CAA13 · 3ème chambre - formation à 3 — 19 mai 2022

Vu la procédure suivante : 
 
 
Procédure contentieuse antérieure : 
 
 
M. B... A... a demandé au tribunal administratif de Marseille de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre des années 2014 et 2015, ainsi que des pénalités correspondantes.  
 
Par un jugement n° 1800426 du 4 décembre 2019, le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande. 
 
 
Procédure devant la Cour : 
 
 
Par une requête, enregistrée le 14 février 2020, M. A..., représenté par Me Bouhaben, demande à la Cour : 
 
1°) d’annuler ou réformer le jugement du 4 décembre 2019 du tribunal administratif de Marseille ; 
 
2°) de prononcer la décharge des impositions en litige et pénalités correspondantes ; 
 
 
 
3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que les entiers dépens. 
 
 
Il soutient que : 
 
- le tribunal administratif a commis une erreur de droit en appréciant de manière restrictive la notion de « réserve de jouissance » posée par l’article 30 du code général des impôts ; 
 
- le tribunal a fait une mauvaise appréciation des faits de l’espèce en jugeant qu’il n’avait pas rapporté la preuve des diligences réalisées en vue de la location des deux locaux ; 
 
- il a effectué toutes les diligences pour vendre ou louer les deux locaux commerciaux dont il est propriétaire à Marseille ; 
 
- la vacance de ces locaux entre 2012 et 2016 étant indépendante de sa volonté, il ne peut être regardé comme s’en étant réservé la jouissance ; 
 
- le montant du loyer fictif retenu par l’administration pour le local à usage d’entrepôt est excessif au regard de l’état de vétusté du bâtiment. 
 
 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 27 mai 2020, le ministre de l’action et des comptes publics conclut au rejet de la requête. 
 
Il fait valoir qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé. 
 
 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
- le code de justice administrative. 
 
 
La présidente de la Cour a désigné Mme Bernabeu, présidente assesseure, pour présider la formation de jugement, en application de l’article R. 222-26 du code de justice administrative. 
 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme C..., 
- et les conclusions de Mme Courbon, rapporteure publique. 
 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
 
1. M. A... a acquis le 19 juillet 2012 deux locaux situés sur le territoire de la commune de Marseille (8ème arrondissement) et constituant une seule unité commerciale. En réponse à une demande d’informations qui lui a été adressée par les services fiscaux le 15 février 2017, M. A... a indiqué que ces locaux, acquis dans le cadre d’un projet immobilier qu’il avait depuis abandonné, étaient restés inoccupés jusqu’à ce que l’un soit loué, à compter du 1er mars 2016, et que l’autre soit vendu le 3 mars 2017. Par une proposition de rectification du 21 mars 2017, l’administration fiscale a informé M. A... qu’elle envisageait d’inclure, en application des dispositions de l’article 30 du code général des impôts, les revenus fonciers qu’auraient pu produire ces biens immobiliers dans des conditions normales de location, dans la base d’imposition de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux dus au titre des années 2014 et 2015. M. A... relève appel du jugement du 4 décembre 2019 par lequel le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande tendant à la décharge de ces impositions supplémentaires et pénalités correspondantes. 
 
 
Sur la régularité du jugement : 
 
 
2. A supposer même que le requérant ait entendu contester la régularité du jugement, les moyens tirés de ce que le tribunal administratif a commis une erreur de droit et une erreur d’appréciation des faits relèvent du bien-fondé du jugement et non de sa régularité. 
 
 
Sur le bien-fondé du jugement : 
 
 
3. Aux termes de l’article 14 du code général des impôts : « Sous réserve des dispositions de l’article 15, sont compris dans la catégorie des revenus fonciers, lorsqu’ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale : / 1° Les revenus des propriétés bâties, telles que maisons et usines (…) ». Selon l’article 15 de ce code : « (…) II. - Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu (…) ». L’article 30 du même code dispose que : « Sous réserve des dispositions de l’article 15-II, le revenu brut des immeubles ou parties d’immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance est constitué par le montant du loyer qu’ils pourraient produire s’ils étaient donnés en location. Il est évalué par comparaison avec les immeubles ou parties d’immeubles similaires faisant l’objet d’une location normale, ou, à défaut, par voie d’appréciation directe (…) ». Les revenus des propriétés non bâties dont le propriétaire se réserve la jouissance et qui ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers et sont constitués par le montant du loyer qu’elles pourraient produire si elles étaient données en location. La réserve de jouissance est établie, notamment, par l’accomplissement ou non de diligences ayant pour objet de donner le bien en location. 
 
 
4. Il résulte de l’instruction que le local à usage commercial situé 136, avenue Joseph Vidal et le local à usage d’entrepôt situé 227, avenue Pierre Mendès-France, à Marseille, précédemment loués par M. A... pour les besoins de son activité commerciale, ont été acquis par ce dernier le 19 juillet 2012. Il est constant qu’à partir de cette date ces locaux sont restés vacants jusqu’à ce que l’un soit loué, à compter du 1er mars 2016, et que l’autre soit vendu le 3 mars 2017. Pour contester l’appréciation du service, qui a estimé qu’il devait être regardé comme s’étant réservé la jouissance des locaux en litige au cours des années 2014 et 2015, l’intéressé fait valoir qu’il a effectué toutes diligences pour vendre ou louer ces biens durant cette période. Toutefois, et d’une part, M. A..., qui ne justifie pas avoir été dans l’impossibilité de donner le local à usage d’entrepôt en location, n’établit pas, en tout état de cause, avoir accompli toutes les diligences en vue de sa vente en produisant notamment des attestations établies en 2017, des diagnostics et un compromis de vente incomplet ne permettant pas d’identifier le bien objet de la vente. Le requérant doit, dès lors, être regardé comme s’étant réservé la jouissance de ce bien. D’autre part, s’agissant du local commercial situé 136, avenue Joseph Vidal à Marseille, si le requérant soutient avoir tenté sans succès de le louer au cours des années 2014 et 2015, il ne fait état d’aucune visite de locataires potentiels au cours de cette période, ni ne précise les démarches entreprises par l’agent immobilier qu’il avait mandaté en vue de sa location. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. A... n’établit pas avoir accompli les diligences suffisantes pour procéder à la location des locaux en cause au cours des années 2014 et 2015 et doit ainsi être regardé comme en ayant conservé la jouissance. Par suite, c’est à bon droit que l’administration a rehaussé, sur le fondement des dispositions citées au point précédent, le montant des revenus fonciers de M. A... au titre des années 2014 et 2015 à concurrence des loyers qu’il aurait été en droit de percevoir de la location des deux locaux en litige. 
 
5. Pour évaluer le montant du loyer que pourrait produire un immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance, il y a lieu de se référer à la situation d’un propriétaire exploitant normalement cet immeuble par voie de location à un tiers. Le loyer fictif doit être évalué, à défaut d’autres éléments d’appréciation conduisant à le fixer à un niveau différent, au montant des frais et charges courants de la propriété, y compris les frais de gestion et d’amortissement. 
 
6. M. A... fait valoir que le loyer retenu par l’administration pour l’entrepôt, évalué à 7,52 euros par m², est excessif au regard de l’état de vétusté de ce bien immobilier et qu’il ne saurait être supérieur à 4,5 euros par m². Il résulte toutefois de l’instruction, notamment de la réponse aux observations du contribuable du 29 mai 2017, que pour évaluer le montant du loyer que ce local aurait pu produire en 2014 et 2015, l’administration a procédé par comparaison avec des annonces de location de huit entrepôts similaires situés dans les 5ème, 8ème, 10ème, 15ème et 16ème arrondissements de Marseille. M. A... ne conteste pas utilement la méthode et le montant de cette évaluation en se bornant à soutenir que les biens de comparaison ne sont pas intrinsèquement similaires au bien en litige, sans apporter aucun élément de comparaison avec des entrepôts similaires pouvant justifier son évaluation à 4,50 euros par m², et que l’état de vétusté du bien justifie une décote du loyer d’environ 40 % alors que les pièces produites ne permettent pas d’établir l’état de vétusté allégué. 
 
7. Il résulte de tout ce qui précède que M. A... n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, doivent être rejetées ses conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi, qu’en tout état de cause, celles tendant aux entiers dépens. 
 
 
 
D É C I D E : 
 
 
 
 
 
Article 1er : La requête de M. A... est rejetée. 
 
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. B... A... et au ministre de l’économie, des finances et de la relance. 
 
Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-Mer. 
 
 
 
Délibéré après l’audience du 5 mai 2022, où siégeaient : 
 
- Mme Bernabeu, présidente assesseure, présidente de la formation de jugement en application de l’article R. 222-26 du code de justice administrative, 
- Mme C... et Mme D..., premières conseillères. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 19 mai 2022.