Tribunal Judiciaire · Annexe Rue de Crosne — 21 mai 2026

DOSSIER N° RG 25/01590 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NJ64


JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 21 MAI 2026


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DEMANDERESSE :

ROUEN HABITAT
5 Place du Général de Gaulle
76040 ROUEN
Représentant : Mme CARTERET (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial


DEFENDEUR :

M. [Z] [M]
12 rue Galilée
Batiment LOMBARDIE 1 - CASSIOPEE
76000 ROUEN
non comparant


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats à l'audience publique du 20 Mars 2026


JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Céline JOINT


Le présent jugement a été signé par Mme Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile. 


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 janvier 2023, l'OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Monsieur [Z] [M] un appartement situé 12 rue Galilée Batiment Lombardie 1 cassiopée Etage 4 appt 48 à ROUEN (76000), pour un loyer mensuel de 350,65 euros, outre des provisions sur charges de 154.67 euros et les divers de 3.15 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, l'OPH ROUEN HABITAT a fait signifier à Monsieur [Z] [M] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 1302.45 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par notification électronique du 2 juin 2025, l'OPH ROUEN HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d'impayés de loyers de Monsieur [Z] [M]. 

Par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2025, l'OPH ROUEN HABITAT a fait assigner Monsieur [Z] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
- Dire M [Z] [M] sans droit ni titre des lieux sis 12 rue Galilée Batiment Lombardie 1 cassiopée Etage 4 appt 48 76 000 ROUEN et de constater la résiliation du bail et l’acquisition au profit de l’OPH ROUEN HABITAT du bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail et rappelée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 10 juin 2025 ; 
- ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier ; 
- condamner Monsieur [Z] [M] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 534.41 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires échus et impayés au 25 août 2025 selon décompte joint, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025, date de signification du commandement de payer, 
- au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer revalorisé augmenté des charges également revalorisées et accessoires jusqu’à la restitution effective des lieux, 
- la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025, date de signification du commandement de payer, 
- Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision de droit, 

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 28 août 2025.

À l'audience du 20 mars 2026, l'OPH ROUEN HABITAT, dûment représenté, maintient les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 1125.07 euros selon décompte arrêté au 18 mars 2026. 

Monsieur [Z] [M], régulièrement cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. 


MOTIFS DE LA DECISION 

Sur l'absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [Z] [M], cité à l’étude de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l’audience. 

Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de résiliation du bail 

Sur la recevabilité 

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 28 août 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l'OPH ROUEN HABITAT le 2 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l'OPH ROUEN HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond 

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 10 juin 2025. 

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 10 août 2025 à 24 heures, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 janvier 2023 à compter du 11 août 2025. 

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 11 août 2025, Monsieur [Z] [M] est sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Z] [M] à son paiement à compter de 11 aout 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement 

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, l'OPH ROUEN HABITAT produit le bail en date du 19 janvier 2023 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 18 mars 2026, faisant état d'une dette locative de 1125.07 euros. 

Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 123.44 euros au titre des frais de procédure. 


En outre il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d'assurance pour un montant total de 55.86 euros. 

L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. 
Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire. 
Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. 
Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ». 

En l'espèce, l'OPH ROUEN HABITAT ne démontre pas avoir adressé de sommation à son locataire de justifier d'une assurance locative qui serait restée vaine, ni de l'avoir informée de sa volonté de souscrire une assurance pour son compte, ne produisant qu'un courrier en date du 7 février 2025 l’avisant de la souscription d’une assurance groupe. 

Dès lors, les montants prélevés pour l'assurance doivent être déduits du décompte produit. 

Par conséquent, Monsieur [Z] [M] sera condamné à payer à l'OPH ROUEN HABITAT 76 la somme de 945.77 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, arrêtée à la date du 18 mars 2026, mois de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2025 à compter de la signification de la présente décision.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Z] [M], qui succombe, est condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Monsieur [Z] [M], condamné aux dépens, sera condamné à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l'OPH ROUEN HABITAT recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 19 janvier 2023 concernant le logement situé 12 rue Galilée Batiment Lombardie 1 cassiopée Etage 4 appt 48 à ROUEN (76000) , donné en location à M [M] [Z] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 11 août 2025 ;

DIT que M [M] [Z] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à M [Z] [M] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef les lieux situés 12 rue Galilée Batiment Lombardie 1 cassiopée Etage 4 appt 48 à ROUEN (76000) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M [Z] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l'OPH ROUEN HABITAT pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix des requérants, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE M [Z] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 août 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M [Z] [M] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 945.77 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, arrêtée à la date du 18 mars 2026, mois de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision; 

CONDAMNE M [Z] [M] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit; 

CONDAMNE M [Z] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 juin 2025, de la signification de l’assignation du 27 août 2025, de sa dénonciation à la CAF et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE