Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A4 — 21 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT 
du 21 MAI 2026



Enrôlement : N° RG 25/08538 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6QHG

AFFAIRE : Mme [M] [L] (Me DE MELO)
C/ S.D.C. DE LA RESIDENCE LA BASTIDE





DÉBATS : A l'audience Publique du 27 janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Pauline ESPAZE 

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 28 avril 2026 prorogée au 21 mai 2026 



PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026 

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière



NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort 

NOM DES PARTIES



DEMANDERESSE

Madame [M] [L]
née le 03 novembre 1940 à B NE (ALGÉRIE)
de nationalité Française 
demeurant Résidence la Bastide - 247 avenue Léo Lagrange - 13600 LA CIOTAT

représentée par Maître Paul-David DE MELO, avocat au barreau de MARSEILLE



C O N T R E



DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires DE LA RESIDENCE LA BASTIDE
représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. IMMO DE FRANCE
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 528 359 474 
dont le siège social est sis 180-182 avenue du Prado - 13008 MARSEILLE
prise en la personne de son représentant légal 

défaillant



***


EXPOSE DU LITIGE 

Madame [M] [L] a acquis le 4 septembre 2023 un appartement dans l’immeuble RESIDENCE BASTIDE, sis 247 avenue Léo Lagrange à La Ciotat, soumis au régime de la copropriété.

Avant d’entrer dans les lieux, elle a entrepris des travaux de rénovation de sa salle de bains, et a découvert à cette occasion une humidité excessive dans les murs de la pièce.

Des recherches de fuite ont été réalisées par l’assureur habitation de Madame [M] [L], la MAIF. Une fissure dans la façade aurait été découverte, outre une défaillance d’un canal d’eaux usées.

Par courrier recommandé du 28 février 2024, Madame [M] [L] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de la résidence LA BASTIDE de procéder aux travaux de reprise.

*

Suivant exploit du 4 septembre 2025, Madame [M] [L] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence LA BASTIDE devant le présent tribunal aux fins de voir entendre, sur le fondement des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 et 455 du code civil :
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence LA BASTIDE à lui payer la somme de 28.040,81 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence LA BASTIDE à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties. 

Régulièrement assigné par remise à personne moral, le syndicat des copropriétaires de la résidence LA BASTIDE n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile énonce que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires 

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, énonce que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. 

En l’espèce, Madame [M] [L] a fait procéder à une recherche de fuite le 13 octobre 2023. Le rapport de la société LR INTERVENTION montre d’importantes traces d’humidité dans la salle de bains après retrait des faïences. Les murs sont saturés d’eau suivant mesures réalisées.
Les tests de pression dans les sanitaires n’ont pas montré de fuite à ce niveau.
En extérieur, à proximité de la zone des désordres, une importante fissure traversante a été trouvée en façade. La société LR INTERVENTION indique que cette fissure peut être à l’origine des infiltrations. Elle préconise aussi de procéder à un contrôle du réseau d’évacuation des eaux usées du logement.

L’expertise amiable du cabinet [D] du 5 décembre 2023, mandaté par l’assureur de Madame [M] [L], conclut à des arrivées d’eau au travers de la façade de l’immeuble.

Par courrier du 6 mars 2024, le syndic de la copropriété, la société IMMO DE FRANCE indique au conseil de Madame [M] [L] que des investigations par caméra ont permis de localiser la fuite avec précision.

Un constat amiable de dégât des eaux a été établi entre Madame [M] [L] et le syndicat des copropriétaires de la résidence LA BASTIDE le 8 mars 2024, avec indication d’un dégât des eaux le 9 octobre 2023. Le syndicat des copropriétaires a consigné le fait que la salle de bains de l’appartement de Madame [M] [L] est inutilisable et insalubre depuis le mois d’octobre compte tenu de l’ampleur des eaux usées dans l’immeuble, se déversant en continu.

Madame [M] [L] produit un procès-verbal de constat du 26 avril 2024, qui montre sa salle de bains et les canalisations mises à nu.

Il résulte de ces éléments et notamment du procès-verbal de constat amiable signé par le syndic de la copropriété que ce dernier a reconnu que les infiltrations d’eau ont trouvé leur origine dans les parties communes de l’immeuble, principalement la conduite d’eaux usées.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence LA BASTIDE doit être retenue.

Sur les demandes indemnitaires de Madame [M] [L] 

 Madame [M] [L] indique qu’elle a dû quitter son logement compte tenu de l’état d’insalubrité de la salle de bains. Elle justifie du bail signé pour un bien de type 3 de 74 m2 situé à Marseille, le 1er novembre 2023, pour un loyer mensuel charges comprises de 900 euros.

Il convient de constater que le bien qu’elle venait d’acquérir et inhabitable avait les mêmes caractéristiques, un type 3 de 72 m2.

Madame [M] [L] sollicite une indemnisation de 10.800 euros représentant 12 mois de location.

Le courrier du conseil de Madame [M] [L] du 2 octobre 2024 montre que les travaux de reprise des canalisations d’eaux usées ont été réalisés fin mars 2024. 
Dans ce courrier, le conseil de Madame [M] [L] déclare que cependant les travaux de retrait des placo-plâtres moisis n’ont pas été réalisés, laissant l’appartement dans un état insalubre.

En l’absence de réponse du syndicat des copropriétaires, Madame [M] [L] a fait procéder aux travaux suivant facture de la société AZUR RENOV ML du 12 octobre 2024.

Elle justifie de son préjudice de jouissance du 1er novembre 2023 au 12 octobre 2024.

Sa demande à hauteur de 900 x 12 = 10.800 euros sera accueillie.

S’agissant des frais de remise en état, elle réclame le paiement de la somme de 5.777,81 euros.
Toutefois, les factures de l’EURL AZUR RENOV ML ne sont détaillées qu’à hauteur de 1.199 euros, pour l’évacuation des encombrants, la dépose du placo restant, la fermeture du sol, la création d’un doublage placo et l’application d’une peinture.
Le reste des frais semble correspondre au projet de rénovation de la salle de bains, qui n’a aucun lien avec les désordres.

Dans ces conditions, seule la somme de 1.199 euros est imputable aux désordres. C’est cette dernière qui lui sera allouée au titre de la remise en état.

Madame [M] [L] indique qu’elle a dû assumer les charges de copropriété pour une période au cours de laquelle elle n’a pas pu habiter dans son appartement. Toutefois, le paiement des charges est inhérent à sa qualité de propriétaire et ne peut être qualifié de préjudice financier.
Elle sera déboutée de cette demande.

Au titre du préjudice moral, il convient de lui allouer la somme de 1.500 euros.

Au total, le syndicat des copropriétaires de la résidence LA BASTIDE sera condamné à payer à Madame [M] [L] la somme totale de 10.800 + 1.199 + 1.500 = 13.499 euros au titre de ses préjudices.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LA BASTIDE succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens.

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.
 
En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [M] [L] la totalité des frais irrépétibles qu'elle a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence LA BASTIDE pris en la personne de son syndic en exercice à payer la somme de 2.000 € à Madame [M] [L] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

 PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, 

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence LA BASTIDE pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Madame [M] [L] la somme de 13.499 euros au titre de ses préjudices,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence LA BASTIDE pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence LA BASTIDE à payer à Madame [M] [L] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT ET UN MAI DEUX MIL VINGT SIX. 

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE