Cour d'Appel · 1ère chambre civile — 2 juin 2026

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



1ère chambre civile



ARRET DU 02 JUIN 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 25/05453 - N° Portalis DBVK-V-B7J-Q24O



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 OCTOBRE 2025 

Tribunal Judiciaire de PERPIGNAN - N° RG F 25/00067





APPELANTE :



Madame [O] [N] épouse [C]

née le 24 Avril 1963 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL BRUN MIRALVES CLAMENS, avocat au barreau de MONTPELLIER





INTIMEE :



Madame [Z] [N]

née le 17 Novembre 1961 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me AGIER substituant Me Céline PIRET de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES





Ordonnance de clôture du 31 Mars 2026



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Avril 2026,en audience publique, devant Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA





ARRET : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.



FAITS, PROCEDURE - PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :



Mme [I] [Q] veuve [N] est décédée le 11 août 2023 à [Localité 4] (66).



Elle a laissé pour lui succéder deux filles ; [O] et [Z]. 



L'acte de notoriété a été établi le 22 mars 2024.



Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025, Mme [Z] [N] a fait assigner Mme [O] [N] épouse [C] devant le président du tribunal judiciaire de Perpignan statuant en référé, aux fins, notamment, d'être autorisée à céder le bien immobilier situé [Adresse 3] à Vincennes cadastré A numéro [Cadastre 1] pour le compte de l'indivision. 



Par ordonnance de référé en date du 29 octobre 2025, le président du tribunal judiciaire de Perpignan, statuant en référé, a :

- autorisé Mme [Z] [N] à procéder, au nom et pour le compte de l'indivision [N], à la vente de la maison d'habitation avec terrain attenant située sis [Adresse 4] à [Localité 1] cadastré A numéro [Cadastre 1] pour le compte de l'indivision, pour un prix minimal de 400 000 euros net vendeur, 

- dit que cette vente pourra intervenir de gré à gré ou par l'intermédiaire d'un professionnel de la négociation et de la vente immobilières ayant capacité de recevoir mandat, 

- si besoin est, autorisé Mme [Z] [N] à procéder ou faire procéder aux visites du bien par les éventuels acquéreurs, 

- dit que le prix de vente de ce bien devra être remis au notaire en charges des opérations de liquidation et de partage de la succession de Mme [I] [Q] veuve [N], 

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

- dit que les dépens de l'instance seront employés en frais privilégiés de partage, 

- rejeté toute autres demandes. 

Par déclaration reçue le 7 novembre 2025, Mme [N] épouse [C] a relevé appel de cette ordonnance.



Par avis en date du 13 novembre 2025, l'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du 7 avril 2026 en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile.



Par conclusions du 26 janvier 2026, Mme [O] [N] demande à la cour, au visa des articles 815-5 du code civil et 834 et 835 du code de procédure civile, de :

- infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, 

- débouter Mme [Z] [N] de l'ensemble de ses demandes,

- la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.



Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que : 

- le premier juge a retenu à tort que le bien était inhabité et que cela était propice à sa dégradation. En effet, le jour où l'ordonnance a été rendue, soit le 29 octobre 2025, le bien était toujours habité.

- elle a découvert que sa s'ur avait contesté le rapport d'expertise d'assurance et tentait de mettre en cause la voisine dans la cause du dégât des eaux. 

- elle ne s'est jamais opposée à la vente du bien indivis mais uniquement à une vente réalisée dans de mauvaises conditions à un prix inférieur aux estimations. Elle précise que le bien est toujours habité et en cours d'expertise par les assurances suite à un dégât des eaux.

- elle est de bonne foi et n'a aucun intérêt à retarder la vente compte tenu de sa situation personnelle. 

- l'absence de vente ne lui est pas imputable mais résulte en réalité de l'attitude de sa s'ur qui a refusé toute transparence sur les meubles du bien ou les différentes offres et a tenté d'imposer un prix sous-évalué. 

- elle est parvenue à faire estimer le bien par l'agence Laforêt qui l'évaluait entre 425 000 et 445 000 euros net vendeur.

- il convient de patienter avant de vendre la maison. En effet, si les désordres résultent de la voisine, l'indivision pourrait, à terme, obtenir une indemnité afin de procéder aux travaux de reprise. Cela permettrait d'embellir la maison et donner lieu à une vente dans les meilleures conditions. 

- il n'y a donc aucune urgence en l'espèce et les conditions du référé ne sont pas réunies. 



Par conclusions du 3 février 2026, Mme [Z] [N] demande à la cour, au visa des articles 815-5 du code civil et 835 du code de procédure civile, de :

- confirmer l'ordonnance déférée,

- débouter Mme [O] [C] de toutes ses demandes,

- autoriser Mme [Z] [N] à céder le bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 5] cadastré section A numéro [Cadastre 1] pour le compte de l'indivision

- condamner Mme [O] [N] épouse [C] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

 -la condamner aux entiers dépens d'instance, dont distraction, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- la condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à lui rembourser toutes sommes qui pourraient être mises à sa charge en application des dispositions du décret n°2001-212 du 08 mars 2001, modifiant le décret 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d'encaissement mis à la charge des créanciers.



Elle expose en substance que :

- le bien indivis souffre de désordres, avec des infiltrations d'eau et un classement énergétique G, qui font que le bien ne peut être loué. De gros travaux sont nécessaires et elle ne peut les assurer car elle réside à plus de 1 000 km du bien, sa soeur s'étant toujours désintéressée du bien. 

- elle avait reçu une offre d'achat, mais sa soeur était restée taisante ce qui a mis en danger l'intérêt commun. 

- le bien est aujourd'hui inoccupé, rendant la vente impérative. Sa soeur a été informée du départ de la locataire.

- elle s'acquitte des factures d'électricité du bien. Celui-ci a fait l'objet d'une tentative d'effraction, l'ayant obligée à souscrire un abonnement de télésurveillance, à ses frais.

- le bien perd chaque jour, compte tenu de son état, de la valeur. 

- elle ne peut savoir quels meubles meublants composent le bien puisqu'ils ont été donnés à bail dans le cadre d'une location meublée du temps où leur mère était encore en vie. 

- il était loisible à sa s'ur de faire appel à une agence immobilière pour estimer le bien.

- le bien immobilier a été évalué entre 340 000 et 380 000 euros, sous réserve de travaux de rénovation. 

- l'immeuble va continuer de se dégrader par l'absence d'habitation et de chauffage. De plus, il n'est pas certain que les prétendues indemnités soient réglées et permettent de rénover l'entièreté de l'immeuble. 

- elle entend faire procéder aux travaux de rafraîchissement afin de ne pas perdre plus de temps.



Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 





L'ordonnance de clôture est en date du 31 mars 2026.







MOTIFS de la DECISION :



1- sur l'autorisation d'un indivisaire à passer seul un acte



En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



L'article 835 alinéa 1 de ce code prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Seule l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, à l'exclusion de la constatation de l'urgence, conditionne la prescription de cette obligation.



L'article 815-5 du code civil prévoit qu'un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.

Le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier.

L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut.



L'application de ces dispositions n'est pas subordonnée à une condition d'urgence, l'autorisation sollicitée pouvant être accordée dès lors qu'il est établi qu'un ou plusieurs indivisaires dont l'accord est nécessaire pour accomplir un acte déterminé, se refusent à donner cet accord et que ce refus met en péril l'intérêt commun, c'est-à-dire est de nature à créer une situation préjudiciable aux intérêts de l'indivision.



La charge de la preuve du péril que fait peser à l'intérêt commun, le refus opposé par un indivisaire à la passation d'un acte, repose sur celui qui demande à être autorisé à le passer seul.



En l'espèce, la demande d'autorisation concerne un bien immobilier issu de l'indivision successorale, dans laquelle les parties ont des droits égaux. Il s'agit d'un acte de disposition autre que ceux énumérés à l'article 815-3 du code civil, pour lequel le consentement de tous les indivisaires est requis.



L'immeuble indivis, situé à [Localité 1], a fait l'objet d'un contrat de location meublée, en date du 23 décembre 2020, signé par la défunte, jusqu'au 31 décembre 2025, date de l'expiration du congé donné par l'indivision successorale. Il est établi que la locataire a quitté les lieux.



Cet immeuble a fait l'objet d'une estimation pour les opérations de succession, mentionnant un prix entre 340 000 euros sans travaux de rénovation et 380 000 euros avec travaux de rénovation (DPE en E'), et, en date du 13 mai 2025, mentionnant un prix entre 425 000 euros et 445 000 euros net vendeur. Dans le cadre des actes de succession et pour le calcul des droits de mutation par décès, la valeur moyenne de 402 500 euros a été retenue par le notaire désigné.



Mme [O] [N] n'a pas donné suite à une offre d'achat de l'immeuble, en date du 28 juin 2024, actualisée le 13 octobre 2024, à hauteur de 400 000 euros net vendeur, formée par M. [J] [H], bien que le notaire lui ait indiqué que l'agent immobilier, chargé de la vente, faisait état d'offres toutes inférieures à ce montant.



Le diagnostic de performance énergétique, en date du 13 janvier 2023, mentionne que l'immeuble est classé G, imposant, ainsi, des travaux de rénovation avant toute mise en location (article 160 loi n°2021-1104 du 22 août 2021).



Il a subi un dégât des eaux le 22 août 2023, qui nécessite des travaux d'embellissement, le montant provisoire (en attente de recherche de fuite), évalué par un rapport d'expertise en date du 12 septembre 2024, étant de 3 013,18 euros.



L'indemnité d'assurance, si elle est versée (les opérations d'expertise étant en cours), n'a pas vocation à permettre une remise en état complète du bien, n'étant destinée qu'à la reprise des désordres liés au dégât des eaux. Il est patent que le bien, inoccupé, va se dégrader.



Il fait l'objet d'un contrat de télésurveillance, souscrit le 3 décembre 2025 au départ de la locataire, pour un coût de 40 euros par mois.



Enfin, le notaire a indiqué à Mme [O] [N], par courriel en date du 12 octobre 2023, que les meubles meublants feraient l'objet d'un inventaire par un commissaire de justice après le départ de la locataire.



La volonté de Mme [O] [N] de retarder la vente ne permettra pas qu'elle puisse se réaliser dans de meilleures conditions au regard des travaux nécessaires à la conservation du bien, traduisant davantage une réelle inertie.



La vente du bien immobilier, principal actif de la succession en l'état des éléments versés aux débats, procède d'une nécessité, les indivisaires n'étant pas en mesure d'assumer les dépenses relatives à l'entretien et à la conservation du bien, alors que le passif de l'indivision ne pourra que s'alourdir au regard des charges courantes, qui lui incombent en application de l'article 815-13 du code civil (impôts locaux, assurance habitation').



Dans ce contexte, le silence de Mme [O] [N] à l'égard de l'offre d'acquisition émise en juin et octobre 2024 et son rejet actuel (page 7/11 de ses conclusions) est préjudiciable aux intérêts de l'indivision.



Ainsi, Mme [Z] [N] démontre que la position de Mme [O] [N] met en péril l'intérêt commun, étant relevé qu'elle lui a délivré une sommation d'opter le 23 janvier 2024 et une assignation, en date du 7 janvier 2025, afin de voir procéder à la liquidation et au partage de la succession de leur mère.



Il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions et notamment, en ce qu'elle a autorisé Mme [Z] [N] à procéder, au nom et pour le compte de l'indivision, à la vente de la maison d'habitation pour un prix minimal de 400 000 euros net vendeur.



2- sur les autres demandes



Le droit proportionnel, fixé par l'article A. 444-32 du code de commerce (ancien article 10 du décret n 96-1080 du 12 décembre 1996) reste à la charge du créancier, sauf lorsque la dette est due par un contrefacteur (article R. 444-55 du même code) ou un professionnel (article R. 631-4 du code de la consommation) sans qu'aucune autre dérogation ne soit prévue, la demande de Mme [Z] [N] tendant à ce qu'il soit dérogé aux dispositions régissant la charge des frais de commissaire de justice sera donc rejetée.



Succombant sur son appel, Mme [O] [N] sera condamnée aux dépens d'appel et au vu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 2 000 euros.









PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



Confirme l'ordonnance déférée dans toutes ses dispositions ;

 

Y ajoutant,



Rejette la demande de Mme [Z] [N] relative à l'application du tarif des commissaires de justice ;



Condamne Mme [O] [N] épouse [C] à payer à Mme [Z] [N] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [O] [N] épouse [C] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.



le greffier la présidente