Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 18 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA


N° RG 26/00435 
N° Portalis DBX4-W-B7J-U253




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 

DU : 18 Mai 2026




S.A. PROMOLOGIS, 
 
C/


[I] [S]
[O] [V]

 


Expédition revêtue de 
la formule exécutoire à 
la SA PROMOLOGIS

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties


Le : 






ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le lundi 18 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante le 07 mai 2026 prorogée au 18 mai 2026, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; 


ENTRE :


DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS, 
Prise en la personne de son représentant légal en exercice, 
Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Madame Stéphanie BESSIERE (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET


DÉFENDERESSES

Madame [I] [S], 
demeurant [Adresse 5]

Représentée par Maître Andréa RAMOS VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Camille RICHARD, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [O] [V], 
demeurant [Adresse 5]

Représentée par Maître Andréa RAMOS VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Camille RICHARD, avocat au barreau de TOULOUSE




EXPOSE DU LITIGE : 

Par acte du 4 mars 2022 signé électroniquement, à effet du 7 mars 2022, la S.A PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [I] [S] et Madame [O] [V] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Localité 2], assorti d’un emplacement de stationnement couvert n°9028, pour un loyer de 685,73 euros pour le logement, 31,16 euros pour l’emplacement de stationnement, outre une provision mensuelle pour charges d’un montant de 74,30 euros pour le logement et de 2,84 euros pour le stationnement. 

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A PROMOLOGIS a fait signifier le 9 juillet 2025, un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. 

Le 15 octobre 2025, la S.A PROMOLOGIS a fait assigner Madame [I] [S] et Madame [O] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé à l’audience du 10 février 2026 en lui demandant de : 
- constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, 
- constater que Madame [I] [S] et Madame [O] [V] sont occupantes sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 2° de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, 
- ordonner en conséquence, leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, 
- les condamner solidairement par provision au paiement de la somme de 1.529,33 euros correspondant aux loyers et charges impayés échus au 24 septembre 2025, somme qui sera réévaluée le jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil à compter de la présente assignation, 
- les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel charges comprises et ce, jusqu’à leur départ effectif des lieux, ainsi que celui de tout occupant de leur chef, 
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, le fait de recourir à la justice entraînant pour la requérante des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de lui laisser supporter, 
- les condamner solidairement aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le coût de la présente assignation et celui de sa notification à la préfecture conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, 

L’affaire a été débattue à l’audience du 10 février 2026. 

Lors des débats, la S.A PROMOLOGIS, régulièrement représentée, maintient ses demandes sauf à actualiser sa créance à la somme de 1.541,91 euros, selon un décompte produit en date du 10 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse. 

La SA PROMOLOGIS est toutefois favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités en défense. 

En défense, Madame [I] [S] et Madame [O] [V], représentées par leur conseil, selon leurs conclusions communiquées à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de : 
- déduire l’intégralité des sommes facturées par PROMOLOGIS depuis le 31 mars 2023 au titre de cette “assurance locative automatique”, soit la somme globale de 99,66 euros arrêtée à décembre inclus, 
- constater la reprise du loyer courant,
- autoriser Mesdames [S] et [V] à bénéficier des plus larges délais pour apurer la dette locative, soit 36 mois, 
- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mesdames [S] et [V], 

- dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, 
- rejeter toute autre demande, 
- debouter PROMOLOGIS de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de l’équité, 

Au soutien de leurs prétentions, elles exposent qu’il ressort du décompte locatif que la S.A PROMOLOGIS a facturé du mois de mars 2023 à décembre 2025 une assurance locative automatique, alors qu’elles justifient avoir souscrits une assurance pour l’année 2023,2024 et 2025. 
Au soutien de leur demande de suspendre les effets de la clause résolutoire, elles ajoutent avoir repris le paiement intégral des loyers depuis le mois de janvier 2026. Elles indiquent concernant leurs situations financières que Madame [S] perçoit mensuellement des ressources de 1.369,03 euros et que Madame [V] bien que ne résidant plus dans le logement mais demeurant solidaire des loyers, perçoit la somme de 1.206,74 euros par mois. Elles indiquent également avoir depuis le mos de juillet 2025 versé la somme de 50 euros par mois afin de commencer à apurer la dette locative.
Enfin, elles sollicitent au titre de l’équité que la demande d’article 700 du code de procédure civile, soit rejetée. 

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions et à la note d’audience, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens des parties. 

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. 

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION 

- Sur la compétence du juge des référés : 
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- Sur la recevabilité de l’action : 
La S.A PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 10 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 15 octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 16 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. 

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. 

- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : 
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. 

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. 

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette. 

Un commandement de payer a été signifié le 09 juillet 2025, pour la somme en principal de 1.814,62 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 09 septembre 2025.

- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement : 

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
 
Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

La SA PROMOLOGIS produit le bail et indique que Madame [I] [S] et Madame [O] [V] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.541,91 euros à la date du 10 février 2026 (échéance de janvier 2026 incluse).

Cependant, ce décompte intègre au passif de la locataire des frais d’assurances automatique depuis le mois mars 2023 jusqu’au mois d’avril 2025, pour un montant total de 78,56 euros. Madame [I] [S] et Madame [O] [V] produisent les attestations d’assurance du logement pour l’année 2023, 2024 et 2025, et justifient donc avoir souscrits une assurance locative obligatoire. 

La S.A PROMOLOGIS indique quant à elle qu’elle n’en e pas été destinataire. Toutefois, cette dernière, ne justifie pas quant à elle que l’assurance soit due par les locataires, à défaut de produire les mises en demeure de justifier d’une assurance infructueuse adressées aux locataires. 

Il convient donc de déduire la somme de 78,56 euros de l’arriéré locatif, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 1.463,35 euros. 

Madame [O] [V] fait état qu’elle a quitté les lieux depuis le 1er décembre 2022 sans toutefois délivrer de congé au bailleur et reconnaît être tenu du paiement des loyers et des charges courantes.

Madame [I] [S] et Madame [O] [V], qui reconnaissent devoir cette somme, doivent par conséquent être condamnées à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.463,35 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2025, date de délivrance de l’assignation, conformément à l’article 1231-6 du Code Civil; 

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Madame [I] [S] et Madame [O] [V], ont repris le paiement du loyer courant depuis le mois de janvier 2026, et apparaissent en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement qui seront par conséquent, ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance. 


Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de non-respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [I] [S] et Madame [O] [V] pourra être poursuivie et elles seront tenues, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 888,22 euros. 

Néanmoins, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expresse. Il ressort du contrat de bail précité (article 7-8) que les locataires " agissent solidairement et conjointement entre eux pour toute la durée du bail ". 
Or, l'engagement solidaire et conjoint est contradictoire. Cette clause ambigüe sera donc interprétée dans le sens le plus favorable aux débiteurs, en application de l'article 1190 du code civil, de sorte que leur condamnation au paiement sera conjointe et non solidaire, comme sollicité par le bailleur.


- Sur les mesures accessoires : 
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Au vu des pièces produites, la présente procédure ayant été rendue nécessaire par un défaut de paiement des loyers et charges, alors que la dette n’a toujours pas été régularisée,Madame [I] [S] et Madame [O] [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
 
L’équité conduit à condamner Madame [I] [S] et Madame [O] [V] à verser solidairement à la SA PROMOLOGIS une indemnité de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.
 
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS 

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : 

CONSTATONS à la date du 09 septembre 2026, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu électroniquement le 4 mars 2022 à effet du 7 mars 2022 et liant la S.A PROMOLOGIS à Madame [I] [S] et Madame [O] [V], concernant un bien à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 4], assorti d’un emplacement de stationnement couvert n°9028 ; 

CONDAMNONS conjointement Madame [I] [S] et Madame [O] [V] à payer à la S.A PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 1.463,35 euros au titre des arriérés de loyers, de charges d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 10 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2025, date de délivrance de l’assignation ; 

AUTORISONS Madame [I] [S] et Madame [O] [V] à s’acquitter de leur dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 40 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ; 

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts e dépens : 

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
 
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
 
DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :
- la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;
- le solde de la dette sera immédiatement exigible ;
- à défaut pour Madame [I] [S] et Madame [O] [V] d’avoir volontairement libérés les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelés que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
- Madame [I] [S] et Madame [O] [V] seront conjointement tenues de payer à la SA PROMOLOGIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 888,22 euros, et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;
 
CONDAMNONS Madame [I] [S] et Madame [O] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
 
CONDAMNONS Madame [I] [S] et Madame [O] [V] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
REJETONS les plus amples demandes des parties ;
 
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
 
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE JUGE