Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 4 juin 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 04 JUIN 2026

(n° , 17 pages)







Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/05330 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLBE7



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 30 Janvier 2025 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 23/00197





APPELANT

EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185





INTIMÉ

Monsieur [D] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparant en personne, assisté de Me Idriss TURCHETTI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191 substitué à l'audience par Me Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191



INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE [Localité 3] - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Madame Isabelle ESCRIBANO, en vertu d'un pouvoir général







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Février 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire judictionnel



Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats







ARRÊT :



- contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.





***



FAITS ET PROCÉDURE :



M. [D] [Z] était propriétaire des lots n°46 et 67 au sein des immeubles en copropriété situés [Adresse 4] à [Localité 5], sur la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1] d'une superficie de 2.078m².



Le lot n°66 est un appartement d'une surface de 24m². Le lot n°67 est une cave.

Depuis mars 2019, la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], dans laquelle est localisé l'ensemble immobilier de la copropriété, est située dans le nouveau périmètre dit de veille ("[Adresse 4]") institué par la Convention d'Intervention Foncière conclue entre l'Etablissement Public d'Ile-de-France (ci-après dénommé EPFIF), d'une part, et la commune de [Localité 6], d'autre part, le 05 septembre 2013 et modifié par avenant le 22 décembre 2015 puis le 26 mars 2019.

L'utilité publique de l'acquisition de la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 1] et la cessibilité des lots de la copropriété au profit de l'EPF'F ont été déclarées par arrêté préfectoral nº 2021-2270 du 08 octobre 2021, pris en application des dispositions des articles L. 511-1 et suivants du code de l'expropriation, dans le cadre d'une opération d'expropriation concernant des immeubles insalubres ou menaçant ruine.

Une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété, a été rendue le 07 juillet 2022 au profit de l'EPFIF.

L'EPFIF a notifié son offre indemnitaire à M. [D] [Z] par lettre recommandée.

Faute d'accord entre les parties, l'EPFIF a saisi la juridiction de l'expropriation de Seine-[Localité 7] par mémoire valant offres daté du 10 juillet 2023 et reçu au greffe le 22 août 2023.

Le transport sur les lieux a été effectué le 8 février 2024. 

L'immeuble étant muré, l'appartement n'a pas pu être visité, ni la cave.

Par jugement contradictoire du 30 janvier 2025, le juge de l'expropriation de Seine-[Localité 7] a :


ANNEXÉ le procès-verbal de transport du 8 février 2024 ;

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [D] [Z] au titre de la dépossession des lots n°46 (appartement) et 47 (cave) dans le bâtiment 2 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 8] à la somme de 24 966,84 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :


21 788,04 euros au titre de l'indemnité principale ;

3 178,80euros au titre de l'indemnité de remploi ;


CONDAMNÉ l'EPFIF aux dépens ;

CONDAMNÉ l'EPFIF à payer à M. [D] [Z] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.


Par RPVA du 20 mars 2025, l'EPFIF a interjeté appel du jugement en ce que le tribunal a :

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [D] [Z] au titre de la dépossession des lots n°46 (appartement) et 47 (cave) dans le bâtiment 2 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 8] à la somme de 24 966, 84 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :



21 788,04 euros au titre de l'indemnité principale ;

3178,80euros au titre de l'indemnité de remploi ;


CONDAMNÉ l'EPFIF à payer à M. [D] [Z] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.




PRÉTENTIONS DES PARTIES



Pour l'exposé complet des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures :



1/ Déposées au greffe le 3 avril 2025 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 12 mai 2024 (AR intimé le 15 mai 2025 et AR CG le 19 mai 2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


CONFIRMER le jugement en ce qu'il a:

rejeté l'irrecevabilité de la saisine du tribunal soulevée par M. [D] [Z] ;

rejeté la question préjudicielle soulevée par M. [D] [Z] ;

fixé la date de référence au 25 juin 2019, les dispositions applicables étant celles de la zone UCc du PLU de [Localité 6] ;

 rejeté la demande de conventionnalité des dispositions de l'article L 511-6 du code de l'expropriation;

appliqué les dispositions de l'article L511-6 du code de l'expropriation ;

fixé le coût de démolition à la somme de 848 160 euros;



INFIRMER le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité due par l'EPFIF à M. [D] [Z] au titre de la dépossession des lots n°46 (appartement) et 47 (cave) dans le bâtiment 2 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 8] à la somme de 24 966, 84 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :


21 788,04 euros au titre de l'indemnité principale ;

3178,80euros au titre de l'indemnité de remploi ;


FIXER l'indemnité à revenir à M. [D] [Z] consécutivement à l'expropriation des lots n°46 (appartement) et n°67 (cave) situés dans le bâtiment 2 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², par application de la méthode de la récupération foncière, comme suit :


Indemnité principale :


Valeur du terrain libre : 2.078m² x 485 euros = 1.007.830 euros ;

Coût de la démolition : 848.160 euros ;

Valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159.670 euros ;

Valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 15,97 euros ;

Nombre de tantièmes affectés à l'appartement : 92/10.000èmes ;

Valeur de la cave : 1.900 euros ;




Soit :




15,97 euros x 58 tantièmes = 1 469,24 euros ;

Cave : 1.900 euros ;




Total indemnité principale : 3 369,24 euros ;



Indemnité de remploi 3369,24 euros X20%= 673,85 euros ;



Total de l'indemnité de dépossession : 4 043, 09 euros ;


CONDAMNER M. [D] [Z] à payer à l'EPFIF une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER M. [D] [Z] aux dépens de l'instance d'appel.




2/ Adressées au greffe le 8 juillet 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 24 août 2025 (AR EPFIF le 25 juillet 2025, AR expropriés le 29 juillet 2025), et aux termes desquelles il conclut qu'il plaira à la cour de :


CONFIRMER le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 25 juin 2019 ;

INFIRMER le jugement sur tous ses autres points ;

Le RÉFORMER en déclarant la méthode par la récupération foncière prévue à l'article L.511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique conforme à l'article 1 du protocole n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

FIXER la juste indemnisation devant revenir à l'intimée comme suit :

valeur du terrain : 2078 m² X550 euros : 1'142'900 euros

cout de démolition : 848'160 euros

valeur du terrain nu : 294'740 euros

nombre de tantièmes de la copropriété : 10'000

valeur du 1/10/10000 èmes de PCG : 29,47 euros

nombre de tantièmes affectés l'appartement : 92

valeur de la cave : 1900 euros

valeur des tantièmes détenus : 2711,61 euros

valeur de la cave : 1900 euros

Total indemnité principale :4611,61 euros,

 base de l'indemnité de remploi:4611,61 euros

20% car inférieure ou égale à 5000 euros : 729,90 euros

15 % entre 5000 et 15'000 euros/0 euros

montant total remploi :922,32 euros

Total indemnité de dépossession :5533,93 euros.

M. [D] [Z] a signé les AR de notification des conclusions de l'EPFIF et du commissaire du Gouvernement, a été avisé des dispositions des dispositions du code de l'expropriation de la représentation obligatoire et n'a pas constitué avocat.




SUR CE, LA COUR

- sur la demande de renvoi

Maître [I] se présente à l'audience et demande le renvoi de l'affaire.

L'EPFIF et le commissaire du Gouvernement s'opposent à la demande de renvoi.

Maître [I] ayant pu présenter en dernier ses observations à la demande de renvoi, la cour rejette celle- ci, M. [D] [Z] ayant signé les AR de notification des conclusions de l'EPFIF du 3 avril 2025 notifiées le 12 mai 2025 (AR signé le 15 mai 2025) et du commissaire du Gouvernement du 8 juillet 2025 notifiées le 24 juillet 2025 (AR signé le 29 juillet 2025) ayant été avisé des dispositions des dispositions du code de l'expropriation de la représentation obligatoire conformément à l'article R311-9 du code de l'expropriation.

En effet, Maître [B] s'est constitué pour M. [D] [Z] le 22 août 2025, soit au-delà du délai règlementaire de trois mois de l'article R311-26 alinéa 2 du code de l'expropriation, M. [D] [Z] ayant signé l'AR de notification des conclusions de l'EPFIF le 15 mai 2025. 



SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions de l'EPFIF du 3 avril 2025 et du commissaire du Gouvernement du 8 juillet 2025 adressées ou déposées au greffe dans les délais réglementaires de l'article R 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique sont recevables.

- Sur la procédure d'expropriation

L'EPFIF expose que : 

' la commune de [Localité 6] est située en limite sud du Département de la Seine-[Localité 7], à environ 10 km du centre de [Localité 9], elle est intégrée au territoire « [Localité 10] [Localité 9] [Localité 10] Est » de la métropole du [Localité 10] [Localité 9] et sur son territoire, le décret n° 2104 ' 1750 du 30 décembre 2014, en vigueur depuis le 1er janvier 2015 est pris en application de l'article 5 de la loi n° 20141173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine, qui a identifié le [Adresse 6] comme [Adresse 7] de la Politique de la ville (QPV), dispositif de la politique de la ville créé en remplacement des anciennes zones urbaines sensibles ;

' l'identification des nouveaux QPV se base sur le critère unique de concentration de personnes à bas revenus défini par l'INSEE, c'est-à-dire de la population ayant des ressources inférieures à 60 % du revenu médian de référence ;

' le [Adresse 6] se caractérise par une forte dominante résidentielle et dont le tissu urbain est principalement constitué : 

- d'une zone pavillonnaire étendue à proximité du centre-ville de la commune,

-d'une zone d'habitat collectif principalement géré par deux bailleurs sociaux (Seine-[Localité 7] habitat et LOGIREP), à la limite de la ville de [Localité 11] ;

' le QPV Pré Gentil, qui accueille un taux de 85,6 % de logements sociaux, comprend : 

 ' la [Adresse 8], composée de 17 bâtiments et de 796 logements (Seine-[Localité 7] habitat),

 ' la résidence sociale [Localité 12] (LOGIREP), 

 ' le foyer [J],

 ' des emprises et quelques pavillons interstitiels,

 ' et la copropriété du [Adresse 4].

L'immeuble de la copropriété est situé dans un quartier d'habitat collectif excentré de la commune, particulièrement marqué par la pauvreté de ses habitants ce qui a conduit à sa qualification de QPV par décret n° 2104-1750 du 30 décembre 2014 .

Par arrêté n° 2021-2270 du 8 octobre 2021 pris en application des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de l'expropriation relatif à l'expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine, le préfet a déclaré d'utilité publique l'acquisition de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], parcelle AX n° [Cadastre 1], en vue de la démolition totale des bâtiments (pièce n°1) ; ce même arrêté préfectoral a déclaré immédiatement cessibles au profit de l'EPFIF les biens et droits réels immobiliers dont l'acquisition est nécessaire en vue de la démolition totale de cette copropriété, et a fixé les indemnités provisionnelles à revenir à leurs propriétaires.

L'ordonnance d'expropriation a été prise le 7 juillet 2022.

L'EPFIF procède à un rappel général de l'historique de la copropriété du [Adresse 4] et verse aux débats le jugement définitif rendu par le tribunal administratif de Montreuil du 3 mars 2025 qui a rejeté le recours formé par les copropriétaires expropriés contre l'arrêté de déclaration d'utilité publique du 8 octobre 2021 (pièce n° 22).



- sur la date de référence

Le premier juge a fixé la date de référence en application de l'article L 213-6 du code de l'urbanisme au 25 juin 2019, correspondant aux possibilités offertes par le règlement d'urbanisme défini par le plan local d'urbanisme approuvé le 19 novembre 2015 et modifié en dernier lieu le 25 juin 2019.

Il ajoute qu'à cette date, la parcelle est située en zone UCc, soit un secteur urbain à vocation mixte à dominante d'habitat collectif.

L'EPFIF et le commissaire du Gouvernement ne contestant pas cette date de référence, le jugement sera confirmé sur ce point.

A cette date de référence, correspondant selon le commissaire du Gouvernement au quatrième modificatif créant ou modifiant le PLU de [Localité 6], la zone UCc correspond au secteur du [Localité 13], qui fait l'objet d'un programme d'amélioration.



- sur la consistance du bien

Il s'agit d'un ensemble immobilier composé de six immeubles de même architecture, de quatre étages chacun, disposés en enfilade ; le premier immeuble donne directement sur la [Adresse 9], les cinq autres immeubles sont accessibles par une allée bétonnée close par un portail en fer, en état d'usage.

Les six immeubles s'élèvent sur cinq niveaux (R+4), avec un sous-sol, et une toiture terrasse. Chaque bâtiment est implanté l'un derrière l'autre, et compte au total 102 logements.

Les façades sont recouvertes de petites briques de couleur claire et de graffitis à divers endroits.

Les huisseries du rez-de-chaussée de chaque bâtiment sont murées, les fenêtres dans les étages sont munies de volets en accordéons qui sont fermés.

Pour chaque bâtiment, l'une des façades latérales ainsi qu'une partie des façades principales et arrières sont cerclées sur trois niveaux (des pièces d'étais métalliques posées en longueur sur les façades sont visibles et renforcées par des étais en bois).

La parcelle sur laquelle est édifiée la copropriété d'une contenance de 2078 m² est de forme rectangulaire, plane et close par un muret.

Le premier juge indique que les appartements et les caves n'ont pu être visités, car les bâtiments ont été murés et évacués par la commune de [Localité 6] le 23 novembre 2018, en raison de désordres structurels affectant la solidité des six bâtiments de la copropriété.

S'agissant de l'environnement, ce bien limitrophe de la commune de [Localité 11], est situé à 19 km de [Localité 9], desservi par plusieurs lignes de bus, le RER A et le RER E, à proximité de l'A86 et de l'A1 ainsi que du centre-ville de [Localité 6] disposant de commerces et d'équipements publics (mairie, écoles, crèches).

Le premier juge indique que les caractéristiques du bien permettent de dégager :

' des facteurs de plus-value :

La tranquillité, le caractère résidentiel du quartier bien desservi par plusieurs transports en commun ainsi que sa proximité du centre-ville de [Localité 6] comprenant de nombreux commerces, équipements publics et administrations (mairie) ;

' des facteurs de moins-value :

La copropriété fait l'objet d'un arrêté de péril et d'un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les six immeubles.

Il ressort du procès-verbal de transport du 10 octobre 2023 que le premier juge a uniquement procédé à une description générale, ainsi qu'à une description extérieure, puisqu'il n'a pu être accédé à l'ensemble immobilier, celui-ci étant entièrement sécurisé, avec un périmètre de sécurité mis en place devant le premier bâtiment donnant sur la rue et les fenêtres du rez-de-chaussée et les portes d'accès des immeubles étant murées. 

L'EPFIF indique que dans l'acte authentique du 8 décembre 1944 il est indiqué que l'immeuble est « en mauvais état général d'entretien et de réparation », qu'il nécessite des travaux lourds, évalués par l'architecte (pièce n° 2), que les travaux ainsi imposés ne se sont jamais réalisés et que l'ensemble immobilier sera cédé en l'état, par lots, après sa mise en copropriété en 1958 ; que la dégradation progressive de cette copropriété a conduit à plusieurs dispositifs publics depuis la fin des années 1990.

Il ajoute qu'il se rapporte sur l'état de l'immeuble aux multiples rapports, et notamment au rapport d'expertise judiciaire de Madame [W], dans le cadre des procédures administratives ayant conduit à l'édiction de divers arrêtés de péril (pièces 7 à 9).

Le commissaire du Gouvernement mentionne que la parcelle AX [Cadastre 1] correspond à un terrain supportant un ensemble immobilier composé de six bâtiments en R+4, édifié en 1930, sans ascenseur, ni parking et que la copropriété est en très mauvais état d'entretien et que s'agissant de l'origine de propriété, il s'agit d'une acquisition faite le 20 mai 2014 au prix de 72'000 euros.



- sur les surfaces

Le premier juge a retenu pour les surfaces, ce qui n'est pas contesté par les parties en appel :

- 2078 m² s'agissant du terrain ;

- 3000 m² de surface pondérée hors oeuvre (SDPHO),

S'agissant du bâti et les millièmes de copropriété :

lot n° 46: 92/10 000 èmes.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



- sur la situation locative

Le premier juge a fixé l'indemnité de dépossession en valeur libre, les biens expropriés étant libres d'occupation, ce qui n'est pas contesté par les parties.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



-sur la méthode d'évaluation pour la fixation de l'indemnité principale

Faisant suite à un arrêté de péril ordinaire du 12 avril 2018 et un arrêté de péril imminent du 20 novembre 2018, le maire de [Localité 6] a pris le 22 juillet 2021 un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les six immeubles de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 6], les bâtiments étant affectés de désordres structurels portant atteinte à leur solidité.

Par arrêté préfectoral du 8 octobre 2021, l'acquisition de la parcelle cadastrée section X n° [Cadastre 1] au profit de l'EPFIF, a été déclaré d'utilité publique et les lots dépendant de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 6] ont été déclarés cessibles, sur le fondement des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de l'expropriation, situé dans le livre 5e procédures spéciales, titre Ier expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine.

Le livre V du code de l'expropriation titre 1er fixe en effet des règles spécifiques dans son chapitre 1er pour l'expropriation des immeubles indignes à titre irrémédiable pour l'expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine en ses articles L511-1 à L511-9.

Ainsi s'agissant de l'indemnisation des personnes expropriées alors que le code de l'expropriation n'impose au juge de l'expropriation aucune méthode d'évaluation et que celui-ci dispose du pouvoir souverain de choisir celle qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des parcelles expropriées, la seule exception à cette règle réside dans les dispositions particulières, issues de la loi n°70-612 du 13 juillet 1970, dite loi Vivien , des articles L 511 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique relatifs à l'expropriation des immeubles insalubres menaçant ruine, comme en l'espèce.

En effet, l'article L 511-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L 511-2 à L 511-9, au profit de l'État, d'une société de construction dans laquelle l'État détient la majorité du capital, d'une collectivité territoriale, d'un organisme y ayant vocation de concessionnaire d'une opération d'aménagement mentionnée à l'article L300-4 du code de l'urbanisme, l'expropriation :

1° des immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L511-11 du code de la construction et l'habitation ayant prescrit la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter.

L'article L304-4 du code de l'urbanisme dispose que l'Etat et les collectivités territoriales, ainsi que leurs établissements publics peuvent concéder la réalisation des opérations d'aménagement prévues par le présent code à toute personne y ayant vocation.

De plus, l'article L511-6 dudit code prévoit que pour le calcul de l'indemnité due au propriétaire, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriées, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d'un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l'article L511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l'habitation, ni frappés d'un arrêté de péril.

Cette dernière disposition prévoit donc que la méthode utilisée pour les immeubles insalubres est celle de la récupération foncière, conduisant à ne retenir que la valeur du terrain, diminuée des frais de démolition.

Le Conseil constitutionnel par décision n°2010-26 QPC du 17 septembre 2010 citée par le commissaire du Gouvernement a jugé conforme aux droits et libertés que la Constitution garantit les articles 3, 14, 17 et 18 de la loi n°70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre.

Il a notamment indiqué d'une part que les dispositions susvisées de cette loi visent à mettre fin à l'utilisation de locaux ou d'habitation présentant un danger pour la santé ou la sécurité de leurs occupants et répondent à des motifs impérieux d'intérêt général et que d'autre part le tempérament apporté à la règle du caractère préalable de l'indemnisation est assorti, par la loi, de la garantie des droits des propriétaires intéressés.

Il a déclaré conforme à la Constitution l'article 18 alinéa 2 et 3 de la loi susvisée prévoyant que la valeur des biens est appréciée ' à la valeur du terrain nu, déduction des frais entraînés par leur démolition ', soit la méthode de la récupération foncière, en indiquant que ' le deuxième alinéa de l'article 18 ne fait que tirer les conséquences de la déclaration d'insalubrité irrémédiable '.

En outre, la 3ème chambre de la Cour de cassation par arrêt du 15 mars 2018 n° 17-14066 cité par l'[Etablissement 1] a jugé que :

« Attendu que l'arrêt attaqué (Rennes, 16 décembre 2016) fixe les indemnités dues à la SCI [Adresse 10], prise en la personne de son liquidateur judiciaire, par suite de l'expropriation, au profit de la commune de Fougères, de la parcelle lui appartenant ;

' attendu que la SCI, représentée par son liquidateur, fait grief à l'arrêt de fixer à 1,20 euros l'indemnité d'expropriation ;

' mais attendu, ayant retenu que les biens étaient dans un état de délabrement très avancé, ne pouvaient être utilisés et devaient être démolis, la cour d'appel, adoptant la méthode d'évaluation dite de la récupération foncière qui lui est apparue la mieux appropriée eu égard à ces éléments, a, sans porter une atteinte disproportionnée au droit de la SCI au respect de ses biens protégés par l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, souverainement fixé le montant de l'indemnité en considération du coût de la démolition des bâtiments, supérieur à la valeur du terrain nu ;

' dit que le moyen n'est pas fondé ;

par ces motifs :

rejette le pourvoi. »

Cependant, il ne s'agissait pas en l'espèce de l'application de la loi Vivien mais de la méthode de la récupération foncière retenue par la cour d'appel de Rennes pour des biens dans un état de délabrement très avancé.

Le premier juge a invité les parties à se prononcer sur la compatibilité des dispositions de l'article L511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique avec celle de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et a sollicité la production de pièces complémentaires.

Le premier juge indique au titre du moyen soulevé par Monsieur [D] [Z] tiré de l'inconventionnalité des dispositions de l'article L 511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique au regard de l'article1er du protocole n° 1 à la Convention européenne des droits de l'homme que :

' la privation de propriété subie par Monsieur [D] [Z] satisfaire l'exigence de l'égalité,

' le but que poursuit la loi de 1970 et légitimant son principe et en l'espèce,

' sur le point de savoir si les moyens choisis pour atteindre le but poursuivi sont proportionnés :

' s'agissant de l'indemnisation, et du comportement personnel de Monsieur [D] [Z], ce dernier avait versé aux débats aucune pièce permettant au juge de l'expropriation d'établir les circonstances dans lesquelles est devenue propriétaire ni sur sa situation personnelle et sociale.

Le premier juge en conclut qu'en l'absence de violation de l'article 1er du protocole n° un, indemnisation des biens de Monsieur [D] [Z] se fera pour l'appartement sur la base de la méthode la récupération foncière et pour la cave, les dispositions de l'article L 511-6 du code de l'expropriation ne s'appliquant pas, une cave n'ét pasant un lieu d'habitation, par la méthode par comparaison.

Monsieur [D] [Z] n'ayant pas constitué avocat, l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement demandant la confirmation du jugement, le jugement sera confirmé sur ce point.



- sur l'indemnité principale

Le premier juge après examen des termes des parties a fixé l'indemnité principale comme suit:

- pour le lot n°46 (appartement) : 199,87 euros X 92/10 000 ème= 18 388,04 euros

- pour le lot n°46 (cave) : 3400 euros

soit un total de 21 735,39 euros arrondis à 21 788,04 euros en valeur libre.

Il convient d'examiner les références proposées par l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement par la méthode par récupération foncière pour l'appartement et par la méthode par comparaison pour la cave.

A pour l'appartement 

Le premier juge indique que l'évaluation de l'appartement par la méthode la récupération foncière nécessite de déterminer :

' la valeur globale du terrain, selon laquelle substance d'un terrain nu ;

' le coût de démolition du bâti, en considération de la surface développée pondérée hors 'uvre(SDPHO) ; 

' avant de soustraire le coût de la démolition des constructions de la valeur du terrain pour obtenir la valeur globale du terrain nu et de diviser le résultat par le nombre de millièmes de tantièmes afin d'obtenir une valeur unitaire.

Cette méthode n'étant pas contestée ni par l'EPFIF ni par le commissaire gouvernement le jugement sera confirmé sur ce point.

L'EPFIF demande de fixer l'indemnité principale pour l'appartement comme suit :

' valeur du terrain libre : 2078 m² X485 euros= 1'007'830 euros

' coût de la démolition : 848'160 euros

' valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159'670 euros

' valeur du terrain pour 1/10/1000 de parties communes générales : 15,97 euros 

' nombre de tantièmes affectés à l'appartement : 92/10 000eme

soit 15,97 euros X 92 tantièmes= 1469,24euros.



Le commissaire du Gouvernement demande de retenir:

- valeur du terrain libre : 2078 m² X 550 euros= 1 142 900 euros

' coût de démolition : 848 160 euros

' valeur du terrain nu : 294 740 euros

- nombre de tantièmes dans la copropriété : 10 000

' valeur du 1/ 10 000 ème de PCG : 29,47 euros

- valeur de tantièmes affectés à l'appartement : 92

- valeur des tantièmes détenus : 2711,61 euros.

- valeur du terrain cadastré section AX n°[Cadastre 1].

Aprés examen des termes des parties, le premier juge a retenu une valeur de:

2078 m² X1370 euros/m²= 2 846 860 euros.

Le premier juge a rejeté tous les termes de l'EPFIF et du commissaire du Gouvernement et retenu un seul terme, à savoir un terme de l'exproprié correspondant à une vente du 9 mai 2023 [Adresse 11] à [Localité 6] pour une valeur de 1370 euros/m².

L'EPFIF demande de retenir :

2078 m² X 485 euros= 1 007 830 euros.

Le commissaire du Gouvernement retient :

2078 m² X 550 euros= 1 142 900 euros.

Il convient d'examiner les termes proposés par l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement :

1° par l'EPFIF

L'EPFIF indique qu'il reprend à son compte les termes de comparaison produits en première instance par le commissaire, avec les références de publication :















Terme



Date



Adresse



[Localité 14]



Références cadastales



Surface/m²



Prix/ euros



Prix/ euros/m²



Observations





1



4 avril 2019



[Adresse 12]



UD



AR [Cadastre 2]



643



400'000



622,08



vente particulier/SCI une parcelle de terrain à bâtir, située 1,5 km du bien à estimer





2



26 mai 2019



[Adresse 13]



UD



AR [Cadastre 3] ' [Cadastre 4] ' [Cadastre 5]



990



470'000



474,75



vente à SCCV/particulier, de terrain à bâtir, située 1,5 km du bien à estimer





3



30 avril 2020



[Adresse 14]



UA



R22



781



310'240



397,23



vente particulier/SPRL, un terrain supportant de bâti, situé à 3,3 km du bien à estimer





4



14 septembre 2020



[Adresse 15]



UD



BC [Cadastre 6]



544



[Localité 15]



450,36



vente particulier/particulier, à terrain à bâtir, situé à 1 km du bien à estimer





5



22 décembre 2020



[Adresse 16]



UA



R 12 ' 14 ' 15



962



477'190



496,04



vente particulier/SPL, un terrain supportant un bâti léger de 20 m² et un bâti tollé de 22 m², situé à 3,5 km du bien estimaient





[Adresse 17]



4 février 2021



[Adresse 18]



UD



AD [Cadastre 7]



513



230'000



448,34



vente particulier/particulier, à terrain à bâtir sur lequel existe une construction à usage de garage démolir, situé à 2,1 km du bien à estimer





7



3 juin 2021



[Adresse 19]



UD



BC [Cadastre 8] ' 339 ' 360



556



281 000



505,40



vente particulier/particulier, à terrain à bâtir, situé 1 km du bien à estimer





Ces termes sont repris par le commissaire du Gouvernement en appel, celui-ci y ajoutant un huitième terme.

L'exproprié n'intervenant pas en appel, ces termes communs à l'EPFIF et au commissaire du Gouvernement seront donc retenus.

L'EPFIF ajoute que la moyenne de ces ces termes est de 485 euros/m², qui doit être retenue et que la valeur qu'il propose est conforté par un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 19 septembre 2024 par lequel il a retenu une valeur de 447 euros/m² (pièce n° 25), référence définitive et irrévocable en l'absence d'appel des parties.

La cour disposant de termes correspondant à des ventes, ce terme judiciaire sera écarté.



2° par le commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement indique que depuis les conclusions rendues en première instance, une cession de terrain à construire a été publiée au service de publicité foncière de [Localité 16], soit terme n° 8 avec les références de publication :

' 20 octobre 2023, [Adresse 20], zone UD, AR 271,596 m², 365'000 euros, 612,45 euros/m², vente particulier à particulier, à terrain à bâtir situé à 1,4 km du bien à estimer.

Ce terme comparable en consistance et récent, non critiqué par l'EPFIF sera retenu.

La moyenne de ces termes est de 500,83 euros/m².

Le commissaire du gouvernement indique que la moyenne est composée de deux termes datant de 2019, trois termes datant de 2020, deux termes de 2021 et un terme de 2023 et que pour tenir compte du fait que ces termes sur 8 sont antérieurs à 2021 et que le jugement est prononcé d'après une valeur au 29 mai 2024, il estime devoir rehausser la valeur des terrains de 10 % soit 500,83 euros X 1,1= 550,91 euros/m² arrondis à 550 euros/m² pour tenir compte de l'évolution des prix du marché immobilier.

Le commissaire du Gouvernement ajoute que la zone UC soit un zonage d'habitat collectif permettant à terme, la construction de bâtiments à usage de logement de très grande hauteur vient confirmer l'application de cette majoration, par rapport à des zones pavillonnaires comme les zones UD et UA.

Pour tenir compte de l'ancienneté de sept références sur huit, la cour retiendra la proposition du commissaire du Gouvernement soit une valeur unitaire de 550 euros/m².

Le jugement sera infirmé en ce sens.



- sur le coût de démolition du bâti existant

Le premier juge a retenu le montant retenu conjointement par l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement, soit 848 160 euros correspondant aux études de coût de démolition apparotres par l'EPFIF soit le rapport établi le 10 mai 2023 par le BET MAESTRO INGENIERIES.

En appel, l'EPFIF demande de retenir cette somme de 848'160 euros.

L'EPFIF indique que dans son mémoire introductif d'instance il a été demandé au tribunal de retenir le coût de démolition apprécié par la DNID dans le cadre de l'estimation des indemnités provisionnelles, soit 70 euros/m² bâti, étant observé que la surface totale bâtie est de 3000 m², cela correspondant au coût unitaire également proposé par le commissaire du Gouvernement.

Il indique que :

- l'instruction du dossier a révélé que cette évaluation forfaitaire était déconnectée de la réalité et des spécificités accusées par l'ensemble immobilier, car elle était contredite par l'évaluation des coûts de démolition que le syndicat des copropriétaires lui-même fait réaliser pour justifier son placement sous administration judiciaire et par les prétentions formulées par les propriétaires expropriés devant le tribunal administratif dans le cadre de leur recours contre l'arrêté de DUP du 8 octobre 2021 ;

' au cours de l'instance, il a découvert la requête déposée par le syndicat des copropriétaires le 16 janvier 2019, aux fins de désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété en difficulté (pièce n° 12), et il en ressort qu'à la fin de l'année 2018, celui-ci avait sollicité un devis pour la démolition des 6 bâtiments, dans le cadre des arrêtés de péril pris sur les biens, portant sur un coût total de 496'980 euros (pièce n° 13) ;

' qu'il avait indiqué au tribunal que ce devis a été réalisé au mois de novembre 2018, mais que les coûts des travaux ont depuis lors considérablement augmenté, que ce devis n'intègre pas les frais suivants :

' à votre charge :

' fourniture électricité,

' constat de huissier à réaliser sur parcelle mitoyenne,

' frais de voirie éventuelle,

' non compris :

' travaux de désamiantage,

' tous autres travaux que ceux décrits au présent devis,

' traitement, extraction et évacuation des cuves à fioul,

et que la seule application à ce coût de l'évaluation de la text du bâtiment ' BT 01 ' tous corps d'état (109, novembre 2018 et 130,9 en mars 2024) aboutit à un coût actualisé de 593'023,54 euros,

' c'est le raisonnement que le tribunal a retenu dans les dossiers du [Adresse 4] à Rosny-sous-Bois dans lequel il a appliqué la méthode de la récupération foncière (par exemple, TJ Bobigny, 24 avril 2024, RG n° 23/000 43),

' dans le cas du recours qu'ils ont formé devant le tribunal administratif contre l'arrêté de DUP du 8 octobre 2021, les propriétaires expropriés ont sollicité un bureau d'études techniques aux fins d'évaluation des entiers coûts de démolition des bâtiments et des entiers coûts de leur réhabilitation ; que ce rapport établit à leurs demandes le 10 mai 2023 par le BET MAESTRO INGENIERIES (pièce n° 19) conclut aux coûts suivants :

' pour la seule sortie d'insalubrité : 522'730 euros hors-taxes

' Il est toutefois précisé que cette sortie est incomplète et ne correspond pas au coût de réhabilitation de l'immeuble,

' coût lié à la démolition : 848'160 euros,

' coût de réhabilitation des immeubles : 5'123'500 euros.

Le BET GINGER CEBTP a analysé le rapport de MAESTRO INGINIERIES et a produit une synthèse le 3 novembre 2023 aux termes de laquelle, à l'exception du désaccord sur l'évaluation du coût de la sortie d'insalubrité, il confirme que les coûts analysés, notamment les coûts de démolition sont à hauteur de 848'160 euros (pièce n° 20),

' que toutefois, devant le tribunal administratif, les propriétaires expropriés ne se contentent pas de ce coût de démolition tel que validé par leur BET, et demandent même que les coûts de démolition soient évalués de manière encore plus conséquente, puisqu'ils ont évalué à plus de 2'100'600 euros, et vont même jusqu'à contester la possibilité de les évaluer de manière forfaitaire compte tenu des spécificités des immeubles (pièce n° 21),

- l'EPFIF indique qu'il n'en sollicite pas la fixation d'un coût de démolition de 2 100 600 euros comme revendiqué par les propriétaires devant le tribunal administratif mais celui de 848 160 euros évalué par le BEP GINGER CEBTP et non contesté par le BET des propriétaires expropriés, MAESTRO INGENIERIE.

Le commissaire du Gouvernement indique que le montant de 848'160 euros calculé par le bureau d'études missionné par les copropriétaires expropriant étant validé par un second bureau d'études, il demande la confirmation du jugement.

En appel, l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement s'accordant à nouveau sur ce coût, le jugement sera confirmé sur ce point.

L'indemnité principale pour l'appartement est donc de :

' valeur du terrain libre : 2078 m² X 550 euros= 1 142 900 euros

' coût de démolition : 848 160 euros

' valeur du terrain nu : 294 740 euros

' nombre de tantièmes dans la copropriété : 10 000

' valeur du 1/ 10 000 ème de PCG : 29,47 euros

' valeur de tantièmes affectés à l'appartement : 92

' valeur des tantièmes détenus : 2711,61 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.



B pour la cave

Le premier juge a retenu par application de la méthode par comparaison pour le lot n°67 constitué d'une cave une valeur de :

1800 euros+5000 euros/2= 3400 euros.

L'EPFIF et le commissaire du Gouvernement demandent l'infirmation du jugement pour retenir une valeur de 1900 euros.

Il convient d'examiner les termes qu'il proposent :

1° termes de l'EPFIF

Il indique que la fixation de la valeur de la cave à hauteur de 3 400 euros par le premier juge correspond à une référence d'une cession de cave situe dans un immeuble qui ne rencontre aucune difficulté particulière, il reprend les références du commissaire du Gouvernement de première instance, qui sont également reprises par le commissaire du Gouvernement en appel, qui seront donc étudiés ci-après.

L'EPFIF précise que parmi ces références, deux concernent des caves situées dans des ensembles immobiliers dégradés comme le bien exproprié, et que ces références sont donc à privilégier, puisque le rapport produit aux débats démontre que les caves des bâtiments 1 à 6 étaient condamnées et souffraient d'humidité excessive, et que c'est précisément à leur niveau que se situent les lourdes difficultés structurelles rencontrées.

2° termes du commissaire du Gouvernement

Il propose six mutations de cave dans le Département avec les références cadastrales et d'enregistrement :









date mutation/jugement



adresse



année de construction



prix unitaire/euros



surface/m²



obervations





1



17 décembre 2021



[Adresse 21] à [Localité 17]



1963 



[Adresse 22]



5











2



6 octobre 2022



[Adresse 23]



1920



2500



4









3



1er février 2021



[Adresse 24] à [Localité 16]



1958



[Adresse 25]



5









4



12 janvier 2023



[Adresse 26] à [Localité 18]



1931



[Localité 19]







cave située dans un immeuble dégradé





5



22 mars 2023



[Adresse 27] à [Localité 20]







[Adresse 28]







Cave située dans une copropriété dégradée





6



26 avril 2021



[Adresse 29]



1900



2000



4











Le commissaire de Gouvernement indique que la moyenne de ces six termes est de 1917 euros et il retient la valeur arrondie à 1900 euros.



La moyenne de ces six termes étant de 1917 euros, au regard du caractère dégradé de la copropriété, il convient de retenir une valeur de 1900 euros comme proposé à la fois par l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement.

Le jugement sera infirmé en ce sens.



L'indemnité principale due par l'EPFIF à M. [D] [Z] est donc de :

2711,61 euros (appartement)+ 1900 euros (cave)= 4611,61 euros en valeur libre.

Le jugement sera infirmé en ce sens.



- sur les indemnités accessoires

1° sur l'indemnité de remploi

Les modalités de calcul n'étant pas contestées par les parties, l'indemnité de remploi est de :

20% partie inférieure à 5 000 euros soit :

20% X4611,61 euros= 922,32 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.





L'indemnité totale de dépossession due par l'EPFIF à M. [D] [Z] est donc de :

4611,61 euros (indemnité principale)+ 922,32 euros (unité de remploi)= 5533,93 euros en valeur libre.

Le jugement sera infirmé en ce sens.



- sur les dépens

Les appels ne concernent pas les dépens de première instance.

Monsieur [D] [Z] perdant le procès sera condamné aux dépens d'appel.



- sur l'article 700 du code de procédure civile

L'EPFIF a formé appel sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de première instance.

L'équité commande de confirmer le jugement qui a condamné l'EPFIF à payer à Monsieur [D] [Z] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et de débouter l'EPFIF de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel . 



PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoirement, en dernier ressort et par mise à disposition

Rejette la demande de renvoi de Maître [I] pour M. [D] [Z] ;

Statuant dans la limite de l'appel principal de l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France (EPFIF) et du commissaire du Gouvernement ;

Déclare recevables les conclusions de l'EPFIF et du commissaire du Gouvernement ;

Confirme le jugement entrepris sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Infirme le jugement entrepris sur l'indemnité de dépossession ;

Statuant à nouveau,

Fixe l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à Monsieur [D] [Z] au titre de la dépossession des lots n°46 (appartement) et 67 (cave) dans le bâtiment 2 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 21] à la somme de 5533,93 euros en valeur libre se décomposant comme suit :

' indemnité principale : 4 611,61 euros,

' indemnité de remploi : 922,32 euros, 

Déboute l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France (l'EPFIF) de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;

Condamne Monsieur [D] [Z] aux dépens d'appel.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT