Tribunal Judiciaire · TPX SGL JCP FOND — 22 mai 2026

MINUTE N° 
N° RG 25/00691 - N° Portalis DB22-W-B7J-TFHR 

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Monsieur [I] [X] [R]



TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 MAI 2026 



DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, société par actions simplifiées, immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 824 541 148, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Michael SANKARA, avocat au barreau de PARIS
d'une part,



DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [X] [R], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne
d'autre part,






COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBES, Vice-Président, en la présence de Mathilde AUTIER, magistrat à titre temporaire stagiaire
Greffier : Hoang Oanh LE-THANH

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBES, Vice-Président
Greffier : Hoang Oanh LE-THANH








 Copies délivrées le :


 1 copie exécutoire à : Maître Roger LEMONNIER


 1 copie certifiée conforme à : Monsieur [I] [X] [R]




RAPPEL DES FAITS


Par contrat du 28 avril 2023, monsieur [W] [U] a donné à bail à monsieur [I] [X] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 700 € et 50 € de provision sur charges.

Monsieur [W] [U] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont conclu un contrat de cautionnement selon le dispositif VISALE le 28 avril 2023. Ce contrat de cautionnement prévoit qu'en cas de paiement par l'organisme, ce dernier bénéficiera d'une quittance subrogative, concernant tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et les privilèges du bailleur à l'encontre du locataire défaillant. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 janvier 2025.

Elle a ensuite fait assigner monsieur [I] [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] par un acte d'huissier du 17 juin 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 7 avril 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, demande de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire ; 
- ordonner l’expulsion de monsieur [I] [X] [R] ; 
- condamner ce dernier au paiement de :
* l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2.252,02 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur le montant de 1.837,26 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;
* une indemnité mensuelle d’occupation ;
* une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer ; 
* le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. 

La société ACTION LOGEMENT SERVICES indique que le locataire paie irrégulièrement son loyer et qu’elle a ainsi dû verser des sommes, encore récemment, au bailleur. Face aux arguments du défendeur, elle fait valoir qu’il y a effectivement eu quelques paiements depuis le mois de juillet 2025 mais qu’ils n’ont pas suffi à la désintéresser. Elle s’engage à produire un décompte actualisé dans lequel pourraient figurer les paiements invoqués par son contradicteur. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [I] [X] [R] comparaît et conteste le montant sollicité par la demanderesse. Il assure avoir versé la totalité des sommes dues et qu’il est à jour de ses loyers. Il explique qu’il a pu lui arriver de s’acquitter en retard de ses loyers, et que dans le laps de temps le bailleur a sollicité la caution [Localité 3]. Toutefois, il insiste pour dire qu’il est à jour de ses loyers. Il devait envoyer l’intégralité de ses quittances avant le 4 mai 2026. A titre subsidiaire, il demande l’octroi de délais de paiement, proposant une mensualité de 150 euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe et il en a été donné lecture à l’audience. Il est fait mention d’un impayé de trois échéances durant l’été 2025, remboursables selon un plan accepté par l’organisme.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

Le demandeur nous a fait parvenir les quittances des mois d’octobre 2025 à mars 2026 ainsi qu’un décompte actualisé. 
Le défendeur nous a fait parvenir le justificatif de trois virements effectués le 24 mars 2025, 
25 avril 2025 et le 10 juin 2025. 
Par ailleurs, le demandeur nous a fait parvenir un décompte actualisé de sa créance, le 13 avril 2026.


MOTIFS DE LA DECISION



I. SUR LA RESILIATION

-
-Sur la subrogation 

Aux termes de l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de location, le contrat de cautionnement, la convention dite "ETAT-UESL" pour la mise en oeuvre de la garantie VISALE, des quittances subrogatives et une attestation de créance. 

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité à agir et est recevable en ses demandes.


- sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 19 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les Yvelines, également par la voie électronique le 26 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.


- sur le bien fondé de la demande 

Si la loi du 27 juillet 2023 est venu modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut, quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire. 

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 28 avril 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.548,98 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 26 mars 2025.




II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Les sommes réclamées par la société ACTION LOGEMENT SERVICES sont contestées par monsieur [I] [X] [R]. A ce sujet, des notes en délibéré ont été autorisées.
Le défendeur a communiqué un mail le 20 avril 2026, contenant trois pièces jointes qui correspondent à des relevés de son compte courant ouvert à la Banque Postale pour les mois de mars, avril et juin 2025. Le 24 mars 2025 il a effectué un virement instané de 350 euros à l’ordre de [Localité 3], il a fait de même le 25 avril 2025 pour un montant de 200 euros et enfin le 10 juin 2025 pour 250 euros. Dans son courriel, il précise joindre des quittances, mais aucune autre pièce n’est attachée à son mail.
La société ACTION LOGEMENT SERVICE a pour sa part produit les quittances de loyers pour les mois d’octobre 2025 à février 2026. Ces pièces démontrent que monsieur [X] a honoré ces traites intégralement. Or dans son décompte elle mentionne avoir compensé le loyer de décembre 2025 ainsi que diverses sommes résiduelles allant de 14,49 euros à 32,64 euros chaque mois entre les mois de mars 2025 et janvier 2026. 
Il existe donc une contradiction entre les pièces et il convient de réduire d’autant les prétentions pécuniaires de la société requérante qui devrait se retourner vers son client pour comprendre cette situation.
Par ailleurs, les virements justifiés par ce dernier sont bien repris dans les lignes de compte.

Le décompte et les éléments produits démontrent que monsieur que à monsieur [I] [X] [R] reste devoir à la partie demanderesse, après vérifications rappelées ci-dessus, la somme de 1.177,6 euros à la date du 27 mars 2026, quittance subrogative n°3 incluse.

Monsieur [I] [X] [R] sera donc condamné au paiement de cette somme de 1.177,6 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 


III SUR LES DEMANDES DE DELAIS DE PAIEMENT

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

À l’audience, le demandeur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire. 
En outre, en considérant que les versements faits par le défendeur avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant, il convient de constater qu’il a ainsi réglé l’intégralité du dernier loyer courant.
Il ressort de l'étude du décompte que l'intéressé a opéré plusieurs paiements depuis la délivrance de l'assignation et que la dette a ainsi diminué. Par ailleurs, il semble que seule trois échéances n’ont pas été honorées en 2024 et que désormais les loyers sont régulièrement payés.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, monsieur [I] [Y] [R] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Il convient d'attirer l'attention du défendeur sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de monsieur [I] [Y] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [I] [X] [R] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, monsieur [I] [X] [R] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action intentée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits de monsieur [W] [U] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2023 entre monsieur [W] [U] et monsieur [I] [X] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 26 mars 2025 ;

CONDAMNE monsieur [I] [X] [R] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de monsieur [W] [U], la somme de 1.177,6 euros ( 27 mars 2026, quittance subrogative n°3 inclus), avec les intérêts au taux légal et à compter de la notification de la présente décision ;

CONDAMNE monsieur [I] [X] [R] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de monsieur [W] [U], une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du mois de septembre et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

AUTORISE monsieur [I] [X] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités de 150 € chacune et une 8ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour monsieur [I] [X] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, monsieur [W] [U] et/ou la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de monsieur [W] [U], pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que monsieur [I] [X] [R] soit condamné à verser une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE monsieur [I] [X] [R] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de monsieur [W] [U], une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [I] [X] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 22 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine Esparbès, vice-président, et par madame Hoang Oanh LE-THANH, greffier.

Le greffier, Le vice-président,