Conseil d'État · 8EME SOUS-SECTION JUGEANT SEULE — 25 novembre 2005

Vu la requête et le mémoire complémentaire, enregistrés les 19 janvier et 18 mai 2004 au secrétariat de la section du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SA GROUPE ENVERGURE, dont le siège social est ...  ; la SA GROUPE ENVERGURE demande au Conseil d'Etat  :
1°) d'annuler le jugement du 13 novembre 2003 par lequel le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes en réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1998 et 1999 à raison  d'un local à usage d'hôtel  situé à Montreuil-sous-Bois (93100)  ;
2°) statuant au fond, de lui accorder la réduction des impositions litigieuses à hauteur de 6 738, 70 euros  pour 1998 et de 10 136, 49 euros pour 1999  ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 4 000 euros hors taxes en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative  ;
Vu les autres pièces du dossier  ;
Vu le code général des impôts  ;
Vu le code de justice administrative  ;
Après avoir entendu en séance publique  :
- le rapport de M. Jean-Luc Sauron, Maître des Requêtes,
- les observations de la SCP Defrenois, Levis, avocat de la SOCIETE GROUPE ENVERGURE,
- les conclusions de M. Pierre Collin, Commissaire du gouvernement  ;
Considérant que, pour demander la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1998 et 1999 à raison d'un local à usage d'hôtel dont elle est propriétaire à Montreuil-sous-Bois (Seine-Saint-Denis), la SA GROUPE ENVERGURE avait soutenu en première instance que la valeur locative de ce local commercial devait être évaluée par comparaison avec le local-type portant le n° 92 du procès-verbal des opérations de révision des évaluations foncières dans la commune de Montreuil-sous-Bois  ; que le tribunal administratif a rejeté les demandes de la société sans répondre à ce moyen qui n'était pas inopérant  ; que, dès lors, la requérante est fondée à soutenir que le jugement attaqué est entaché d'une omission à statuer et à demander, par suite, son annulation  ;
Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de faire application de l'article L. 821-2 du code de justice administrative et de régler l'affaire au fond  ;
Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative des immeubles commerciaux est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après  : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location  ; 2° a) pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou ... occupés par un tiers à un autre titre que la location ... la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être  choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel  ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée  : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision, lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales  : 3°) A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation  directe  ;
Considérant que, pour déterminer la valeur locative du local commercial situé à Montreuil-sous-Bois, l'administration a retenu comme terme de comparaison un local-type situé à Drancy  ; qu'il est constant que le local commercial de la requérante ne présente aucun caractère particulier ou exceptionnel justifiant la recherche d'un terme de comparaison hors de la commune d'implantation  ; que, d'ailleurs, ainsi que l'avait relevé le tribunal administratif, le local pris comme terme de comparaison avait été construit en 1972 sans que l'administration n'allègue avoir fixé sa valeur locative par comparaison avec un autre local loué au 1er janvier 1970  ; que, par suite, comme le soutient la requérante, le terme de comparaison ainsi retenu est inapproprié au regard des dispositions précitées du b du 2° de l'article 1498  ;
Mais considérant que l'administration a la faculté, à tout moment au cours de la procédure contentieuse, de justifier l'évaluation de la valeur locative de locaux commerciaux soit par comparaison avec un local-type autre que celui, inapproprié, qui avait été initialement retenu par le service soit, à défaut, par voie d'appréciation directe  ;
Considérant que l'administration soutient qu'il n'existe pas dans la commune de Montreuil-sous-Bois de terme de comparaison approprié pour la détermination de la valeur locative du local commercial en cause  ; que, si la société se prévaut comme terme de comparaison d'un local-type portant le n° 92 du procès-verbal des opérations de révision des évaluations foncières dans cette même commune, ce local, qui est un hôtel d'une surface tant réelle que pondérée de 126 m², construit en 1880 en centre-ville et fournissant des prestations de qualité médiocre, ne présente pas des caractéristiques similaires à l'hôtel appartenant à la requérante, d'une surface réelle de 1 137 m² et d'une surface pondérée de 913 m², construit en décembre 1996 à proximité des grandes voies d'accès et des transports publics et disposant dans chaque chambre des équipements modernes  ;
Considérant qu'en l'absence de termes de comparaison pertinents, l'administration est en droit de proposer une évaluation par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498  ; que, pour calculer la valeur locative de l'immeuble en cause par voie d'appréciation directe, l'administration a déterminé sa valeur vénale à la date de référence à partir du prix de revient de la construction à son achèvement et du prix d'acquisition du terrain d'assiette, actualisés au moyen de l'indice INSEE du coût de la construction et diminués d'un abattement de 20 % pour tenir compte de la dépréciation de l'immeuble, et a appliqué à la valeur vénale ainsi obtenue un taux d'intérêt de 10 % représentatif du taux des placements immobiliers constaté dans la région à la date de référence pour la catégorie d'immeubles à usage d'hôtel  ; qu'en procédant ainsi l'administration, contrairement à ce que soutient la société, n'a pas fait une inexacte application des dispositions des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts  ; qu'il est constant que la valeur locative déterminée selon cette méthode est supérieure à la valeur locative retenue pour le calcul des impositions litigieuses  ;
Considérant qu'il suit de ce qui précède que la SA GROUPE ENVERGURE n'est pas fondée à demander la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de 1998 et 1999  ; que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas partie perdante dans la présente instance, la somme que la requérante réclame au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens  ;
D E C I D E  :
--------------
Article 1er  : Le jugement du tribunal administratif de Cergy-Pontoise en date du 13 novembre 2003 est annulé.
Article 2  : Les demandes de la SA GROUPE ENVERGURE tendant à la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties mise à sa charge au titre de 1998 et 1999 à Montreuil-sous-Bois et ses conclusions présentées devant le Conseil d'Etat sont rejetées.
Article 3  : La présente décision sera notifiée à la SA GROUPE ENVERGURE et au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie.