Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 26 mai 2026

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
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Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 26/00206 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB235

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 26 mai 2026


DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic, dont le siège social est sis Société [Adresse 2]
Représenté par Me Audrey BENOIS, avocat au barreau de Paris, 

DÉFENDEURS
Monsieur [F] [N], demeurant [Adresse 3]
non comparant et non représenté, 

Madame [S] [N], demeurant [Adresse 3]
non comparante et non représentée, 

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique assistée de Nahed FERDJANI, Greffier, lors des délibérés et Jennifer BRAY, Greffier, lors des délibérés, 

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 25 mars 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mai 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Jennifer BRAY, Greffier


Décision du 26 mai 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/00206 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB235

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] [N] et Mme [S] [N] sont propriétaires des lots n° 38 et 44 dans l'immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société MANDA, a assigné M. [F] [N] et Mme [S] [N] devant le tribunal judiciaire de Paris, par actes de commissaire de justice du 14 janvier 2026, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-3.955,41 € au titre des charges de copropriété dues au 12 janvier 2026 inclus, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 29 avril 2024, date de la première mise en demeure, et sur le surplus à compter de l’assignation,
-1.237,64 € au titre du remboursement des frais,
-3.000 € à titre de dommages-intérêts,
-1.989,47 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 25 mars 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Mme [S] [N], citée à personne, et M. [F] [N], cité à domicile, par actes de commissaire de justice du 14 janvier 2026, n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
-les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
-les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
-le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de M. [F] [N] et Mme [S] [N],
-les appels de fonds correspondant à l’arriéré,
-un décompte arrêté au 12 janvier 2026 faisant apparaître un solde débiteur de 5.358,52 €, frais compris,
-les procès-verbaux des assemblées générales des 2 mars 2020, 14 juin 2021, 21 mars 2022, 15 mai 2023 et 18 novembre 2024,
-les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,
-une mise en demeure de payer la somme de 3.051 € datée du 29 avril 2024 (avec une preuve de dépôt postal au 29 avril 2024).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 3 955,41 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 12 janvier 2026, appel de fonds du premier trimestre 2026 inclus, et déduction faite des divers frais facturés (1.403,11 €).

M. [F] [N] et Mme [S] [N] seront donc condamnés à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Cette somme ne produira pas intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 avril 2024 comme sollicité car la preuve de réception de cette mise en demeure par les débiteurs n’est pas rapportée (seule une preuve de dépôt est versée aux débats). Les mises en demeure suivantes ne peuvent non plus être retenues. Cette somme produira donc intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2026, date de l’assignation.

II) Sur les frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 1.237,64 € se décomposant comme suit :
-fiche hypothécaire 3233 demande de renseignement : 24 €
-frais de mise en demeure par le syndic : 30 €
-frais de signification du commandement de payer : 175,64 €
-frais de suivi juridique du syndic : 1.008 €

Le coût de la fiche hypothécaire 3233 sera retenu à hauteur de 24 € car justifié (pièce n° 3).

S’agissant du coût de la mise en demeure à hauteur de 30 €, il correspond, à la lecture du décompte, à une mise en demeure du 14 avril 2024. Or, la preuve d’envoi de cette mise en demeure n’est pas rapportée (pièce n° 5). Cette somme ne sera donc pas retenue.

S’agissant du coût du commandement de payer du 25 juin 2024 (175,64 €), il sera écarté car ledit commandement n’est jamais parvenu aux débiteurs (PV 659) en raison d’une erreur manifeste sur leurs nom et prénoms (« Monsieur [G] [K] [S] »).

S’agissant des frais de suivi juridique du syndic, ils correspondent, au regard des factures versées aux débats, à des frais de suivi de dossier, d’échanges avec l’avocat, de transmission du dossier à l’avocat ou encore de constitution du dossier pour l’avocat. Or, il s’agit de diligences normales du syndic qui a pour mission de recouvrer les charges impayées et il n’est pas démontré que des diligences exceptionnelles ont été effectuées. Ces frais, pour un total de 1.008 €, seront donc écartés.

Finalement, M. [F] [N] et Mme [S] [N] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 24 € au titre des frais.

III) Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il ne justifie notamment pas du fait que la copropriété serait freinée dans son projet d’entreprendre « des travaux d’envergure dans l’immeuble ».

Il y a donc lieu de rejeter la demande de dommages-intérêts.

IV) Sur les demandes accessoires

M. [F] [N] et Mme [S] [N], parties perdantes, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.989,47 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [F] [N] et Mme [S] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société MANDA :
-la somme de 3 955,41 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 12 janvier 2026, appel de fonds du premier trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2026,
-la somme de 24 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société MANDA, de sa demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [F] [N] et Mme [S] [N] aux dépens,

CONDAMNE M. [F] [N] et Mme [S] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société MANDA, la somme de 1.989,47 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. 


le greffier le Président