Tribunal Judiciaire · JCP — 21 mai 2026

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 21 MAI 2026


N° RG 26/00001 - N° Portalis DBWH-W-B7K-HI7B

N° minute : 26/00165 

Dans l’affaire entre : 

DEMANDEUR

Monsieur [H] [K]
né le 26 Janvier 1971 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

comparant

et

DEFENDEURS

Madame [E] [W] [V] [S] épouse [I]
née le 21 Juillet 1986 au MAROC
demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [I]
né le 04 Mars 1978 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté




 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente 
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 02 Avril 2026
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026



copies délivrées le 21 MAI 2026 à :
Monsieur [H] [K]
Madame [E] [W] [V] [S] épouse [I]
Monsieur [N] [I]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 21 MAI 2026 à :
Monsieur [H] [K]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 juin 2025, M. [H] [K] a donné à bail à Mme [E] [W] [V] [S] épouse [I] et M. [N] [I] un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 2] (01), pour un loyer mensuel de 1.350 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [H] [K] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 10 octobre 2025 ; puis il a fait assigner Mme [E] [W] [V] [S] épouse [I] et M. [N] [I] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 05 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion des locataires et la condamnation de ces derniers au paiement de l'arriéré locatif. 

A l’audience du 02 avril 2026, M. [H] [K], comparant en personne, maintient ses demandes sauf à actualiser sa dette de loyer. Se référant à son acte introductif d’instance, le bailleur demande ainsi au juge des contentieux de la protection :
- de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ;
- d'ordonner l’expulsion de Mme [E] [W] [V] [S] épouse [I] et M. [N] [I], ainsi que tous occupants de leur chef,
- de constater leur mauvaise foi caractérisée et, en conséquence, de supprimer le délai de deux mois prévu par le commandement de quitter les lieux ;
- de condamner solidairement Mme [E] [W] [V] [S] épouse [I] et M. [N] [I] à lui payer une indemnité d'occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu'à l'entière libération des lieux,
- de condamner solidairement Mme [E] [W] [V] [S] épouse [I] et M. [N] [I] à lui payer la somme de 11550 € au titre de l'arriéré locatif arrêtée à avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 octobre 2025 sur la somme de 3.450 € et à compter de l'assignation pour le surplus, 
- de condamner solidairement Mme [E] [W] [V] [S] épouse [I] et M. [N] [I] la somme de 1.350 € pour résistance abusive avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et des formalités adressées par voie dématérialisée à la Préfecture de l'Ain. 

Au soutien de ses demandes il fait valoir qu’il a appris que les locataires avaient déjà laissé une dette locative très importante auprès de leur précédent propriétaire.

Bien que régulièrement assignés le 05 janvier 2026 à étude, Mme [E] [W] [V] [S] épouse [I] et M. [N] [I] ne sont ni présents ni représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience indiquant que les locataires n’ont pas sollicité l’aide du travailleur social.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 07 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023. 

L’action est donc recevable.



- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Or, aux termes du bail conclu entre les parties, la clause résolutoire stipulait qu' en cas de non paiement à leur échéance du dépôt de garantie, du loyer, supplément de loyer ou des charges, le présent contrat pourra être resilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux .

Dès lors, si le commandement de payer faisait mention d’un délai de six semaines, compte tenu des stipulations contractuelles et en vertu des principes sus-évoqués, il doit être fait application du délai ancien de deux mois.

Mme [E] [W] [V] [S] épouse [I] et M. [N] [I] avaient donc jusqu'au 10 décembre 2025 pour régler la dette visée au commandement de payer délivré le 10 octobre 2025. 

À cette date, la dette n'avait pas été réglée auprès du bailleur. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 décembre 2025. 

En l'espèce, l'analyse du décompte contenu dans l'assignation permet de constater que Mme [E] [W] [V] [S] épouse [I] et M. [N] [I], dès le deuxième mois du bail, n’ont pas réglé leur loyer. En outre, ils ont refusé l'aide des services sociaux et aucun élément de leur situation personnelle, sociale ou financière n’a pu être porté à la connaissance du tribunal. Enfin, le bailleur produit l'attestation écrite de Mme [T] [Y] déclarant qu'elle a donné en location aux défendeurs un logement situé à [Localité 2] et qu'ils en ont été expulsés le 30 juin 2025 laissant une dette de 34.200 €. 

Eu égard à ces éléments et en l’absence des défendeurs qui ne font aucune demande, l’expulsion de Mme [E] [W] [V] [S] épouse [I] et M. [N] [I] sera ordonnée, sans qu'il puisse leur être accordé de délai de paiement suspendant les effets de la clause de résiliation contenue dans le bail.

Aux termes de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce et à titre exceptionnel, la mauvaise foi des défendeurs peut être retenue. En effet, il résulte des pièces versées au dossier que lorque ceux-ci ont signé leur bail, ils étaient en procédure d’expulsion diligentée par leur précédent propriétaire, et ont laissé une dette locative très importante, de plus de 30.000 €. Alors que le diagnostic social et financier ne mentionne pas la présence d’enfants et de personnes à charge, le couple, à nouveau, a pris en location une villa de 155m2 habitable composée de six pièces, avec un loyer élevé de 1350 € par mois. Ainsi, et alors qu’ils avaient une importante dette de loyer, les défendeurs ont en toute connaissance de cause souscrit un contrat de bail dont ils savaient qu’ils ne parviendraient pas à payer le loyer très élevé. De fait la dette locative au bout d’un an est de plus de 10.000 € ce qui est très important. La mauvaise foi des défendeurs est caractérisée et doit être constatée. Par suite, les défendeurs ne bénéficieront pas du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Il appartient aux défendeurs de prouver qu’ils s’acquittent de leur loyer. Le bailleur a actualisé sa dette à 11.550 € expliquant qu’il n’avait eu aucun règlement. Il sera fait droit à cette demande, celle-ci apparaissant fondée (dette de 3.450 € en octobre 2025 + 6 x 1350 €).

Les défendeurs, non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, ils seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les défendeurs seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 11.550 € ( échéance d’avril 2026 incluse), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.450 € à compter du commandement de payer (10 octobre 2025), sur la somme de 2.700 € à compter de l'assignation (05 janvier 2026), conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, outre les indemnités d'occupation postérieures.

L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Le contrat de bail ne stipule pas la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation. 
Toutefois, les loyers et indemnités d’occupation portant sur la résidence principale de la famille, ils présentent un caractère ménager, de sorte que les époux y sont tenus solidairement conformément à l’article 220 du code civil.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Compte tenu de la mauvaise foi des locataires retenue, de l’absence de paiement dès leur entrée dans les lieux, de l’importance de la dette, il sera fait droit à la demande de dommages-intérêts dans la limite de 1.000 euros.

Mme [E] [W] [V] [S] épouse [I] et M. [N] [I], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [H] [K], Mme [E] [W] [V] [S] épouse [I] et M. [N] [I] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2025 entre M. [H] [K] et Mme [E] [W] [V] [S] épouse [I] et M. [N] [I] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 2] (01) sont réunies à la date du 11 décembre 2025 ;

AUTORISE M. [H] [K] à faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [W] [V] [S] épouse [I] et M. [N] [I] et tous occupants de leur chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Mme [E] [W] [V] [S] épouse [I] et M. [N] [I] d’avoir libéré les lieux;

CONSTATE la mauvaise foi de Mme [E] [W] [V] [S] épouse [I] et M. [N] [I] et rappelle dans cette hypothèse que le délai de deux mois de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l'expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Mme [E] [W] [V] [S] épouse [I] et M. [N] [I] à verser à M. [H] [K] la somme de 11.550 €( mensualité d’avril 2026 incluse) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.450 € à compter du 10 octobre 2025, sur la somme de 2.700 € à compter du 05 janvier 2026 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Mme [E] [W] [V] [S] épouse [I] et M. [N] [I] à payer à M. [H] [K] l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter de mai 2026 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l'expulsion ;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [W] [V] [S] épouse [I] et M. [N] [I] à payer à M. [H] [K] la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts ; 

CONDAMNE in solidum Mme [E] [W] [V] [S] épouse [I] et M. [N] [I] à verser à M. [H] [K] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [W] [V] [S] épouse [I] et M. [N] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu'une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 21 mai 2026.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,