Tribunal Judiciaire · 1ère ch. - Sect. 2 — 21 mai 2026

- N° RG 24/05013 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDV7N
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 
1ERE CHAMBRE

Date de l'ordonnance de
clôture : 10 novembre 2025 

Minute n° 26/00427

 N° RG 24/05013 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDV7N 






Le

CCC : dossier

FE :
-Me GREZE
-Me WINCKLER



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU VINGT ET UN MAI DEUX MIL VINGT SIX



PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Madame [O] [F] [M]
Monsieur [K] [A] [R]
[Adresse 1]
représentés par Me Jean-françois GREZE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Société SCCV LES COTTAGES [Localité 1]
[Adresse 2]
représentée par Maître Hugo WINCKLER de l’AARPI EVERGREEN LAWYERS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :
Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président
Assesseurs: M. ETIENNE, Juge
Mme CHAUFFAUT, Vice-présidente placée

Jugement rédigé par : M. ETIENNE, Juge

DEBATS

A l'audience publique du 19 Mars 2026 
GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : Mme CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Mme CAMARO, Greffière ;











Par acte authentique du 16 juin 2017, M. [K] [R] et Mme [O] [M] épouse [R] (ci-après les époux [R]) ont conclu avec la SCCV LES COTTAGES [Localité 1] un contrat de vente en l'état futur d'achèvement d'un appartement et d'un emplacement de stationnement n°3 formant les lots 5 et 17 d'un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 2], ainsi que d'un emplacement de stationnement n°25 situé [Adresse 4], dans la même commune.

Le délai prévisionnel de livraison a été fixé à la fin du mois de décembre 2018.

L'appartement et l'emplacement de stationnement n°3 ont été livrés le 31 octobre 2019. 

L'emplacement de stationnement n°25 n'a pas été livré à ce jour.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024, les époux [R] ont assigné la SCCV LES COTTAGES [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de Meaux afin principalement d'obtenir sa condamnation sous astreinte à livrer l'emplacement de stationnement n°25 et à payer des dommages et intérêts. 

La mesure de médiation ordonnée par le tribunal n'a pas abouti.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2025, les époux [R] demandent au tribunal de :

- " CONDAMNER la société dénommée SCCV LES COTTAGES [Localité 1] à livrer à Madame [O] [M] épouse [R] et Monsieur [K] [R] l'emplacement de stationnement numéroté 25 sis [Adresse 5] à [Localité 3], ou un emplacement de stationnement équivalent situé dans la même copropriété, dans un délai d'un mois suivant la signification du jugement à intervenir, sous peine d'une astreinte de 100€ par jour de retard pendant deux mois ; 
- CONDAMNER la société dénommée SCCV LES COTTAGES [Localité 1] à payer à Madame [O] [M] épouse [R] et Monsieur [K] [R] la somme de 7.200€ de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de perte de chance de percevoir des loyers entre le 31 décembre 2018 et le 31 octobre 2019 s'agissant des lots 5 et 17 du programme immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 3] ; 
- CONDAMNER la société dénommée SCCV LES COTTAGES [Localité 1] à payer à Madame [O] [M] épouse [R] et Monsieur [K] [R] la somme de 45€ par mois à compter du 1 er janvier 2019 et jusqu'à la livraison effective de l'emplacement de stationnement numéroté 25 sis [Adresse 5] à [Localité 3], ou un emplacement de stationnement équivalent situé dans la même copropriété, au titre de leur préjudice de perte de chance de pouvoir louer cet emplacement ; 
- CONDAMNER la société dénommée SCCV LES COTTAGES [Localité 1] à payer à Madame [O] [M] épouse [R] et Monsieur [K] [R] une somme de 6.000€ de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi ; 
- CONDAMNER la société dénommée SCCV LES COTTAGES SUR [Localité 4] à payer à Madame [O] [M] épouse [R] et Monsieur [K] [R] une somme de 2.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance ; 
- REJETER l'intégralité des demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires de la société dénommée SCCV LES COTTAGES [Localité 1] ;
- RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit ". 

Se fondant sur les articles 1103, 1104, 1231-1, 1601-1, 1610 et 1611 du code civil ainsi que sur l'article L. 261-1 du code de la construction, les époux [R] soutiennent que l'emplacement de stationnement n°25 n'a toujours pas été livré malgré le paiement du prix et l'envoi de plusieurs mises en demeure. Ils affirment que la proposition qui leur a été faite de se voir livrer un autre emplacement de stationnement situé dans la même résidence n'était pas acceptable puisqu'elle était conditionnée à un désistement de leurs demandes, et que la place qui était alors proposée ne semble pas exister. 


Ils ajoutent que le rapport d'expertise sur lequel la défenderesse se fonde pour justifier de causes légitimes de suspension du délai de livraison leur est inopposable puisqu'ils n'ont pas été parties aux opérations d'expertise, qu'il est relatif à un litige ne reposant pas sur les mêmes conditions contractuelles et qu'il est difficile de vérifier s'il portait sur la même résidence ainsi que de connaitre les motifs pour lesquels ces causes ont été retenues. 

Ils affirment que le retard de livraison de l'appartement et des emplacements de stationnement leur a causé un préjudice de perte de chance de percevoir des loyers ainsi qu'un préjudice moral. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2025, la SCCV LES COTTAGES [Localité 1] demande au tribunal de :

- " DEBOUTER le demandeur de sa demande d'indemnisation à hauteur de 7.200 euros pour le retard de livraison de l'appartement et de la place de parking numéroté 3 et, en conséquence, réduire ce montant à hauteur de 1.167 €, indemnisation correspondant au préjudice réellement subi par les époux [R] ; 
- DEBOUTER les demandeurs de leur demande de préjudice moral ; 
- ENJOINDRE les demandeurs à prendre livraison de la place [Adresse 6] en remplacement de la [Adresse 7] et JUGER que les frais de notaire de modification des actes de vente seront à la charge de la SCCV. 
- Et plus généralement DEBOUTER le demandeur en toutes ses demandes, moyens, fins et conclusions ; 
- CONSTATER que l'exécution provisoire du jugement à intervenir entrainerait des conséquences manifestement excessives pour la SCCV LES COTTAGES [Localité 1] 
- JUGER qu'il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir, qu'elle soit facultative ou de droit 
- CONDAMNER les époux [R] à verser à la société SCCV LES COTTAGES [Localité 1] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 et aux entiers dépends ".

Se fondant sur l'article 1104 du code civil, elle affirme qu'un rapport d'expertise établi dans le cadre d'un autre litige concernant le même chantier a conclu à un retard justifié de 216 jours et qu'elle justifie donc de causes légitimes de suspension du délai de livraison tenant à des intempéries ou à des défaillances d'entreprises. Elle soutient que le contrat prévoit la possibilité de substituer l'emplacement de stationnement prévu et que la livraison d'un emplacement de stationnement n°29, plus proche, permettrait de compenser le préjudice causé par le retard qui lui est reproché. Elle précise que l'emplacement d'origine n'a pas pu être construit pour des raisons techniques indépendantes de sa volonté et qu'il ne peut exister. Elle ajoute que les époux [R] ne justifient pas de leur préjudice de perte de chance de percevoir des loyers et de leur préjudice moral. Enfin, elle affirme que rien ne justifie que l'exécution provisoire de droit soit prononcée et qu'elle entrainerait des conséquences manifestement excessives. 

La clôture de l'instruction est intervenue le 10 novembre 2025 par ordonnance du même jour et l'affaire a été fixée à l'audience du 19 mars 2026 pour être plaidée.

La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de livraison de l'emplacement de stationnement n°25 ou d'un emplacement équivalent situé dans la même copropriété

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l'article 1221 du même code, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.


En l'espèce, il est constant que l'obligation pour la SCCV LES COTTAGES [Localité 1] de livrer l'emplacement de stationnement n°25 aux époux [R] n'a pas été exécutée. 

Ces derniers peuvent donc en poursuivre l'exécution en nature, à la condition que celle-ci ne soit pas impossible et après mise en demeure.

Or il n'est pas contesté que l'emplacement n°25 " n'a pas pu être [construit] pour des raisons techniques " et qu'il " ne peut pas exister ". 

Aucune condamnation à le livrer ne peut donc être prononcée.

L'article 24.3 de l'acte authentique conclu le 16 juin 2017 stipule que : " Le Vendeur pourra modifier les prestations énumérées dans la notice descriptive et les remplacer par des prestations équivalentes au cas d'apparition de matériaux nouveaux en cours de chantier, en cas de force majeure (notamment réglementation administrative contraignante, faillite d'entreprise ou de fournisseurs, défaut d'approvisionnement, qualité insuffisante des matériaux) et plus généralement si des impératifs techniques la mettaient dans l'obligation de renoncer définitivement à la réalisation de certaines prestations […].
Si des contraintes techniques survenaient en cours de construction de l'Ensemble Immobilier, le Vendeur se réserve la possibilité de modifier les Biens ainsi que les parties communes de l'Ensemble Immobilier, après signature de l'acte authentique de vente […].
Etant précisé en ce qui concerne les parkings que l'emplacement, le nombre des poteaux et des gaines n'est pas définitif et pourra être modifié en fonction des impératifs techniques […] ".

Cet article permet de modifier l'emplacement d'un parking prévu au contrat en cas d'impératifs techniques.

La SCCV LES COTTAGES SUR [Localité 4] se propose dans ses écritures de livrer un emplacement de stationnement n°29 situé [Adresse 3] à [Localité 2], soit dans la même copropriété que celle dans laquelle les époux [R] possèdent un appartement et un emplacement de stationnement. 

En l'absence d'observation faite par les époux [R], cette proposition apparaît satisfactoire. 
La SCCV LES COTTAGES SUR [Localité 4] sera donc condamnée à leur livrer cet emplacement et ce sous astreinte compte tenu du retard qui lui est reproché, et dans les termes précisés au dispositif du présent jugement. 

Conformément à la proposition faite par la défenderesse, il convient de dire que les frais consécutifs à la modification de l'acte authentique du 16 juin 2017 seront mis à sa charge exclusive.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Il résulte de l'article 1611 du code civil que le vendeur doit être condamné au paiement de dommages et intérêts s'il résulte du défaut de délivrance au terme convenu un préjudice pour l'acquéreur. 

En l'espèce, le délai prévisionnel de livraison stipulé dans l'acte authentique du 16 juin 2017 a été fixé la fin du mois de décembre 2018.

Il n'est pas contesté que l'appartement et l'emplacement de stationnement n°3 ont été livrés aux époux [R] le 31 octobre 2019. Par ailleurs, ainsi qu'il a été vu, l'emplacement de stationnement n°25 ou tout autre emplacement substitué n'a pas été livré à ce jour. 

La SCCV LES COTTAGES [Localité 1] soutient que selon un rapport d'expertise judiciaire rendu dans une autre instance l'opposant à un copropriétaire du même ensemble immobilier, il est apparu que 216 jours de retard survenus au cours des années 2017 et 2018 étaient justifiés par les mêmes causes légitimes de suspension que celles prévues à l'article 36.3.4 du contrat conclu avec les époux [R]. 

Or cet article, qui liste plusieurs évènements constitutifs de causes légitimes de suspension du délai de livraison, stipule que : " […] Pour l'appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les Parties, d'un commun accord, déclarent s'en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d'œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus ".

Ce rapport d'expertise judiciaire, non contradictoire, dont seul un extrait de deux pages est produit et qui n'est corroboré par aucun autre élément de preuve, ne peut donc permettre d'établir l'existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison des biens acquis en état futur d'achèvement par les époux [R]. 

Ces derniers peuvent donc prétendre à l'indemnisation des préjudices consécutifs au retard de 10 mois constaté dans la livraison de l'appartement et de l'emplacement de stationnement n°3 (du 31 décembre 2018 au 31 octobre 2019), ainsi qu'au retard dans la livraison de la seconde place de stationnement. 

Sur le préjudice relatif à l'appartement et à l'emplacement de stationnement n°3

La SCCV LES COTTAGES [Localité 1] ne conteste pas que les époux [R] avaient pour projet de donner à bail l'appartement et l'emplacement de stationnement n°3, ce qui est corroboré par la production d'un contrat de bail conclu avec un tiers le 8 novembre 2023. 

Selon ce contrat, dont les termes ne font l'objet d'aucune observation de la part de la défenderesse, le loyer appliqué au précédent locataire était d'un montant mensuel de 712 euros hors charges. 

Il existait donc une probabilité pour les époux [R] de percevoir une telle somme chaque mois à compter du 31 décembre 2018 si l'appartement et l'emplacement de stationnement n°3 avaient été livrés et donnés à bail à cette date.

L'existence d'un préjudice de perte de chance de percevoir cette somme sur une période de dix mois est donc établie, étant précisé que la proposition faite par la SCCV LES COTTAGES [Localité 1] de substituer l'emplacement de stationnement n°29 par un autre emplacement ne peut avoir pour effet de " compenser " ce préjudice.

Cette perte de chance sera fixée à 70% afin de tenir compte, notamment, du délai nécessaire pour mettre en location ces biens, du risque d'impayés de loyers et de la possibilité pour les parties au contrat de bail de le résilier. 

La SCCV LES COTTAGES [Localité 1] sera donc condamnée à payer aux époux [R] la somme de 4 984 euros à titre de dommages et intérêts (712 euros X 70% X 10 mois). 

Sur le préjudice relatif au second emplacement de stationnement

Il n'est pas contesté que les époux [R] avaient également pour projet de donner à bail le second emplacement de stationnement. 

Selon l'avis de valeur qu'ils produisent et qui n'est contredit par aucune autre pièce versée aux débats, cet emplacement peut être loué en contrepartie d'un loyer mensuel de 50 euros. 

Il existait donc une probabilité pour les époux [R] de percevoir une somme mensuelle de 50 euros à compter du 31 décembre 2018 si le second emplacement de stationnement avait été livré et donné à bail à cette date.

L'existence d'un préjudice de perte de chance de percevoir des loyers depuis le 1er janvier 2019 est donc établie, étant précisé que les demandeurs n'avaient aucune obligation d'accepter la proposition qui leur avait été faite par courrier du 19 février 2025 d'accepter la livraison d'un autre emplacement de stationnement qui était soumise à plusieurs conditions. 


Pour les mêmes raisons que précédemment évoquées, la perte de chance subie par les époux [R] sera fixée à 70%.

La SCCV LES COTTAGES [Localité 1] sera donc condamnée à leur payer à titre de dommages et intérêts une somme mensuelle de 35 euros (50 X 70%) à compter du 1er janvier 2019 et jusqu'à la livraison du second emplacement de stationnement. 

Sur le préjudice moral

Le retard reproché à la SCCV LES COTTAGES [Localité 1] dans la livraison des biens acquis en état futur d'achèvement a nécessairement causé un préjudice moral aux époux [R] qui ont été contraints de supporter la situation née de ce retard pendant plusieurs mois ou années et d'engager des démarches amiables puis judiciaires afin de recouvrer leurs droits. 

Compte tenu des pièces produites par les parties, ce préjudice est évalué à la somme de 2 000 euros.

La SCCV LES COTTAGES [Localité 1] sera donc condamnée à payer aux époux [R] une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts. 

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCCV LES COTTAGES [Localité 1], qui succombe, doit être condamnée au paiement des dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, l'équité commande de condamner la SCCV LES COTTAGES [Localité 1] à payer aux époux [R] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa demande fondée sur ce même article. 

Sur l'exécution provisoire

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi n'en dispose autrement ou que le juge écarte l'exécution provisoire de droit s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, la SCCV LES COTTAGES [Localité 1] ne produit aucun élément susceptible de justifier que l'exécution provisoire du jugement soit écartée et celle-ci n'apparait pas incompatible avec la nature de l'affaire.

Sa demande de voir écarter l'exécution provisoire sera donc rejetée. 





PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCCV LES COTTAGES [Localité 1] à livrer à M. [K] [R] et Mme [O] [M] épouse [R] l'emplacement de stationnement n°29 situé [Adresse 3] à [Localité 2], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement et pendant une durée de deux mois ;

DIT que les frais consécutifs à la modification de l'acte authentique du 16 juin 2017 sont à la charge exclusive de la SCCV LES COTTAGES SUR [Localité 4] ;

CONDAMNE la SCCV LES COTTAGES [Localité 1] à payer à M. [K] et Mme [O] [M] épouse [R] une somme de 4 984 euros en réparation de leur perte de chance de percevoir un loyer sur l'appartement et l'emplacement de stationnement n°3 ;

CONDAMNE la SCCV LES COTTAGES [Localité 1] à payer à M. [K] et Mme [O] [M] épouse [R] une somme mensuelle de 35 euros en réparation de leur perte de chance de percevoir un loyer sur le second emplacement de stationnement, à compter du 1er janvier 2019 et jusqu'à sa livraison ;

CONDAMNE la SCCV LES COTTAGES [Localité 1] à payer à M. [K] et Mme [O] [M] épouse [R] une somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la SCCV LES COTTAGES [Localité 1] au paiement des dépens. 

CONDAMNE la SCCV LES COTTAGES [Localité 1] à payer à M. [K] et Mme [O] [M] épouse [R] une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCCV LES COTTAGES [Localité 1] de sa demande de condamnation de M. [K] et Mme [O] [M] épouse [R] au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCCV LES COTTAGES [Localité 1] de sa demande de voir écarter l'exécution provisoire du présent jugement. 



LA GREFFIERE LE PRESIDENT