Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 19 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 26/00295 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4SSF

Minute : 26/00326





S.A. [R]
Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226


C/

Monsieur [K] [Z]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Mai 2026




DEMANDEUR :

S.A. [R]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS




DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [Z]
[R] - Chambre 111B
[Adresse 5]
[Localité 3]

non comparant, ni représenté



DÉBATS :

Audience publique du 17 Avril 2026


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2026, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

[R] [Q], anciennement dénommée Sonacotra, a donné à bail à M. [K] [Z] un logement situé [Adresse 6] le 1er mai 2003.

Le 27 novembre 2008, une proposition de contrat écrit a été faite à M. [K] [Z] par [R] [Q], par courrier délivré par commissaire de justice.

Le 24 novembre 2016, un procès-verbal de constat a été dressé par un commissaire de justice afin de constater que l’ensemble des résidents de l’immeuble sis [Adresse 7], a été informé du nouveau règlement intérieur applicable au 1er décembre 2016. En outre, un exemplaire du courrier d’[R] [Q] en date du 21 novembre 2016 qui indique la modification de ce règlement et qui invite les résidents à le signer, a été remis directement dans la boîte aux lettres de chaque résident dont M. [K] [Z].

Des redevances étant demeurées impayées, [R] [Q] a mis en demeure M. [K] [Z], par exploit de commissaire de justice signifié le 13 juin 2025, de payer dans un délai d’un mois, la somme de 3 841,43 € au titre des redevances impayées et visant la clause résolutoire. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 janvier 2026, [R] [Q] a fait assigner M. [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 20 février 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de redevances et l’expulsion du locataire. 

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 17 avril 2026. 

[R] [Q], comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation, et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
constater le maintien dans les lieux sans droits ni titre du défendeur suite à la résiliation de sa convention d’hébergement par [R] [Q] pour impayés,
ordonner l’expulsion de M. [K] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef du foyer, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
condamner M. [K] [Z] à payer à [R] [Q] :
à titre de provision, tant sur redevances arriérées qu’à titre d’indemnité d’occupation échues à la date du 15 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse, la somme actualisée de 6 169,25 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;
à titre de provision sur les indemnités d’occupation à compter du 1er janvier 2026, et ce jusqu’à son départ effectif des lieux, une somme égale à la redevance mensuelle, selon le tarif en vigueur dans le foyer ;
une somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
les entiers dépens de la présente procédure. 

Au soutien de la recevabilité de ses prétentions, elle invoque les dispositions des articles L. 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, celles de l’article 1103 du code civil et celles des articles 834 et 835 du code de procédure civile, rappelle que l’affichage du règlement intérieur dans la résidence ainsi que la signification par un commissaire de justice du courrier invitant M. [P] [Z] à signer le nouveau règlement intérieur fait force de loi entre les parties, que ce règlement intérieur contient une clause résolutoire, que M. [K] [Z] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par mise en demeure visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire. 

Si M. [K] [Z] a comparu à l’audience du 20 février 2026, il n’a pas comparu à celle du 17 avril 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026. 

Par courriel reçu le 17 avril 2026, M. [K] [Z] a justifié son absence à l’audience pour des raisons médicales et a joint à son courriel, un certificat médical. Il a demandé la réouverture des débats indiquant qu’il avait repris le paiement des redevances.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur le rejet de la demande de réouverture des débats

En application de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En l’espèce, à l’audience du 20 février 2026, l’examen de l’affaire a été renvoyée à l’audience du 17 avril 2026, afin de permettre à l’occupant de reprendre le paiement des redevances courantes. 

Celui-ci n’a pas comparu à l’audience du 17 avril 2026 et n’a adressé aucune demande de renvoi à la juridiction. L’examen du décompte fourni par le demandeur ne fait état d’aucun paiement avant l’audience, de telle sorte que l’arriéré représente près de 20 termes de redevance. 

Aussi, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de réouverture des débats, celle-ci apparaissant comme un moyen de gagner du temps. 

En conséquence, il convient de rejeter cette demande.

Sur la demande en paiement des redevances impayées

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [K] [Z] est entré dans les lieux le 1er mai 2003. Il résulte du règlement intérieur applicable dès le 1er décembre 2016 et dont M. [K] [Z] a été informé par courrier remis par commissaire de justice le 24 novembre 2016, que ce dernier doit payer une redevance, augmentée de prestations obligatoires. La dernière redevance appelée, prestations obligatoires comprises, s’est élevée à la somme de 361,84 €. 

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [K] [Z] restait devoir la somme de 6 169,25 € à la date du 15 avril 2026, terme de mars 2026 inclus.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette. 

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [K] [Z] au paiement d’une somme provisionnelle de 6 169,25 €, arrêtée au 15 avril 2026, terme de mars 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 571,43 € à compter du 13 juin 2025, et sur le surplus à compter du 19 mai 2026, date de l’ordonnance.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

Aux termes de l'article 1304 du code civil, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, entraîne l’anéantissement de l’obligation et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé. 

L’article 1228 du même code ajoute que le juge, peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article L. 633-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir en cas d'inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat.

L'article R. 633-3 du code de la construction et de l'habitation dispose que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis d'un mois pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

En l'espèce, M. [K] [Z] est entré dans les lieux le 1er mai 2003. Il a été informé par courrier remis par un commissaire de justice le 24 novembre 2016 de la modification du règlement intérieur et son effectivité au 1er décembre 2016. Parmi les obligations du résident figurant dans ce règlement intérieur, figure une clause résolutoire en son article 11. 

Une mise en demeure visant cette clause a été signifiée le 13 juin 2025 pour la somme de 3 841,43 €.

Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue étaient réunies à la date du 15 juillet 2025. 

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail. 

L’expulsion de M. [K] [Z] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. 

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui. 

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [K] [Z] après la résiliation du contrat de résidence intervenue le 15 juillet 2025 constitue une faute civile. 

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’une redevance et de prestations obligatoires, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de résidence.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant de la redevance et des prestations obligatoires, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payées en l’absence de résiliation du contrat de résidence.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur obtienne paiement des sommes dues. 

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [K] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant de la redevance et des prestations obligatoires, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payées en l’absence de résiliation du contrat de résidence à compter du 1er mai 2026, terme d’avril 2026 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 15 juillet 2025, 00 heure, au 31 mars 2026, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de redevance et de prestations obligatoires.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100,00 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

REJETTE la demande de réouverture des débats formulée par M. [K] [Z] ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATE la résiliation du contrat conclu entre M. [K] [Z] et [R] [Q] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 6] à la date du 15 juillet 2025 ;

CONDAMNE M. [K] [Z] à verser à [R] [Q] la somme provisionnelle de 6 169,25 €, au titre de l’arriéré des redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation arrêté au 15 avril 2026, terme de mars 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 571,43 € à compter du 13 juin 2025, et sur le surplus à compter du 19 mai 2026, date de l’ordonnance ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [K] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle due par M. [K] [Z] à compter de la résiliation du contrat de résidence et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel de la redevance indexée et des prestations obligatoires qui auraient été dues en cas de non-résiliation du contrat de résidence ;

CONDAMNE M. [K] [Z] à payer à [R] [Q] l'indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er mai 2026, terme d’avril 2026, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [K] [Z] à payer à [R] [Q] une somme de 100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [K] [Z] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à [Localité 4] le 19 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION