Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 2 juin 2026

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 02 JUIN 2026



(n° /2026, 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/08448 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJMHE



Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mars 2024-Juge des contentieux de la protection de VILLEJUIF- RG n° 11-23-0014





APPELANTE

 

E.P.I.C. VALDEVY OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT Anciennement [L] - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT D'[Localité 1]-[Localité 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 1]

N° SIRET : 279 400 071



Représentée par Me Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0173 ayant pour avocat plaidant à l'audience Me LY Tien, avocat au barreau de PARIS



INTIMÉS 



Monsieur [M] [U] [A], né le 26 Décembre 1974 à [Localité 3] (Côte d'Ivoire)

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Emmanuel FOTSO POUOKAM, avocat au barreau d'ESSONNE



Madame [X] [N] [W] épouse [A], née le 07 Juin 1983 à [Localité 5] (Côte d'Ivoire)

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Emmanuel FOTSO POUOKAM, avocat au barreau d'ESSONNE



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 17 Mars 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller 

Mme Agnès BODARD-HERMANT, Présidente de la chambre



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par M. PINOY Jean-Yves dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : M. Clément COLIN





ARRÊT : 

- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 26 mai 2026 puis prorogé jusqu'au 02 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

***

FAITS ET PRÉTENTIONS 



Par contrat du 17 juin 2021, [L], devenu Valdevy Office Public de l'Habitat a donné en location à Monsieur [M] [A] et Madame [X] [N] [A] née [W] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer de 510,42 euros.



A la suite de désordres relatifs à la colonne d'eaux usées de l'appartement, Valdevy Office Public de l'Habitat et Monsieur [M] [A] ont conclu une convention d'occupation précaire le 13 janvier 2023, prévoyant un relogement provisoire au [Adresse 3].



Par acte de commissaire de justice délivré le 25 septembre 2023, Monsieur [A] et Madame [W] ont fait assigner Valdevy Office Public de L'habitat devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Villejuif, lequel par jugement du 15 septembre 2023, a : 

-constaté que le logement situé [Adresse 2], objet du bail conclu le 16 juin 2021 entre [L], devenu Valdevy Office Public de l'Habitat, et Monsieur [M] [U] [A] et Madame [X] [N] [A] née [W], ne présente pas un caractère décent au sens de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; 

- dit que le présent jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le département du Val-De-Marne ;

- condamné Valdevy Office Public de l'Habitat à payer à Monsieur [M] [U] [A] et Madame [X] [N] [W] la somme de 6431,29 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, avec intérêts légaux à compter du prononcé du présent jugement ;

-condamné Valdevy Office Public de l'Habitat à payer à Monsieur [M] [U] [A] et Madame [X] [N] [W] la somme de 12 000 euros en réparation de leur préjudice moral, avec intérêts légaux à compter du prononcé du présent jugement ;

- rejeté la demande de Monsieur [M] [U] [A] et Madame [X] [N] [W] d'enjoindre Valdevy Office Public de l'Habitat d'effectuer les travaux de remise en état sous un mois ;

- rejeté la demande de Monsieur [M], [U] [A] et Madame [X], [N] [W] d'enjoindre Valdevy Office Public de l'Habitat de les reloger définitivement ;

-condamné Valdevy Office Public de l'Habitat aux dépens de l'instance ; 

- condamné Valdevy Office Public de l'Habitat à payer à Monsieur [M] [U] [A] et Madame [X] [N] [W] la somme 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.



Par déclaration reçue au greffe le 30 avril 2024, Valdevy Office Public de l'Habitat a interjeté appel de ce jugement.



Dans ses dernières conclusions déposées le 13 février 2026 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Valdevy Office Public de l'Habitat demande à la cour : 

- confirmer le jugement rendu le 11 mars 2024 par le Juge des Contentieux de la protection en ce qu'il a : 

 - rejeté la demande de Monsieur et Madame [A] de lui enjoindre d'effectuer les travaux de remise en état sous un mois ; 

 - rejeté la demande de Monsieur et Madame [A] de lui enjoindre de les reloger définitivement ; 

- infirmer le jugement rendu le 11 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection en ce qu'il a : 

- constaté que le logement situé [Adresse 2], objet du bail conclu le 16 juin 2021 entre [L] devenu Valdevy Office Public de l'Habitat venant aux droits [L] Office Public de l'Habitat et Monsieur [M] [A] et Madame [X] [N] [A] née [W], ne présente pas un caractère décent au sens de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; 

- dit que le présent jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le département du Val de Marne ; 

- condamné Valdevy Office Public de l'Habitat à payer À Monsieur [M] [U] [A] et Madame [X] [N] [W] la somme de 6 431,29 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, avec intérêts légaux à compter du prononcé du jugement ; 

- condamné Valdevy Office Public de l'Habitat à payer à Monsieur [M] [A] et Madame [X] [W] la somme de 12 000 euros en réparation de leur préjudice moral, avec intérêts légaux à compter du prononcé du présent jugement ; 

- condamné Valdevy Office Public de l'Habitat à payer à Monsieur [M] [U] [A] et Madame [X] [N] [W] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné Valdevy Office Public de l'Habitat aux dépens de l'instance ; 

Et statuant à nouveau, 

- constater qu'aucun manquement à l'obligation de délivrance n'a eu lieu ; 

- débouter Monsieur [M] [U] [A] et Madame [X] [N] [W] de leur demande au titre du préjudice de jouissance ; 

- débouter Monsieur [M] [U] [A] et Madame [X] [N] [W] de leur demande au titre du préjudice moral ; 

- débouter Monsieur [M] [U] [A] et Madame [X] [N] [W] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

En tout état de cause, 

- débouter Monsieur [M] [U] [A] et Madame [X] [N] [W] de leur appel incident et de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ; 

- condamner Monsieur [M] [U] [A] et Madame [X] [N] [W] au paiement de la somme de 2 500 euros à [Localité 6] Office Public de l'Habitat ; 

- condamner Monsieur [M] [U] [A] et Madame [X] [N] [W] aux entiers dépens. 



Dans ses dernières conclusions déposées 16 février 2026, sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Monsieur [M] [U] [A] et Madame [X] [N] [W] demandent à la cour :

- de réformer le jugement sur les chefs de jugement critiqués, en ce qu'il les a déboutés en tout ou partie de leurs demandes tendant à : 

- condamner Valdevy Office Public de l'Habitat à leur payer la somme de 6890,67euros au titre de la réduction du loyer pour manquement à l'obligation de délivrance ; 

- condamner Valdevy Office Public de l'Habitat à leur verser la somme de 25 000 euros (vingt-cinq mille euros) en indemnisation des préjudices moraux consécutifs aux dommages subis subies et à la dégradation de leur état de santé ; 

- enjoindre [Localité 6] Office Public de l'Habitat de reloger la famille dans un logement définitif. 

Statuant à nouveau :

- condamner Valdevy Office Public de l'Habitat à leur payer la somme de 6890,67euros au titre de la réduction du loyer pour manquement à l'obligation de délivrance, avec intérêts légaux à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir ; 

- condamner Valdevy Office Public de l'Habitat à leur verser, la somme de 40 000 euros (quarante mille euros), soit 20 000 euros chacun, en indemnisation des préjudices moraux consécutifs aux dommages subis du fait des manquements du bailleur et à la dégradation de leur état de santé ; avec intérêts légaux à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir ; 

Sur l'appel principal :

- confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a : 

- constaté que le logement situé [Adresse 2], objet du bail conclu le 16 juin 2021 entre [L] devenu Valdevy Office Public de l'Habitat venant aux droits d'[L] - Office Public de l'Habitat et Monsieur [M] [A] et Madame [X] [N] [A] née [W], ne présente pas un caractère décent au sens de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; 

- dit que le jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le département du Val de Marne; 

- condamné Valdevy Office Public de l'Habitat à leur payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné Valdevy Office Public de l'Habitat aux dépens de l'instance ; 

- rejeter par conséquent les demandes de l'appelant principal comme mal fondées 

En tout état de cause : 

- condamner Valdevy Office Public de l'Habitat à leur verser la somme supplémentaire de 5000 euros en appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner Valdevy Office Public de l'Habitat aux entiers dépens.



 L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur les manquements du bailleur,



Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ;

2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

L'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert, être protégé contre les infiltrations et ne pas présenter de risques manifestes pour la santé ou la sécurité physique des occupants.

L'article 3 du même décret prévoit que le logement doit comporter des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents.



Enfin, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge transmet au représentant de l'État dans le département le jugement constatant que le logement ne satisfait pas aux exigences de décence.

En l'espèce, il ressort des pièces produites que les locataires ont signalé dès le 19 juillet 2022 des débordements récurrents de la colonne d'eaux usées ayant provoqué plusieurs inondations de matières fécales dans le logement.



La réalité et la gravité des désordres ne sont pas contestées par le bailleur, lequel a procédé au relogement provisoire de la famille à compter du 13 janvier 2023 dans le cadre d'une convention d'occupation précaire mentionnant expressément que " le dernier dégorgement survenu le 6 janvier 2023 rend le logement inhabitable ".



Le procès-verbal de constat établi le 31 janvier 2023 par commissaire de justice décrit la présence d'eaux usées, d'excréments, d'odeurs nauséabondes, de moisissures et d'importantes traces d'humidité dans plusieurs pièces du logement. Ces constatations sont corroborées par des photographies versées aux débats.



Les certificats médicaux produits établissent par ailleurs l'existence de troubles anxio-dépressifs, de troubles du sommeil, de rhinites allergiques chroniques et d'un suivi psychologique concernant plusieurs membres de la famille, en lien avec les conditions d'occupation du logement.



Il résulte également d'un rapport technique établi le 31 octobre 2024 par le cabinet Global Expertises, mandaté par un collectif de locataires de l'immeuble, l'existence de désordres structurels importants affectant notamment les coursives et les pièces d'eau de l'immeuble, ainsi qu'une ventilation insuffisante favorisant les phénomènes d'humidité et de moisissures.



Un rapport de l'Agence régionale de santé relève en outre qu'aucun traitement efficace des moisissures n'avait été entrepris.



Enfin, un arrêté préfectoral d'insalubrité a été pris le 7 mars 2025 par le préfet du Val-de-Marne à l'issue de la procédure contradictoire engagée sur le fondement de l'article L.511-11 du code de la construction et de l'habitation.



Dans ces conditions, c'est par une exacte appréciation des éléments de la cause que le premier juge a retenu que le logement litigieux ne présentait pas un caractère décent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.



Le jugement sera donc confirmé de ce chef, y compris en ce qu'il a ordonné sa transmission au représentant de l'État dans le département du Val-de-Marne.



Sur le préjudice de jouissance,



Il résulte des pièces versées aux débats que les désordres affectant le logement se sont répétés entre juillet 2021 et janvier 2023, soit pendant une durée de dix-huit mois.



Les locataires justifient avoir dû quitter temporairement le logement pour séjourner à l'hôtel du 6 au 11 janvier 2023.



S'il est établi que le bailleur a diligenté plusieurs interventions techniques et organisé un relogement provisoire, ces diligences n'ont pas permis de faire cesser durablement les désordres ni d'assurer aux locataires une jouissance paisible des lieux.

Compte tenu du caractère récurrent des débordements d'eaux usées et d'excréments, de l'atteinte manifeste aux conditions normales d'habitation, de la durée des désordres et du montant du loyer mensuel fixé à 510,42 euros, c'est par une juste appréciation des circonstances de l'espèce que le premier juge a évalué le préjudice de jouissance à la somme de 6 431,29 euros correspondant à 70 % des loyers acquittés pendant dix-huit mois.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur le préjudice moral,



Les pièces produites établissent que les intimés ont dû faire face pendant une période prolongée à des conditions de vie particulièrement dégradées, impliquant le nettoyage récurrent d'eaux usées et d'excréments, des odeurs pestilentielles, une altération importante de leur vie familiale et sociale, ainsi qu'un état de stress constant.



Les nombreux certificats médicaux produits démontrent également l'existence d'une atteinte psychologique et physique subie par plusieurs membres de la famille en lien avec l'état du logement.



Toutefois, les éléments médicaux produits devant la cour ne permettent pas de caractériser une aggravation du préjudice moral par rapport à celui déjà retenu par le premier juge.



Par ailleurs, il est constant que les locataires ont bénéficié d'un relogement provisoire à compter de janvier 2023 puis d'un relogement définitif le 30 septembre 2025.



Dans ces conditions, c'est par une exacte appréciation des circonstances de l'espèce que le premier juge a évalué le préjudice moral subi par Monsieur et Madame [A] à la somme globale de 12 000 euros.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.



Sur les demandes de relogement et de travaux,



Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes d'injonction de travaux et de relogement définitif, dès lors que les locataires ont depuis été définitivement relogés le 30 septembre 2025.



Sur les dépens et les frais irrépétibles,



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.



Valdevy Office Public de l'Habitat, qui succombe principalement en son appel, sera condamné aux dépens d'appel.



Il y a lieu de le condamner à payer à Monsieur et Madame [A] la somme complémentaire de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

La cour,



Statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif ;



Y ajoutant,



Condamne l'EPIC Valdevy Office Public de l'Habitat à payer à Monsieur [M] [U] [A] et Madame [X] [N] [A] née [W] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ;



Condamne l'EPIC Valdevy Office Public de l'Habitat aux dépens d'appel.





 LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,