Conseil d'État · 5 / 3 SSR — 5 mai 1995

Vu la requête, enregistrée le 14 avril 1989 au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat, présentée pour la FEDERATION NATIONALE DE L'IMMOBILIER, dont le siège est ..., représentée par son président en exercice, à ce dûment habilité par une délibération du conseil d'administration en date du 4 décembre 1988 ; la FEDERATION NATIONALE DE L'IMMOBILIER demande au Conseil d'Etat l'annulation du décret n° 89-98 du 15 février 1989 portant application des articles 21, 30 et 31 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 modifiée, à tout le moins, pour le cas où ils seraient regardés comme divisibles, l'annulation des articles 1, 4 et 5 dudit décret ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa rédaction résultant de la loi n° 89-18 du 13 janvier 1989, notamment ses articles 21, 28, 30 et 31 ;
Vu l'ordonnance n° 45-1708 du 31 juillet 1945, le décret n° 53-934 du 30 septembre 1953 et la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;
Après avoir entendu en audience publique :
- le rapport de M. Silicani, Maître des Requêtes,
- les observations de la SCP Lesourd, Baudin, avocat de la FEDERATIONNATIONALE DE L'IMMOBILIER,
- les conclusions de M. Frydman, Commissaire du gouvernement ;
Sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée par le ministre de l'économie, des finances et du budget :
Considérant qu'aux termes de l'article 21 de la loi susvisée du 23 décembre 1986, tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logement sociaux et le développement de l'offre foncière, dans sa rédaction en vigueur à la date d'intervention du décret attaqué : "Pour les contrats de location en cours à la date de publication de la présente loi, le bailleur peut proposer au locataire ... un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour les logements comparables. La notification correspondante ... mentionne le montant du loyer proposé ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer. Les éléments constitutifs de ces références sont fixés par décret après avis de la commission nationale de concertation" ; qu'aux termes des articles 28, 30 et 31 de ladite loi : "article 28  : Le bailleur d'un local classé en sous-catégorie II B ou II C dont le loyer ou l'indemnité d'occupation est fixé conformément aux dispositions du chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée peut proposer au locataire ... un contrat de location régi par les dispositions ... des articles 30 à 33 du présent titre ; article 30 : Le contrat de location conclu en application de l'article 28 est d'une durée de huit ans. Son loyer est fixé par référence aux loyers non régis par le chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée et habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour les logements comparables ; article 31 :  ... Le bailleur notifie, à peine de nullité de la proposition de contrat, la liste des références ayant servi à déterminer le prix proposé. Les éléments constitutifs de ces références sont fixés par décret après avis de la commission nationale de concertation" ;
En ce qui concerne la légalité des dispositions de l'article 1er du décret attaqué :
Considérant que l'article 1er du décret attaqué, qui est intervenu sur le fondement des dispositions précitées des articles 21 et 31 de la loi du 23 décembre 1986, dispose : " ... les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés au cours des trois dernières années dans le voisinage pour les logements comparables, quelle que soit la date d'entrée dans les lieux du locataire ..." ;
Considérant que si la loi précitée dispose que les loyers de référence sont ceux "habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour les logements comparables", il résulte des termes mêmes de cette disposition dont la portée est éclairée par les travaux préparatoires, que les loyers concernés doivent s'entendre des loyers pratiqués durant la période de référence, quelle que soit la date à laquelle ils ont été fixés ; que la fédération requérante n'est, dès lors, pas fondée à soutenir que la mention "quelle que soit la date d'entrée dans les lieux du locataire", figurant à l'article 1er du décret attaqué, serait contraire à la disposition législative dont s'agit ;
En ce qui concerne la légalité des dispositions de l'article 4 du décret attaqué :
Considérant que l'article 4 du décret attaqué dispose : "La liste des références notifiée par le bailleur doit comporter, au moins pour les deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans" ;
Considérant que, si le législateur n'a pas distingué le cas des locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans, le gouvernement n'a, ni excédé sa compétence, ni commis une erreur de droit en prévoyant, par l'article 4 précité, que la liste des références notifiée par le bailleur doit comporter, dans une proportion donnée, des références de telles locations ; qu'en fixant aux deux tiers la proportion susmentionnée, il n'a pas entaché sa décision d'erreur manifeste d'appréciation ; que l'association requérante n'est, dès lors, pas fondée à demander l'annulation de l'article 4 du décret attaqué ;
En ce qui concerne la légalité de la dernière mention prévue à l'article 5 du décret attaqué :
Considérant que l'article 5 du décret attaqué dispose : "Les références servant à déterminer le loyer en application de l'article 21 ou des articles 30 et 31 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée mentionnent, pour chacune d'entre elles :  ... - le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé" ;
Considérant que si le législateur a disposé que les loyers de référence étaient ceux "habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour les logements comparables", il résulte des termes mêmes de cette disposition que les loyers concernés doivent s'entendre des loyers effectivement pratiqués durant la période de référence ; que, dès lors, contrairement à ce que soutient l'association requérante, la mention précitée, prévue à l'article 5 du décret attaqué, ne méconnait pas la disposition législative dont s'agit et ne doit pas, en conséquence, être annulée ;
Article 1er : La requête de la FEDERATION NATIONALE DE L'IMMOBILIER est rejetée.
Article 2 : La présente décision sera notifiée à la FEDERATION NATIONALE DE L'IMMOBILIER, au Premier ministre, au ministre de l'économie et au ministre du logement.