Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 20 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 20 Mai 2026







N° RG 25/06802 - N° Portalis DB3R-W-B7J-264W









AFFAIRE

[V] [E], [G] [E], [W] [Q] épouse [E]

C/

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DES 4 CHEMINS



DEMANDEUR

Monsieur [V] [E]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0313

Monsieur [G] [E]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0313

Madame [W] [Q] épouse [E]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0313


DEFENDEUR

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DES 4 CHEMINS
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Hervé BENCHÉTRIT de la SELARL FLG AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1992


COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Céline CHAMPAGNE
Greffier lors des débats : Frantz FICADIERE
Greffier lors du prononcé : Maëva HENRI

DÉBATS

A l’audience du 09 Mars 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 18 juin 2013, M. et Mme [G] [E] ont donné en renouvellement de bail à la SNC Pharmacie des quatre chemins, aux droits de laquelle vient désormais la SELARL Pharmacie des quatre chemins, divers locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 3], pour y exercer le commerce de pharmacie, pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 01 octobre 2013 pour se terminer le 30 septembre 2022, moyennant un loyer de 25.000 euros hors charges et hors taxe.
 
Par acte de commissaire de justice en date du 01 août 2022, le preneur a sollicité le renouvellement de son bail à effet du 01 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2022, M. [V] [E], M. [G] [E] et Mme [W] [Q] épouse [E] (ci-après les consorts [E]) ont accepté le principe du renouvellement moyennant un loyer annuel en principal de 52.000 euros hors charge et hors taxe.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 janvier 2023, les bailleurs ont notifié au preneur un mémoire en fixation du loyer du bail à renouveler.

En l’absence d’accord entre les parties, les consorts [E] ont, par acte délivré le 05 septembre 2023, fait assigner la SELARL Pharmacie des quatre chemins devant le juge des loyers commerciaux afin que le loyer soit fixé à la somme de 52.000 euros en principal, HT/HC à compter du 01 octobre 2022 et, à titre subsidiaire pour que soit ordonnée une expertise judiciaire.

Par jugement en date du 01 août 2024, le juge des loyers commerciaux a constaté le renouvellement au 01 octobre 2022 du bail, ordonné avant-dire droit une expertise confiée à M. [T] [R], fixé le loyer provisionnel dû par la SELARL Pharmacie des quatre chemins pour la durée de l’instance au montant résultant de l’ancien bail échu et ordonné un sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport ainsi qu’un retrait du rôle.

Le rapport d’expertise a été établi le 17 juin 2025.

Après rétablissement de l’affaire, les consorts [E] ont notifié, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 18 février 2026, distribué le 21 février 2026 et transmis à la juridiction par voie électronique le 25 février 2026 leur mémoire en réplique après dépôt du rapport d'expertise aux termes duquel ils demandent, au visa des articles L 145-33, L 145-34, R 145-6, R 145-23 et suivants du code de commerce de :
"Fixer le montant du loyer du bail renouvelé, à la somme de 39.549 € par an en principal, à compter du 1er octobre 2022, toutes autres clauses et conditions du bail restant inchangées. 
Très subsidiairement, fixer le loyer du bail renouvelé au 1 er octobre 2022 à la somme de 35 860 €HT/HC/an, 
Condamner la SELARL PHARMACIE DES QUATRE CHEMINS au paiement du complément du dépôt de garantie et aux intérêts légaux à compter du 1er octobre 2022, en application de l’Article 1343-2 du Code Civil 
Condamner la SELARL PHARMACIE DES QUATRE CHEMINS aux frais irrépétibles à hauteur de 5000 €, ainsi qu’aux dépens comprenant les frais d’expertise"

Aux termes de son mémoire après expertise, notifié par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 27 février 2026, envoyé le 02 mars 2026 distribué à M. [G] [E] et Mme [W] [Q] épouse [E] le 05 mars 2026 et par voie électronique à la juridiction le 06 mars 2026, la SELARL Pharmacie des quatre chemins demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L.145-33 et R. 145-24 et suivants du code de commerce, de :
" A titre principal : 
- DEBOUTER les Consorts [E] de leur demande de déplafonnement et fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de trente-neuf mille cinq cent quarante neuf euros (39.549 €) en principale à compter du 1 er octobre 2022 
- FIXER le montant annuel hors taxes et hors charges du loyer du bail commercial renouvelé conformément à la variation indiciaire, 
- DEBOUTER les Consorts [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, 
A titre subsidiaire 
- FIXER le montant annuel hors taxes et hors charges du loyers du bail commercial renouvelé à la somme de trente cinq huit cent soixante euros (35.860) euros à compter du 10 octobre 2022, 
- JUGER que le loyer sera lissé à 10% d’augmentation du loyer acquitté au cours de l’année précédente jusqu’à ce qu’il atteigne la valeur locative de trente-cinq huit cent soixante euros (35.860) euros conformément à l’alinéa 4 de l’article L145-34 du Code de commerce 
 En tout état de cause : 
- CONDAMNER les Consorts [E] à verser à la PHARMACIE QUATRE CHEMINS la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- CONDAMNER les Consorts [E] aux dépens comprenant les frais d’expertise."

L’affaire, appelée à l’audience du 09 mars 2026, a été mise en délibéré au 20 mai 2026.
 
MOTIFS

Sur la compétence du juge des loyers commerciaux

Aux termes de l’article R145-23 du code de commerce, « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble. »

Aux termes du dispositif de leurs écritures, les consorts [E] demandent que le montant du loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme de 39.549 € par an en principal, à compter du 1er octobre 2022 " toutes autres clauses et conditions du bail restant inchangées."

Ils demandent également que la SELARL Pharmacie des quatre chemins soit condamnée au paiement du complément du dépôt de garantie et aux intérêts légaux.

Or, aux termes de l’article R145-23 du code de commerce précité, dont les dispositions sont d’ordre public la compétence du juge des loyers commerciaux est limitée aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé et le juge des loyers n’a pas compétence pour prononcer de condamnation à paiement.

Ces demandes sont donc irrecevables et, à défaut d’accord des parties, il leur appartient de saisir le tribunal pour trancher ce point, si elles l’estiment nécessaire. 

Sur la description du local

L'expert judiciaire a expliqué que le local se situe à [Localité 4], dans l'[Adresse 4], voie à double sens de circulation, avec pistes cyclables, dans le quartier Ouest.

Il a indiqué qu'il se partage la commercialité avec différents commerces (agence immobilière, alimentation générale, poissonnerie, restaurant et traiteur asiatiques, magasin de portes et fenêtres) et noté la présence de deux autres pharmacies concurrentes distantes d'environ 170 et 220 mètres.

Il a considéré que le local bénéficie d'une assez bonne situation commerciale pour l'exploitation d'une pharmacie, bénéficiant d'un bon emplacement au sein d'une commune résidentielle recherchée du sud de la capitale, en limite de [Localité 5] et du [Localité 6], dans l'environnement immédiat de la gare [Etablissement 1] et de la [Adresse 5], voie commerçante accueillant plusieurs enseignes, mais en léger retrait de ces deux pôles, sur une voie de commercialité plus limitée.

S'agissant de l'immeuble, l'expert judiciaire a décrit une construction béton des années 1950/1960, élevée sur sous-sol avec un rez-de-chaussée en boutique et cinq étages, la façade peinte présentant un ravalement en bon état d'usage.

Les locaux sont situés au rez-de-chaussée et comprennent deux parties qui ne communiquent pas entre elles, de part et d'autre du porche commun, un magasin à droite et un débarras à gauche.

S'agissant de la boutique, l'expert judiciaire a indiqué qu'elle présente un linéaire totalisant 12 mètres, à savoir 2 mètres dans le pan coupé à l'angle, intégrant l'accès clientèle commandé par une porte vitrée et automatisée et 10 mètres en façade sur l'avenue, intégrant une longue vitrine d'un seul tenant.

La zone de vente se développe autour d'une pile centrale, avec sol carrelé et faux plafond avec éclairage intégré ; l'arrière boutique est constituée d'une réserve, de bureaux et d'une petite cuisine équipée d'un point d'eau, le tout avec sol plastique et faux plafond.

L'expert judiciaire a ainsi indiqué que la boutique était bien configurée et de bel effet d'enseigne.
Il a précisé que le local communique avec une réserve attenante ne faisant pas partie de l'assiette du bail et que le débarras consiste en un petit local indépendant, commandé par une porte à un vantail et sol en ciment.

Sur les motifs de « déplafonnement » du loyer de renouvellement

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après:
 « 1o Les caractéristiques du local considéré;
 2o La destination des lieux;
 3o Les obligations respectives des parties;
 4o Les facteurs locaux de commercialité;
 5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage », l’article précisant qu’un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33. 

Il prévoit ainsi qu’ « à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »

La méthode d'appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. 

Les bailleurs se prévalent d’une modification des facteurs locaux de commercialité tenant au nombre de constructions nouvelles dans un périmètre de 400 mètres autour de la pharmacie, ce qui favorise selon eux la présence d'une clientèle nouvelle et fournie et constitue un intérêt indéniable pour le commerce.
En réponse aux contestations de la locataire sur le périmètre retenu, ils font valoir que l'expert judiciaire a écarté le périmètre de 200 mètres en expliquant que la jurisprudence dominante considère que les facteurs locaux de commercialité doivent s'apprécier dans un rayon de 400 mètres pour les commerces de proximité.
Ils soutiennent que cette analyse est d'autant plus justifiée qu'il ne relève pas de forte concurrence locale et que, contrairement à ce qu'indique la locataire, les deux autres pharmacies ne sont pas d'accès plus facile pour les habitants des nouvelles constructions;
Enfin, s'agissant des constructions nouvelles, ils indiquent que l'expert n'a émis un doute que pour deux constructions, celle du [Adresse 6] comprenant un seul logement, et celle du [Adresse 7], comprenant 23 logements alors qu'il est établi que pour l'ensemble des autres constructions, elles étaient habitées en septembre 2022.
Ils font donc valoir que les observations de la locataire, même à les supposer établies, ne concernent donc que 24 logements, soit un nombre résiduel par rapport au nombre de logements inaugurés au cours du bail expiré, que l'expert judiciaire a chiffré à 561.

La SELARL Pharmacie des quatre chemins considère pour sa part que le nombre de constructions nouvelles et l'évolution de la population, pris isolément et non démontrés dans leur intensité comme dans leur effet sur l'activité de la pharmacie, sont manifestement insuffisants pour caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité.
Elle conteste ainsi tout d'abord la zone de chalandise de 400 mètres retenue autour de l'officine en considérant qu'elle doit être réduite à 200 mètres pour les pharmacies situées en zone urbaine dense en raison d'une forte concurrence locale.
Elle indique ainsi qu'en l'espèce la présence de quatre officines dans un périmètre restreint traduit un niveau de concurrence élevé, d'autant que la majorité des nouvelles constructions se situe à une distance plus favorable aux officines concurrentes.
Elle fait ensuite valoir qu'en retenant de périmètre de 200 mètres, le nombre de constructions pertinentes se limite à 205 logements mais que pour les immeubles du [Adresse 6] et [Adresse 8], il existe un doute sur leur livraison effective au jour de l'expiration du bail précédent, de telle sorte qu'il convient d'écarter les 24 logements que constituent ces deux immeubles.
S'agissant des immeubles du [Adresse 9] et [Adresse 10], elle relève qu'il existe également une incertitude sur la date de livraison de telle sorte qu'il convient également d'écarter 90 logements, soit au total 114 logements.
Elle indique que l'expert n'a retenu qu'une évolution modérée de la population sur la zone de chalandise retenue, à hauteur de 4,34%, niveau qu'il considère lui-même comme n'étant pas notable.
Elle soutient ainsi que ni l'expert ni les bailleurs ne rapportent la preuve d'une augmentation réelle du nombre de logements par rapport à l'existant, d'une densification nette dans un rayon de 200 mètres ou encore d'un effet concret de ces évolutions sur l'activité de la pharmacie.
Elle demande donc que le loyer du bail renouvelé soit fixé conformément à la règle du plafonnement prévue par l'article L145-34 du code de commerce. 

S’agissant des facteurs locaux de commercialité, l’article R145-6 du code de commerce prévoit qu’ils «dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré : l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé ; la facilité et l’importance des moyens de transport ; l’attrait particulier ou les sujétions que peut représenter l’emplacement pour l’activité considérée ; les modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».

Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité et qu'elle est survenue pendant la durée du bail, soit en l'espèce du 01 octobre 2013 au 01 octobre 2022.

L’expert a retenu une zone de chalandise de 400 mètres et relevé la construction de 10 nouveaux immeubles, soit 561 logements supplémentaires entre 2015 et 2022 et une hausse, entre 2013 et 2021, de 502 résidents, soit une augmentation de 4,34%.
Il a ainsi considéré que la modification positive et notable des facteurs locaux de commercialité est constituée par le nombre conséquent de nouveaux logements dans le périmètre de 400 mètres des locaux loués et confirmée par l'augmentation de la population résidente, ayant vocation à se répartir sur l'ensemble des trois pharmacies dont il a indiqué qu'elles n'étaient pas très nombreuses dans le périmètre étudié.

En réponse à un dire de la preneuse, l'expert judiciaire a indiqué que les jurisprudences faisant état d'un périmètre de 200 mètres semblaient isolées alors que la jurisprudence dominante considère en revanche que les facteurs locaux de commercialité doivent s'apprécier, pour les commerces de proximité, dans un rayon de 400 mètres des locaux loués.
Il a estimé que si certaines activités, dans les centre-villes et rues commerçantes font face à une concurrence locale souvent importante et rapprochée, cela n'interdit toutefois pas de raisonner sur une zone de chalandise de 400 mètres.
En l'espèce, il a maintenu ce périmètre en faisant valoir que la concurrence se limite à deux pharmacie, la troisième se situant à 500 mètres, situées à 170 mètres et à 220 mètres et qu'elle existait à la prise du bail s'en s'être renforcée durant ce dernier.
Il a précisé que l'ouverture des pharmacies nécessite une autorisation, leur répartition devant permettre une desserte optimale en termes de médicaments de telle sorte que la présence, en l'espèce, de trois pharmacies à proximité de la gare [Etablissement 2] indique que l'autorité compétente a jugé ces installations nécessaires pour répondre aux besoins de la population résidente et du lieu d'implantation.

S'agissant du nombre de constructions nouvelles, l'expert a indiqué, en réponse à un dire du conseil de la preneuse, que sur la base d'une zone de chalandise de 400 mètres, le potentiel de nouveaux logements apparaissait suffisamment élevé pour pouvoir bénéficier des trois pharmacies proches de la gare.
Il a précisé que si la zone de chalandise était limitée à 200 mètres, le total des nouveaux logements édifiés ne s'élevait qu'à 205.
Il a considéré que la topographie des lieux n'était pas un obstacle insurmontable puisque les locaux loués sont établis au même niveau que la [Adresse 5], principale voie commerçante du quartier, soit en contre haut des principales nouvelles constructions, et que cette rue est ainsi susceptible d'être fréquentée par le plus grand nombre au même titre que les locaux loués.
Il a précisé que si besoin les nouveaux résidents pouvaient y accéder en un arrêt de bus, desservi par trois lignes, pour rejoindre aussi bien les locaux loués que la [Adresse 5].
Concernant les officines concurrentes, il a indiqué que l'accès n'était pas plus facilité puisqu'elles sont situées en contre-haut des nouvelles constructions.
L'expert judiciaire a reconnu qu'il existait un doute sur la date de livraison de l'immeuble du [Adresse 11] et du [Adresse 12], aucune photographie n'étant disponible sur Google Maaps à la date concernée.
Pour l'immeuble du [Adresse 13] (53 logements), il a indiqué que selon Google Maps l'immeuble était habité en septembre 2022, au vu de la présence de jardinières et de brise vue.
Pour l'immeuble du [Adresse 14], il a précisé que la livraison s'est faite en deux temps, la première courant 2018 (61 logements) et la seconde courant 2022 (90 logements).
Il a donc considéré que 394 logements étaient achevés avant 2022 et que sur les 167 nouveaux recensés en 2022, 143 étaient livrés, un doute subsistant pour 24 logements.

Une évolution notable des facteurs locaux de commercialité suppose des modifications ayant entraîné l’apparition d’un flux de chalands complémentaire significatif durant le bail expiré soit, en l’espèce, du 1er octobre 2013 au 01 octobre 2022, ce qui implique au préalable de définir la zone de chalandise.

Il est exact que l’évolution des facteurs locaux de commercialité s’apprécie usuellement pour une boutique dans un rayon de 400 mètres mais il convient toutefois d’adapter ce périmètre en fonction de l’attractivité de l’emplacement et du commerce exercé, ce qui implique de tenir compte de l’évolution de la concurrence, et de son effet sur l’activité exercée,
Le périmètre de la zone de chalandise est ainsi plus restreint pour certaines activités réglementées, telles que les pharmacies, les commerces concurrents étant pris en compte.
En l'espèce, il convient par conséquent de retenir une zone de chalandise de 200 mètres, comme sollicité par la SELARL Pharmacie les quatre chemins.
La concurrence locale se limite donc à une pharmacie située à 170 mètres de l'officine et elle existait déjà à la prise d'effet du bail durant laquelle elle ne s'est pas renforcée.

Les constructions nouvelles concernent donc 5 immeubles totalisant 205 logements.
Figurent toutefois parmi ces nouveaux immeubles celui situé [Adresse 11], comprenant un logement, pour lequel la date de livraison n'est pas certaine.
Le nombre de nouveaux logements à retenir est donc de 204, ces nouveaux résidents ayant vocation à se répartir avec l'autre pharmacie située dans le périmètre de chalandise de 200 mètres retenu, soit une faible concurrence.

Cette augmentation des nouvelles constructions constitue ainsi une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Sur la fixation du loyer renouvelé

-sur la superficie

L'expert judiciaire a retenu une surface pondérée de 90,40 mètres carrés qui n'est pas contestée par la SELARL Pharmacie des quatre chemins.

Les bailleurs retiennent pour leur part une superficie pondérée de 92,70 mètres carrés en considérant que la troisième zone de 23 mètres carrés, pondérée par l'expert judiciaire à 0,50 devrait l'être à 0,60 en faisant valoir qu'il est relevé que la zone de vente se développe autour d'une pile centrale, sol carrelé, faux plafond avec éclairage intégré de telle sorte qu'ils considèrent que toutes les zones s'intègrent dans une surface de vente globale extrêmement bien configurée et ils font valoir que l'expert a ainsi relevé que la boutique était bien configurée et de bel effet d'enseigne.

La preneuse fait pour sa part valoir que cette zone correspond à l'arrière-boutique actuellement exploitée en tant que dégagement/réserve, bureaux et petite cuisine en raison de son cloisonnement et qu'elle n'est pas accessible à la clientèle, raisons pour lesquelles la pondération retenue par l'expert se justifie pleinement.

En réponse à un dire des bailleurs sur la pondération retenue, l'expert a expliqué avoir divisé le magasin par zone de 5 mètres depuis la vitrine, outre la zone d'angle et que la troisième zone correspond ainsi pour l'essentiel à une arrière-boutique aménagée en dégagement/réserve, bureaux et petite cuisine.
Il a ainsi indiqué que bien que le magasin soit modulable, au gré des occupants, il a pondéré cette zone, largement cloisonnée, sur la base d'un coefficient de 0,50 intermédiaire entre celui habituellement appliqué à la troisième zone de vente accessible à la clientèle (0,60) et celui généralement retenu pour une arrière-boutique interdite à la clientèle (0,40).

En l'espèce, au vu des explications fournies par l'expert, il convient de retenir une pondération de 0,50 pour la troisième zone.

La superficie totale pondérée s'élève donc à 90,40 mètres carrés.

-sur la valeur locative

L'expert judiciaire a chiffré le loyer plafond, au vu des indices ILC au 01 octobre 2022, à 28.490,78 euros par an, hors charges et hors taxes, soit pour 90,40 mètres carrés pondérés 315 euros par mètre carré pondéré.

Il a fait état, s'agissant des locations de boutiques des éléments suivants :
-à [Localité 4], renouvellement [Adresse 5] à 210 mètres des locaux loués : 574 euros par mètre carré pondéré,
-dans d'autres communes au sud de la capitale :
-nouvelles locations : de 462 à 968 euros par mètre carré pondéré,
-renouvellements amiables : de 332 à 508 euros par mètre carré pondéré,
-renouvellement judiciaire : 586 euros par mètre carré pondéré,
et retenu une valeur de 450 euros par mètre carré pondéré, soit un montant de 40.680 euros pour les 90,40 mètres carrés pondérés de l'officine, expliquant avoir tenu compte :
-d'une assez bonne situation commerciale pour l'exploitation d'une pharmacie, bénéficiant d'un emplacement au sein d'une commune résidentielle recherchée du sud de la capitale en limite de [Localité 5] et du [Localité 6], dans l'environnement très immédiat de la gare [Etablissement 2] et de la [Adresse 5], voie commerçante accueillant plusieurs enseignes, mais en léger retrait de ces deux pôles, sur une voie de commercialité secondaire,
-d'un bail autorisant l'exploitation d'une officine de pharmacie,
-de la bonne configuration des locaux pour cette activité ainsi que du bel effet d'enseigne.

Les parties ne contestent pas le prix de 450 euros ainsi fixé.

L'expert judiciaire retient par ailleurs les correctifs suivants : 
-une majoration pour communication avec réserve adjacente forfaitairement appréciée à hauteur de +2% soit + 813 euros,
-la déduction de l'impôt foncier dont le montant s'élevait en 2022 à 3193 euros,
-une minoration pour charge exorbitante :
-pour les travaux relevant de la vétusté : -1%
-pour les mises aux normes : -3%
-pour le ravalement : -2%
soit un abattement de 6% (- 2440 euros),
Il a précisé qu'aucun élément n'ayant été communiqué au titre d'une minoration pour accession en fin de jouissance, ce poste devient donc sans objet.

Il a ainsi chiffré la valeur locative nette à la somme de 35.860 euros par an, hors charges et hors taxe.

Les bailleurs ne contestent pas la majoration pour communication avec la réserve adjacente à hauteur de 2% ni la déduction de l'impôt foncier, qu'ils chiffrent cependant à 3.000 euros. 
Ils considèrent en revanche qu'il n'y a pas lieu de retenir les minorations pour charge exorbitante en considérant que ces abattements ne sont pas justifiés puisque les travaux de ravalement, mises aux normes ou relevant de la vétusté ne pourront être mis à la charge du preneur que s'ils relèvent de la catégorie des grosses réparations de l'article 606 du code civil, d'ordre public.
Ils sollicitent donc que le loyer renouvelé annuel en principal soit fixé à la somme de 39.549,30 euros et à titre subsidiaire qu'il soit fixé à la somme de 35.860 euros par an, hors charges et hors taxe, telle que retenue par l'expert judiciaire.

La SELARL Pharmacie des quatre chemins fait pour sa part valoir que la jurisprudence constante considère que les charges résultant de la vétusté et des mises aux normes, même lorsqu'elles ne relèvent pas de l'article 606 du code civil sont exorbitantes au sens de l'article R145-8 du code de commerce et justifient dès lors l'application d'un abattement sur la valeur locative.
Elle indique en effet qu'elles constituent pour le preneur un poste de dépense considérable, supporté le plus souvent en totalité par lui, notamment s'agissant des travaux liés à la vétusté et à la mise aux normes.

En réponse à un dire du bailleur sur ce point, l'expert judiciaire a expliqué que ces abattements s'entendent hors hypothèse de l'article 606 du code civil, les travaux de vétusté, les mises aux normes et le ravalement ne relevant pas systématiquement des grosses réparations définies par cet article, de telle sorte qu'il considère que ces dépenses demeurent contractuellement à la charge du preneur.

Aux termes de l'article R145-8 du code de commerce, "du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages (...)"

Aux termes du contrat de bail, le preneur supporte la totalité de l'impôt foncier de telle sorte qu'il y a bien lieu de pratiquer la déduction opérée par l'expert à hauteur de 3193 euros correspondant à la valeur de l'impôt en 2022, telle que retenue par l'expert.
Le contrat précise également, dans son article 2, que "les travaux de ravalement, comme d'ailleurs tous les travaux résultant d'obligations législatives ou règlementaires, sont à la charge du preneur" et dans son article 3, relatif à l'entretien, que "le preneur devra normalement faire entretenir et remplacer, si besoin est, et si elles existent et quelle que soit la cause en ce compris la vétusté ou la force majeur, tout ce qui concerne les installations à son usage personnel (installations électriques, ventilation etc...) ainsi que les fermetures et serrures de fenêtres, portes et volets, les glaces, vitres, parquets, carrelages, revêtements de sol, boiserie, fenêtres, volets roulants, devanture etc...)".

Les abattements retenus par l'expert judiciaire au titre des charges exorbitantes sont donc justifiés.

La valeur locative nette en renouvellement s'élève par conséquent à la somme de 35.860 euros par an, hors charge et hors taxe.

-sur la date de prise d'effet

Aux termes de l'article L145-11 du code de commerce, "le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'Etat."

La SELARL Pharmacie des quatre chemins s'oppose à ce que la date du 01 octobre 2022 soit fixée comme date d'effet du renouvellement du bail.
Elle explique en effet qu'il résulte de l'article L145-11 du code de commerce que le nouveau loyer n'est exigible qu'à compter de la première demande de révision ou de fixation du prix formulée par le bailleur et qu'en l'espèce, la demande de modification a été signifiée par acte extrajudiciaire du 10 octobre 2022 de telle sorte que le nouveau loyer ne saurait produire d'effet avant cette date. 

Les bailleurs ne répondent pas sur cette demande, sollicitant simplement que le loyer renouvelé soit fixé à compter du 01 octobre 2022.

En l'espèce, les bailleurs ont bien indiqué, dans l'acceptation du renouvellement du bail, signifié le 10 octobre 2022, le loyer qu'ils proposaient. 
Le montant du loyer renouvelé est fixé à compter du 01 octobre 2022.

-sur le lissage 

Aux termes de l'article L145-34 du code de commerce, "en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente."

La SELARL Pharmacie des quatre chemins demande qu'il soit jugé que "le loyer sera lissé à 10% d’augmentation du loyer acquitté au cours de l’année précédente jusqu’à ce qu’il atteigne la valeur locative de trente-cinq huit cent soixante euros (35.860) euros conformément à l’alinéa 4 de l’article L145-34 du Code de commerce".

Les bailleurs ne répondent pas sur cette demande.

Le juge des loyers commerciaux a la possibilité de rappeler que le lissage doit s’appliquer sans qu’il n'entre toutefois dans sa compétence de le calculer 

Par conséquent, en application des dispositions précitées, il convient de faire droit à la demande de la SELARL Pharmacie des quatre chemins.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Au regard de l'issue du litige, les parties sont condamnées chacune pour moitié au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire et, en équité, sont déboutées de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et, en l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant par un jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable devant le juge des loyers commerciaux la demande de M. [V] [E], M. [G] [E] et Mme [W] [Q] épouse [E] tendant à dire que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé "toutes autres clauses et conditions du bail restant inchangée." et celle tenant à solliciter la condamnation de la SELARL Pharmacie des quatre chemins au paiement du complément du dépôt de garantie et des intérêts légaux.

Renvoie les parties à mieux se pourvoir de ces chefs devant le tribunal si elles l’estiment nécessaire ; 

Fixe le montant du loyer du bail renouvelé au 01 octobre 2022 entre d’une part M. [V] [E], M. [G] [E] et Mme [W] [Q] épouse [E] et, d'autre part, la SELARL Pharmacie des quatre chemins à la somme de 35.860 euros par an, hors charge et hors taxe ;

Rappelle que conformément aux dispositions de l'article L145-34 du code de commerce, en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ; 

Condamne d’une part, M. [V] [E], M. [G] [E] et Mme [W] [Q] épouse [E] et, d'autre part, la SELARL Pharmacie des quatre chemins chacune pour moitié, au paiement des entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire ;

Déboute M. [V] [E], M. [G] [E] et Mme [W] [Q] épouse [E] et la SELARL Pharmacie des quatre chemins de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Le présent jugement a été signé par Madame Céline CHAMPAGNE, Juge des loyers commerciaux et par Madame Maëva HENRI, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX