Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 4 juin 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 04 JUIN 2026

(n° , 34 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/13727 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ3DE



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 12 Juin 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 23/00027





APPELANT

EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185





INTIMÉE

Madame [Y] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Me Issa KEITA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 116

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro du 27/09/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)



INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE [Localité 1] - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par Madame [F] [M], en vertu d'un pouvoir général







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Février 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire judictionnel



Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats











ARRÊT :



- contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.





***



FAITS ET PROCÉDURE :



Mme [Y] [G] était propriétaire des lots n° 50, 123, 66 et 132 au sein des immeubles en copropriété situés [Adresse 4], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] d'une superficie de 2.078m².



Les lots n°50 et 123 sont deux appartements d'une surface de 24 m² et 23 m². Les lots n° 66 et 132 sont deux caves.

Depuis mars 2019, la parcelle cadastrée section [Cadastre 1], dans laquelle est localisé l'ensemble immobilier de la copropriété, est située dans le nouveau périmètre dit de veille ("[Adresse 4]") institué par la Convention d'Intervention Foncière conclue entre l'Etablissement Public d'[Localité 2] (ci-après dénommé EPFIF), d'une part, et la commune de [Localité 3], d'autre part, le 05 septembre 2013 et modifié par avenant le 22 décembre 2015 puis le 26 mars 2019.

L'utilité publique de l'acquisition de la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] et la cessibilité des lots de la copropriété au profit de l'EPF'F ont été déclarées par arrêté préfectoral nº 2021-2270 du 08 octobre 2021, pris en application des dispositions des articles L. 511-1 et suivants du code de l'expropriation, dans le cadre d'une opération d'expropriation concernant des immeubles insalubres ou menaçant ruine.

Une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété, a été rendue le 07 juillet 2022 au profit de l'EPFIF.

L'EPFIF a notifié son offre indemnitaire à Mme [Y] [G] par lettre recommandée avec avis de réception du 16 novembre 2022.

Faute d'accord entre les parties, l'EPFIF a saisi la juridiction de l'expropriation de Seine-Saint-Denis par mémoire valant offre daté du 1er août 2022 et reçu au greffe le 30 janvier 2023.

Le transport sur les lieux a été effectué le 18 octobre 1023 

L'immeuble étant muré, l'appartement n'a pas pu être visité, ni la cave.

Par jugement contradictoire du 12 juin 2024, le juge de l'expropriation de Seine-Saint-Denis a :


ANNEXÉ le procès-verbal de transport du 18 octobre 2023 ;

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à Mme [Y] [G] au titre de la dépossession des lots n° 50 et 123 (appartements) et n° 66 et 132 (caves) des bâtiment 2 et 4 de la copropriété située [Adresse 4] à la somme de 55'714,59 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :


53'230,08 euros au titre de l'indemnité principale ;

2 484,51 euros au titre de l'indemnité de remploi ;


CONDAMNÉ l'EPFIF aux dépens ;

CONDAMNÉ l'EPFIF à payer à Mme [Y] [G] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.


Par RPVA du 22 juillet 2024 , l'EPFIF a interjeté appel du jugement en ce que le tribunal a :


ÉCARTÉ l'application de la méthode d'évaluation par récupération foncière prévue à l'article L.511-6 du code de l'expropriation ;

 FIXÉ l'indemnité de dépossession à revenir à Mme [G] au titre de la dépossession des lots n° 50 et 123 (appartements) et n° 66 et 132 (caves) du bâtiment 2 de la copropriété située [Adresse 4] à la somme totale de 55'714,59 euros, cave intégrée ;

CONDAMNÉ l'EPFIF à payer à Mme [G] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.




PRÉTENTIONS DES PARTIES



Pour l'exposé complet des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ Déposées au greffe le 30 août 2024 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 30 août 2024 (AR intimés signé non daté et AR CG du 2 septembre 2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


CONFIRMER le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 25 juin 2019, les dispositions applicables étant celles de la zone UCc du PLU de [Localité 3] ;

INFIRMER le jugement pour le surplus ;


Statuant à nouveau des chefs infirmés,


DÉCLARER que la méthode par la récupération foncière est applicable compte tenu de l'obligation de démolition qui frappe l'ensemble immobilier situé [Adresse 4], parcelle cadastrée section [Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², aux termes d'arrêtés administratifs irrévocables ;

DÉCLARER les dispositions de l'article L.511-6 du code de l'expropriation conformes à l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, et applicables ;

FIXER l'indemnité à revenir à Mme [Y] [G] consécutivement à l'expropriation des lots n° 50 et 123 (appartements) et n° 66 C 132 (cave) situés dans les bâtiments 2 et 4 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 4], parcelle cadastrée section [Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², par application de la méthode de la récupération foncière, comme suit :


Indemnité principale :



- Valeur du terrain libre : 2.078m² x 485 euros = 1.007.830 euros ;

- Coût de la démolition : 848.160 euros ;

- Valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159.670 euros ;

- Valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 15,97 euros ;

- Nombre de tantièmes affectés à l'appartement : 184 /10.000èmes ;

- Valeur de la cave : 1.900 euros ;

Soit :

- 15,97 euros x 184 tantièmes = 2938,48 euros ;

- Caves(2) : 3800 euros ;

Total indemnité principale : 6738,48 euros ;



Indemnité de remploi :



- 5000 euros X 20 % : 1000 euros

- 1738,48 euros X 15 % : 260,77 euros

- Total : 1260,77 euros

Total de l'indemnité de dépossession : 7 999,25 euros ;


CONDAMNER Mme [Y] [G] à payer à l'EPFIF une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Mme [Y] [G] aux dépens de l'instance d'appel.




2/ Adressées au greffe le 14 novembre 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 12 mars 2025 (AR EPFIF le 14 mars 2025, AR expropriée le 14 mars 2025), et aux termes desquelles il conclut qu'il plaira à la cour de :


CONFIRMER le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 25 juin 2019 ;

INFIRMER le jugement sur tous ses autres points ;

Le RÉFORMER en déclarant la méthode par la récupération foncière prévue à l'article L.511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique conforme à l'article 1 du protocole n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

FIXER la juste indemnisation devant revenir à l'intimée comme suit :

valeur du terrain : 2078 m² X550 euros : 1'142'900 euros

coût de démolition : 848'160 euros

valeur du terrain nu : 294'740 euros

nombre de tantièmes de la copropriété : 10'000

valeur du 1/10/10000 èmes de PCG : 29,47 euros

nombre de tantièmes affectés l'appartement : 184

valeur de la cave : 1900 euros

valeur des tantièmes détenus : 5423,22 euros

valeur des deux caves : 3800 euros

Total indemnité principale : 9223,22 euros,

 base de l'indemnité de remploi: 9223,22 euros

20% car inférieure ou égale à 5000 euros : 1 000 euros

15 % entre 5000 et 15'000 euros : 633,48 euros

montant total remploi : 1 633,48 euros

Total indemnité de dépossession : 10'856,70 euros.


3/ adressées au greffe le 20 mai 2025 par Mme [Y] [G], intimée, notifiées le 15 juillet 2025 (AR EPFIF le 17 juillet 2025 et AR CG le 22 juillet 2025) et aux termes desquelles elle demande à la cour de :

Déclarer Madame [G] bien fondé en ses écritures, fins et conclusions,

En conséquence,

Confirmer le jugement du 12 juin 2024,

Condamner l'Etablissement Public Foncier d'[Localité 2] à régler à l'avocat de Madame [G] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



SUR CE, LA COUR



- sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions de l'EPFIF du 30 août 2024, du commissaire du Gouvernement du 14 novembre 2024 et de Mme [Y] [G] du 20 mai 2025 adressées ou déposées au greffe dans les délais réglementaires de l'article R 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique sont recevables.



- sur la violation de l'article 455 du code de procédure civile invoquée par l'EPFIF

L'EPFIF invoque une violation de l'article 455 du code de procédure civile et indique que par arrêt rendu le 13 mars 2009 n° 08-16'033 l'assemblée plénière de la Cour de Cassation a rappelé un principe fondamental de la procédure civile : « vu les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ; attendu que l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; », puisqu'en l'espèce, le tribunal a fixé l'indemnité d'expropriation suivant la méthode par comparaison en écartant les dispositions de l'article L511-6 du code de l'expropriation pour violation de l'article 1er du premier protocole additionnel à la CEDH, qui a été soulevé d'office par le tribunal, et qui n'est pas tranché dans le dispositif du jugement.

L'EPFIF indique que l'infirmation s'impose.

Aux termes de l'article 455 du code de procédure civile le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.

En l'espèce, le premier juge a répondu à l'argument relatif à l'application de la méthode par la récupération foncière invoquée par l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement pour l'appartement, Mme [G] ne s'étant pas prononcé, a écarté la méthode de la récupération foncière en considérant qu'il y avait inconventionnalité en application de l'article 1 du Protocole n° 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et fixé l'indemnité de dépossession due à l'expropriée selon la méthode par comparaison à la fois pour l'appartement et la cave conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

Il convient en conséquence de débouter l'EPFIF de sa demande d'infirmation du jugement pour violation de l'article 455 du code de procédure civile.



- sur l'omission de statuer sur une demande invoquée par l'EPFIF

L'EPFIF invoque les dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile en indiquant que dans son jugement le tribunal rappelle que l'EPFIF a formé la demande suivante :

' déclarer que la méthode d'évaluation par récupération foncière est applicable, en tout état de cause, compte tenu d'obligations administratives de démolition exécutoires, et qu'aucune réponse n'a été apportée à cette demande.

Il ajoute que par un arrêt rendu le 29 mai 1979 n° 77 ' 15'004, la Cour de cassation a jugé que :

« En vertu de l'effet dévolutif de l'appel, tous les points du litige soumis au tribunal sont déférés à la connaissance de la cour d'appel à laquelle il revient de statuer à nouveau et notamment de réparer toute omission éventuelle de statuer».

L'EPFIF en conclut que pour réparer l'omission litigieuse, l'infirmation s'impose.

L'article 4 du Code de procédure civile dispose que le litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

L'article 5 dudit code prévoit que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement ce qui est demandé.

En l'espèce, le premier juge s'est prononcé sur l'argument avancé par l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement qui demandaient de retenir la méthode d'évaluation de la récupération foncière pour l'appartement, puisqu'il l'a déclaré dans ses motifs inconventionnelle, comme revendiquée par Mme [G], a retenu la méthode par comparaison ; en outre, il n'est pas tenu de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et a en conséquence fixé l'indemnité de dépossession dans le dispositif de sa décision ; il n'y a donc pas d'omission de statuer.

Il convient en conséquence de débouter l'EPFIF de sa demande d'infirmation du jugement pour omission de statuer. 



- Sur la procédure d'expropriation

L'EPFIF expose que : 

' la commune de [Localité 3] est située en limite sud du Département de la [Localité 1], à environ 10 km du centre de Paris, elle est intégrée au territoire « Grand Paris Grand Est » de la métropole du Grand Paris et sur son territoire, le décret n° 2104 ' 1750 du 30 décembre 2014, en vigueur depuis le 1er janvier 2015 est pris en application de l'article 5 de la loi n° 20141173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine, qui a identifié le [Adresse 5] comme Quartier Prioritaire de la Politique de la ville (QPV), dispositif de la politique de la ville créé en remplacement des anciennes zones urbaines sensibles ;

' l'identification des nouveaux QPV se base sur le critère unique de concentration de personnes à bas revenus défini par l'INSEE, c'est-à-dire de la population ayant des ressources inférieures à 60 % du revenu médian de référence ;

' le [Adresse 5] se caractérise par une forte dominante résidentielle et dont le tissu urbain est principalement constitué : 





-d'une zone pavillonnaire étendue à proximité du centre-ville de la commune,

-d'une zone d'habitat collectif principalement géré par deux bailleurs sociaux ([Localité 1] habitat et LOGIREP), à la limite de la ville de [Localité 4] ;

' le QPV Pré Gentil, qui accueille un taux de 85,6 % de logements sociaux, comprend : 

 ' la [Adresse 5], composée de 17 bâtiments et de 796 logements ([Localité 1] habitat),

 ' la résidence sociale Casanova (LOGIREP), 

 ' le foyer ADOMA,

 ' des emprises et quelques pavillons interstitiels,

 ' et la copropriété du [Adresse 4].

L'immeuble de la copropriété est situé dans un quartier d'habitat collectif excentré de la commune, particulièrement marqué par la pauvreté de ses habitants ce qui a conduit à sa qualification de QPV par décret n° 2104-1750 du 30 décembre 2014 .

Par arrêté n° 2021-2270 du 8 octobre 2021 pris en application des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de l'expropriation relatif à l'expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine, le préfet a déclaré d'utilité publique l'acquisition de l'immeuble situé [Adresse 4], parcelle [Cadastre 1], en vue de la démolition totale des bâtiments (pièce n°1) ; ce même arrêté préfectoral a déclaré immédiatement cessibles au profit de l'EPFIF les biens et droits réels immobiliers dont l'acquisition est nécessaire en vue de la démolition totale de cette copropriété, et a fixé les indemnités provisionnelles à revenir à leurs propriétaires.



L'ordonnance d'expropriation a été prise le 7 juillet 2022.

L'EPFIF procède à un rappel général de l'historique de la copropriété du [Adresse 4] et verse aux débats le jugement définitif rendu par le tribunal administratif de Montreuil du 3 mars 2025 qui a rejeté le recours formé par les copropriétaires expropriés contre l'arrêté de déclaration d'utilité publique du 8 octobre 2021 (pièce n° 22).



- sur la date de référence

Le premier juge a fixé la date de référence en application de l'article L 213-6 du code de l'urbanisme au 25 juin 2019, correspondant aux possibilités offertes par le règlement d'urbanisme défini par le plan local d'urbanisme approuvé le 19 novembre 2015 et modifié en dernier lieu le 25 juin 2019.

Il ajoute qu'à cette date, la parcelle est située en zone UCc, soit un secteur urbain à vocation mixte à dominante d'habitat collectif.

L'EPFIF, Mme [G] et le commissaire du Gouvernement ne contestant pas cette date de référence, le jugement sera confirmé sur ce point.

A cette date de référence, correspondant selon le commissaire du Gouvernement au quatrième modificatif créant ou modifiant le PLU de [Localité 3], la zone UCc correspond au secteur du [Adresse 5], qui fait l'objet d'un programme d'amélioration.





- sur la consistance du bien

Il s'agit d'un ensemble immobilier composé de six immeubles de même architecture, de quatre étages chacun, disposés en enfilade ; le premier immeuble donne directement sur la [Adresse 6], les cinq autres immeubles sont accessibles par une allée bétonnée close par un portail en fer, en état d'usage.

Les six immeubles s'élèvent sur cinq niveaux (R+4), avec un sous-sol, et une toiture terrasse. Chaque bâtiment est implanté l'un derrière l'autre, et compte au total 102 logements.

Les façades sont recouvertes de petites briques de couleur claire et de graffitis à divers endroits.

Les huisseries du rez-de-chaussée de chaque bâtiment sont murées, les fenêtres dans les étages sont munies de volets en accordéons qui sont fermés.

Pour chaque bâtiment, l'une des façades latérales ainsi qu'une partie des façades principales et arrières sont cerclées sur trois niveaux (des pièces d'étais métalliques posées en longueur sur les façades sont visibles et renforcées par des étais en bois).

La parcelle sur laquelle est édifiée la copropriété d'une contenance de 2078 m² est de forme rectangulaire, plane et close par un muret.

Le premier juge indique que les appartements et les caves n'ont pu être visités, car les bâtiments ont été murés et évacués par la commune de [Localité 3] le 23 novembre 2018, en raison de désordres structurels affectant la solidité des six bâtiments de la copropriété.

S'agissant de l'environnement, ce bien limitrophe de la commune de [Localité 4], est situé à 19 km de [Localité 5], desservi par plusieurs lignes de bus, le RER A et le RER E, à proximité de l'A86 et de l'A1 ainsi que du centre-ville de [Localité 3] disposant de commerces et d'équipements publics (mairie, écoles, crèches).

Le premier juge indique que les caractéristiques du bien permettent de dégager :

' des facteurs de plus-value :

La tranquillité, le caractère résidentiel du quartier bien desservi par plusieurs transports en commun ainsi que sa proximité du centre-ville de [Localité 3] comprenant de nombreux commerces, équipements publics et administrations (mairie) ;

' des facteurs de moins-value :

La copropriété fait l'objet d'un arrêté de péril et d'un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les six immeubles.

Il ressort du procès-verbal de transport du 10 octobre 2023 que le premier juge a uniquement procédé à une description générale, ainsi qu'à une description extérieure, puisqu'il n'a pu être accédé à l'ensemble immobilier, celui-ci étant entièrement sécurisé, avec un périmètre de sécurité mis en place devant le premier bâtiment donnant sur la rue et les fenêtres du rez-de-chaussée et les portes d'accès des immeubles étant murées. 

L'EPFIF indique que dans l'acte authentique du 8 décembre 1944 il est indiqué que l'immeuble est « en mauvais état général d'entretien et de réparation », qu'il nécessite des travaux lourds, évalués par l'architecte (pièce n° 2), que les travaux ainsi imposés ne se sont jamais réalisés et que l'ensemble immobilier sera cédé en l'état, par lots, après sa mise en copropriété en 1958 ; que la dégradation progressive de cette copropriété a conduit à plusieurs dispositifs publics depuis la fin des années 1990.

Il ajoute qu'il se rapporte sur l'état de l'immeuble aux multiples rapports, et notamment au rapport d'expertise judiciaire de Madame [U], dans le cadre des procédures administratives ayant conduit à l'édiction de divers arrêtés de péril (pièces 7 à 9).

Mme [G] indique que son bien était évalué en 2011 à 155 000 euros (pièce n°5) et qu'elle en avait un revenu locatif de 800 euros par mois (pièce n°6).

Le commissaire du Gouvernement mentionne que la parcelle [Cadastre 1] correspond à un terrain supportant un ensemble immobilier composé de six bâtiments en R+4, édifié en 1930, sans ascenseur, ni parking et que la copropriété est en très mauvais état d'entretien et que s'agissant de l'origine de propriété, il s'agit d'une acquisition faite le 12 juillet 2016 au prix de 20 000 euros.



- sur les surfaces

Le premier juge a retenu pour les surfaces, ce qui n'est pas contesté par les parties en appel :

- 2078 m² s'agissant du terrain ;

- 3000 m² de surface pondérée hors oeuvre (SDPHO),

S'agissant du bâti et les millièmes de copropriété :

lot n° 50 : un appartement de 24m² 

lot n°123 : une cave .

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



- sur la situation locative

Le premier juge a fixé l'indemnité de dépossession en valeur libre, les biens expropriés étant libres d'occupation, ce qui n'est pas contesté par les parties.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



-sur la méthode d'évaluation pour la fixation de l'indemnité principale

Faisant suite à un arrêté de péril ordinaire du 12 avril 2018 et un arrêté de péril imminent du 20 novembre 2018, le maire de [Localité 3] a pris le 22 juillet 2021 un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les six immeubles de la copropriété située [Adresse 4], les bâtiments étant affectés de désordres structurels portant atteinte à leur solidité.

Par arrêté préfectoral du 8 octobre 2021, l'acquisition de la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] au profit de l'EPFIF, a été déclaré d'utilité publique et les lots dépendant de la copropriété située [Adresse 4] ont été déclarés cessibles, sur le fondement des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de l'expropriation, situé dans le livre 5e procédures spéciales, titre Ier expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine.

Le livre V du code de l'expropriation titre 1er fixe en effet des règles spécifiques dans son chapitre 1er pour l'expropriation des immeubles indignes à titre irrémédiable pour l'expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine en ses articles L511-1 à L511-9.

Ainsi, s'agissant de l'indemnisation des personnes expropriées alors que le code de l'expropriation n'impose au juge de l'expropriation aucune méthode d'évaluation et que celui-ci dispose du pouvoir souverain de choisir celle qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des parcelles expropriées, la seule exception à cette règle réside dans les dispositions particulières, issues de la loi n°70-612 du 13 juillet 1970, dite loi Vivien , des articles L 511 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique relatifs à l'expropriation des immeubles insalubres menaçant ruine, comme en l'espèce.

En effet, l'article L 511-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L 511-2 à L 511-9, au profit de l'État, d'une société de construction dans laquelle l'État détient la majorité du capital, d'une collectivité territoriale, d'un organisme y ayant vocation de concessionnaire d'une opération d'aménagement mentionnée à l'article L300-4 du code de l'urbanisme, l'expropriation :

1° des immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L511-11 du code de la construction et l'habitation ayant prescrit la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter.

L'article L304-4 du code de l'urbanisme dispose que l'Etat et les collectivités territoriales, ainsi que leurs établissements publics peuvent concéder la réalisation des opérations d'aménagement prévues par le présent code à toute personne y ayant vocation.

De plus, l'article L511-6 dudit code prévoit que pour le calcul de l'indemnité due au propriétaire, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriées, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d'un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l'article L511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l'habitation, ni frappés d'un arrêté de péril.

Cette dernière disposition prévoit donc que la méthode utilisée pour les immeubles insalubres est celle de la récupération foncière, conduisant à ne retenir que la valeur du terrain, diminuée des frais de démolition.

Le Conseil constitutionnel par décision n°2010-26 QPC du 17 septembre 2010 citée par le commissaire du Gouvernement a jugé conforme aux droits et libertés que la Constitution garantit les articles 3, 14, 17 et 18 de la loi n°70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre.

Il a notamment indiqué d'une part que les dispositions susvisées de cette loi visent à mettre fin à l'utilisation de locaux ou d'habitation présentant un danger pour la santé ou la sécurité de leurs occupants et répondent à des motifs impérieux d'intérêt général et que d'autre part le tempérament apporté à la règle du caractère préalable de l'indemnisation est assorti, par la loi, de la garantie des droits des propriétaires intéressés.

Il a déclaré conforme à la Constitution l'article 18 alinéa 2 et 3 de la loi susvisée prévoyant que la valeur des biens est appréciée ' à la valeur du terrain nu, déduction des frais entraînés par leur démolition ', soit la méthode de la récupération foncière, en indiquant que ' le deuxième alinéa de l'article 18 ne fait que tirer les conséquences de la déclaration d'insalubrité irrémédiable '.

En outre, la 3ème chambre de la Cour de cassation par arrêt du 15 mars 2018 n° 17-14066 cité par l'EPFIF a jugé que :

« Attendu que l'arrêt attaqué (Rennes, 16 décembre 2016) fixe les indemnités dues à la SCI La Fourchette, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, par suite de l'expropriation, au profit de la commune de Fougères, de la parcelle lui appartenant ;

' attendu que la SCI, représentée par son liquidateur, fait grief à l'arrêt de fixer à 1,20 euros l'indemnité d'expropriation ;

' mais attendu, ayant retenu que les biens étaient dans un état de délabrement très avancé, ne pouvaient être utilisés et devaient être démolis, la cour d'appel, adoptant la méthode d'évaluation dite de la récupération foncière qui lui est apparue la mieux appropriée eu égard à ces éléments, a, sans porter une atteinte disproportionnée au droit de la SCI au respect de ses biens protégés par l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, souverainement fixé le montant de l'indemnité en considération du coût de la démolition des bâtiments, supérieur à la valeur du terrain nu ;

' dit que le moyen n'est pas fondé ;

par ces motifs :

rejette le pourvoi. »

Cependant, il ne s'agissait pas en l'espèce de l'application de la loi Vivien mais de la méthode de la récupération foncière retenue par la cour d'appel de Rennes pour des biens dans un état de délabrement très avancé.

Le premier juge a invité les parties à se prononcer sur la compatibilité des dispositions de l'article L511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique avec celle de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et a sollicité la production de pièces complémentaires.

Le premier juge indique que :

- Mme [G] ne s'est pas prononcée sur la compatibilité des dispositions de l'article 511-6 du code de l'expropriation avec l'article 1 du protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme et de sauvegarde des libertés fondamentales. 

- L'EPFIF considère que le tribunal a soulevé d'office un contrôle de conventionnalité de la règle elle-même, dite « contrôle in abstracto » et que les dispositions de l'article L511-6 du code de l'expropriation ne portent pas une atteinte disproportionnée aux droits des propriétaires expropriés au respect de leurs biens déclarés insalubres à titre irrémédiable et que par voie de conséquence, la méthode d'évaluation par récupération foncière doit s'appliquer.

Le commissaire du Gouvernement a proposé d'appliquer les dispositions de la loi Vivien et de fixer une indemnité de dépossession selon la méthode de la récupération foncière.

Le premier juge indique que nonobstant le but légitime recherché par la loi Vivien, le recours forcé à la méthode par récupération foncière qu'elle prévoit, aboutit à placer les expropriés dans une situation qui rompt le juste équilibre devant régner entre la sauvegarde des droits de propriété et les exigences de l'intérêt général : leur retirer définitivement et intégralement la propriété de leur bien au profit de l'EPFIF, mandaté par la commune de [Localité 3], sans une indemnisation raisonnablement en rapport avec la valeur vénale de leur bien alors que la commune de [Localité 3] a participé, par son inaction pendant près de 18 ans, à l'état d'insalubrité irrémédiable de la copropriété et qu'elle a vendu ses propres biens au sein de la copropriété selon un prix supérieur à l'indemnisation proposée aux expropriés, se révèle une charge démesurée qui ne se justifie pas sous l'angle du second alinéa de l'article 1er du protocole n° 1.

Le juge a en conséquence dit qu'il y a violation de l'article 1er du protocole n°1 et a écarté pour l'appartement l'application de la méthode d'évaluation par récupération foncière de l'article L511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et procédé à l'évaluation des biens des expropriés selon la méthode par comparaison pour l'appartement des expropriés comme pour la cave, la loi Vivien n'étant pas applicable pour celle-ci. 

La discussion ne porte donc que sur l'application de la méthode de la récupération foncière pour l'appartement dans le cadre de la loi Vivien, les parties ne remettant pas en cause l'application de la méthode par comparaison pour la cave ; en effet, la loi Vivien ne s'applique pas à un bien non habitable.

En effet, si jusqu'à présent seuls étaient concernés par les dispositions des articles L511-1 511-9 du code de l'expropriation les immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, la loi ' habitat dégradé ' 20214-322 du 9 avril 2024 a précisé explicitement que la procédure Vivien s'applique aux biens soumis à une interdiction définitive ou d'utiliser, et inclut les locaux commerciaux, la loi Vivien n'est pas applicable pour les caves d'un immeuble insalubre, ne s'agissant pas d'un bien habitable.

L'EPFIF demande l'infirmation du jugement en indiquant que la légalité de l'arrêté de mise en sécurité du 22 juillet 2021 a été reconnue par le tribunal administratif de Montreuil par un jugement du 3 mars 2025 (pièce n° 22), celui-ci ordonnant la démolition, qu'il est ainsi définitif et irrévocable, et qu'en conséquence la méthode de la récupération foncière est justifiée et applicable ; que la demande formulée par mail le 18 décembre 2023, le tribunal ayant soulevé d'office la question suivante : « toutes les parties sont invitées à donner leur avis relativement à la compatibilité des dispositions de l'article L 511-6 du code de l'expropriation avec celles de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales » est générale, interroge en réalité sur la conventionnalité non pas du texte visé, mais de la méthode de la récupération foncière ; que dans le cadre de jugements rendus le 16 juin 2022, confirmés par la cour le même tribunal a jugé, dans le cas d'un immeuble qui a fait l'objet d'un arrêté de péril comme au cas d'espèce, que l'article L 511-6 du code de l'expropriation n'est pas contraire à l'article 1er du premier protocole additionnel à la CEDH ; qu'il ne conteste pas l'établissement d'une ingérence dans l'exercice d'un droit, ni l'établissement d'une base légale suffisante à cette ingérence, ni l'établissement d'une légitimité au but poursuivi mais le fait que le tribunal ait jugé que 'les moyens choisis pour atteindre le but poursuivi étaient disproportionnés et qu'il faisait peser une charge démesurée qui ne se justifie pas sous l'angle du second alinéa de l'article 1 du protocole n° 1.'

L'EPFIF ajoute que l'infirmation du jugement s'impose pour les raisons suivantes :

' l'EPFIF n'est pas le mandataire de la commune de [Localité 3] et n'agit pas pour son compte ; 

' le juge de l'expropriation n'est pas le juge de la responsabilité civile des copropriétaires, le tribunal commettant une confusion entre copropriétaires, la commune en l'espèce, l'assemblée générale délibérante et un syndic qui est l'organe exécutif ;

' le juge de l'expropriation n'est pas le juge de la responsabilité administrative de la commune de [Localité 3].

L'EPFIF conclut à la conventionnalité de l'article L 511-6 du code de l'expropriation en indiquant que l'article 1er du protocole n° 1 ne garantit pourtant pas dans tous les cas le droit de compensation intégrale, car des objectifs légitimes « d'utilité publique ' peuvent militer pour un remboursement inférieur à la pleine valeur marchande (Papachelas c. Grèce n° 31'423/96, 21 août 2002, affaire Jokela c. Finlande, requête n° 28'856/95); qu'en application de l'article L 511-2 du code de l'expropriation, il a notifié des offres indemnitaires en conformité avec l'évaluation réalisée par le service compétent dans le cadre de l'édition de l'arrêté de DUP et que l'évaluation est réalisée à 0 euro, mais non retenue par l'EPFIF qui a conclu des accords et indemnisé les propriétaires sur la base des indemnités provisionnelles, qui sont expliquées par le coût de la démolition des six bâtiments, dont le caractère exorbitant est revendiqué par les propriétaires expropriés eux-mêmes devant le tribunal administratif.

L'EPFIF ajoute que les raisons qui ont conduit les juridictions à statuer en retenant une indemnisation inférieure à la valeur marchande du bien, peuvent tenir à la « considération du coût de démolition des bâtiments, supérieur à la valeur du terrain nu » (Cassation, 3ème, 15 mars 2018, n° 17-14'066) ; que la cour d'appel d'Agen a déclaré les dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1970 codifié aujourd'hui à l'article L 511-6 du code de l'expropriation, conformes à l'article 1er du premier protocole additionnel à la CEDH ; que le rapport 2019 de la Cour de cassation, portant sur la propriété, cite un arrêt important rendu le 15 mars 2018 qui confirme la conformité des dispositions de l'article 18 de la loi Vivien au regard de l'article 1er du premier protocole additionnel à la CEDH, notamment dans une espèce où l'application aboutit à la fixation d'une indemnité d'un montant de 1,20 euros compte tenu de l'importance des coûts de démolition (pièce n° 18) ; que la cour d'appel de Paris a rendu deux arrêts ayant conclu à la conventionnalité l'article L511-6 au regard de l'article 1er du protocole additionnel et de l'article 14 (principe de non-discrimination) ; que le tribunal judiciaire de Bobigny le 30 janvier 2025 a rendu un jugement postérieur à l'appel interjeté par l'EPFIF, en jugeant que les dispositions de l'article L511-6 du code de l'expropriation étaient conventionnelles. 

Mme [G] demande le confirmation du jugement en indiquant que l'offre à hauteur de 13 230 euros de l'EPFIF est réduité à 7 999,25 euros, qu'elle est indaptée par rapport à la valeur de son bien en 2011 à 155 000 euros et elle fait état de sa situation financière au titre de l'équité( pièce n°2 : Avis d'impôt sur les revenus de 2022, pièce n°3 : relevé de retraite du 24 octobre 2023 et pièce n°4 : attestation CAF du 25 octobre 2023). 

Le commissaire du Gouvernement demande l'infirmation du jugement pour voir appliquer la méthode de la récupération foncière comme le prévoit l'article L511-6 du code de l'expropriation.

Il indique que :

' le premier juge s'est entièrement attaché à la responsabilité de la commune de [Localité 3], devenue au fil des années, propriétaire majoritaire de la copropriété et il a basé les raisons de l'inconventionnalité sur les deux motifs suivants :

 ' la commune de [Localité 3], et au cas présent qui n'est pas l'appelante, a participé par son inaction à l'insalubrité de la résidence ;

 ' la commune de [Localité 3] aurait vendu ses lots à l'EPFIF qui au cas particulier est l'appelant, à un prix supérieur à celui proposé à Mme [G] entraînant ainsi une charge démesurée sur l'expropriée.

' Le Conseil constitutionnel par décision du 17 septembre 2010, n° 2010-26, a jugé conforme à la Constitution les articles 13, 14',17 et 18 (article L511-16 du code de l'expropriation), de la loi n° 70 ' 612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre.

' En l'espèce la mesure contestée est justifiée compte tenu de l'état délabré du bien appartenant aux expropriés et de son caractère impropre à l'habitation.

- Indemnisation de l'expropriée :

La méthode la récupération foncière est raisonnablement en rapport avec la valeur du bien (CEDH, 21 février 1986, James contre Royaume-Uni n° 8793/79), l'article 1er ne garantissant pas le droit à une compensation intégrale, s'agissant d'objectifs légitimes du législateur, à savoir les articles 13, 14, 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre.

À titre subsidiaire, le commissaire du Gouvernement indique que les différentes pièces apportées par l'appelant attestent que la commune de [Localité 3] a :

' participé aux différentes assemblées générales de la copropriété ;

' a voté pour faire les travaux des plafonds hauts des caves ;

' a organisé une réunion le 29 janvier 2015 associant le syndic, l'ANAH, la Caisse des dépôts et l'ARS afin de lever l'arrêté d'insalubrité de novembre 2000, la commune de [Localité 3] n'étant pas propriétaire en novembre 2000 ;

' a requis la désignation d'un syndic judiciaire le 10 octobre 2016 ;

' a saisi le tribunal administratif aux fins de désignation d'un expert judiciaire ;

' a pris différents arrêtés de péril ordinaire le 12 avril 2018, de péril imminent le 20 novembre 2018, de mise en sécurité avec interdiction d'utiliser les lieux le 22 juillet 2021.

Le commissaire Gouvernement conclut que si une responsabilité devait être recherchée, ce qui n'est pas l'objet de la présente procédure, il s'attacherait plus à apprécier l'action ou l'inaction des différents syndics et de l'ensemble des copropriétaires.

Il ajoute enfin que la commune de [Localité 3] est toujours propriétaire de ses lots, qu'elle ne peut donc les avoir vendus à l'EPFIF à un prix supérieur à celui proposé aux expropriés.

La cour examinera pour l'appartement l'applicabilité de l'article 1er du protocole et si nécessaire l'applicabilité de l'article 14 de la Convention et l'article 4 du protocole n°12 à la Convention invoqué par Mme [G].



A sur l'applicabilité de l'article 1er du protocole n°1

L'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Les étapes de contrôle de conventionalité retenues par le premier juge n'étant pas contestées par les parties, la cour reprendra celles-ci pour l'appartement.



I Sur l'applicabilité de l'article 1 du protocole n° 1 et l'existence d'une ingérence 

En l'espèce, le premier juge indique que les parties ne contestent pas que la situation litigieuse relève du champ d'application de l'article 1er du protocole n° 1, et de la seconde norme en tant que privation de propriété et non simplement en tant que restriction à l'usage du bien, en raison de l'existence d'un transfert forcé, intégral et définitif de propriété ; qu'ainsi, l'article 1er du protocole n° 1 est applicable et que le juge de l'expropriation doit donc examiner la justification de cette ingérence, qui relève de la seconde norme en tant que privation de propriété, au regard des exigences de l'article 1er du protocole n°1.

Ce point n'étant pas discuté par les parties, le jugement sera confirmé en ce sens. 





II Sur le point de savoir si l'application dans le cas d'espèce de l'article L511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est conforme au droit au respect des biens prévus à l'article 1er du protocole n°1 :



a) sur l'existence d'une base légale suffisante

Le premier juge indique qu'aucune des parties n'allègue ni a fortiori ne justifie que la loi Vivien, en particulier que les dispositions de l'article L511-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique manquent de clarté, de précision ou encore de prévisibilité et d'accessibilité ; que l'existence de voies de recours effectives constitue assurément une garantie solide contre l'arbitraire, et qu'il en va de même, a fortiori, dans le cadre d'une procédure dérogatoire comme l'expropriation des immeubles insalubres.

Le premier juge indique donc que la privation de propriété subie satisfait à l'exigence de légalité.

Ce point n'étant pas discuté, le jugement sera confirmé en ce sens.



b) Sur le point de savoir si la législation incriminée vise un but légitime

Le premier juge expose que l'article 511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est issu de la loi n° 70- 612 du 10 juillet 1970 dite loi Vivien qui a pour objet de mettre fin dans les meilleurs délais à l'utilisation de locaux d'habitation présentant un danger pour la santé ou la sécurité des occupants.

Il ajoute que comme l'a jugé le Conseil constitutionnel (décision QPC n° 2010 - 26 du 17 septembre 2010), ces dispositions prévoient les modalités de calcul de l'indemnité de dépossession due au propriétaire d'un bien insalubre, en application des critères justifiés par l'objectif poursuivi par le législateur de pallier les carences des propriétaires à effectuer les travaux nécessaires pour remédier à l'insalubrité des immeubles leur appartenant ; qu'il n'est pas allégué qu'un tel objectif, qui concerne au premier chef la sécurité des personnes, ne serait pas en lui-même légitime ; que par ailleurs, il résulte des pièces versées aux débats, en particulier du rapport d'expertise de Madame [U] du 19 novembre 2018 ordonnée par le tribunal administratif de Montreuil, qu'à la date du 7 juillet 2022, date de l'ordonnance d'expropriation, donc date du transfert de propriété du bien de Mme [G] à l'EPFIF, que les bâtiments présentent un risque d'effondrement important de sorte qu'ils constituent un risque pour la sécurité des occupants et sont donc insalubres et inhabitables.

Le premier juge indique qu'en conséquence, le but que poursuit la loi n° 70-672 du 10 juillet 1970, dite loi Vivien, est légitime en son principe et en l'espèce.

Ce point n'étant pas discuté par les parties, le jugement sera confirmé en ce sens. 



c) Sur le point de savoir si les moyens choisis pour atteindre le but poursuivi sont proportionnés 

Le premier juge indique en préliminaire :

' Il ne suffit pas qu'une mesure privative de propriété poursuive, en l'espèce comme en principe, un objectif légitime "d'utilité publique"; il doit aussi exister un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but visé (Arrêt Ashingdane c. Royaume Uni, 28 mai 1985, requête n°8.225l78).

Pour se concilier avec la règle générale énoncée à la première phrase du premier alinéa de l'article ler, une atteinte au droit au respect des biens doit ménager un « juste équilibre » entre les exigences de l'intérêt général de la collectivité et celles de la protection des droits fondamentaux de l'individu (Arrêt Beyeler c. ltalie, du 5 janvier 2000, requête n° 33202196 ;arrêt Milhau c. France 10 Juillet 2014 requête n°4944/J ; Arrêt NIT SRL c. République de Moldavie 5 avril 2022 requête n°28470/l 2).

Afin d'apprécier si la mesure litigieuse respecte le juste équilibre voulu et, notamment, si elle ne fait pas peser sur le requérant une charge disproportionnée, c'est à dire une charge spéciale et exorbitante, il y a lieu de prendre en considération :

- les modalités d'indemnisation prévues par la législation interne (Arrêt Platakou c. Grèce 11 janvier 2001.requête n°28460/97 ; Arrêt Sporrong et Lonnroth c. Suède 23 septembre 1982 ; requête n°7151/75 ; 7152/75)· ; .

- le comportement des expropriés, les conditions dans lesquelles ils ont acquis les biens litigieux ainsi que leur situation personnelle et sociale (Pyrantiene c. Lituanie 12 novembre 2013 requête n°45092/07) ;

- le comportement des autorités, les moyens employés par l'Etat et leur mise en oeuvre (Arrêt Beyeler c. ltalie, du 5 janvier 2000, requête n° 33202/96 ; Arrêt Bislrovic c. Croatie 31 mai 2007 requête n°25774/05).

C'est donc à la lumière de ces trois critères que le juge de l'expropriation doit examiner les faits de l'espèce pour déterminer l'existence ou non d'une disproportion manifeste entre les moyens mis en oeuvre afin de lutter contre l'habitat insalubre, palier la carence des propriétaires dans l'exécution des travaux nécessaires pour remédier à l'insalubrité et la charge subie par les expropriés.'

Les appels de l'EPFIF et du commissaire du Gouvernement concernent donc le principe de proportionnalité.

La cour suivra le plan du premier juge pour examiner le principe de proportionnalité au cas d'espèce, puisque les étapes du contrôle de proportionnalité ne sont pas contestées par les parties. 



1° s'agissant de l'indemnisation

La Cour européenne des droits de l'homme juge qu'il doit exister un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but visé (arrêt Ashingdan c. Royaume Uni, 28 mai 1985, requête n°8225/78, une « mesure d'ingérence dans le droit au respect des biens, qu'est l'expropriation litigieuse, doit ménager un juste équilibre entre les exigences de l'intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l'individu ». (11 avril 2022, Lallemand c. France §18), en continuité de ses arrêts Beyerler c. Italie du 5 janvier 2000 requête n°33202/96, arrêt Milhau c. France 10 juillet 2014 requête n°4944/11 et arrêt NIT SRL c. République de Moldavie 5 avril 2022 requête n°28470/12.

Elle rappelle également que l'expropriation doit donner lieu à un dédommagement « raisonnablement en rapport avec la valeur du bien », en déduit qu'un « défaut total d'indemnisation ne saurait se justifier sur le terrain de l'article 1 du protocole n° 1 que dans des circonstances exceptionnelles » (CEDH, 23 novembre 2000, ex-roi de Grèce et a. c. Grèce § 89 ; 9 décembre 1994, les Saints Monastères c. Grèce, série A n° 301-A paragraphe 74 et 75 ; 29 mars 2006, Scordino c/ Italie § 95). 

De plus, en matière de privation de propriété, ce qui est raisonnable dépend des circonstances de la cause, les modalités choisies ne devant pas excéder la large marge d'appréciation dont l'Etat bénéficie en la matière (James et autres c. Royaume-Uni 21 février 1986 requête n°8793/79) et ne doivent pas être dépourvues de base raisonnable (Lithgow et autre c. Royaume-Uni, 8 juillet 1986 requêtes n° 9006/80, 9262/81, 9263/81, 9265/81, 9266/81, 9313/81 et 9405/81).

Enfin, l'article 1er du protocole n°1 ne garantit pas dans tous les cas le droit à une compensation intégrale, car des objectifs 'd'utilité publique' peuvent militer pour un remboursement inférieur à la pleine valeur marchande (arrêt Papachelas c. Grèce du 25 mars 1999, requête n°31423/96).

En l'espèce, s'agissant d'une copropriété impropre à l'habitation, conformément aux dispositions de l'article L511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la méthode par récupération foncière s'impose au juge de l'expropriation pour l'évaluation de l'appartement, sauf dans l'hypothèse où les propriétaires occupaient eux-mêmes l'appartement