CAA33 · 1ère chambre - formation à 3 — 13 novembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Procédure contentieuse antérieure : 
 
La société civile immobilière (SCI) Henri Laval a demandé au tribunal administratif de Bordeaux d’annuler l’arrêté du 25 février 2022 par lequel le maire de la commune de Landiras a délivré un permis de construire à M. et Mme C... et F... Da D.... 
 
Par un jugement avant dire droit n° 2202263 du 5 juillet 2023, le tribunal administratif de Bordeaux a sursis à statuer sur la demande de la société Henri Laval, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la date de notification du jugement, pour permettre la régularisation de l’illégalité du permis de construire tenant en la méconnaissance des dispositions de l’article UB 13 du règlement de la zone UB du plan local d’urbanisme de Landiras relatif aux obligations en matière de réalisation d’espaces libres et de plantations.  
 
Par un jugement mettant fin à l’instance n° 2202263 du 31 janvier 2024, le tribunal administratif de Bordeaux, après avoir pris connaissance du permis de construire modificatif du 24 octobre 2023 et constaté la régularisation de la décision attaquée, a rejeté la demande présentée par la SCI Henri Laval. 
 
Procédure devant la cour : 
 
Par une requête, des pièces et des mémoires complémentaires enregistrés les 10, 13, 26 février, 11 juillet 2024 et 8 septembre 2025, la SCI Henri Laval, représentée par Me Février, demande à la cour : 
 
1°) d’annuler ces jugements du tribunal administratif de Bordeaux des 5 juillet 2023 et 31 janvier 2024 ; 
 
2°) d’annuler l’arrêté du 25 février 2022 par lequel le maire de la commune de Landiras a délivré un permis de construire à M. et Mme Da D... ; 
 
3°) de mettre à la charge de la commune de Landiras la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que : 
- elle justifie être propriétaire des parcelles contigües au terrain d’assiette du projet litigieux et disposer d’un intérêt à agir au regard de la vue directe depuis sa parcelle sur les constructions projetées ;  
- alors que le permis de construire modificatif du 24 octobre 2023 n’apporte aucune modification au permis de construire initial du 25 février 2022 en ce qui concerne la gestion des eaux pluviales, ce dernier méconnait l’article UB 4 du règlement de la zone UB du plan local d’urbanisme de Landiras ; 
- si l’étude de perméabilité d’octobre 2021 présente des scénarii de stockage, le dossier de demande de permis de construire n’expose pas le choix des modalités de rétention des eaux pluviales qu’il envisage de réaliser, de sorte que l’autorité administrative n’a pu exercer sur ce point un contrôle efficace. 
 
Par des mémoires enregistrés les 27 juin 2024, 29 avril et 18 septembre 2025, ce dernier mémoire n’ayant pas été communiqué, M. et Mme Da D... et la société Leader Invest, représentés par Me Garrigues, concluent au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la SCI Henri Laval au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.    
 
Ils soutiennent que : 
- la requête est irrecevable à défaut d’intérêt pour agir de la société requérante ; 
- aucun des moyens de la requête n’est fondé. 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code de l’urbanisme ;  
- le code de justice administrative. 
 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Molina-Andréo,  
- et les conclusions de M. E....  
 
 
 
 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
1. Le 11 août 2021, M. et Mme C... et F... Da D... ont déposé une demande de permis de construire pour la réalisation de six maisons d’habitation, dont quatre « T3 » et deux « T2 », et pour la modification d’un logement existant en « T2 » de plain-pied, sur un terrain situé 39 rue Henri Laval, sur les parcelles cadastrées section H n°s 486 et 485. Par un arrêté du 25 février 2022, le maire de la commune de Landiras a fait droit à leur demande et délivré le permis de construire sollicité, sous réserve du respect de certaines prescriptions. La société civile immobilière (SCI) Henri Laval, en sa qualité déclarée de voisine immédiate du projet, a alors saisi le tribunal administratif de Bordeaux d’une demande tendant à l’annulation de cet arrêté. Par un jugement avant dire droit n° 2202263 du 5 juillet 2023, le tribunal administratif de Bordeaux, a, d’une part, accueilli le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 13 du règlement de la zone UB du plan local d’urbanisme de Landiras relatif aux obligations en matière de réalisation d’espaces libres et de plantations, d’autre part, après avoir écarté tous les autres moyens comme non fondés, sursis à statuer sur la demande de la société Henri Laval en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la notification du jugement, pour permettre la régularisation du permis. Par un jugement mettant fin à l’instance n° 2202263 du 31 janvier 2024, le tribunal administratif de Bordeaux, après avoir pris connaissance du permis de construire modificatif du 24 octobre 2023 et constaté la régularisation de la décision attaquée, a rejeté la demande présentée par la SCI Henri Laval. Par un arrêté du 17 février 2025, le permis de construire en cause a été transféré à la société Leader Invest. La SCI Henri Laval relève appel des jugements avant dire droit et mettant fin à l’instance n° 2202263 des 5 juillet 2023 et 31 janvier 2024.  
 
2. Lorsqu’un tribunal administratif, après avoir écarté comme non fondés des moyens de la requête, a cependant retenu l’existence d’un vice entachant la légalité du permis de construire, de démolir ou d’aménager dont l’annulation lui était demandée et a alors décidé de surseoir à statuer en faisant usage des pouvoirs qu’il tient de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme pour inviter l’administration à régulariser ce vice, l’auteur du recours formé contre ce jugement avant-dire droit peut contester le jugement en tant qu’il a écarté comme non-fondés les moyens dirigés contre l’autorisation initiale d’urbanisme et également en tant qu’il a fait application de ces dispositions de l’article L 600-5-1. Toutefois, à compter de la délivrance du permis modificatif en vue de régulariser le vice relevé, dans le cadre du sursis à statuer prononcé par le jugement avant dire droit, les conclusions dirigées contre ce jugement en tant qu’il met en œuvre les pouvoirs que le juge tient de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme sont privées d’objet.  
 
Sur les conclusions à fin d’annulation :  
 
3. Aux termes de l’article 4.2 du règlement de la zone UB du plan local d’urbanisme de Landiras : « (…) / b) Eaux pluviales / - Les eaux pluviales doivent préférentiellement être traitées sur la parcelle : / par infiltration, en compatibilité avec les mesures de protection de la ressource en eau potable / par la mise en place d'un système de récupération des eaux de pluie (pour un usage non alimentaire et non lié à l'hygiène corporelle compatible avec la réglementation en vigueur) qui devra être encouragée pour toutes les constructions nouvelles / le pétitionnaire devra réaliser sur son terrain, et à sa charge, les aménagements ou ouvrages nécessaires pour la rétention et la régulation de ses eaux pluviales. (…) ». 
 
4. Il ressort des pièces du dossier et en particulier du dossier de permis de construire modificatif que la surface totale du terrain, de 1 460 mètres carrés, comprend 806 mètres carrés de surfaces en pleine terre et 511 mètres carrés de surfaces imperméabilisées. Les pétitionnaires ont fait réaliser, au soutien de leur demande de permis de construire initial, une étude de perméabilité datée d’octobre 2021, laquelle indique la « présence potentielle d’une nappe à environ -0,70 m /TA [terrain actuel] », considère qu’ « au vu de la perméabilité du terrain et du contexte hydrogéologique, la réalisation d’un ouvrage de rétention/infiltration est envisageable » et préconise, au regard de la contrainte liée à la présence de la nappe phréatique, que le dispositif d’infiltration des eaux de pluie sur la parcelle, par le biais d’une structure réservoir, soit situé à une « profondeur maximale de -0,50 m/TA ». A ce titre, alors que la notice architecturale du dossier de demande de permis de construire initial prévoit que les eaux de pluie, récupérées sur les parties étanches de la parcelle, seront drainées sur le terrain par la création d’un système d’épandage, le permis de construire contesté en date du 25 février 2022 a été délivré sous réserve d’une prescription particulière sur les eaux pluviales, tenant en ce que le dispositif de gestion des eaux pluviales soit dimensionné en fonction de la surface imperméabilisée et mis en œuvre sous la charge et la responsabilité du bénéficiaire de l’autorisation, conformément aux règles de l’art et à la règlementation en vigueur. Si la SCI Henri Laval soutient que le système retenu sera implanté au même niveau que la nappe phréatique relevée par l’étude de perméabilité, dès lors que le dispositif, qu’elle estime à une hauteur de 50 centimètres, sera implanté sous les bandes de roulement des places de parking, réalisées en matériau drainant de type « Evergreen », dont l’épaisseur serait quant à elle au minimum de 10,5 centimètres, il ressort du dossier de demande de permis de construire modificatif qui a été accordé, que les pétitionnaires ont réduit l’ampleur de leur projet et que le dispositif de drainage des eaux de pluie, initialement prévu sous la voirie, se situera finalement, sans changer d’emplacement, sous le jardin en pleine terre, la voie de circulation prévue sur le fond de la propriété étant supprimée du fait de la réduction du nombre de places de stationnement et de leur repositionnement en amont de la parcelle et de la suppression de deux bâtiments. Par ailleurs, et alors que la SCI Henri Laval n’apporte au demeurant aucun élément de nature à établir que le système retenu sera implanté au même niveau que la nappe phréatique, il ressort de l’étude de gestion des eaux pluviales réalisée en mars 2024 et de l’avis technique émis par un ingénieur géologue que le dispositif d’infiltration des eaux pluviales consistera en une structure réservoir de 30 centimètres de dimension en casiers alvéolaires et sera implanté sous un remblai de 15 à 20 centimètres. Il en résulte que le dispositif ne sera pas implanté au même niveau de la nappe phréatique, potentiellement présente à environ - 0,70 m/TA. Par suite, le moyen tiré de ce que les eaux pluviales ne seraient pas traitées en conformité avec l’article 4.2 du règlement du plan local d’urbanisme de Landiras doit être écarté.   
 
5. Par ailleurs, la SCI Henri Laval soutient que, même en admettant que le scénario envisagé dans l’étude de perméabilité d’octobre 2021 soit techniquement réalisable, les pétitionnaires n’avaient pas clairement retenu ce choix au stade du permis de construire initial, empêchant ce faisant l’administration d’exercer un contrôle effectif sur ce point. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, et en particulier du plan de masse joint, que les conclusions de cette étude avaient été intégrées au dossier de demande du permis initial, par la mise en place prévue d’un système d’infiltration à la parcelle, situé au droit de la voie interne. Par suite, le moyen manque en fait.  
 
6. Il résulte de ce qui précède que, sans qu’il soit besoin d’examiner la fin de non-recevoir opposée en défense, que la SCI Henri Laval n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par les jugements attaqués, le tribunal administratif de Bordeaux, après avoir prononcé un sursis à statuer, a rejeté sa demande. 
 
 
 
 
Sur les frais liés au litige : 
 
7. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Landiras, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la SCI Henri Laval demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de cette dernière une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par M. et Mme Da D... et la société Leader Invest et non compris dans les dépens.  
 
 
décide : 
 
 
Article 1er : La requête de la SCI Henri Laval est rejetée. 
 
Article 2 : La SCI Henri Laval versera une somme de 1 500 euros à M. et Mme Da D... et à la société Leader Invest au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière (SCI) Henri Laval, à la commune de Landiras, à M. et Mme C... et F... Da D... et à la société Leader Invest. 
 
 
Délibéré après l’audience du 23 octobre 2025 à laquelle siégeaient : 
 
Mme Balzamo, présidente, 
Mme Molina-Andréo, présidente assesseure, 
M. Ellie, premier conseiller. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 13 novembre 2025.  
 
La rapporteure, 
 
 
 
B. Molina-AndréoLa présidente, 
 
 
 
E. BalzamoLa greffière, 
 
 
 
S. Hayet 
 
La République mande et ordonne au préfet de la Gironde, en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.