 du 26 janvier 2023, le tribunal administratif de la Guadeloupe a rejeté ses demandes. 
   
 Par une décision n° 472513 du 22 mars 2024, le Conseil d’Etat statuant au contentieux, saisi d’un pourvoi sommaire de la société Sogefimur, a attribué à la cour administrative d’appel de Bordeaux les conclusions dirigées contre ce jugement en tant qu’il s’est prononcé sur la taxe spéciale d’équipement. 
 Procédure devant la cour : 
 Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrée les 28 mars et 27 juin 2023 à la section du contentieux du Conseil d’Etat, puis le 21 février 2025 au greffe de la cour, la société Sogefimur, représentée par Me Zapf demande à la cour : 
 1°) d’annuler le jugement nos 2101459, 2101460 et 2101461 du 26 janvier 2023 du tribunal administratif de la Guadeloupe ; 
 2°) de prononcer la réduction des cotisations de la taxe spéciale d’équipement auxquelles elle a été assujettie au titre de 2016, 2018 et 2019 à raison de ses établissements commerciaux situés 9002, 9008, 9008 B, 9009, 9010, 9010 B, 9011, 9011 B Grand Camp aux Abymes ; 
 3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 500 euros sur le fondement de 1'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 S’agissant de la régularité du jugement : 
 - il a méconnu les dispositions de l'article R. 741-2 du code de justice administrative, faute de viser et d’analyser avec une précision suffisante les conclusions et moyens invoqués par elle ; 
 - le jugement attaqué a été rendu à la suite d’une procédure irrégulière, tous les mémoires échangés entre les parties n’ayant pas été régulièrement notifiés ; 
 - en ne répondant pas au moyen tiré de l’absence d’information quant à l’occupation du local-type n° 41 du procès-verbal de la commune des Abymes au 1er janvier de l’année d’imposition, le tribunal administratif a insuffisamment motivé son jugement ; 
 S’agissant du bien-fondé du jugement : 
 - elle conteste l’évaluation de huit locaux par comparaison avec les locaux-types n° 41, 50, 51 et 52 ; 
 - les locaux-type n° 50 et 51 inscrits au procès-verbal complémentaire des évaluations foncières de la commune des Abymes, évalués par comparaison avec le local-type n° 31, supprimé en 2004, ne peuvent être retenus ; 
 - concernant le local invariant n° 101 002122 B, si le local-type n° 41 correspondant à un dépôt d’une surface pondérée de 147 m² au tarif de 18,60 euros par m², occupé par la société GUP, centre d’entretien et de réparation automobile, de vente de pneus et accessoires automobile était valide, l’administration aurait dû appliquer un abattement de 20 % pour tenir compte de la différence de superficie et retenir un tarif de 14,88 euros/m² ; aucun établissement à usage de dépôt n’est actuellement exercé à cette adresse du local-type n° 41 de la commune des Abymes ; 
 - elle a proposé que l’immeuble litigieux soit évalué par comparaison avec le local-type n° 53 du procès-verbal de la commune de Baie-Mahault, à usage d’atelier mécanique d’une surface pondérée de 639 m² et d’un tarif de 9,38 euros par m², et à défaut avec le local-type n° 18 du procès-verbal de la commune de Baie-Mahault, en ajoutant que le tarif de 11,73 euros par m² soit réduit de 20 % pour prendre en compte la différence de superficie, soit le tarif de 9,38 euros par m² ; 
 - le local-type n° 40 de la commune du Gosier, lui-même évalué par comparaison avec le local-type n° 41 de la commune des Abymes, doit se voir appliquer un abattement sur le tarif unitaire de 20 %, compte tenu des importantes différences de surface entre les locaux ; 
 - le local-type n° 52 n’est pas valide et ne peut servir de terme de comparaison ; aucune activité de bureau n’est exercée à cette adresse qui regroupe seulement des entreprises hôtelières ou assimilées ; il a été évalué par comparaison avec le local-type n° 20 du procès-verbal complémentaire de la commune de Saint-François, qui n’existe pas. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 27 mai 2024 et 27 mars 2025, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir que : 
 - les moyens soulevés par la société Sogefimur ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
 - le rapport de Mme Bénédicte Martin, 
 - et les conclusions de Mme Pauline Reynaud, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société anonyme Sogefimur exploite plusieurs locaux commerciaux situés à Grand Camp sur le territoire de la commune des Abymes. Elle a été assujettie, à raison de ces établissements, à la taxe foncière sur les propriétés bâties, à la taxe spéciale d’équipement et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, au titre des années 2016, 2018 et 2019. Par trois réclamations des 11 décembre 2017, 23 décembre 2019 et 17 décembre 2020, la société Sogefimur a demandé une réduction de ces impositions. Ses réclamations ayant été rejetées le 30 août 2021, la société Sogefimur a porté le litige devant le tribunal administratif de la Guadeloupe. La société Sogefimur relève appel du jugement en tant que, par celui-ci, le tribunal administratif de la Guadeloupe a rejeté ses conclusions tendant à la décharge des cotisations de taxe spéciale d’équipement qui lui ont été assignées au titre des années 2016, 2018 et 2019. 
 Sur la régularité du jugement attaqué : 
 2. Aux termes de l'article R. 741-2 du code de justice administrative : « La décision mentionne que l'audience a été publique, sauf s'il a été fait application des dispositions de l'article L. 731-1. (…) /Elle contient le nom des parties, l'analyse des conclusions et mémoires ainsi que les visas des dispositions législatives ou réglementaires dont elle fait application. (…) ». 
 3. Il ressort du jugement attaqué que celui-ci vise les conclusions présentées par la société Sogefimur, ainsi que les moyens soulevés par les parties, avec une précision suffisante. Ainsi, les juges de première instance ont régulièrement analysé les moyens et conclusions des parties. 
 4. Aux termes de l'article R. 611-1 du code de justice administrative : « La requête, le mémoire complémentaire annoncé dans la requête et le premier mémoire de chaque défendeur sont communiqués aux parties avec les pièces jointes dans les conditions prévues aux articles R. 611-2 à R. 611-6. / Les répliques, autres mémoires et pièces sont communiqués s'ils contiennent des éléments nouveaux ». Il résulte de ces dispositions, destinées à garantir le caractère contradictoire de l'instruction, que la méconnaissance de l'obligation de communiquer le premier mémoire d'un défendeur ou tout mémoire contenant des éléments nouveaux, est en principe de nature à entacher la procédure d'irrégularité. Il n'en va autrement que dans le cas où il ressort des pièces du dossier que, dans les circonstances de l'espèce, cette méconnaissance n'a pu préjudicier aux droits des parties. 
 5. D’une part, il résulte de l’instruction que la société Sogefimur a accusé réception le 25 mai 2022 des mémoires en défense enregistrés le 23 mai 2022 dans les trois instances enregistrées sous les n° 2101459, 2101460 et 2101461. D’autre part, la société appelante ne peut utilement faire valoir que le jugement attaqué serait irrégulier faute pour le tribunal d’avoir communiqué à l’administration fiscale les mémoires en réplique enregistrés le 13 octobre 2022 dans chacune des trois instances, alors que le tribunal a visé et analysé ces mémoires, et qu’à supposer une méconnaissance du contradictoire établie, elle n’était susceptible de préjudicier qu’à l’administration fiscale. Contrairement à ce qui est soutenu, il ne ressort pas des termes du jugement attaqué que le tribunal n’aurait pas tenu compte de ces mémoires pour apprécier le bien-fondé de ses demandes. 
 6. Aux termes de l’article L. 9 du code de justice administrative : « Les jugements sont motivés ». 
   
 7. La société Sogefimur soutient que le jugement serait entaché d’un défaut de motivation, en ce que les premiers juges n’auraient pas répondu au moyen tiré de l’absence d’information quant à l’occupation du local-type n° 41 du procès-verbal de la commune des Abymes au 1er janvier de l’année d’imposition. Il ressort cependant des termes mêmes du point 8 du jugement, que les premiers juges, qui n’étaient pas tenus d’écarter expressément tous les arguments de la société, y ont suffisamment répondu. 
 8. Il résulte de ce qui précède que les moyens tirés de l’irrégularité du jugement ne peuvent qu’être écartés. 
   
 Sur le bien-fondé des impositions : 
   
 9. Aux termes de l'article 1607 bis du code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux impositions en litige : « Il est institué, au profit des établissements publics fonciers mentionnés à l'article L. 324-1 du code de l'urbanisme (…), une taxe spéciale d'équipement destinée à permettre à ces établissements de financer les acquisitions foncières et immobilières correspondant à leur vocation. (...) Le produit de la taxe spéciale d'équipement est réparti, dans les conditions définies au I de l'article 1636 B octies, entre toutes les personnes physiques ou morales assujetties aux taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties, à la taxe d'habitation et à la cotisation foncière des entreprises dans les communes comprises dans la zone de compétence de l'établissement public./ La base de la taxe est déterminée dans les mêmes conditions que pour la part communale ou, à défaut de part communale, dans les mêmes conditions que la part intercommunale de la taxe principale à laquelle la taxe additionnelle s'ajoute (…) ». 
 10. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable aux impositions de l’année 2016 : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : /1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; /2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. /Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; /b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : /Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, /Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; /3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ». 
 11. Aux termes du I de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts : « L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. ». Aux termes de l’article 324 AA de la même annexe : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ». 
 12. Il résulte de ces dispositions que le juge de l’impôt, saisi d’une contestation portant sur la méthode d’évaluation, a l’obligation, lorsqu’il estime irrégulière la méthode d’évaluation initialement retenue par l’administration, de lui substituer la méthode d’évaluation qu’il juge régulière. Dans le cas où il retient une évaluation par comparaison, en application du 2° de cet article, il doit alors, au vu des éléments dont il dispose ou qu’il sollicite par un supplément d’instruction, rechercher un terme de comparaison qu’il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il vérifie la régularité. 
 13. Lorsque l’administration fiscale renonce au terme de comparaison initialement choisi pour lui en substituer un autre et que celui-ci est contesté au motif qu’il ne serait pas comparable à l’immeuble à évaluer, il appartient au juge de l’impôt de se prononcer sur les autres termes de comparaison proposés par le contribuable, afin de déterminer si l’un d’eux serait plus approprié que le local retenu par l’administration. 
 14. La société requérante conteste l’évaluation de huit locaux évalués par comparaison avec les locaux-types n°41, 50, 51 et 52. 
 En ce qui concerne le local-type n° 41 : 
 15. Le local invariant n° 101 002122B d'une surface de 4002 m² a été évalué par comparaison avec le local-type n° 41 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune des Abymes, d'une surface pondérée de 147 m² au tarif de 18,60 euros/m². Ce local, construit en 1970, était occupé par la société GUP, centre d'entretien et de réparation automobile, de vente de pneus et d'accessoires automobiles. Il est inscrit au procès-verbal des opérations « locaux commerciaux et biens divers ordinaires » adopté le 7 septembre 1976. Contrairement à ce que soutient la société requérante, la différence, même significative, de superficie entre le local-type et l'immeuble à évaluer ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison. Dans ce cas, la valeur locative doit toutefois être ajustée afin de tenir compte de cette différence, par application du coefficient prévu à l’article 324 AA de l’annexe III, la superficie de l’immeuble à évaluer à retenir étant celle existante au 1er janvier de l’année d’imposition. La société requérante soutient que le local à évaluer est d’une surface très supérieure à celui du local-type n° 41 de la commune des Abymes, et se prévaut de ce que les petits locaux ont une valeur locative unitaire supérieure à celle des grands. Toutefois, outre qu’il n’est pas établi qu’une dégressivité de la valeur unitaire soit aussi sensible, la petite taille du local de référence peut en l’espèce être considérée comme constituant un inconvénient ayant plutôt exercé un effet à la baisse sur la valeur dudit local. La société requérante ne verse par ailleurs au dossier aucun élément tenant aux caractéristiques du local à évaluer, s’agissant notamment de son état d’entretien ou des aménagements qu’il comporte, de nature à démontrer que sa valeur locative devrait être ajustée à la baisse en application de l’article 324 AA précité de l’annexe III au code général des impôts. Dans ces conditions, le local n° 41 pouvait être retenu comme terme de comparaison pour évaluer le bien en litige. Par suite, en l’absence de tout élément permettant de remettre en cause la méthode d’évaluation, l’administration a fait une juste appréciation en évaluant le bien litigieux au tarif de 18,60 euros/m². 
 En ce qui concerne les locaux-type n° 50 et 51 : 
 16. La société requérante conteste le choix par l’administration fiscale des locaux-type n° 50 et 51 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune des Abymes ayant servi initialement à l’évaluation de ses établissements n° 101 0195070J (surface pondérée : 1070 m²) et 101 0105324Y (surface pondérée : 618 m²) et n° 101 0021018G (surface pondérée : 281 m²), 101 0010896G (surface pondérée : 1064 m²) et 101 0115505T (surface pondérée : 2922 m²)  et propose de substituer deux autres locaux-types n° 53 et 18 situés sur le territoire de la commune de Baie-Mahault et ayant un usage d’ateliers mécaniques. Devant la cour, l’administration admet que les locaux-types n° 50 et n° 51 ne peuvent plus servir de termes de comparaison et propose de leur substituer le local-type n° 40 du procès-verbal complémentaire des évaluations foncières de la commune du Gosier du 9 mai 2005, à usage d'atelier mécanique, d'une surface de 220 m² au tarif de 18,90 euros, lequel a comme terme de comparaison le local-type n° 41 du procès-verbal des Abymes. En se bornant à soutenir que les différences significatives de surface justifient l’application d’un ajustement à la baisse de 20 % au tarif unitaire appliqué aux locaux évalués, sans produire aucun élément tenant aux caractéristiques des locaux à évaluer, relatifs notamment à leur état d’entretien ou aux aménagements qu’ils comportent, et alors qu’ainsi qu’il a été dit précédemment, la différence, même significative, de superficie entre le local-type et l'immeuble à évaluer ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison, la société ne démontre pas que la valeur locative de ces locaux devrait être ajustée à la baisse en application de l’article 324 AA précité de l’annexe III au code général des impôts. Par suite, sans qu’il y ait lieu de s’interroger sur la pertinence des locaux-type de substitution proposés par la société Sogefimur, c’est à bon droit que le service a retenu le local-type n° 40 du procès-verbal complémentaire des évaluations foncières de la commune du Gosier. 
 En ce qui concerne le local-type n° 52 : 
 17. La société requérante conteste le choix par l’administration fiscale du local-type n° 52 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune des Abymes du 31 janvier 2005 ayant servi initialement à l’évaluation de son établissement n° 101 0105323 C (surface pondérée : 589 m²) au motif que ni la parcelle cadastrale, ni le local choisi n’ont d’existence, qu’aucune activité de bureau n’y est exercée et que le nom de l’occupant n’est pas connu. Toutefois, il résulte de l’instruction, notamment du procès-verbal de Saint-François du 6 août 1976, que le local-type n° 20 retenu comme terme de comparaison, auquel renvoie le local-type n° 52, a une surface pondérée de 187 m² au tarif de 27, 44 m², correspond à des bureaux, occupés par la société IBM, construits en 1968. Si le procès-verbal mentionne la référence cadastrale AB n° 17 biffée et remplacée par le n° 64 de la commune de Gosier, une telle mention est insuffisante pour retenir le caractère erroné du choix du local de comparaison dès lors que, sur ces deux parcelles, sont implantés des bâtiments. 
 18. Il résulte de tout ce qui précède que la société Sogefimur n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de la Guadeloupe a rejeté sa demande relative à la taxe spéciale d’équipement. Par voie de conséquence, ses conclusions tendant à ce que soit mise à la charge de l’Etat le versement d’une somme d’argent au titre des frais de justice ne peuvent qu’être rejetées. 
   
   
 décide : 
 Article 1er : La requête de la société Sogefimur est rejetée. 
 Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société Sogefimur et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique. 
 Copie en sera adressée à la direction spécialisée de contrôle fiscal Sud-Ouest. 
 Délibéré après l’audience du 9 septembre 2025 à laquelle siégeaient : 
 Mme Bénédicte Martin, présidente-rapporteure, 
 Mme Lucie Cazcarra, première conseillère, 
 Mme Carine Farault, première conseillère, 
 Rendu public par mise à disposition au greffe, le 26 septembre 2025. 
 La première conseillère, 
 Lucie  CazcarraLa présidente-rapporteure, 
 Bénédicte Martin 
 La greffière, 
 Laurence Mindine 
 La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.