Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 26 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 26/00304 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4OCH

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 MAI 2026
MINUTE N° 26/00969
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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 10 avril 2026 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

La société LEOPOLD,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Yahia MERAKEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0284


ET :

Monsieur [M] [O],
demeurant [Adresse 2]

Monsieur [Y] [O],
demeurant [Adresse 3]

Monsieur [K] [O],
demeurant [Adresse 4]

Monsieur [A] [O],
demeurant [Adresse 5]

Madame [H] [O],
demeurant [Adresse 4]

Monsieur [V] [O],
demeurant [Adresse 6]

Monsieur [W] [O],
demeurant [Adresse 7]

tous représentés par Maître Julie DUCOURT, avocat au barreau des Hauts de Seine, [Adresse 8]


EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 16 juillet 2025, la société LEOPOLD a acquis auprès de Mme [H] [O], M. [V] [O], M. [W] [O], M. [M] [O], M. [K] [O] et M. [A] [O] (ci-après les consorts [O]) un immeuble à usage commercial sis [Adresse 9] à [Localité 1], outre le fonds de commerce exploité dans cet immeuble.

Soutenant que l'immeuble présente d'importants désordres structurels, antérieurs à la vente et connus des vendeurs, la société LEOPOLD, par acte délivré le 28 janvier ainsi que les 3, 4 et 9 février 2026, a assigné en référé devant le président de ce tribunal les consorts [O] aux fins d’obtenir, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, la désignation d’un expert pour donner un avis sur des désordres constatés sur le bien immobilier. 

A l’audience, la société LEOPOLD maintient sa demande et s'oppose à la demande reconventionnelle des défendeurs.

Les consorts [O] s'opposent à la demande d'expertise et demandent à titre reconventionnel la condamnation de la société LEOPOLD à leur verser la somme de 4.565,92 euros à titre provisionnel, correspondant au prorata de la taxe foncière 2025, outre la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 

Ils contestent en premier lieu avoir eu connaissance des désordres allégués avant la vente. En second lieu, ils affirment que l'expertise sollicitée est inutile, puisqu'un expert désigné par le tribunal administratif de Montreuil a déjà examiné le bien immobilier lors d'une expertise préventive ordonnée dans le cadre d'un projet de travaux relatifs à la nouvelle ligne 15 du métro, a rendu son rapport en date du 31 juillet 2025, et s'est prononcé sur la nature des travaux réparatoires et leur chiffrage. Enfin, elle fait valoir que la société LEOPOLD n'a pas réglé les sommes dues au titre de la taxe foncière pour l'année 2025. 

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande d'expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Il appartient au juge de s’assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec. Justifie ainsi d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

En l'espèce, il convient de relever, s'agissant de l'expertise ordonnée par le tribunal administratif, d'une part, qu'elle avait un objet différent de celui visé dans le cadre de la présente instance et d'autre part, que la société LEOPOLD, qui n'était alors pas propriétaire des lieux, n'a pas participé aux opérations. 

Par ailleurs, au vu des pièces produites aux débats, notamment le courrier de la mairie relatif à la sécurité du bâtiment et le diagnostic structurel du 31 octobre 2025, le demandeur justifie d’un motif légitime à voir établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige susceptible de l'opposer aux défendeurs dans le cadre d’une action judiciaire.

Il sera ainsi fait droit à demande de mesure d'instruction dans les termes du dispositif ci-dessous, aux frais avancés des demandeurs, l'expertise étant réalisée dans leur intérêt probatoire.

Sur la demande reconventionnelle en paiement

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

D'après l'article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Etant rappelé que l'existence d'un lien suffisant entre les demandes reconventionnelles et les prétentions originaires relèvent de l'appréciation souveraine du juge, il doit être relevé que tel n'est pas le cas en l'espèce, s'agissant d'une demande principale aux fins de désignation d'un expert. 

En conséquence, la demande reconventionnelle en paiement sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires

En l'état du litige, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS
 
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une mesure d’expertise et désignons en qualité d’expert ;

M. [G] [E]
Patrimoine & Structure
[Adresse 10]
[Localité 2]
Tél. portable : [XXXXXXXX01]
[Courriel 1]

Expert près la cour d'appel de Paris

avec pour mission, les parties et leurs conseils régulièrement convoqués, après avoir pris connaissance du dossier :

1/ Visiter les lieux situés [Adresse 9] à [Localité 1] ;

2/ Entendre les parties en leurs dires et observations ainsi que tout sachant ;

3/ Se faire remettre copie de tous documents utiles et les annexer au rapport ;

4/ S'adjoindre si nécessaire les services d'un sapiteur d'une spécialité distincte de la sienne ;

5/ Vérifier l’existence des désordres mentionnés dans l’assignation ; le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, examiner tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

6/ Décrire les désordres constatés, en indiquer la nature, l'étendue, la date d'apparition, la ou les causes ; en retracer l’historique et en décrire l’évolution prévisible ;

7/ Donner tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer si ces désordres étaient apparents au moment de la vente aux yeux d'un acquéreur non professionnel pouvant en apprécier la portée ou si celui-ci en avait été informé ;

8/ Donner tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité ou l’esthétique du bâtiment et plus généralement quant à la conformité de sa destination et si les désordres constatés sont de nature à rendre la chose vendue impropre à l'usage qui peut en être attendu, ou en diminue tellement l'usage que l'acquéreur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix ;

9/ Donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer si les vendeurs pouvaient avoir connaissance des désordres au jour de la vente ;

10/ Donner tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer les conséquences des travaux réalisés par les acquéreurs sur l'apparition ou l'aggravation des désordres mentionnés, le cas échéant dans quelle proportion ;

11/ Décrire les travaux de reprise éventuellement nécessaires pour remédier aux désordres et leurs délais d’exécution ; en chiffrer le coût, en annexant au rapport les devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre ;

12/ Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

13/ Donner tous éléments d’appréciation pour évaluer les préjudices de toute nature résultant des désordres ;

14/ Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues ;

15/ Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire de Bobigny, service du contrôle des expertises, avant le 30 avril 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’expert devra, lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ;

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport de ses observations et constatations ;

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Fixons à la somme de 6.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société LEOPOLD entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal avant le 30 juillet 2026 ;

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ; 

Rejetons la demande reconventionnelle ; 

Rejetons toute autre demande ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et de ses frais irrépétibles ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 26 MAI 2026.



LA GREFFIERE
LA PRÉSIDENTE