CAA33 · 4ème chambre (formation à 3) — 13 décembre 2022

Vu la procédure suivante : 
 Procédure contentieuse antérieure : 
 La SARL Créole Beach a demandé au tribunal administratif la Guadeloupe de prononcer la réduction à hauteur de 54 148 euros de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de 2017, à raison de biens situés sur la commune du Gosier. 
 Par un jugement n° 1900536 du 29 octobre 2020, le tribunal administratif de la Guadeloupe a rejeté sa demande. 
 Procédure devant la cour : 
 Par une requête, enregistrée le 24 décembre 2020, la SARL Créole Beach, représentée par Me Zapf, demande à la cour : 
 1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de la Guadeloupe du 29 octobre 2020 ; 
 2°) de prononcer la réduction à hauteur de 54 148 euros de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de 2017, à raison de biens situé sur la commune du Gosier ; 
 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que sa cotisation doit être calculée par application des différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, en prenant en compte la valeur locative 2016 telle qu'elle ressort de sa réclamation contentieuse concernant la cotisation foncière des entreprises 2016, à savoir une valeur locative 2016 égale à 301 769 euros ; le local-type retenu par l'administration pour évaluer, par comparaison, son bien est erroné ; il y a lieu de prendre en compte le local type n° 39 du procès-verbal de révision foncière de la commune de Pointe-à-Pitre. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 10 juin 2021, le ministre de l'action et des comptes publics conclut au rejet de la requête. Il fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés. 
 Par ordonnance du 11 mai 2022, la clôture d'instruction a été fixée au 13 juin 2022 à 12 heures. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales  
 - le code de justice administrative ; 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. A B,  
 - et les conclusions de Mme Cécile Cabanne, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SARL Créole Beach est exploitante de plusieurs locaux situés le territoire de la commune du Gosier, dont le plus étendu est à usage d'hôtel et d'une surface pondérée de 5 553 m². Par une réclamation en date du 12 novembre 2018, elle a sollicité le dégrèvement total de la cotisation foncière des entreprises mise à sa charge au titre de 2017. La SARL Créole Beach relève appel du jugement du tribunal administratif de la Guadeloupe du 29 octobre 2020 qui a rejeté sa demande tendant à la réduction de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de 2017, à hauteur de 54 148 euros. 
 Sur le bien-fondé des impositions en litige : 
 En ce qui concerne l'évaluation de la valeur locative 2016 : 
 2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable aux impositions de l'année 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ". Aux termes de l'article 333 C de l'annexe II au code général des impôts applicable dans les départements d'outre-mer : " La valeur locative de tous les locaux commerciaux et biens divers peut être déterminée par application de la méthode de comparaison prévue au a du 2° de l'article 1498 du code général des impôts. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune ou hors de celle-ci. La date du 1er janvier 1970 mentionnée au deuxième alinéa de l'article 324 A C de l'annexe III au code général des impôts est remplacée par celle du 1er janvier 1975 ". 
 3. Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III du même code alors en vigueur : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". Aux termes du I de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : " L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. ".  
 4. Il résulte des dispositions précitées que lorsque l'administration procède à une évaluation par comparaison, il appartient au contribuable, s'il s'y croit fondé, de contester devant le juge de l'impôt la pertinence du local-type retenu pour le calcul de la valeur locative. 
 5. Pour déterminer la valeur locative des locaux professionnels dont la société Créole Beach a usage, l'administration a eu recours à la méthode par comparaison prévue par le 2° de l'article 1498 du code général des impôts, et a retenu comme terme de comparaison le local-type n°16 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune du Gosier, inscrit dans la catégorie " Maisons Exceptionnelles " qui correspond à l'Hôtel 4 étoiles de la Vieille Tour Montauban d'une valeur locative de 27,74 euros par m². 
 6. D'une part, la requérante soutient que ce local-type ne peut servir de terme de comparaison pour évaluer son local puisqu'il a fait l'objet d'importants travaux de rénovation depuis son inscription au procès-verbal ainsi qu'en attesterait un rapport établi par la société d'ingénierie Guez. Toutefois, les travaux réalisés sur ce local-type n° 16 s'apparentent à de simples travaux d'entretien qui ne modifient pas les caractéristiques de ce bien. En outre, ainsi que l'a relevé à juste titre le tribunal, la requérante ne démontre ni même n'allègue qu'il existerait une différence entre les deux biens comparés, notamment du point de vue de leur situation, de la nature des constructions, de leur état d'entretien, de leur aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties qui rendraient impropre toute méthode de comparaison. Ce local ayant servi de terme de comparaison se situe d'ailleurs à proximité de l'hôtel Créole Beach. 
 7. D'autre part, la société propose que soit substitué au local-type retenu par l'administration, le local-type n° 39 du procès-verbal de la commune de Pointe-à-Pitre, correspondant à un établissement hôtelier d'une surface pondérée de 76 m² au tarif de 17,98 €/m². Toutefois, ce bien dispose d'une surface nettement inférieure au bien en litige occupé par la société Créole Beach et se situe dans une commune moins touristique que celle du Gosier. Par suite, et en l'absence de tout autre élément permettant de remettre en cause la méthode d'évaluation retenue, l'administration a fait une juste appréciation de la valeur du bien litigieux en 2016. 
 En ce qui concerne les conséquences sur le planchonnement et le lissage : 
 8. Aux termes du 1 du I de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, applicable aux impositions de l'année 2017 : " En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties () imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2 (), et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s'applique également pour l'établissement de leurs taxes annexes. () ". Aux termes du III du même article : " Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent III n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 du I du présent article, ni aux locaux concernés par l'application du I de l'article 1406 après le 1er janvier 2017, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de ces locaux. ". Enfin, aux termes du 1° du I de l'article 1518 E du code général des impôts : " () Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. / Pour chaque impôt, l'exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. / L'exonération cesse d'être accordée à compter de l'année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l'application du I de l'article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété ; () ". 
 9. L'administration fiscale a fait application des articles 1518 A quinquies I et III du CGI respectivement fondés sur une comparaison entre l'ancienne valeur locative et la nouvelle valeur locative révisée et neutralisée (planchonnement) et sur la variation de cotisations avant et après réforme du fait du passage au nouveau système d'évaluation (lissage). Ces dispositifs de neutralisation, de planchonnement et de lissage ont permis de corriger la valeur locative des locaux en cause, et ce afin d'atténuer l'impact de la réforme de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels visant à une mise en cohérence avec la réalité du marché locatif. Ainsi qu'il a été indiqué précédemment, la critique de l'évaluation retenue du bien sur l'année 2016 par la société requérante n'étant pas pertinente, celle-ci n'est pas fondée à demander que la cotisation foncière des entreprises mise à sa charge en 2017 soit calculée par application des différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, lesquelles doivent tenir compte de la valeur locative de son immeuble établie au titre de l'année 2016. 
 10. Il résulte de tout ce qui précède que la SARL Créole Beach n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de la Guadeloupe a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, ses conclusions tendant à ce que l'Etat soit condamné au versement d'une somme d'argent au titre des frais de justice ne peuvent qu'être rejetées. 
 DECIDE : 
 Article 1er : La requête de la SARL Créole Beach est rejetée. 
 Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SARL Créole Beach et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.  
 Copie en sera adressée à la direction spécialisée de contrôle fiscal sud-ouest. 
 Délibéré après l'audience du 22 novembre 2022 à laquelle siégeaient : 
 Mme Evelyne Balzamo, présidente, 
 Mme Bénédicte Martin, présidente-assesseure, 
 M. Nicolas Normand, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 décembre 2022. 
 Le rapporteur, 
 Nicolas B 
 La présidente, 
 Evelyne Balzamo 
 La greffière, 
 Caroline Brunier 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.