Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 27 mai 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 27 MAI 2026



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/03067 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHDX4



Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Novembre 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL - RG n° 21/01083





APPELANT

 

Monsieur [B] [P]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Me Georges SITBON de la SCP PEREZ SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0198





INTIMÉ 



Syndicat Des Coproprietaires [Adresse 2] pris en la personne de son syndic , le Cabinet IFNOR, immatriculé au RCS de [Localité 2] sous le n° 490 279 510, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL Caroline HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Perrine VERMONT,, Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire, Madame Marie CHABROLLE, Conseillère 

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire 

 



Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT



 





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Madame Perrine VERMONT , Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire, et par Madame Marylène BOGAERS , greffière présente lors de la mise à disposition.



FAITS & PROCEDURE



M. [P] est propriétaire d'un appartement et d'une cave (lots 9 et 15) dans l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 



Par acte d'huissier de justice en date du 5 février 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à Choisy-le-Roi l'a assigné devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de le voir notamment condamner au paiement des charges de copropriété arrêtées au 14 septembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, outre diverses sommes.



Par jugement du 30 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a :

- condamné M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] les sommes de : 

 15 577,97 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2021, au titre des charges dc copropriété arrêtées au 1er avril 2022, appel provisionnel du 2ème trimestre inclus, 

 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [P] aux dépens de la présente instance, 

- rejeté toutes les autres demandes, plus amples ou contraires, des parties. 



M. [P] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 07 février 2023.



La clôture a été prononcée par ordonnance du 10 décembre 2025.



Le syndicat des copropriétaires a notifié des conclusions d'actualisation le 22 janvier 2026.



Par message transmis par le RPVA le 28 janvier 2026, le conseil de M. [R] a demandé soit le rabat de la clôture, soit le rejet de ces écritures.



L'affaire a été appelée à l'audience du 17 février 2026.



PRETENTIONS DES PARTIES 



Par conclusions notifiées le 25 avril 2023, M. [P], appelant, invite la cour à : 

- le déclarer recevable et bien fondé en son appel, 

- infirmer en toutes ses dispositions, le jugement entrepris, 

- juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] ne produit pas les assemblées générales qui justifieraient le paiement des charges, 

- juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] ne produit pas les lettres recommandées avec accusés de réception de convocation aux assemblées générales adressées à M. [P], 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] de toutes ses demandes, 

- le condamner à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Par conclusions notifiées le 13 juillet 2023 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5], intimé, invite la cour, au visa des articles 1103 et 1240 du code civil et 10, 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 13 mars 1967, à : 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il a condamné M. [P] à lui payer les sommes de : 

 15 577,97 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2021, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2022, appel provisionnel du 2ème trimestre 2022, 

 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, 

- le réformant du quantum de la condamnation prononcée, soit en ce qu'il l'a débouté de sa demande de condamnation de M. [P] au paiement de la somme de 17 631,56 euros, 

et statuant à nouveau, 

- le juger recevable et fondé en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre de M. [P], 

- débouter M. [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 

en conséquence, 

- condamner M. [P] à lui payer la somme de 22 269,91 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2023, assortie de l'intérêt légal à compter de la mise en demeure du 14 mars 2016, 

y ajoutant, 

- condamner M. [P] à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive au paiement, 

- condamner M. [P] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [P] aux dépens.



SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.



Sur la recevabilité des conclusions du syndicat des copropriétaires notifiées le 22 janvier 2026



Le syndicat des copropriétaires a notifié des conclusions le 22 janvier 2026, postérieurement à la clôture ordonnée le 10 décembre 2025.



L'article 802 alinéa 1er et 2 du code de procédure civile dispose que :

Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.



Les conclusions relatives aux charges de copropriété sont assimilées aux conclusions relatives aux loyers et arrérages.



Cependant, même s'il s'agit d'une créance entrant dans le champ de l'alinéa 2 précité, sont irrecevables les conclusions qui, déposées après l'ordonnance de clôture, tendent à son actualisation à une date antérieure à celle-ci (Civ. 3e, 13 juin 2001, n° 99-17.985).



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires actualise sa demande aux charges qu'il prétend dues au 1er janvier 2026 tandis que les demandes contenues dans ses conclusions antérieures concernaient les charges dues au 1er juillet 2023. L'actualisation demandées postérieurement à la clôture de l'instruction, qui concerne près de trois ans et demi de charges de copropriété, est donc, hormis pour l'appel de charges du 1er janvier 2026, antérieure à celle-ci. 



Les conclusions notifiées le 22 janvier 2026 doivent par conséquent être déclarées irrecevables.



Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété



Moyens des parties



M. [P] soutient qu'un copropriétaire ne peut être tenu aux règlements des charges de copropriété que s'il a été régulièrement convoqué aux assemblées, ce que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas.



Le syndicat des copropriétaires allègue que :

- M. [P] ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété depuis 2012 ;

- La question de la convocation des copropriétaires à l'assemblée générale est sans rapport avec l'obligation de paiement des charges de copropriété ; il n'est pas tenu de justifier des convocations et de la notification des procès-verbaux d'assemblée générale ;

- M. [P] a été convoqué aux assemblées générales mais n'a pas retiré les courriers recommandés de convocation



Réponse de la cour



En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.



La convocation d'un copropriétaire aux assemblées générales n'est pas une condition de validité de la créance de charges de copropriété, contrairement à ce que prétend M. [P].



Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaire de M. [P],

- les procès-verbaux des assemblées générales des 28 février 2013, 3 mars 2014, 1er avril 2015, 13 juin 2016, 4 décembre 2017, 12 juin 2018, 5 juin 2019, 8 octobre 2020, 29 septembre 2021 et 3 avril 2023 ayant voté les budgets prévisionnels et approuvé les comptes pour la période considérée ;

- les appels de fonds pour la période considérée ;

- un décompte arrêté au 1er juillet 2023.



Le décompte produit par le syndicat comporte de nombreux frais de recouvrement ou autres sommes, d'un montant total de 5 324,23 euros, qui doivent donc être déduits des sommes dues et seront examinés infra.



L'arriéré de charges est donc démontré à hauteur de 22 269,91 ' 5 324,23 = 16 945,68 euros. Cette somme produira intérêt à compter du présent arrêt, le syndicat ne produisant pas l'assignation du 5 février 2021 permettant à la cour de connaître le montant de la dette alors réclamée.



Le jugement doit par conséquent être infirmé compte tenu de l'actualisation de la créance.



Sur les frais de recouvrement



Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. 



L'article 9 du code de procédure civile prévoit qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande en ce qu'elle concernait des frais de recouvrement. Il soutient que :

- les frais non expressément visés par l'article 10-1 de la loi de 1965, tels que les honoraires du syndic pour la remise du dossier à l'huissier ou à l'avocat, doivent être facturés et mis à la charge du débiteur récalcitrant dès lors que les « bons » copropriétaires ne sauraient subir les conséquences pécuniaires du comportement du copropriétaire récalcitrant ;

- le silence de M. [P] vaut reconnaissance de sa dette sans observations ni restriction d'aucune sorte.



Les frais imputés à M. [P] par le syndicat des copropriétaires s'élèvent, d'après le décompte produit, à la somme de 5 324,23 euros.



Le syndicat des copropriétaires justifie de l'envoi d'une sommation de payer par huissier le 22 mai 2017, facturée néanmoins 173,55 euros et non pas 217,57 comme indiqué dans le décompte. Il ne justifie pas, en revanche, de l'envoi d'une mise en demeure de payer le 14 mars 2016 et facturée 24 euros.



Par ailleurs en ce qui concerne les honoraires de suivi de contentieux prélevés par le syndic et les frais de remise du dossier à l'avocat ou à l'huissier, il y a lieu de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n'est pas établi en l'espèce ; ces frais restent donc à la charge de tous les copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir à cet égard des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention.



Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne peut prétendre voir M. [P] condamné à lui payer les frais d'assignation et de signification du jugement, ceux-ci étant déjà compris dans les dépens



Les frais de mainlevée d'hypothèque n'étant pas justifiés, le syndicat doit être débouté de sa demande à ce titre.



Enfin, doit également être déduite du décompte la condamnation aux frais irrépétibles de première instance, pour laquelle le syndicat dispose d'un titre exécutoire, ainsi qu'il sera vu infra.



M. [P] doit par conséquent être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 173,55 euros. Celui-ci doit être débouté du surplus de ses demandes.



Le jugement sera infirmé sur ce point.



Sur les dommages et intérêts



Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la résistance abusive de l'appelant qui n'a pas exécuté la moindre cause du jugement cause un préjudice certain à la copropriété qui doit faire face aux différentes dépenses et charges de la résidence pour suppléer sa carence.



En vertu de l'alinéa 3 de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.



Les manquements systématiques et répétés de M. [P], qui n'a versé aucune somme depuis 2015, à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, caractérisent sa mauvaise foi et sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.



Il doit être condamné à ce titre à payer au syndicat la somme de 2 000 euros. Le jugement sera infirmé sur ce point.



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [P], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [P].





PAR CES MOTIFS

LA COUR





Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Déclare irrecevables les conclusions notifiées le 22 janvier 2026 par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] ;



Infirme le jugement en ses dispositions frappées d'appel, sauf en ce qu'il a :

- condamné M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [P] aux dépens de l'instance ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 16 945,68 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2022, appel de fonds du troisième trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;



Condamne M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 173,55 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires ;



Condamne M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;



Condamne M. [P] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] la somme supplémentaire de 2 500 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE,