Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 4 juin 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 04 JUIN 2026

(n° , 14 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/15947 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKBMW



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 12 Juin 2024 par le tribunal judiciaire de BOBIGNY - RG n° 23/00024





APPELANT

EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185







INTIMÉS

Monsieur [X] [F]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Non comparant, non représenté



Madame [U] [R]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Non comparante, non représentée



INTIMÉE et APPELANTE INCIDENTE 

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE [Localité 3] - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Madame [S] [H], en vertu d'un pouvoir général







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Février 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire judictionnel



Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats







ARRÊT :



- réputé contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.





***



FAITS ET PROCÉDURE :



Mme [U] [R] et M. [X] [F] étaient propriétaire des lots n° 39 et 65 au sein des immeubles en copropriété situés [Adresse 4] à [Localité 5], sur la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1] d'une superficie de 2.078m².



Le lot n° 39 est un appartement d'une surface de 14m². Le lot n° 65 est une cave.

Depuis mars 2019, la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], dans laquelle est localisé l'ensemble immobilier de la copropriété, est située dans le nouveau périmètre dit de veille ("[Adresse 4]") institué par la Convention d'Intervention Foncière conclue entre l'Etablissement Public d'Ile-de-France (ci-après dénommé EPFIF), d'une part, et la commune de [Localité 6], d'autre part, le 05 septembre 2013 et modifié par avenant le 22 décembre 2015 puis le 26 mars 2019.

L'utilité publique de l'acquisition de la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 1] et la cessibilité des lots de la copropriété au profit de l'EPF'F ont été déclarées par arrêté préfectoral nº 2021-2270 du 08 octobre 2021, pris en application des dispositions des articles L. 511-1 et suivants du code de l'expropriation, dans le cadre d'une opération d'expropriation concernant des immeubles insalubres ou menaçant ruine.

Une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété, a été rendue le 07 juillet 2022 au profit de l'EPFIF.

L'EPFIF a notifié son offre indemnitaire à Mme [U] [R] et M. [X] [F] par lettre recommandée avec avis de réception du 4 août 2022.

Faute d'accord entre les parties, l'EPFIF a saisi la juridiction de l'expropriation de Seine-[Localité 7] par mémoire valant offre daté du 1er août 2022 et reçu au greffe le 30 janvier 2023.

Le transport sur les lieux a été effectué le 18 octobre 2023. 

L'immeuble étant muré, l'appartement n'a pas pu être visité, ni la cave.

Par jugement contradictoire du 12 juin 2024, le juge de l'expropriation de Seine-[Localité 7] a :


ANNEXÉ le procès-verbal de transport du 18 octobre 2023  ;

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à Mme [U] [R] et M. [X] [F] au titre de la dépossession des lots n° 39 (appartement) et n° 65 (cave) dans le bâtiment 2 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 8] à la somme de 9320,40 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :


8024 euros au titre de l'indemnité principale ;

1296,40 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

débouté Mme [U] [R] et M. [X] [F] de leur demande d'indemnité au titre des frais d'actes notariés ;

débouté Mme [U] [R] et M. [X] [F] de leur demande d'indemnité au titre des travaux de rénovation effectuée dans le lot n° 39 ;

débouté Mme [U] [R] et M. [X] [F] de leur demande d'indemnité au titre de la perte de loyers ;

débouté Mme [U] [R] et M. [X] [F] de leur demande de dommages-intérêts ;

débouté Mme [U] [R] et M. [X] [F] de leur demande de remboursement des impôts fonciers et taxe habitation,


CONDAMNÉ l'EPFIF aux dépens dont distraction au profit de Maître Bruce Aoudai conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNÉ l'EPFIF à payer à Mme [U] [R] et M. [X] [F] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.


Par RPVA du 26 août 2024, l'EPFIF a interjeté appel du jugement en ce que le tribunal a :


FIXÉ l'indemnité de dépossession à revenir à Mme [U] [R] et M. [X] [F] au titre de la dépossession des lots n° 39 (appartement) et n° 65 (cave) du bâtiment 2 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 8] à la somme totale de 9320,40 euros, sur la base d'une valeur unitaire de terrain de 800 euros/m² et d'un coût de démolition de 589'218,03 euros ;

CONDAMNÉ l'EPFIF à payer à Mme [U] [R] et M. [X] [F] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.




PRÉTENTIONS DES PARTIES

Pour l'exposé complet des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ Déposées au greffe le 1er octobre 2024 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 9 décembre 2024 (AR intimé du 12 décembre 2024 et AR CG non rentré), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


CONFIRMER le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 25 juin 2019, les dispositions applicables étant celles de la zone UCc du PLU de [Localité 6] ;

appliqué la méthode d'évaluation dite de la récupération foncière, convenue entre les parties,

rejeter l'ensemble des demandes de Monsieur [X] [F] et à Mme [U] [R], au titre des frais d'actes notariés, au titre des frais de rénovation effectuée, au titre de la perte de loyers, au titre de dommages-intérêts, au titre du remboursement des impôts fonciers et de la taxe habitation ; 

INFIRMER le jugement pour le surplus ;


Statuant à nouveau des chefs infirmés,



FIXER l'indemnité à revenir à Mme [U] [R] et M. [X] [F] consécutivement à l'expropriation des lots n° 39 (appartement) et n° 65 (cave) situés dans le bâtiment de de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², par application de la méthode de la récupération foncière, comme suit :



Indemnité principale :


Valeur du terrain libre : 2.078m² x 485 euros = 1.007.830 euros ;

Coût de la démolition : 848.160 euros ;

Valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159.670 euros ;

Valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 15,97 euros ;

Nombre de tantièmes affectés à l'appartement : 58/10.000èmes ;

Valeur de la cave : 1.900 euros ;




Soit :




15,97 euros x 58 tantièmes = 926,26 euros ;

Cave : 1.900 euros ;




Total indemnité principale : 2.826,26 euros ;



Indemnité de remploi : 2826,26 X 20 % : 562,25 euros ;



Total de l'indemnité de dépossession : 3388,51 euros ;


CONDAMNER Mme [U] [R] et M. [X] [F] à payer à l'EPFIF une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Mme [U] [R] et M. [X] [F] aux dépens de l'instance d'appel.


2/ Adressées au greffe le 6 février 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 4 mars 2025 (AR EPFIF le 6 mars 2025 , AR expropriés le 7 mars 2025 ), et aux termes desquelles il demande à la cour de  :


CONFIRMER le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 25 juin 2019 et la méthode la récupération foncière, conventionnelle et applicable,

INFIRMER le jugement sur les autres points et :

FIXER la juste indemnisation devant revenir à l'intimée comme suit :

valeur du terrain : 2078 m² X550 euros : 1'142'900 euros

coût de démolition : 848'160 euros

valeur du terrain nu : 294'740 euros

nombre de tantièmes de la copropriété : 10'000

valeur du 1/10/10000 èmes de PCG : 29,47 euros

nombre de tantièmes affectés l'appartement : 58

valeur de la cave : 1900 euros

valeur des tantièmes détenus : 1709,49 euros

valeur de la cave : 1900 euros

Total indemnité principale : 3609,49 euros,

base de l'indemnité de remploi: 3609,49 euros

20% car inférieure ou égale à 5000 euros : 721,90 euros

montant total remploi : 721,90 euros

Total indemnité de dépossession : 4331,39 euros.




Mme [U] [R] et M. [X] [F], régulièrement avisés des conclusions de l'EPFIF et du commissaire du Gouvernement et des dispositions de l'article R311-26 du code de l'expropriation n'ont pas constitué avocat.



SUR CE, LA COUR



- sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions de l'EPFIF du 1er octobre 2024 et du commissaire du Gouvernement du 6 février 2025 adressées ou déposées au greffe dans les délais réglementaires de l'article R 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique sont recevables.



-- Sur la procédure d'expropriation

L'EPFIF expose que : 

' la commune de [Localité 6] est située en limite sud du Département de la Seine-[Localité 7], à environ 10 km du centre de [Localité 9], elle est intégrée au territoire « [Localité 10] [Localité 9] [Localité 10] Est » de la métropole du [Localité 10] [Localité 9] et sur son territoire, le décret n° 2104 ' 1750 du 30 décembre 2014, en vigueur depuis le 1er janvier 2015 est pris en application de l'article 5 de la loi n° 20141173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine, qui a identifié le [Adresse 6] comme Quartier Prioritaire de la Politique de la ville (QPV), dispositif de la politique de la ville créé en remplacement des anciennes zones urbaines sensibles ;

' l'identification des nouveaux QPV se base sur le critère unique de concentration de personnes à bas revenus défini par l'INSEE, c'est-à-dire de la population ayant des ressources inférieures à 60 % du revenu médian de référence ;

' le [Adresse 6] se caractérise par une forte dominante résidentielle et dont le tissu urbain est principalement constitué : 

-d'une zone pavillonnaire étendue à proximité du centre-ville de la commune,

-d'une zone d'habitat collectif principalement géré par deux bailleurs sociaux (Seine-[Localité 7] habitat et LOGIREP), à la limite de la ville de [Localité 11] ;

' le QPV Pré Gentil, qui accueille un taux de 85,6 % de logements sociaux, comprend : 

' la [Adresse 7], composée de 17 bâtiments et de 796 logements (Seine-[Localité 7] habitat),

 ' la résidence sociale [Localité 12] (LOGIREP), 

 ' le foyer [M],

 ' des emprises et quelques pavillons interstitiels,

 ' et la copropriété du [Adresse 4].

L'immeuble de la copropriété est situé dans un quartier d'habitat collectif excentré de la commune, particulièrement marqué par la pauvreté de ses habitants ce qui a conduit à sa qualification de QPV par décret n° 2104-1750 du 30 décembre 2014 .

Par arrêté n° 2021-2270 du 8 octobre 2021 pris en application des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de l'expropriation relatif à l'expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine, le préfet a déclaré d'utilité publique l'acquisition de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], parcelle AX n° [Cadastre 1], en vue de la démolition totale des bâtiments (pièce n°1) ; ce même arrêté préfectoral a déclaré immédiatement cessibles au profit de l'EPFIF les biens et droits réels immobiliers dont l'acquisition est nécessaire en vue de la démolition totale de cette copropriété, et a fixé les indemnités provisionnelles à revenir à leurs propriétaires.

L'ordonnance d'expropriation a été prise le 7 juillet 2022.

L'EPFIF procède à un rappel général de l'historique de la copropriété du [Adresse 4] et verse aux débats le jugement définitif rendu par le tribunal administratif de Montreuil du 3 mars 2025 qui a rejeté le recours formé par les copropriétaires expropriés contre l'arrêté de déclaration d'utilité publique du 8 octobre 2021 (pièce n° 22).



- sur la date de référence

Le premier juge a fixé la date de référence en application de l'article L 213-6 du code de l'urbanisme au 25 juin 2019, correspondant aux possibilités offertes par le règlement d'urbanisme défini par le plan local d'urbanisme approuvé le 19 novembre 2015 et modifié en dernier lieu le 25 juin 2019.

Il ajoute qu'à cette date, la parcelle est située en zone UCc, soit un secteur urbain à vocation mixte à dominante d'habitat collectif.

L'EPFIF et le commissaire du Gouvernement ne contestant pas cette date de référence, le jugement sera confirmé sur ce point.

A cette date de référence, correspondant selon le commissaire du Gouvernement au quatrième modificatif créant ou modifiant le PLU de [Localité 6], la zone UCc correspond au secteur du [Localité 13], qui fait l'objet d'un programme d'amélioration.



- sur la consistance du bien

Il s'agit d'un ensemble immobilier composé de six immeubles de même architecture, de quatre étages chacun, disposés en enfilade ; le premier immeuble donne directement sur la [Adresse 8], les cinq autres immeubles sont accessibles par une allée bétonnée close par un portail en fer, en état d'usage.

Les six immeubles s'élèvent sur cinq niveaux (R+4), avec un sous-sol, et une toiture terrasse. Chaque bâtiment est implanté l'un derrière l'autre, et compte au total 102 logements.

Les façades sont recouvertes de petites briques de couleur claire et de graffitis à divers endroits.

Les huisseries du rez-de-chaussée de chaque bâtiment sont murées, les fenêtres dans les étages sont munies de volets en accordéons qui sont fermés.

Pour chaque bâtiment, l'une des façades latérales ainsi qu'une partie des façades principales et arrières sont cerclées sur trois niveaux (des pièces d'étais métalliques posées en longueur sur les façades sont visibles et renforcées par des étais en bois).

La parcelle sur laquelle est édifiée la copropriété d'une contenance de 2078 m² est de forme rectangulaire, plane et close par un muret.

Le premier juge indique que les appartements et les caves n'ont pu être visités, car les bâtiments ont été murés et évacués par la commune de [Localité 6] le 23 novembre 2018, en raison de désordres structurels affectant la solidité des six bâtiments de la copropriété.

S'agissant de l'environnement, ce bien limitrophe de la commune de [Localité 11], est situé à 19 km de [Localité 9], desservi par plusieurs lignes de bus, le RER A et le RER E, à proximité de l'A86 et de l'A1 ainsi que du centre-ville de [Localité 6] disposant de commerces et d'équipements publics (mairie, écoles, crèches).

Le premier juge indique que les caractéristiques du bien permettent de dégager :

' des facteurs de plus-value :

La tranquillité, le caractère résidentiel du quartier bien desservi par plusieurs transports en commun ainsi que sa proximité du centre-ville de [Localité 6] comprenant de nombreux commerces, équipements publics et administrations (mairie) ;

' des facteurs de moins-value :

La copropriété fait l'objet d'un arrêté de péril et d'un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les six immeubles.

Il ressort du procès-verbal de transport du 10 octobre 2023 que le premier juge a uniquement procédé à une description générale, ainsi qu'à une description extérieure, puisqu'il n'a pu être accédé à l'ensemble immobilier, celui-ci étant entièrement sécurisé, avec un périmètre de sécurité mis en place devant le premier bâtiment donnant sur la rue et les fenêtres du rez-de-chaussée et les portes d'accès des immeubles étant murées. 

L'EPFIF indique que dans l'acte authentique du 8 décembre 1944, il est indiqué que l'immeuble est « en mauvais état général d'entretien et de réparation », qu'il nécessite des travaux lourds, évalués par l'architecte (pièce n° 2), que les travaux ainsi imposés ne se sont jamais réalisés et que l'ensemble immobilier sera cédé en l'état, par lots, après sa mise en copropriété en 1958 ; que la dégradation progressive de cette copropriété a conduit à plusieurs dispositifs publics depuis la fin des années 1990.

Il ajoute qu'il se rapporte sur l'état de l'immeuble aux multiples rapports, et notamment au rapport d'expertise judiciaire de Madame [W], dans le cadre des procédures administratives ayant conduit à l'édiction de divers arrêtés de péril (pièces 7 à 9).

Le commissaire du Gouvernement mentionne que la parcelle AX [Cadastre 1] correspond à un terrain supportant un ensemble immobilier composé de six bâtiments en R+4, édifié en 1930, sans ascenseur, ni parking et que la copropriété est en très mauvais état d'entretien et que s'agissant de l'origine de propriété, il s'agit d'une acquisition faite le 20 mai 2014 au prix de 72'000 euros.

- sur les surfaces

Le premier juge a retenu pour les surfaces, ce qui n'est pas contesté par les parties en appel :

- 2078 m² s'agissant du terrain ;

- 3000 m² de surface pondérée hors oeuvre (SDPHO),

S'agissant du bâti et les millièmes de copropriété :

lot n° 39 : 58/10 000 èmes

lot n°65 : 4/10 000 èmes

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



- sur la situation locative

Le premier juge a fixé l'indemnité de dépossession en valeur libre, les biens expropriés étant libres d'occupation, ce qui n'est pas contesté par les parties.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



-sur la méthode d'évaluation pour la fixation de l'indemnité principale

Faisant suite à un arrêté de péril ordinaire du 12 avril 2018 et un arrêté de péril imminent du 20 novembre 2018, le maire de [Localité 6] a pris le 22 juillet 2021 un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les six immeubles de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 6], les bâtiments étant affectés de désordres structurels portant atteinte à leur solidité.

Par arrêté préfectoral du 8 octobre 2021, l'acquisition de la parcelle cadastrée section X n° [Cadastre 1] au profit de l'EPFIF, a été déclaré d'utilité publique et les lots dépendant de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 6] ont été déclarés cessibles, sur le fondement des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de l'expropriation, situé dans le livre 5e procédures spéciales, titre Ier expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine.

Le livre V du code de l'expropriation titre 1er fixe en effet des règles spécifiques dans son chapitre 1er pour l'expropriation des immeubles indignes à titre irrémédiable pour l'expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine en ses articles L511-1 à L511-9.

Ainsi s'agissant de l'indemnisation des personnes expropriées alors que le code de l'expropriation n'impose au juge de l'expropriation aucune méthode d'évaluation et que celui-ci dispose du pouvoir souverain de choisir celle qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des parcelles expropriées, la seule exception à cette règle réside dans les dispositions particulières, issues de la loi n°70-612 du 13 juillet 1970, dite loi [A] , des articles L 511 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique relatifs à l'expropriation des immeubles insalubres menaçant ruine, comme en l'espèce.

En effet, l'article L 511-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L 511-2 à L 511-9, au profit de l'État, d'une société de construction dans laquelle l'État détient la majorité du capital, d'une collectivité territoriale, d'un organisme y ayant vocation de concessionnaire d'une opération d'aménagement mentionnée à l'article L300-4 du code de l'urbanisme, l'expropriation :

1° des immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L511-11 du code de la construction et l'habitation ayant prescrit la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter.

L'article L304-4 du code de l'urbanisme dispose que l'Etat et les collectivités territoriales, ainsi que leurs établissements publics peuvent concéder la réalisation des opérations d'aménagement prévues par le présent code à toute personne y ayant vocation.

De plus, l'article L511-6 dudit code prévoit que pour le calcul de l'indemnité due au propriétaire, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriées, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d'un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l'article L511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l'habitation, ni frappés d'un arrêté de péril.

Cette dernière disposition prévoit donc que la méthode utilisée pour les immeubles insalubres est celle de la récupération foncière, conduisant à ne retenir que la valeur du terrain, diminuée des frais de démolition.

Le Conseil constitutionnel par décision n°2010-26 QPC du 17 septembre 2010 citée par le commissaire du Gouvernement a jugé conforme aux droits et libertés que la Constitution garantit les articles 3, 14, 17 et 18 de la loi n°70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre.

Il a notamment indiqué d'une part que les dispositions susvisées de cette loi visent à mettre fin à l'utilisation de locaux ou d'habitation présentant un danger pour la santé ou la sécurité de leurs occupants et répondent à des motifs impérieux d'intérêt général et que d'autre part le tempérament apporté à la règle du caractère préalable de l'indemnisation est assorti, par la loi, de la garantie des droits des propriétaires intéressés.

Il a déclaré conforme à la Constitution l'article 18 alinéa 2 et 3 de la loi susvisée prévoyant que la valeur des biens est appréciée ' à la valeur du terrain nu, déduction des frais entraînés par leur démolition ', soit la méthode de la récupération foncière, en indiquant que ' le deuxième alinéa de l'article 18 ne fait que tirer les conséquences de la déclaration d'insalubrité irrémédiable '.

En outre, la 3ème chambre de la Cour de cassation par arrêt du 15 mars 2018 n° 17-14066 cité par l'[Etablissement 1] a jugé que :

« Attendu que l'arrêt attaqué (Rennes, 16 décembre 2016) fixe les indemnités dues à la SCI [Adresse 9], prise en la personne de son liquidateur judiciaire, par suite de l'expropriation, au profit de la commune de Fougères, de la parcelle lui appartenant ;

' attendu que la SCI, représentée par son liquidateur, fait grief à l'arrêt de fixer à 1,20 euros l'indemnité d'expropriation ;

' mais attendu, ayant retenu que les biens étaient dans un état de délabrement très avancé, ne pouvaient être utilisés et devaient être démolis, la cour d'appel, adoptant la méthode d'évaluation dite de la récupération foncière qui lui est apparue la mieux appropriée eu égard à ces éléments, a, sans porter une atteinte disproportionnée au droit de la SCI au respect de ses biens protégés par l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, souverainement fixé le montant de l'indemnité en considération du coût de la démolition des bâtiments, supérieur à la valeur du terrain nu ;

' dit que le moyen n'est pas fondé ;

par ces motifs :

rejette le pourvoi. »

Cependant, il ne s'agissait pas en l'espèce de l'application de la loi [A] mais de la méthode de la récupération foncière retenue par la cour d'appel de Rennes pour des biens dans un état de délabrement très avancé.

Le premier juge a invité les parties à se prononcer sur la compatibilité des dispositions de l'article L511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique avec celle de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l' et des libertés fondamentales et a sollicité la production de pièces complémentaires.

Le premier juge indique que les consorts [I] n'allèguent, ni ne justifient qu'ils s'occupaient eux-mêmes les lots n° 39 et 65 de la copropriété expropriée au moins deux ans avant la notification de l'arrêté préfectoral pris en application de l'article L511-2 ou que leur bien n'est ni impropre à l'habitation, ni frappé d'un arrêté de péril, au contraire, ils revendiquent spécifiquement l'application de la loi dite [A] ; qu'en effet, ils écrivent « qu'au visa des dispositions de l'article L511-6 du code de l'expropriation avec celle de l'article premier du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (ils) entend se prévaloir de la jurisprudence du 13 avril 2023 de la Cour de cassation qui a jugé que dès lors que l'immeuble exproprié et a fait l'objet d'un arrêté préfectoral déclarant insalubres à titre irrémédiable, les règles d'évaluation de l'article L511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ne sauraient être écartés au motif qu'il existe un doute sur l'intention l'expropriant de démolir le bien » et par suite se prévalent spécifiquement exclusivement « des dispositions de la loi applicable de 1970 dite [A] ». 

Le premier juge a en conséquence appliqué pour l'évaluation de l'appartement la méthode dite de la récupération foncière et ajoutée qu'en revanche dispositions de l'article L511-6 du code de l'expropriation ne s'appliquent pas en ce qui concerne le lot n° 65, la cave n'étant pas un lieu d'habitation.

Le premier juge ajoute que s'agissant de ce dernier lot, l'EPFIF procède par évaluation forfaitaire, les expropriés ne se sont pas prononcés sur cette question et le commissaire du Gouvernement a employé la méthode par comparaison.

Le premier juge a retenu pour la cave la méthode du commissaire du Gouvernement pour être la plus adaptée à l'espèce.

L'EPFIF et le commissaire du Gouvernement demandant la confirmation du jugement sur la méthode, les expropriés n'ayant pas constitué avocat, le jugement sera confirmé sur ce point.



- sur l'indemnité principale

Le premier juge après examen des termes de l'EPFIf et du commissaire du Gouvernement, les expropriés n'ayant proposé aucun terme de comparaison, a fixé l'indemnité principale comme suit:

- pour le lot n°39 (appartement) : 107,31 euros X 58/10 000 ème= 6 223,98 euros

- pour le lot n°65 (cave) : 1 800 euros

soit un total de 8 023,98 euros arrondis à 8 024 euros en valeur libre.

Il convient d'examiner les références proposées par l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement par la méthode par récupération foncière pour l'appartement et par la méthode par comparaison pour la cave.

A pour l'appartement 

Le premier juge indique que l'évaluation de l'appartement par la méthode la récupération foncière nécessite de déterminer :

' la valeur globale du terrain, selon laquelle substance d'un terrain nu ;

' le coût de démolition du bâti, en considération de la surface développée pondérée hors 'uvre (SDPHO) ; 

' avant de soustraire le coût de la démolition des constructions de la valeur du terrain pour obtenir la valeur globale du terrain nu et de diviser le résultat par le nombre de millièmes de tantièmes afin d'obtenir une valeur unitaire.

Cette méthode n'étant pas contestée ni par l'EPFIF ni par le commissaire du Gouvernement le jugement sera confirmé sur ce point.

L'EPFIF demande de fixer l'indemnité principale pour l'appartement comme suit :

' valeur du terrain libre : 2078 m² X485 euros= 1'007'830 euros

' coût de la démolition : 848'160 euros

' valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159'670 euros

' valeur du terrain pour 1/10/1000 de parties communes générales : 15,97 euros 

' nombre de tantièmes affectés à l'appartement : 58/10 000eme

soit 15,97 euros X 58 tantièmes= 926,26 euros.

Le commissaire du Gouvernement demande de retenir :

' valeur du terrain libre : 2078 m² X 485 euros= 1'007'830 euros

' coût de démolition : estimation à 70 euros/m² X 3000 m²= 210'000 euros

' indemnité pour le terrain : 1'007'830 euros - 210'000 euros= 797'830 euros

' valeur d'un tantième : 1/10 000 ème : 797'830/10'000= 79,78 euros.

L'EPFIF et le commissaire du Gouvernement s'accordant donc sur la valeur du terrain nu : 2 078 m² X485 euros= 1'007'830 euros, cette valeur sera retenue sans qu'il soit besoin d'examiner les termes de comparaison proposés.

Ils diffèrent sur le coût de la démolition.

En effet, l'EPFIF demande de retenir la somme de 848'160 euros, tandis que le commissaire du Gouvernement retient la somme de 210'000 euros.

L'EPFIF indique que dans son mémoire introductif d'instance est demandé au tribunal de retenir le coût de démolition apprécié par la DNID dans le cadre de l'estimation des indemnités provisionnelles, soit 70 euros/m² bâti, étant observé que la surface totale bâtie est de 3 000 m², cela correspondant au coût unitaire également proposé par le commissaire du Gouvernement.

Il indique que :

- l'instruction du dossier a révélé que cette évaluation forfaitaire était déconnectée de la réalité et des spécificités accusées par l'ensemble immobilier, car elle était contredite par l'évaluation des coûts de démolition que le syndicat des copropriétaires lui-même a fait réaliser pour justifier son placement sous administration judiciaire et par les prétentions formulées par les propriétaires expropriés devant le tribunal administratif dans le cadre de leur recours contre l'arrêté de DUP du 8 octobre 2021 ;

' au cours de l'instance, il a découvert la requête déposée par le syndicat des copropriétaires le 16 janvier 2019, aux fins de désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété en difficulté (pièce n° 12), et il en ressort qu'à la fin de l'année 2018, celui-ci avait sollicité un devis pour la démolition des 6 bâtiments, dans le cadre des arrêtés de péril pris sur les biens, portant sur un coût total de 496'980 euros (pièce n° 13) ;

' qu'il avait indiqué au tribunal que ce devis a été réalisé au mois de novembre 2018, mais que les coûts des travaux ont depuis lors considérablement augmenté, que ce devis n'intègre pas les frais suivants :

' à votre charge :

' fourniture euros électricité,

' constat de huissier à réaliser sur parcelle mitoyenne,

' frais de voirie éventuelle,

' non compris :

' travaux de désamiantage,

' tous autres travaux que ceux décrits au présent devis,

' traitement, extraction évacuation des cuves à fioul,

et que la seule application à ce coût de l'évaluation de la text du bâtiment ' BT 01 ' tous corps d'état (109,7 en novembre 2018 et 130,9 en mars 2024) aboutit un coût actualisé de 593'023,54 euros,

' c'est le raisonnement que le tribunal a retenu dans les dossiers du [Adresse 4] à Rosny-sous-Bois dans lequel il a appliqué la méthode de la récupération foncière (par exemple, TJ Bobigny, 24 avril 2024, RG n° 23/000 43),

' dans le cadre du recours qu'ils ont formé devant le tribunal administratif contre l'arrêté de DUP du 8 octobre 2021, les propriétaires expropriés ont sollicité un bureau d'études techniques aux fins d'évaluation des entiers coûts de démolition des bâtiments et des entiers coûts de leur réhabilitation ; que ce rapport établit à leurs demandes le 10 mai 2023 par le BET MAESTRO INGENIERIES (pièce n° 19) conclut aux coûts suivants :

' pour la seule sortie d'insalubrité : 522'730 euros hors-taxes

' Il est toutefois précisé que cette sortie est incomplète et ne correspond pas au coût de réhabilitation de l'immeuble,

' coût lié à la démolition : 848'160 euros,

' coût de réhabilitation des immeubles : 5'123'500 euros.

Le BET GINGER CEBTP a analysé le rapport de MAESTRO INGINIERIES et a produit une synthèse le 3 novembre 2023 aux termes de laquelle, à l'exception du désaccord sur l'évaluation du coût de la sortie d'insalubrité, il confirme que les coûts analysés, notamment les coûts de démolition sont à hauteur de 848'160 euros (pièce n° 20),

' que toutefois, devant le tribunal administratif, les propriétaires expropriés ne se contentent pas de ce coût de démolition tel que validé par leur BET, et demandent même que le coût de démolition soit évalué de manière encore plus conséquente, puisqu'ils ont évalué à plus de 2'100'600 euros, et vont même jusqu'à contester la possibilité de les évaluer de manière forfaitaire compte tenu des spécificités des immeubles (pièce n° 21),

- l'EPFIF indique qu'il ne sollicite pas la fixation d'un coût de démolition de 2 100 600 euros comme revendiqué par les propriétaires devant le tribunal administratif mais celui de 848 160 euros évalué par le BEP GINGER CEBTP et non contesté par le BET des propriétaires expropriés, MAESTRO INGENIERIE.

Le commissaire du Gouvernement indique que la consultation du site de la DNID permet d'établir une étude de marché en Île-de-France (hors [Localité 9]) concernant les frais de démolitions, soit 69 euros et il propose de retenir une valeur arrondie de 70 euros/m².

En l'espèce, au regard de l'évolution du litige, il n'y a pas lieu de retenir une indemnité forfaitaire comme proposé au début de la procédure par l'EPFIF et le commissaire de Gouvernement de 70 euros/m², puisque les expropriés ont introduit une procédure devant le tribunal administratif de Montreuil qui aboutit à une décision définitive, et que dans le cadre de celle-ci l'évaluation par le BET GINGER CEBTP à 848'160 euros du coût de démolition, n'est pas contesté par le BET des propriétaires expropriés, MAESTRO INGENIERIE.

Il sera donc retenu un coût de démolition de 848 160 euros.

L'indemnité principale pour l'appartement est donc de :

' valeur du terrain libre : 2078 m² X485 euros= 1'007'830 euros

' coût de la démolition : 848'160 euros

' valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159'670 euros

' valeur du terrain pour 1/10/1000 de parties communes générales : 15,97 euros 

' nombre de tantièmes affectés à l'appartement : 58/10 000eme

soit 15,97 euros X 58 tantièmes= 926,26 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.



B pour la cave

Le premier juge a retenu par application de la méthode par comparaison pout le lot n°65 constitué d'une cave une valeur de 1800 euros.

L'EPFIF demandant comme le commissaire du Gouvernement de retenir une valeur supérieure de 1900 euros, le jugement sera infirmé en ce sens.

L'indemnité principale due par l'EPFIF aux consorts [I] est donc de :

926,26 euros (appartement)+ 1 900 euros (cave)= 2 826,26 euros en valeur libre.

Le jugement sera infirmé en ce sens.



- sur les indemnités accessoires

1° sur l'indemnité de remploi

Les modalités de calcul n'étant pas contestées par les parties, l'indemnité de remploi est de :

20% sur 2826,26 euros= 562,25 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.



Le jugement de [Localité 14] a débouté les expropriés de leurs demandes au titre des frais d'actes notariés, d'une demande d'indemnité au titre des travaux de rénovation effectuée dans l'appartement, d'une demande d'indemnité au titre de la perte de loyers, de la demande de dommages-intérêts et de la demande d'indemnité au titre du remboursement des impôts fonciers et taxe d'habitation sont définitifs.



Les expropriés n'ayant pas constitué avocat, ces dispositions sont définitives.

L'indemnité totale de dépossession due par l'EPFIF aux consorts [I] est donc de :

2826,26 euros (indemnité principale) + 562,25 euros (unité de remploi)= 3 388,51 euros en valeur libre.

Le jugement sera infirmé en ce sens.



- sur les dépens

Les appels ne concernent pas les dépens de première instance.

Monsieur [X] [F] et Mme [U] [R] perdant le procès seront condamnés aux dépens d'appel.



- sur l'article 700 du code de procédure civile

L'EPFIF a formé appel sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de première instance.

L'équité commande de confirmer le jugement qui a condamné l'EPFIF à payer à Monsieur [X] [F] et Mme [U] [R] la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande de débouter l'EPFIF de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel . 



PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoirement, en dernier ressort et par mise à disposition ;



Statuant dans la limite de l'appel principal de l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France (EPFIF) et du commissaire du Gouvernement ;

Déclare recevables les conclusions de l'EPFIF et du commissaire du Gouvernement ;

Confirme le jugement entrepris sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Infirme le jugement entrepris sur l'indemnité de dépossession ;

Statuant à nouveau,

Fixe l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à Monsieur [X] [F] et Mme [U] [R] au titre de la dépossession des lots n°39 (appartement) et 65 (cave) dans le bâtiment 2 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 15] à la somme de 3 388,51 euros en valeur libre se décomposant comme suit :

' indemnité principale : 2 826,26 euros,

' indemnité de remploi : 562,25 euros, 

Déboute l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France (l'EPFIF) de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;

Condamne Monsieur [X] [F] et Mme [U] [R] aux dépens d'appel.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT