Tribunal Judiciaire · JCP — 19 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS 

JUGEMENT DU 19 MAI 2026

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N° RG 25/03195 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FGMR



Minute 26-




Jugement du :
19 mai 2026




















La présente décision est prononcée le 19 mai 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ; 


Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT, vice-présidente chargée des contentieux de la protection assistée de Madame Nathalie WILD, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ; 


Date des débats : 20 mars 2026



DEMANDEURS :

Monsieur [T] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Madame [V] [C] épouse [Y]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentés par Me Antoine GINESTRA avocat au barreau de REIMS


ET 



DÉFENDEURS : 

Monsieur [O] [X]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [N] [X]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentés par Me Nji modeste chouaïbo MFENJOU avocat au barreau de REIMS 



EXPOSE DU LITIGE : 

Suivant acte sous-seing privé du 20 mars 2021, Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [C] épouse [Y] ont donné à bail à Monsieur [O] [X] et Madame [N] [X] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 3] et moyennant un loyer mensuel révisable de 1.330 euros, outre les charges récupérables.

Par exploit en date du 28 juillet 2025, Monsieur et Madame [Y] ont fait assigner Monsieur et Madame [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir: 
constater à titre principal l'acquisition de la clause résolutoire du bail et prononcer la résiliation de plein droit ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par Monsieur et Madame [X] à leur obligation de locataires et notamment à leur obligation de payer les loyers,en conséquence, ordonner l'expulsion de Monsieur et Madame [X] et celle de tout autre occupant de leur chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, condamner solidairement Monsieur et Madame [X] au paiement de la somme de 6.560 euros au titre de l'arriéré de loyer et des indemnités d'occupation depuis l'acquisition de la clause résolutoire selon détail ci-dessous : -montant réclamé dans le commandement de payer les loyers......6.960 euros
 -loyers et charges avril, mai et juin 2025.......................................4.080 euros
 -à déduire somme versées en avril 2025........... - 1.660 euros
 -à déduire sommes versées en mai 2025........... - 1.360 euros -à déduire sommes versées en juin 2025........... - 1.460 euros,
condamner solidairement Monsieur et Madame [X] au paiement de l'arriéré de loyer et des indemnités d'occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l'audience,condamner solidairement Monsieur et Madame [X] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi d'un fait d'une occupation sans droit ni titre, conformément aux dispositions de l'article 1760 du code civil,condamner solidairement Monsieur et Madame [X] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer, le dénoncé à a CCAPEX, de l'assignation, de la notification à la préfecture en vertu des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. 
Au soutien de leurs prétentions, Monsieur et Madame [Y] ont fait valoir que Monsieur [O] [X] et Madame [N] [X] ne s'étaient pas acquittés de l'arriéré locatif en dépit d'une mise en demeure, ni dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 17 mars 2025.

Initialement appelée à l'audience du 07 novembre 2025, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des défendeurs ou de leur conseil, ceux-ci indiquant avoir sollicité le bénéficie de l'aide juridictionnelle et demeurant dans l'attente que le bureau d'aide juridictionnelle statue sur leur demande.

À l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS du 20 mars 2026, Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [C] épouse [Y], représentés par leur conseil, maintiennent les prétentions de leur assignation, reprises dans leurs conclusions récapitulatives déposées le 12 mars 2026, élevant toutefois leur demande à la somme de 17.240 au titre de l'arriéré de loyer et des indemnités d'occupation depuis l'acquisition de la clause résolutoire selon décompte arrêté au 12 mars 2026 et celle de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils demandent en outre la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [X] à leur payer une indemnité d'occupation égale au double du montant des loyers et des charges en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi d'une occupation sans droit ni titre conformément aux dispositions de l'article 1760 du code civil, ainsi que la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil et le débouter des défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions. 

Ils s'opposent fermement à l'octroi de tous délais de paiement, soulignant l'absence de reprise du règlement des loyers par les locataires.

Ils rappellent avoir fait l'acquisition de l'appartement dont s'agit et que le versement des loyers devait leur permettre de régler le remboursement de l'emprunt contracté pour ce faire, soit par échéance mensuelle de 878 euros ainsi que les charges, mais que dès le mois d'octobre 2024, Monsieur et Madame [X] ont cessé de régler leur loyer de manière complète.

Ils précisent à ce titre que la liquidation judiciaire de la société de Monsieur [X] n'a été prononcée qu'en avril 2025, soit six mois après les premiers impayés.

Ils font valoir que les défendeurs s'étaient engagés le 11 février 2026 à régler à compter du 20 février 2026 le loyer de 1.360 euros ainsi que la somme de 2.060 euros afin d'apurer leur dette mais qu'à la date de l'audience aucun règlement n'était encore intervenu.

Se prévalant par ailleurs des dispositions de l'article 1240 du code civil, ils demandent réparation de leur préjudice moral au motif que leur budget est gravement compromis en raison du montant des loyers impayés, dès lors que Monsieur [Y] est technicien d'atelier et son épouse sans emploi, qu'ils ont trois enfants à charge et vivent en région parisienne. Ils se prévalent de ce que chaque impayé supplémentaire crée un stress important qui prolonge et aggrave inévitablement leur situation financière et que face à leur patience, et depuis la mise en demeure délivrée le 10 mars 2025, Monsieur et Madame [X] ne sont qu'évitement, fausses excuses, procédures dilatoires, promesses non tenues et mensonges. 

Ils soulignent l'attitude particulièrement dilatoire des défendeurs utilisant tous les stratagèmes possibles afin de gagner du temps tels que leur demande d'aide juridictionnelle alors qu'ils déclarent par ailleurs dans leurs écritures disposer de revenus mensuels globaux de l'ordre de 4.000 euros.

Ils ajoutent que les diverses sommations de communiquées délivrées à leur conseil concernant leur situation financière et leur capacité de règlement sont demeurées sans suite.
 
Monsieur [O] [X] et Madame [N] [X], représentés par leur conseil, reprennent les demandes exposées dans leurs conclusions déposées le jour de l'audience et tendant à voir, à défaut de nouveau renvoi dans l'attente de la décision du bureau d'aide juridictionnelle :
rejeter l'ensemble des demandes de Monsieur et Madame [Y],accorder le remboursement des loyers de retard en 24 mensualités,rejeter la demande de l'exécution provisoire de la décision à intervenir,rejeter le surplus des demandes de Monsieur et Madame [Y].
Ils soulignent tout d'abord qu'ils ne sont pas comptables du retard de traitement des demandes d'aide juridictionnelle.

Ils exposent que leurs difficultés financières datent d'octobre 2024, soit plusieurs mois avant que la liquidation judiciaire de la société de Monsieur [X] ne soit prononcée.

Ils font valoir qu'après avoir adressé le courrier du 20 février 2026 par lequel ils s'engageaient à régler leur arriéré locatif, ils avaient reçu un avis à tiers détenteur mettant à néant leur proposition d'apurement de leur dette.

Au soutien de leur demande de délais de paiement, ils produisent le bulletin de paie de décembre 2025 pour Madame [X] mentionnant un salaire mensuel net de 2.070 euros ainsi que celui de novembre 2025 de Monsieur [X] de 1.844,31 euros.

Ils s'opposent enfin à la demande de dommages et intérêts de Monsieur et Madame [Y], indiquant ne pas leur avoir intentionnellement causé du tort, qu'ils sont de bonne foi et s'excusent du retard de paiement de leur loyer. 

Le rapport des services sociaux n'a pas été reçu avant l'audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction. 


MOTIFS DE LA DECISION
 
I. Sur la résiliation 

A. Sur la recevabilité de la demande 
 
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 29 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable. 

B. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige,  prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». 

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 20 mars 2021 contient une clause résolutoire fixant une résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Le contrat étant la loi des parties, il convient de retenir un délai de deux mois, par ailleurs plus favorable pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues. 

Le commandement de payer en date du 17 mars 2025 la somme en principal de 6.960 euros, étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 mai 2025. 

Ainsi, la résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, les locataires sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. 


2. Sur les demandes en paiement des loyers et charges impayés :

En l’espèce, Monsieur et Madame [Y] produisent un décompte arrêté au 1er mars 2026 (terme de mars 2026 compris) selon lequel Monsieur [O] [X] et Madame [N] [X] sont redevables de la somme de 17.240 euros au titre de l’arriéré locatif.

Monsieur [O] [X] et Madame [N] [X], qui n'opposent aucune contestation concernant le montant de cette dette, seront condamnés solidairement au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.


3. Sur les délais de paiement et l’indemnité d’occupation :

L'article 24 V de la loi du 07 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 


L'examen du relevé de compte montre que Monsieur [O] [X] et Madame [N] [X] n'ont pas repris le paiement de leurs loyers avant l'audience.

Cette demande de délai suspensif n'est d'ailleurs pas présentée par les défendeurs, ceux-ci indiquant dans leur courrier de demande de délai de paiement en date du 11 février 2026 que s'ils ne respectaient pas l'échéancier ils s'engageaient à quitter le logement au plus tard avant le 1er octobre 2026 et que même s'ils respectaient leur échéancier, ils quitteraient le logement avant le 1er avril 2027, date de fin du bail, souhaitant déménager dans un autre secteur.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [X] et Madame [N] [X] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.
 
Monsieur [O] [X] et Madame [N] [X], en dépit du montant de leurs salaires respectifs, ne démontrent pas davantage être en mesure de régler leur dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts des bailleurs, conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil, de sorte qu'il ne saurait leur être accordé de délai de paiement. 
En effet, alors que le 11 février 2026 ils s'étaient engagés auprès de leur bailleur à régler à compter du 20 février 2026 le montant de leur loyer ainsi que la somme de 700 euros, soit la somme de 2.060 euros, afin de régler leur dette, ils n'ont depuis lors procédé à aucun règlement.
Ils ne justifient pas davantage de l'avis à tiers détenteur qu'ils auraient ensuite reçu les mettant dans l'impossibilité de respecter leurs engagements à l'égard de Monsieur et Madame [Y].
Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de délais de paiement.
L'article 1760 du code civil dispose par ailleurs qu'en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la re-location, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus.

Aucune clause dans le bail ne prévoyant le versement d'une indemnite d'occupation egale au double du loyer qui apparaitrait manifestement excessive, d'autant que des dommages et intérêts sont sollicités par ailleurs, Monsieur et Madame [X] seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et provisions sur charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 1.360 euros, pour la période courant du 1er avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité des indemnités d'occupation à échoir. 


4- Sur la demande de dommages et intérêts :

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Monsieur et Madame [Y] au soutien de leur demande, font valoir que les défendeurs en dépit de leur déclaration n'ont en définitive déposé leur demande d'aide juridictionnelle que très tardivement, soit le 13 février 2026, jour de l'audience du premier renvoi, et ce dans le seul but de retarder l'issue du procès, alors que leurs revenus représentaient une somme globale de près de 4.000 euros par mois, sans exposer de charges particulières excepté leur loyer.

Les demandeurs justifient quant à eux de la précarité relative de leur situation, dès lors qu'ils doivent rembourser un prêt contracté pour l'acquisition du logement mis en location par échéances mensuelles de 878,33 euros jusqu'en novembre 2031 et alors que Madame [Y] est demandeur d'emploi depuis le 20 septembre 2025. 

Il est manifeste par ailleurs que les défendeurs ont usé de moyens dilatoires afin d'obtenir des reports d'audience sans pour autant reprendre le paiement de leur loyer, aucun versement n'ayant lieu postérieurement au 1er novembre 2025.

En outre leur bonne foi ne sauraient être retenue au vu des nombreuses sommations de communiquer présentées à leur conseil tout au long de la procédure afin d'avoir connaissance de leur situation financière.

Le comportement de Monsieur et Madame [X], constitutif de mauvaise foi, a causé à Monsieur et Madame [Y] un préjudice résultant de l'incertitude dans laquelle ils se trouvaient de pouvoir faire face à leurs charges et notamment au remboursement de leur emprunt.

En conséquence, leur demande de dommages et intérêts sera partiellement accueillie et Monsieur et Madame [X] condamnés solidairement à leur verser la somme de 700 euros. 

 
5- Sur les demandes accessoires : 

Monsieur [O] [X] et Madame [N] [X], qui succombent, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le dénoncé à la CCAPEX, de l'assignation et de la notification à la préfecture.
 
Il apparaît également inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [C] épouse [Y] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés pour faire valoir leurs droits.

Monsieur et Madame [X] seront en conséquence condamnés solidairement à leur verser la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 
 
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et Monsieur et Madame [X] ne rapportent pas pour quelle raison il y aurait lieu d'en disposer autrement. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort, 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 20 mars 2021 entre Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [C] épouse [Y] et Monsieur [O] [X] et Madame [N] [X] concernant le logement à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 3], sont réunies à la date du 18 mai 2025 ;

En conséquence, 

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [O] [X] et Madame [N] [X] et de celle de tous occupants de leur chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [X] et Madame [N] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [C] épouse [Y] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira aux demandeurs aux frais et risques des expulsés, conformément aux dispositions de l'article R433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [N] [X] à verser à Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [C] épouse [Y] la somme de 17.240 euros au titre de l’arriéré locatif (terme de mars 2026 compris) et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [N] [X] à payer à Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [C] épouse [Y] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 1.360 euros, à compter du 1er avril 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité des indemnités d'occupation à échoir ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [N] [X] à payer à Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [C] épouse [Y] la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [N] [X] aux entiers dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le dénoncé à la CCAPEX, de l'assignation, de la notification à la préfecture ;
 
CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [N] [X] à payer à Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [C] épouse [Y] la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [C] épouse [Y] du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire, frais et dépens compris, à titre provisoire. 

 

La greffière La vice-présidente