Cour d'Appel · 3ème chambre — 28 mai 2026

28/05/2026



ARRÊT N° 195/2026



N° RG 25/02919 - N° Portalis DBVI-V-B7J-RFEK

EV/KM



Décision déférée du 07 Août 2025

 Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] 

( 24/04491)

[T]

















[H] [O] [P]





C/



S.A. CITE JARDINS























CONFIRMATION PARTIELLE





Grosse délivrée



le 



à 



REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT



Monsieur [H] [O] [P]

[Adresse 1] [Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Me Aimé DIAKA, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMEE



S.A. CITE JARDINS

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Me Isabelle BAYSSET de la SCP D'AVOCATS MARGUERIT ' BAYSSET, avocat au barreau de TOULOUSE

















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fonction de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller



Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre









EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE



Par contrat conclu le 7 décembre 2020, la SA [Adresse 4] a donné à bail à M. [H] [O] [P] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 692,28 € provision sur charges comprises. 



Le 16 octobre 2023, la SA Cité jardins a fait signifier à M. [H] [O] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024, la SA [Adresse 4] a fait assigner M. [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé pour obtenir le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et sa condamnation au paiement: 

' de la somme provisionnelle de 3 754,76 €, représentant les arriérés de charges et de loyers impayés arrêté au 24 octobre 2024, à parfaire à l'audience, 

' d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu'à la libération effective des lieux, 

' d'une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. 



Par ordonnance du 7 août 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Toulouse a :

- constaté que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 2020 entre la SA Cité jardins et M. [H] [O] [P] sont réunies à la date du 17 novembre 2023, 

- ordonné à M. [H] [O] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés,

- débouté la SA [Adresse 4] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

- dit qu'à défaut pour M. [H] [O] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA Cité jardins pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, 

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, le sort des meubles étant régis par les articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- condamné M. [H] [O] [P] à verser à la SA [Adresse 4] à titre provisionnel la somme de 7 218,15 € (décompte arrêté au 18 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impaytés jusqu'à l'échéance du mois de mai 2025 comprise)

- condamné M. [H] [O] [P] à payer à la SA Cité jardins à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er juin 2025 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, 

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, 

- condamné M. [H] [O] [P] à verser à la SA [Adresse 6] [Adresse 7] une somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [H] [O] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l'assignation et de sa dénonce à la préfecture. 



Par déclaration du 7 août 2025, M. [H] [P] a relevé appel de cette ordonnance.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 15 octobre 2025, M. [H] [O] [P], appelant, demande à la cour, au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution et de l'article 700 du code de procédure civile, de :

- d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

' constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 2020 entre la SA [Adresse 8] et M. [H] [O] [P] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 9] à [Localité 4] sont réunies à la date du 17 novembre 2023,

' ordonner en conséquence à M. [H] [O] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés,

' débouter la SA [Adresse 8] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L 412-1 du code de procédure civiles d'exécution,

' dire qu'à défaut pour M. [H] [O] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA [Adresse 8], pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

' condamner M. [H] [O] [P] à verser à la SA [Adresse 10] [Adresse 7], à titre provisionnel, la somme de 7 218,15 € (décompte arrêté au 18 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de mai 2025 comprise),

' condamner M. [H] [O] [P] à payer à la SA Cité des jardins, à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er juin 2025 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

' fixer cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,

' condamner M. [H] [O] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture,

' condamner M. [H] [O] [P] à verser à la SA [Adresse 10] [Adresse 7], une somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamner M. [H] [O] [P] aux dépens , qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l'assignation et de sa dénonce à la préfecture,

' rappeler que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

' débouté la SA [Adresse 8] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L 412-1 du code de procédure civiles d'exécution,

Statuant à nouveau,

À titre principal,

- constater que M. [H] [O] [P] a repris le paiement du loyer courant outre une somme complémentaire au titre de la dette locative,

En conséquence,

- condamner M. [H] [O] [P] à s'acquitter de sa dette locative en 12 versements de 70 € en sus du loyer courant,

- suspendre les effets de la clause résolutoire,

À titre subsidiaire, et dans l'hypothèse où la cour ne suspendrait pas les effets de la clause résolutoire,

- accorder à M. [H] [O] [P] les plus larges délais pour libérer les lieux,

- condamner M. [H] [O] [P] à s'acquitter d'une indemnité d'occupation correspondante au montant du loyer et des charges,

En tout état de cause,

- condamner la SA [Adresse 8] à payer à M. [H] [O] [P] la somme de 1 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SA Cité des [Adresse 7] aux entiers dépens.



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 décembre 2025, la SA [Adresse 4], intimée et portant appel incident, demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 700 du code de procédure civile, de:- confirmer l'ordonnance du 7 août 2025 en ce qu'elle a :

' constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 2020 entre la SA Cité jardins et M. [H] [O] [P] étaient réunies à la date du 17 novembre 2023,

' condamné M. [H] [O] [P] à verser à la SA [Adresse 4], à titre provisionnel, la somme de 7 218,15 € (décompte arrêté au 18 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de mai 2025 comprise),

' condamné M. [H] [O] [P] à verser à la SA Cité jardins une somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamné M. [H] [O] [P] aux dépens,

- réformer ladite décision en ce qu'elle a ordonné l'expulsion immédiate de M. [H] [O] [P],

Et statuant à nouveau,

- constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 2020 sont réunies,

- condamner M. [H] [O] [P] au paiement de la somme de 7 802,80 € au titre des loyers et charges arréragés arrêtés au 12 décembre 2025, quittancement de décembre non compris, somme à parfaire au jour de l'audience,

- autoriser M. [H] [O] [P] à s'acquitter de cette somme plusieurs mensualités de 200 €,

- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,

- dire que si les délais accordés sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

- dire que si les délais ne sont pas respectés :

' la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

' le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

' qu'à défaut pour M. [O] [P] d'avoir quitté les lieux, la SA [Adresse 4] pourra faire procéder à son expulsion immédiate et celle de tous occupants de son chef du logement de type 3 identifié sous le N°7, dépendant du bâtiment A de l'immeuble situé au [Adresse 11] à [Localité 4],

' dire que pour mener à bien ladite expulsion la SA [Adresse 4] pourra, si nécessaire, se faire assister du concours de la force publique et d'un serrurier,

' M. [H] [O] [P] devra être condamné provisionnellement au règlement d'une indemnité d'occupation équivalente au loyer conventionnel majoré des charges jusqu'à la libération effective du logement, outre le paiement du solde de la dette,

- condamner Monsieur [H] [O] [P] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement ainsi qu'au règlement d'une indemnité de 500 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 février 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 2 mars 2026.





La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision déférée ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.



MOTIFS



M. [O] [P] explique avoir été licencié suite à une inaptitude d'origine professionnelle. Cependant, il a depuis été reconnu travailleur handicapé ce qui lui a permis de reprendre une activité en intérim et de reprendre le paiement du loyer courant avec une somme complémentaire pour apurer le passif.



La bailleresse reconnaît que M. [O] [P] a repris le paiement régulier du loyer et s'acquitte de sommes supplémentaires pour apurer sa dette. Elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement à hauteur de 200 € par mois en plus du loyer courant avec suspension de la clause résolutoire.



Sur ce



Sur la résiliation du bail et ses conséquences



L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il résulte de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.



Selon l'article 24, I. de la loi précitée, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.



En l'espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail, de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après un commandement de payer resté sans effet (page 5). 



Et par acte visant la clause résolutoire du 16 octobre 2023, la SA Cité jardins a fait commandement au locataire de payer la somme de 3083,77 € en principal.



Le locataire, qui n'allègue pas avoir soldé les causes du commandement, ne développe aucun moyen au soutien de sa demande d'infirmation de la résiliation du bail.



Par conséquent, en l'absence de tout paiement dans le délai de deux mois prévu au commandement, c'est à bon droit que le juge des référés a constaté la résiliation du bail au 17 décembre 2023 et l'ordonnance sera confirmée de ce chef. Il en sera de même de l'expulsion et du sort des meubles décidés par le premier juge, ainsi que de la condamnation du locataire au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer des charges.



Par ailleurs, le locataire ne conteste pas être redevable de la somme de 7802,80 € au titre des loyers et charges, montant arrêté au 12 décembre 2022. Il sera donc fait droit à la demande de la bailleresse en paiement d'une provision à hauteur de ce montant.



L'article 24V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : «Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. ».



En l'espèce, la bailleresse ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire, le locataire ayant repris le paiement des loyers.



Au regard de ces éléments, il sera fait droit à la demande du locataire et la suspension de la clause résolutoire sera ordonnée selon des modalités prévues au dispositif de la présente décision, le non-paiement d'une seule échéance ou du loyer courant entraînant la déchéance du terme et le jeu de la clause résolutoire. Le montant devant être réglé par le locataire en plus du loyer courant pour apurer son passif sera fixé à 150 € par mois au regard de ses ressources, le 36e devant apurer le solde.



Sur les demandes accessoires



La suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement étant prononcés dans l'intérêt du locataire, il doit être considéré comme étant partie perdant le procès en appel et condamné à ce titre à en supporter les dépens de première instance par confirmation de la décision déférée et d'appel.



La décision déférée sera confirmée sur l'article 700 du code de procédure civile et les demandes présentées par les parties à ce titre en cause d'appel seront rejetées.



PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,



Confirme l'ordonnance rendue le 7 août 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référés sauf à actualiser le montant de la provision,



Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant :



Condamne M. [H] [O] [P] à verser à la SA [Adresse 4] la somme provisionnelle de 7802,80 € au titre des loyers et des charges, montant arrêté au 12 décembre 2025, quittancement de décembre non compris,



Autorise M. [H] [O] [P] à se libérer de son arriéré locatif à compter du mois suivant la signification du présent arrêt en 36 versements mensuels en plus du loyer courant, les 35 premiers de 150 € le 36e devant apurer la dette locative s'il y a lieu,



Suspend les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect de cet échéancier par M. [H] [O] [P] et du paiement régulier et à date exacte des loyers courants,



Dit qu'en cas de paiement intégral de l'arriéré à l'issue de ce délai et si les loyers courants et charges sont régulièrement payés pendant toute la durée du délai de grâce, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et le contrat de bail sera poursuivi,



Dit qu'en cas de défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit, notamment quant à la résiliation du contrat de bail et l'expulsion du locataire,



Ordonne en ce cas l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, faute de libération volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d'avoir libérer les locaux,



Rejette les demandes présentées en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [H] [O] [P] aux dépens d'appel.







LE GREFFIER LE PRESIDENT









K.MOKHTARI E.VET