Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 4 juin 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 04 JUIN 2026

(n° , 24 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/17139 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKFRO



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 07 Mai 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 23/00045





APPELANT

EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185







INTIMÉE FORMANT APPEL INCIDENT :

Madame [E] [L] [A] épouse [M] (DÉCÉDÉE)

Chez Madame [A] [Adresse 2] - [Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Me Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS - GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R251, substitué à l'audience par Me Thomas PASQUALIN, avocat au barreau de PARIS





INTIMÉE FORMANT APPEL INCIDENT :

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE [Localité 3] - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Madame Isabelle [C], en vertu d'un pouvoir général







PARTIES INTERVENANTES :



Monsieur [Z] [V] [L] [A]

[Adresse 5]

[Localité 5]

représenté par Me Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS - GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R251 substitué à l'audience par Me Thomas PASQUALIN, avocat au barreau de PARIS





Madame [P] [B] [A] épouse [L] [N]

[Adresse 5]

[Localité 5]

représenté par Me Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS - GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R251 substitué à l'audience par Me Thomas PASQUALIN, avocat au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Février 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre 

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Madame Valérie MORLET, Conseillère



Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats







ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.





***







FAITS ET PROCÉDURE :



Mme [E] [L] [A] épouse [M] était propriétaire des lots n° 196 et 216 au sein des immeubles en copropriété situés [Adresse 6] à [Localité 6], sur la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1] d'une superficie de 2.078m².



Le lot n° 196 est un appartement d'une surface de 25 m² et le lot n° 216 une cave.

Depuis mars 2019, la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], dans laquelle est localisé l'ensemble immobilier de la copropriété, est située dans le nouveau périmètre dit de veille ("[Adresse 6]") institué par la Convention d'Intervention Foncière conclue entre l'Etablissement Public d'Ile-de-France (ci-après dénommé EPFIF), d'une part, et la commune de [Localité 7], d'autre part, le 05 septembre 2013 et modifié par avenant le 22 décembre 2015 puis le 26 mars 2019.

L'utilité publique de l'acquisition de la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 1] et la cessibilité des lots de la copropriété au profit de l'EPF'F ont été déclarées par arrêté préfectoral nº 2021-2270 du 08 octobre 2021, pris en application des dispositions des articles L. 511-1 et suivants du code de l'expropriation, dans le cadre d'une opération d'expropriation concernant des immeubles insalubres ou menaçant ruine.

Une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété, a été rendue le 07 juillet 2022 au profit de l'EPFIF.

L'EPFIF a notifié son offre indemnitaire à Mme [E] [L] [A] épouse [M] par lettre recommandée avec avis de réception du 10 août 2022 .

Faute d'accord entre les parties, l'EPFIF a saisi la juridiction de l'expropriation de Seine-[Localité 8] par mémoire valant offres daté du 1er août 2022 et reçu au greffe le 23 février 2023.

Le transport sur les lieux a été effectué le 10 octobre 2023. 

L'immeuble étant muré, l'appartement n'a pas pu être visité, ni la cave.

Par jugement contradictoire du 7 mai 2024, le juge de l'expropriation de Seine-[Localité 8] a :


ANNEXÉ le procès-verbal de transport du 10 octobre 2023  ;

' DEBOUTE l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France de sa demande de retrait d'un passage du dernier mémoire de Madame [E] [L] [A] épouse [M] ;

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à Mme [E] [L] [A] épouse [M] au titre de la dépossession des lots n° 196 (appartement) et 216 (cave) du bâtiment 6 de la copropriété située [Adresse 6] à [Localité 9] à la somme de 47'062,50 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :


41'875 euros au titre de l'indemnité principale ;

 5187,50 euros au titre de l'indemnité de remploi ;


CONDAMNÉ l'EPFIF aux dépens ;

CONDAMNÉ l'EPFIF à payer à Mme [E] [L] [A] épouse [M] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.


Par RPVA du 28 août 2024 , l'EPFIF a interjeté appel du jugement en ce que le tribunal a :


 FIXÉ l'indemnité de dépossession à revenir à Mme [E] [L] [A] épouse [M] au titre de la dépossession des lots n° 196 (appartement) et n° 216 (cave) du bâtiment 6 de la copropriété située [Adresse 6] à [Localité 9] à la somme totale de 47'062,50 euros;

CONDAMNÉ l'EPFIF à payer à Mme [E] [L] [A] épouse [M] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.




PRÉTENTIONS DES PARTIES

Pour l'exposé des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ Déposées au greffe le 14 novembre 2024 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 22 janvier 2025 (AR expropriés le 27 janvier 2025 et AR CG le 27 janvier 2025) , et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


CONFIRMER le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 25 juin 2019, les dispositions applicables étant celles de la zone UCc du PLU de [Localité 7] ;

INFIRMER le jugement pour le surplus ;


Statuant à nouveau des chefs infirmés,


DÉCLARER que la méthode par la récupération foncière est applicable compte tenu de l'obligation de démolition qui frappe l'ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 7], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², aux termes d'arrêtés administratifs irrévocables ;





FIXER l'indemnité à revenir à Mme [E] [L] [A] épouse [M] consécutivement à l'expropriation des lots n° 196 (appartement) et n° 216 (cave) situés dans le bâtiment 1 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 7] à [Localité 7], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², par application de la méthode de la récupération foncière, comme suit :


Indemnité principale :



- Valeur du terrain libre : 2.078m² x 485 euros = 1.007.830 euros ;

- Coût de la démolition : 848.160 euros ;

- Valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159.670 euros ;

- Valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 15,97 euros ;

- Nombre de tantièmes affectés à l'appartement : 92 /10.000èmes ;

- Valeur de la cave : 1.900 euros ;

Soit :

- 15,97 euros x 92 tantièmes = 1469,24 euros ;

- Cave : 1.900 euros ;

Total indemnité principale : 3 369,24 euros ;



Indemnité de remploi : 3 369, 24 euros X 20 % = 673,85 euros ;



Total de l'indemnité de dépossession : 4 043,09 euros ;

à titre subsidiaire,

FIXER l'indemnité à revenir à Madame [E] [L] [A] épouse [M] consécutivement à l'expropriation des lots n° 196 (appartement) et n° 216 (cave) situés dans le bâtiment 6 de l'ensemble immobilier en copropriété située [Adresse 7] à [Localité 10], édifié sur la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 1], d'une superficie de 2078 m², par application de la méthode par comparaison comme suit :

' indemnité principale :

surface habitable retenue : 25 m²

valeurs unitaires retenues : 1536 euros/m² libre

soit : 25 m² X 1536 euros 38'400 euros

indemnité de remploi :

5 000 euros X 20 % = 1000 euros

10'000 euros X 15 %= 1500 euros

23'400 euros X 10 %^= 2340 euros

Total : 4840 euros

indemnité totale de dépossession : 43'240 euros.


CONDAMNER Mme [E] [L] [A] épouse [M] à payer à l'EPFIF une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Mme [E] [L] [A] épouse [M] aux dépens de l'instance d'appel.




2/ Adressées au greffe le 17 mars 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 25 avril 2025 (AR EPFIF le 29 avril 2025, AR expropriés signé non daté ), et aux termes desquelles il demande à la cour de :


CONFIRMER le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 25 juin 2019 ;



INFIRMER le jugement sur tous ses autres points ;

Le RÉFORMER en déclarant la méthode par la récupération foncière prévue à l'article L.511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique conforme à l'article 1 du protocole n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

FIXER la juste indemnisation devant revenir à l'intimée comme suit :

valeur du terrain : 2078 m² X550 euros : 1'142'900 euros

coût de démolition : 848'160 euros

valeur du terrain nu : 294'740 euros

nombre de tantièmes de la copropriété : 10'000

valeur du 1/10000 èmes de PCG : 29,47 euros

nombre de tantièmes affectés l'appartement : 92

valeur de la cave : 1900 euros

valeur des tantièmes détenus : 2711,61 euros

valeur de la cave : 1900 euros

Total indemnité principale : 4611,61 euros,

 base de l'indemnité de remploi: 4611,61 euros

20% car inférieure ou égale à 5000 euros : 922,32 euros

15 % entre 5000 et 15'000 euros: 0

10 % au delà :

montant total remploi : 922,32 euros

Total indemnité de dépossession : 5533,93 euros.




3/ Déposées au greffe le 23 avril 2025 par Mme [E] [L] [A] épouse [M], intimée et formant appel incident, notifiées le 25 avril 2025 (AR EPFIF le 29 avril 2025 et AR CG le 30 avril 2025 ) et aux termes desquelles elle forme appel incident et demande à la cour de :


REJETER l'appel de l'EPFIF ;

CONFIRMER le jugement en ce qu'il retient la méthode par comparaison;

RÉFORMER le jugement en ce qu'il a fixé les indemnités de dépossession des lots n° 196 et 216 du bâtiment 6 de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 7] ;


Statuant à nouveau,


FIXER l'indemnité principale globale à la somme de 72'500 euros ;

FIXER l'indemnité de remploi à la somme de 8 200 euros ;

Confirmer le jugement sur la mise à charge de l'EPFIF et de 3000 euros au titre de l' article 700 du code de procédure civile ; 


 CONDAMNER l'autorité expropriante à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d'appel ;


CONDAMNER l'autorité expropriante aux entiers dépens.




4/ Adressées au greffe le 19 mai 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 23 mai 2025 (AR EPFIF le 27 mai 2025 , AR expropriés le 27 mai 2025), et aux termes desquelles il conclut qu'il demande à la cour de :


CONFIRMER le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 25 juin 2019 ;

INFIRMER le jugement sur tous ses autres points ;

Le RÉFORMER en déclarant la méthode par la récupération foncière prévue à l'article L.511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique conforme à l'article 1 du protocole n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

FIXER la juste indemnisation devant revenir à l'intimée comme suit :

 valeur du terrain : 2078 m² X550 euros : 1'142'900 euros

coût de démolition : 848'160 euros

valeur du terrain nu : 294'740 euros

nombre de tantièmes de la copropriété : 10'000

valeur du 1/10000 èmes de PCG : 29,47 euros

nombre de tantièmes affectés l'appartement : 92

valeur de la cave : 1 900 euros

valeur des tantièmes détenus : 2 711,61 euros

valeur de la cave : 1 900 euros

Total indemnité principale : 4 611,61 euros,

 base de l'indemnité de remploi: 4 611,61 euros

20% car inférieure ou égale à 5 000 euros : 922,32 euros

15 % entre 5 000 et 15'000 euros: 0

10 % au delà:

montant total remploi : 922,32 euros

Total indemnité de dépossession : 5533,93 euros




5/adressées par l'EPFIF le 4 juin 2025 notifiées le 15 juillet 2025 (AR expropriés du 17 juillet 2025 et AR CG du 21 juillet 2025) aux termes desquelles il demande à la cour de :


CONFIRMER le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 25 juin 2019, les dispositions applicables étant celles de la zone UCc du PLU de [Localité 7] ;

INFIRMER le jugement pour le surplus ;


Statuant à nouveau des chefs infirmés,


DÉCLARER que la méthode par la récupération foncière est applicable compte tenu de l'obligation de démolition qui frappe l'ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 7], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², aux termes d'arrêtés administratifs irrévocables ;





FIXER l'indemnité à revenir à Mme [E] [L] [A] épouse [M] consécutivement à l'expropriation des lots n° 196 (appartement) et n° 216 (cave) situés dans le bâtiment 1 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 7] à [Localité 7], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², par application de la méthode de la récupération foncière, comme suit :


Indemnité principale :



- Valeur du terrain libre : 2.078m² x 485 euros = 1.007.830 euros ;

- Coût de la démolition : 848.160 euros ;

- Valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159.670 euros ;

- Valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 15,97 euros ;

- Nombre de tantièmes affectés à l'appartement : 92 /10.000èmes ;

- Valeur de la cave : 1.900 euros ;

Soit :

- 15,97 euros x 92 tantièmes = 1469,24 euros ;

- Cave : 1.900 euros ;

Total indemnité principale : 3369,24 euros ;



Indemnité de remploi: 3369 24 X 20 % = 673,85 euros ;



Total de l'indemnité de dépossession : 4043,09 euros ;

à titre subsidiaire

FIXER l'indemnité à revenir à Madame [E] [L] [A] épouse [M] consécutivement à l'expropriation des lots n° 196 (appartement) et n° 216 (cave) situés dans le bâtiment 6 de l'ensemble immobilier en copropriété située [Adresse 7] à [Localité 10], édifié sur la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 1], d'une superficie de 2078 m², par application de la méthode par comparaison comme suit :

' indemnité principale :

surface habitable retenue : 25 m²

valeurs unitaires retenues : 1536 euros/m² libre

soit : 25 m² X 1536 euros :38'400 euros

indemnité de remploi :

5000 euros X 20 % = 1000 euros

10'000 euros X 15 %= 1500 euros

23'400 euros X 10 %= 2340 euros

Total : 4840 euros

indemnité totale de dépossession : 43'240 euros;

REJETER les prétentions de Mme [E] [L] [A] épouse [M];


CONDAMNER Mme [E] [L] [A] épouse [M] à payer à l'EPFIF une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Mme [E] [L] [A] épouse [M] aux dépens de l'instance d'appel.




6/adressées par Madame [E] [L] [A] épouse [M] et M. [Z] [V] [L] [A], intervenants volontaires suite au décès de Mme [E] [L] [A] épouse [M], le 4 septembre 2025 notifiées le 5 septembre 2025 (AR EPFIF du 9 septembre 2025 et AR CG du 17 septembre 2025) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


admettre l'intervention volontaire principale de Monsieur [L] et de Madame [L] [A] ;

CONFIRMER le jugement en ce qu'il retient la méthode par comparaison ;

RÉFORMER le jugement en ce qu'il a fixé les indemnités de dépossession des lots n° 196 et 216 du bâtiment 6 de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 7] ;


Statuant à nouveau,


FIXER l'indemnité principale globale à la somme de 72'500 euros ;

FIXER l'indemnité de remploi à la somme de 8200 euros ;

Confirmer le jugement sur la mise à charge de l'EPFIF et de 3000 euros-t-il article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNER l'autorité expropriante à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d'appel ;

CONDAMNER l'autorité expropriante aux entiers dépens.






SUR CE, LA COUR



- sur l'intervention volontaire de Mme [P] [A] épouse [L] [N] et de M. [Z] [V] [L] [A] 

Mme [P] [A] épouse [L] [N] et de M. [Z] [V] [L] [A] indiquent qu'en application des articles 328 à 330 du code de procédure civile leur intervention volontaire est recevable en leur qualité d'héritiers de Mme [L] [A] épouse [M] et ils produisent à l'appui l'acte de notoriété (pièce n°4). 

En l'absence de contestation, l'intervention volontaire de Mme [P] [A] épouse [L] [N] et de M. [Z] [V] [L] [A] à la procédure sera déclarée recevable en leur qualité d'héritiers de Mme [L] [A] épouse [M] en application des articles 328 à 330 du code de procédure civile. 



- sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions de l'EPFIF du 14 novembre 2024, du commissaire du Gouvernement du 17 mars 2025 et de Mme [E] [L] [A] du 23 avril 2025 déposées ou adressées au greffe dans les délais reglementaires de l'article R311-26 du code de l'expropriation sont recevables.



Les conclusions du commissaire du Gouvernement du 19 mai 2026 sont de pure réplique à celle de Mme [E] [L] [A], appelante incidente, ne forment pas de demandes nouvelles et sont donc recevables.



Les conclusions de l'EPFIF du 4 juin 2025 sont de pure réplique à celles de Mme [E] [L] [A], appelante incidente, ne forment pas de demandes nouvelles et sont donc recevables.



Les conclusions de Mme [P] [A] épouse [L] [N] et de M. [Z] [V] [L] [A] du 4 septembre 2025, en leur qualité d'intervenants volontaires suite au décès de Mme [E] [L] [A], en leur qualité d'héririers non contestée, ne formulent pas de demandes nouvelles et sont donc recevables.



AU FOND



- sur la violation de l'article 455 du code de procédure civile invoquée par l'EPFIF

L'EPFIF invoque une violation de l'article 455 du code de procédure civile et indique que par arrêt rendu le 13 mars 2009 n° 08-16'033 l'assemblée plénière de la Cour de cassation a rappelé un principe fondamental de la procédure civile : « vu les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ; attendu que l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; », puisqu'en l'espèce, le tribunal a fixé l'indemnité d'expropriation suivant la méthode par comparaison en écartant les dispositions de l'article L511-6 du code de l'expropriation pour violation de l'article 1er du premier protocole additionnel à la CEDH, qui a été soulevé d'office par le tribunal, et qui n'est pas tranché dans le dispositif du jugement.

L'EPFIF indique que l'infirmation s'impose.



Madame [E] [L] [A] épouse [M] et M. [Z] [V] [L] [A] demandent de rejeter la demande de l'EPFIF sur le fondement de l'article 768 du code de procédure civile, seules les prétentions devant être tranchées dans le dispositif ; qu'en l'espèce, le tribunal a répondu à l'argument tenant à l'inconventionnalité de l'article L511-6 du code de l'expropriation dans le corps de son jugement, et qu'il s'agit d'un argument au soutien de la prétention de l'EPFIF relative à la fixation de l'indemnité et non d'une prétention ; que la Cour de cassation a pu admettre, dans certaines hypothèses, qu'il est possible de déduire une décision implicite des énonciations express du dispositif si ces questions ont été contradictoirement débattues (Commercial, 28 juin 1988, n° 86-13 363, Commerciale, 14 février 2006, n° 04 '79 221).



Aux termes de l'article 455 du code de procédure civile le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.



En l'espèce, le premier juge a répondu à l'argument relatif à l'application de la méthode par la récupération foncière invoquée par l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement pour l'appartement ainsi qu'à l'argument de Mme [E] [L] [A] tenant à son occupation du bien exproprié au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l'article L511-2 en application de l'article L511-6 du code de l'expropriation. 



Il convient en conséquence de débouter l'EPFIF de sa demande d'infirmation du jugement pour violation de l'article 455 du code de procédure civile.



- sur l'omission de statuer sur une demande invoquée par l'EPFIF

L'EPFIF invoque les dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile en indiquant que dans son jugement le tribunal rappelle que l'EPFIF a formé la demande suivante :

' déclarer que la méthode d'évaluation par récupération foncière est applicable, en tout état de cause, compte tenu d'obligations administratives de démolition exécutoires, et qu'aucune réponse n'a été apportée à cette demande.

Il ajoute que par un arrêt rendu le 29 mai 1979 n° 77 ' 15'004, la Cour de cassation a jugé que :

« En vertu de l'effet dévolutif de l'appel, tous les points du litige soumis au tribunal sont déférés à la connaissance de la cour d'appel à laquelle il revient de statuer à nouveau et notamment de réparer toute omission éventuelle de statuer».

L'EPFIF en conclut que pour réparer l'omission litigieuse, l'infirmation s'impose.



Mme [A] épouse [L] [Y] [P] et M. [Z] [V] [L] [A] répondent qu'il ne s'agit aucunement d'une prétention mais bien d'un argument et que le tribunal ne devait donc pas se prononcer dans son dispositif sur ce moyen et que par ailleurs en considérant que la méthode de la récupération foncière était inconventionnelle et ne pouvait trouver à s'appliquer, le tribunal s'est prononcé sur cet argument et l'a rejeté.



L'article 4 du Code de procédure civile dispose que le litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.



L'article 5 dudit code prévoit que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement ce qui est demandé.



En l'espèce, le premier juge s'est prononcé sur l'argument avancé par l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement qui demandaient de retenir la méthode d'évaluation de la récupération foncière pour l'appartement, puisqu'il a fait application de l'article L511-6 du code de l'expropriation, comme revendiquée par Mme [E] [L] [A] épouse [M], puisqu'il a condidéré qu'elle occupait elle-même le bien exproprié au moins deux ans avant la notification de l'article L511-2 en application de l'article L511-6 du code de l'expropriation et a retenu la méthode par comparaison ; en outre, il n'est pas tenu de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et a en conséquence fixé l'indemnité de dépossession dans le dispositif de sa décision ; il n'y a donc pas d'omission de statuer.

Il convient en conséquence de débouter l'EPFIF de sa demande d'infirmation du jugement pour omission de statuer. 



- Sur la procédure d'expropriation



L'EPFIF expose que : 

' la commune de [Localité 7] est située en limite sud du Département de la Seine-[Localité 8], à environ 10 km du centre de [Localité 11], qu'elle est intégrée au territoire « [Localité 12] [Localité 11] [Localité 12] Est » de la métropole du [Localité 12] [Localité 11] et que sur son territoire, le décret n° 2104 ' 1750 du 30 décembre 2014, en vigueur depuis le 1er janvier 2015 est pris en application de l'article 5 de la loi n° 20 141 173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine, qui a identifié le [Adresse 9] comme [Adresse 10] de la Politique de la ville (QPV), dispositif de la politique de la ville créé en remplacement des anciennes zones urbaines sensibles ;

' l'identification des nouveaux QPV se base sur le critère unique de concentration de personnes à bas revenus défini par l'INSEE, c'est-à-dire de la population ayant des ressources inférieures à 60 % du revenu médian de référence ;

' le [Adresse 9] se caractérise par une forte dominante résidentielle et dont le tissu urbain est principalement constitué : 

 -d'une zone pavillonnaire étendue à proximité du centre-ville de la commune,

 -d'une zone d'habitat collectif principalement géré par deux bailleurs sociaux (Seine-[Localité 8] habitat et LOGIREP), à la limite de la ville de [Localité 13] ;

' le QPV Pré Gentil, qui accueille un taux de 85,6 % de logements sociaux, comprend : 

 ' la [Adresse 11], composée de 17 bâtiments et de 796 logements (Seine-[Localité 8] habitat),

 ' la résidence sociale [Localité 14] (LOGIREP), 

 ' le foyer [Q],

 ' des emprises et quelques pavillons interstitiels,

 ' et la copropriété du [Adresse 6].

L'immeuble de la copropriété est situé dans un quartier d'habitat collectif excentré de la commune, particulièrement marqué par la pauvreté de ses habitants ce qui a conduit à sa qualification de QPV par décret n° 2104-1750 du 30 décembre 2014.

Par arrêté n° 2021 ' 2270 du 8 octobre 2021 pris en application des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de l'expropriation relatif à l'expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine, le préfet a déclaré d'utilité publique l'acquisition de l'immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 7], parcelle AX n° [Cadastre 1], en vue de la démolition totale des bâtiments (pièce n°1) ; ce même arrêté préfectoral a déclaré immédiatement cessibles au profit de l'EPFIF les biens et droits réels immobiliers dont l'acquisition est nécessaire en vue de la démolition totale de cette copropriété, et a fixé les indemnités provisionnelles à revenir à leurs propriétaires.

L'ordonnance expropriation a été prise le 7 juillet 2022.

L'EPFIF procède à un rappel général de l'historique de la copropriété du [Adresse 6] et verse aux débats le jugement définitif rendu par le tribunal administratif de Montreuil du 3 mars 2025 qui a rejeté le recours formé par les copropriétaires expropriés contre l'arrêté de déclaration d'utilité publique du 8 octobre 2021 (pièce n° 22).



- sur la date de référence

Le premier juge a fixé la date de référence en application de l'article L 213-6 du code de l'urbanisme au 25 juin 2019, correspondant aux possibilités offertes par le règlement d'urbanisme défini par le plan local d'urbanisme approuvé le 19 novembre 2015 et modifié en dernier lieu le 25 juin 2019.

Il ajoute qu'à cette date, la parcelle est située en zone UCc, soit un secteur urbain à vocation mixte à dominante d'habitat collectif.

L'EPFIF, Mme [A] épouse [L] [N] [P] et M. [Z] [V] [L] [A] et le commissaire du Gouvernement ne contestant pas cette date de référence, le jugement sera confirmé sur ce point.

A cette date de référence, correspondant selon le commissaire du Gouvernement au quatrième modificatif créant ou modifiant le PLU de [Localité 7], la zone UCc correspond au secteur du Pré Gentil, qui fait l'objet d'un programme d'amélioration.



- sur la consistance du bien

Il s'agit d'un ensemble immobilier composé de six immeubles de même architecture, de quatre étages chacun, disposés en enfilade ; le premier immeuble donne directement sur la rue des Deux Communes, les cinq autres immeubles sont accessibles par une allée bétonnée close par un portail en fer, en état d'usage.

Les six immeubles s'élèvent sur cinq niveaux (R+4), avec un sous-sol, et une toiture terrasse. Chaque bâtiment est implanté l'un derrière l'autre, et compte au total 102 logements.

L'expropriée indique que le dossier de saisine pour la DUP indique que les 102 logements étaient répartis de la manière suivante :

- 31 logements appartenant à la commune,

- 3 logements appartenant à l'EPFIF,

- 6 logements appartenant au bailleur Vilogia,

- 5 logements appartenant à des propriétaires occupants,

- 57 logements appartenant à des propriétaires occupants,

- 57 logements appartenant à des propriétaires bailleurs.

Les façades sont recouvertes de petites briques de couleur claire et de graffitis à divers endroits.

Les huisseries du rez-de-chaussée de chaque bâtiment sont murées, les fenêtres dans les étages sont munies de volets en accordéons qui sont fermés.

Pour chaque bâtiment, l'une des façades latérales ainsi qu'une partie des façades principales et arrières sont cerclées sur trois niveaux (des pièces d'étais métalliques posées en longueur sur les façades sont visibles et renforcées par des étais en bois).

La parcelle sur laquelle est édifiée la copropriété, d'une contenance de 2078 m², est de forme rectangulaire, plane et close par un muret.

Le premier juge indique que les appartements et les caves n'ont pu être visités, car les bâtiments ont été murés et évacués par la commune de [Localité 7] le 23 novembre 2018, en raison de désordres structurels affectant la solidité des six bâtiments de la copropriété.

S'agissant de l'environnement, ce bien limitrophe de la commune de [Localité 13], est situé à 19 km de [Localité 11], desservi par plusieurs lignes de bus, le RER A et le RER E, à proximité de l'A86 et de l'A1 ainsi que du centre-ville de [Localité 7] disposant de commerces et d'équipements publics (mairie, écoles, crèches).



Le premier juge indique que les caractéristiques du bien permettent de dégager :

' des facteurs de plus-value :

La tranquillité, le caractère résidentiel du quartier bien desservi par plusieurs transports en commun ainsi que sa proximité du centre-ville de [Localité 7] comprenant de nombreux commerces, équipements publics et administrations (mairie) ;

' des facteurs de moins-value :

La copropriété fait l'objet d'un arrêté de péril et d'un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les six immeubles.



Il ressort du procès-verbal de transport du 10 octobre 2023 que le premier juge a uniquement procédé à une description générale, ainsi qu'à une description extérieure, puisqu'il n'a pu être accédé à l'ensemble immobilier, celui-ci étant entièrement sécurisé, avec un périmètre de sécurité mis en place devant le premier bâtiment donnant sur la rue et les fenêtres du rez-de-chaussée et les portes d'accès des immeubles étant murées. 



L'EPFIF indique que dans l'acte authentique du 8 décembre 1944 il est indiqué que l'immeuble est « en mauvais état général d'entretien et de réparation », qu'il nécessite des travaux lourds, et évalués par l'architecte (pièce n° 2), que les travaux ainsi imposés ne se sont jamais réalisés et que l'ensemble immobilier sera cédé en l'état, par lots, après sa mise en copropriété en 1958 ; que la dégradation progressive de cette copropriété a conduit à plusieurs dispositifs publics depuis la fin des années 1990.



Il ajoute qu'il se rapporte sur l'état de l'immeuble aux multiples rapports, et notamment au rapport d'expertise judiciaire de Madame [S], dans le cadre des procédures administratives ayant conduit à l'édiction de divers arrêtés de péril (pièces 7 à 9).



Mme [A] épouse [L] [N] [P] et M. [Z] [V] [L] [A] exposent que la parcelle AX [Cadastre 1] située [Adresse 7] à [Localité 7] s'inscrit dans un environnement calme et pavillonnaire, à proximité immédiate de l'ensemble des commodités et des transports, étant en outre à moins de 600 m du parc des Coteaux d'Avron, soit un cadre de vie idéal pour y habiter et y vivre; que la parcelle bénéficie d'une desserte importante en transports en commun, et que la localisation est donc idéale pour se déplacer en transports en commun, le centre de [Localité 11] étant accessible en moins de 40 minutes de porte-à-porte et permettant par ailleurs d'accéder en moins de 5 minutes à l'A [Cadastre 2].



Madame [A] épouse [L] [N] [P] et M. [Z] [V] [L] [A] ajoutent que Mme [L] [A] avait acquis le lot n°196 correspondant à un appartement de 25 m² et le lot n°33 correspondant à une cave en sous-sol.



Le commissaire du Gouvernement mentionne que la parcelle AX [Cadastre 1] correspond à un terrain supportant un ensemble immobilier composé de six bâtiments en R+4, édifié en 1930, sans ascenseur, ni parking et que la copropriété est en très mauvais état d'entretien et que s'agissant de l'origine de propriété il s'agit d'un partage du 30 octobre 1998 évalué au prix de 180 000 francs.



- sur les surfaces

Le premier juge a retenu pour les surfaces, ce qui n'est pas contesté par les parties en appel :

- 2 078 m² s'agissant du terrain ;

- 3 000 m² de surface pondérée hors oeuvre (SDPHO),

S'agissant du bâti et les millièmes de copropriété :

lot n° 196 : un appartement de 25 m² : 92/10 000 èmes.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



- sur la situation locative

Le premier juge a fixé l'indemnité de dépossession en valeur libre, les biens expropriés étant libres d'occupation, ce qui n'est pas contesté par les parties.



Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



-sur la méthode d'évaluation pour la fixation de l'indemnité principale

Faisant suite à un arrêté de péril ordinaire du 12 avril 2018 et un arrêté de péril imminent du 20 novembre 2018, le maire de [Localité 7] a pris le 22 juillet 2021 un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les six immeubles de la copropriété située [Adresse 7] à [Localité 7], les bâtiments étant affectés de désordres structurels portant atteinte à leur solidité.



Par arrêté préfectoral du 8 octobre 2021, l'acquisition de la parcelle cadastrée section X n° [Cadastre 1] au profit de l'EPFIF, a été déclaré d'utilité publique et les lots dépendant de la copropriété située [Adresse 6] à [Localité 7] ont été déclarés cessibles, sur le fondement des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de l'expropriation, situé dans le livre 5e procédures spéciales, titre Ier expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine.



Le livre V du code de l'expropriation titre 1er fixe en effet des règles spécifiques dans son chapitre 1er pour l'expropriation des immeubles indignes à titre irrémédiable pour l'expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine en ses articles L511-1 à L511-9.



Ainsi, s'agissant de l'indemnisation des personnes expropriées alors que le code de l'expropriation n'impose au juge de l'expropriation aucune méthode d'évaluation et que celui-ci dispose du pouvoir souverain de choisir celle qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des parcelles expropriées, la seule exception à cette règle réside dans les dispositions particulières, issues de la loi n°70-612 du 13 juillet 1970, dite loi Vivien , des articles L 511 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique relatifs à l'expropriation des immeubles insalubres menaçant ruine, comme en l'espèce.



En effet, l'article L 511-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L 511-2 à L 511-9, au profit de l'État, d'une société de construction dans laquelle l'État détient la majorité du capital, d'une collectivité territoriale, d'un organisme y ayant vocation de concessionnaire d'une opération d'aménagement mentionnée à l'article L300-4 du code de l'urbanisme, l'expropriation :

1°des immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L511-11 du code de la construction et l'habitation ayant prescrit la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter.



L'article L304-4 du code de l'urbanisme dispose que l'Etat et les collectivités territoriales, ainsi que leurs établissements publics peuvent concéder la réalisation des opérations d'aménagement prévues par le présent code à toute personne y ayant vocation.



De plus, l'article L511-6 dudit code prévoit que pour le calcul de l'indemnité due au propriétaire, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriées, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d'un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l'article L511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l'habitation, ni frappés d'un arrêté de péril.



En l'espèce, le premier juge a indiqué que le bien doit être occupé personnellement par le propriétaire, mais il peut l'être à titre de résidence principale comme de résidence secondaire et que de la même manière, le texte prévoit une occupation moins de deux ans avant la notification de la déclaration d'utilité publique et non que l'occupation doit être continue pendant deux ans qu'elle doit dater de deux ans.



Il ajoute qu'en l'espèce aucune des parties ne conteste que la déclaration d'utilité publique prise par arrêté n° 2021 ' 2270 du 8 octobre 2021 a été notifiés le 25 octobre 2021 ; que par ailleurs, Madame [L] [A] épouse [X] justifie qu'elle occupait elle-même le bien exproprié au moins deux ans avant cette notification, notamment par la production d'un contrat de travail à durée indéterminée du 15 novembre 2004, trois attestations d'emploi valant bulletin de salaire des 15 mars 2007, 7 janvier 2009 et 14 avril 2011 pour la période du 1er décembre 2006 au 31 décembre 2006, 1er décembre 2008 au 31 décembre 2008 et du 1er décembre au 31 décembre 2010, ainsi que d'une facture d'électricité du 1er février 2022 relative à une consommation pour la période du 1er février 2021 au 1er février 2022, à son nom et adresse [Adresse 6] à [Localité 7].



L'EPFIF demande l'infirmation du jugement en indiquant que les éléments datant de 2004 à 2010 sont à l'évidence bien trop anciens, que pour la facture d'électricité de 2022, il est évident qu'il ne peut s'agir que d'une erreur. Le logement n'est plus occupé depuis le mois de novembre 2018 et qu'enfin sur l'avis de taxe d'imposition pour 2020, le commissaire du Gouvernement a effectué les vérifications fiscales aux termes desquelles il conclut au fait que l'intimée n'a jamais déclaré ses revenus à l'adresse de l'immeuble exproprié ; qu'il en résulte que l'intimé ne rapporte pas la preuve de l'exception de l'application des dispositions de l'article L 511-6 du code de l'expropriation, notamment, mais pas uniquement, par la production d'avis d'imposition sur le revenu établi à l'adresse de l'immeuble exproprié.



Le commissaire du Gouvernement indique que le 12 avril 2018 l'arrêté de péril ordinaire a été envoyé à Madame [L] [A] [Adresse 12] (annexe 7 bis), que le 20 novembre 2008 l'arrêté de péril imminent lui a été adressé à la même adresse et en conclut qu'en 2018, qu'elle ne résidait plus au [Adresse 13], qu'elle aurait pu fournir une copie de ces différents avis d'imposition à l'impôt sur le revenu pour attester de son domicile, mais elle ne l'a pas fait ; qu'en outre, la vérification a été faite et Madame [L] [A] n'a jamais déclaré 80 publiques le [Adresse 6] à [Localité 7] était sa résidence principale ; que s'agissant de la copie la taxe d'habitation 2020, immeubles ayant été évacué en 2018, aucune taxe d'habitation ne peut légalement être établie et que celle-ci correspond à une taxe d'habitation d'une résidence secondaire et qu'en appel Madame [L] [A] ne rapporte toujours pas de copie de ses avis d'impôt sur le revenu attestant de son adresse.



Madame [A] épouse [L] [W] [P] et M. [Z] [V] [L] [A] indiquent que l'avis des domaines servant de base à l'EPFIF identifie Madame [L] [A] comme propriétaire occupante (pièce 07), qu'il en est de même pour le dossier de saisine pour la DUP de l'EPT GPGE ; qu'elle y habitait déjà en 2004 au moment de la signature d'un contrat de travail ainsi qu'en 2007, 2008, 2010 ainsi que l'attestent les attestations d'emploi (pièce 03) ; qu'elle produit également un avis d'imposition une contribution à l'audiovisuel public de 2020 démontrant qu'elle est déclarée comme occupante en 2020, bien que le bien était évacué, mais également les années précédentes (pièce n° 2) ; que le contrat d'électricité d'ailleurs toujours à son nom et continuer à s'acquitter en 2022 de l'électricité pour son appartement ; que si elle ne dispose pas d'autre document, c'est uniquement car ces papiers sont restés en l'appartement évacué en 2018 est inaccessible depuis.

Il est acquis que la déclaration d'utilité publique prise par arrêté du 8 octobre 2021 a été notifiée le 25 octobre 2021.



Le dossier de saisine, avis du domaine rectificatif (pièce n° 5) du 7 septembre 2020 identifie Madame [L] [A] comme propriétaire occupante.

Elle a signé un contrat de travail 2004, les attestations d'emploi en 2007, 2008 et 2010 mentionnent comme adresse celle du [Adresse 6] à [Localité 7] (pièce n° 3).



Elle produit également un avis de taxe d'habitation et de contribution à l'audiovisuel public de 2020, mentionnant comme lieu d'imposition [Adresse 6] à [Localité 7] (pièce n° 2).



Le contrat d'electricité est à son nom et en 2022, consommation est celui du [Adresse 6] à [Localité 7] pour une consommation du 1er février 2021 au 1er février 2022.



Il ressort de ces éléments que Madame [L] [A] occupait elle-même le bien exproprié au moins deux ans avant la notification de l'article L511-2 en application de l'article L511-6 du code de l'expropriation.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement appliqué la méthode par comparaison pour l'évaluation des biens expropriés.



-sur la fixation de l'indemnité de dépossession pour l'appartement et la cave



Le premier juge a donc appliqué la méthode par comparaison en indiquant que l'indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l'appartement et de la cave ainsi qu'aux tantièmes des parties communes de la copropriété associée à ces lots.



Le premier juge expose que le commissaire du Gouvernement se réfère à des termes de comparaison comprenant uniquement un appartement et ajoute à la valeur retenue une somme de 1900 euros, correspondant à la valeur d'une cave; que les termes de comparaison produits par les parties ne font pas apparaître de différence de valeur significative selon qu'il s'agit d'un appartement avec ou sans cave ; qu'il est ainsi suffisamment démontré que la vente d'une cave comme accessoire d'un appartement n'est ni un facteur de plus-value, ni un facteur de moins-value, de sorte qu'il n'apparaît pas justifié de déterminer la valeur du bien en ajoutant la valeur retenue pour l'appartement, la valeur d'une cave.



Le premier juge dans le cadre de la méthode par comparaison, après examen des références des parties, a retenu dix références d'appartements et caves intégrées , a pour les références hors copropriété sis [Adresse 6], appliqué un abattement de 70% compte tenu de l'état particulièrement dégradé de la copropriété, de son inhabitabilité et de ses finances obérées et a retenu une moyenne arrondie de 1282 euros/m² et en privilégiant la moyenne de 1843 euros/m² et au regard des caractéristiques des biens à évaluer, notamment sa localisation et son bon étét d'entretien non contesté par l'EPFIF a fixé l'évaluation des biens de Mme [P] [A] épouse [N] et M.[Z] [R] [L] [A] à la somme de 1562 euros/m², soit une indemnité principale de : 

1675 euros X 25 m²= 41 875 euros arrondis en valeur libre.



Il convient d'examiner les références proposées par les parties dans le cadre de la méthode par comparaison retenue par la cour et de statuer sur le fait de savoir s'il ya lieu d'ajouter à la valeur de l'appartement la valeur d'une cave :



1° par l'EPFIF



L'EPFIF propose à titre principal des termes dans le cadre de la méthode de la récupération foncière, à savoir des terrains qui ne sont pas des biens comparables à un appartement et une cave, et qui seront donc écartés.



Il propose à titre subsidiaire des termes de comparaison dans le cadre de la méthode par comparaison.



Il reprend tout d'abord tous les termes repris par le tribunal :

Ses termes DEM n°1 à DEM n°3 :







Date de la vente



propriétaires



numéros de lots

quote-part des parties communes générales



situation



prix hors-taxes



observations





07/07/2020



Mme [I]



88 (appartemen t)

(111/10.1000èmes)

99 (cave)

4/10'000 èmes)



Bâtiment 3

3e étage



40'000 euros soit 1428,57 euros/m²



dans le bâtiment 3, au 3e étage, porte face gauche, un appartement type F2 de 28 m² comprenant : une entrée, une cuisine aménagée, chambre, salle à manger, salle d'eau. Une cave





30/07/2020



M. [F]



80 (appartement)

58/10'000 èmes)

102 (cave)

(4/10'000 èmes)



bâtiment 3

1er étage



73'600 euros

soit 2628,57 euros/m²



dans le bâtiment 3, au premier étage, porte face à gauche, un appartement de 28 m² comprenant : une entrée, cuisine, salle à manger, chambre, salle d'eau avec WC.

Rénové en parfait état.

Une cave.





27/10/2020



M. [D]



[Adresse 14] (appartement)

(92/10'000 èmes)

136 (cave)

(4/10/1000 èmes)



bâtiment 4

4e étage



33'890 euros

soit 1473,48 euros/m²



dans le bâtiment 4,4eétage, porte au fond du couloir gauche, un appartement type F2 de 23 m² comprenant : entrée, cuisine sur cour, face dans l'entrée, salle à manger, sur cour, à gauche dans l'entrée, chambre sur cour suite à la salle à manger cave.

Une cave.





moyenne















181 843 euros/m²













Ces termes seront privilégiés dans la mesure où elles correspondent des biens vendus, avant la déclaration d'utilité publique, au sein de la même copropriété donc tenant compte de l'état de péril, de l'inhabitabilité des immeubles et la situation financière de la copropriété.



Deux termes cités par l'EPFIFavec les références de publication :











Date de la vente



Adresse



superficie/m²



prix hors taxes



observations





DEM4



7 février 2022



[Adresse 15]

[Localité 7]



30



138'000 euros soient 4600 euros/m²



appartement une pièce et dépendances isolées





DEM5



18 mars 2022



[Adresse 16]

[Localité 7]



30



[Localité 15] soient 4666,67 euros/m²



appartement deux pièces





Ces deux termes repris en appel non critiqués par les expropriés, comparables en consistance seront retenus.



L'EPFIF indique que le tribunal a également retenu 2 termes du commissaire du Gouvernement avec les références cadastrales et de publication :











Date de la vente



adresse



superficie/m²



prix/euros



prix euros/m²



observations 





CG n°6



7 février 2022



[Adresse 15]

[Localité 7]



28,53



[Localité 16]



4837,01



vente particulier à particulier 1000 dans bâtiment C lots n° 45 au premier étage, un logement comprenant un couloir d'entrée, escalier, salle à manger ' cuisine, chambre, salle de bains avec WC, situé à 1 km





CG n°7



27 octobre 2020



[Adresse 7]

[Localité 7]



23



33'890



1473,47



rejeté car vente par EPFIF, de marché captif donc non représentatif.







L'EPFIF ajoute que le tribunal a également retenu trois références de cessions citées par le propriétaire avec les références de publication :











Date de vente



adresse



surface/m²



prix/euros



prix/euros/m²





DEF2

CG n°6



7 février 2022



[Adresse 16]

[Localité 7]



30



[Localité 16]



[Localité 17]





DEF3



31 août 2022



[Adresse 17]

[Localité 7]



28



152 5428,57 000









DEF4



6 janvier 2023



[Adresse 18]

[Localité 7]



36



195'000



5416,67







L'EPFIF indique que ces références font ressortir une valeur moyenne de 5148 euros/m² étend souligné que la référence DEFn°2 est identique à la référence CG n° 6 et que la méthode retenue par le tribunal à savoir : 

 ' la valeur moyenne des biens situés hors copropriété du [Adresse 6] ressort à 5028euros/m²,

' la valeur moyenne de 1843,54 euros/m² ressortant des ventes situées au sein de la copropriété doit être privilégiée,

' il convient de pratiquer un abattement de 70 % sur la valeur moyenne de 5028 euros/m², soit 1508,40 euros/m², 

 ' puis d'établir la moyenne entre ces dernières moyennes est celle de 1843,54 euros/m², soit 1675 euros/m²,

' apparait critiquable puisque aucune indication n'est donnée quant à la consistance des références situées hors résidence du [Adresse 6].



L'EPFIF conclut que le tribunal au regard de la consistance particulière de l'ensemble immobilier, constitué de bâtiments enchevêtrés les uns sur les autres, sans aucune poursuite de stationnement de véhicules, aurait dû retenir des termes de comparaison de biens situés dans un ensemble immobilier similaire et il propose en conséquence deux termes avec les références de publication :







Date de la vente



adresse



SHAB/m²



prix/euros



prix/m²/euros



détails





6 septembre 2024



[Adresse 19]



[Adresse 20]



[Localité 18]



2929,63



année de construction : 1966

au sein d'un ensemble immobilier, un appartement T1 de 27 m², une pièce principale, salle à manger, salle d'eau, 2 pièces annexes.

Cas de 3 m², un parking de 12 m².





23 juillet 2024



[Adresse 21]



29



[Localité 19]



3310,34



année de construction : 1970

au sein d'un ensemble immobilier, un appartement T1 de 29 m², une pièce principale, cuisine, une salle à manger, une salle d'eau, une pièce annexe. Une cave de 3 m².







L'EPFIF indique que ces références sont situées à 200 m de la résidence du [Adresse 6] à [Localité 7], et surtout des ensembles immobiliers présentant des similitudes de gabarit et donc de consistance et la cour peut constater que la valorisation au m² qui ressort