Tribunal Judiciaire · Référés — 26 mai 2026

N° minute : 26/00266
N° RG 26/00116 - N° Portalis DBZ7-W-B7K-F5EK 
du 26 Mai 2026



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Grosse à Me CHEVALIER
Copies à Me BONNET
le 26 mai 2026


Par mise à disposition au Greffe du Tribunal Judiciaire de Bayonne, le 26 Mai 2026

a été rendue l’ordonnance dont la teneur suit :

Composition :

Madame [...], Présidente du Tribunal Judiciaire de Bayonne

Assistée de [...], Cadre Greffière, présente à l’appel des causes, aux débats et au prononcé par mise à disposition au greffe


ENTRE :

S.A.R.L. V.V.I, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Quentin CHEVALIER de la SCP VA AVOCATS, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 22

ET :


S.A.S. VR ETXEA, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Anne-marie BONNET, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant, vestiaire : 55 

A l’audience du 12 Mai 2026

Le Juge des référés, après avoir entendu les conseils des parties en leurs observations, a mis l’affaire en délibéré à l’audience de ce jour, où il a été statué en ces termes :

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte notarié du 26 octobre 2023, la SARL VVI a mis à bail commercial son local sis [Adresse 2] à [Localité 1], cadastré AP507 au profit de la SAS VR ETXEA pour des activités de réalité virtuelle dynamiques et statiques ainsi que de débit de boissons. 

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2026, la SARL VVI a fait assigner la SAS VR ETXEA devant la Présidente du Tribunal Judiciaire de Bayonne statuant en référé. 
Par conclusions N°2 notifiées le 12 mai 2026, elle sollicite de :
-constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial au 1er octobre 2025 
-ordonner l’expulsion de la SAS VR ETXEA et de toute personne occupant la parcelle sise [Adresse 2] à [Localité 1], sous astreinte de 1000 euros par jour
-condamner la SAS VR ETXEA à lui verser une provision de 326 101 euros au titre des loyers impayés au 1/10/25
-condamner la SAS VR ETXEA à lui verser une provision de 28 200 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1/10/25 jusqu’à ce que libération effective des lieux
-rejeter la demande de suspension et délais de paiement ; subsidiairement, en réduire la durée
-ordonner l’exécution au seul vu de la minute
-condamner la SAS VR ETXEA à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 


Elle explique que :
-le 11/07/2025, elle a adressé une mise en demeure à la SAS VR ETXEA de régler son arriéré de loyers, en vain
-le 21/08/2025, elle a fait délivrer à la SAS VR ETXEA un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arriéré de loyers de 297 063 euros
-la SAS VR ETXEA ne justifie pas de ses capacités à régler sa dette de manière échelonnée alors que la dette est très importante. 

Par conclusions N°2 notifiées le 12 mai 2026, la SAS VR ETXEA sollicite :
-que les travaux effectués par elle à hauteur de 225 300 euros s’affectent à la dette locative 
-de l’autoriser à s’acquitter de sa dette en 24 échéances mensuelles jusqu’à parfait paiement 
-d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Elle explique que :
-un plan d’apurement a été prévu avec le bailleur mais n’a pu être respecté, compte tenu de ses difficultés financières
-elle s’est trouvée contrainte d’effectuer des travaux d’aménagement non prévus mais nécessaires à l’ouverture du site (mise aux normes sollicitée par la municipalité de [Localité 1]) à hauteur de 175 300 euros, alors que ces travaux auraient dû être à la charge du propriétaire 
-l’attestation de conformité électrique ne lui a jamais été remise par le bailleur, engendrant l’obligation pour le preneur d’engager environ 50 000 euros de travaux d’électricité ;
-la valeur du local est dorénavant bien supérieure que lors de sa prise à bail. 

SUR CE :

Sur la clause résolutoire

L'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail commercial du 26/10/23 que celui-ci contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail un mois après délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux ; il est constant par ailleurs que la SARL VVI a fait délivrer à la SAS VR ETXEA un commandement de payer visant ladite clause le 21 août 2025 pour un arriéré locatif de 297 063 euros qui n’a pas été régularisé dans le mois ;

Toutefois, la SAS VR ETXEA conteste le montant des sommes dues en raison des travaux d’aménagement qu’elle indique avoir réalisés à hauteur de 175 630 euros et des travaux d’électricité qu’elle indique avoir réalisés pour un montant de 51 534 euros, soit un total de 227 164 euros ; elle se borne cependant à produire un devis d’électricité de la SAS VIRTUAL ETXEA en date du 1/08/22, à hauteur de 92 670 euros et un décompte produit de sa propre main, ce qui ne constitue pas une contestation sérieuse;

Cependant, il n’est pas contesté que la SAS VR ETXEA a procédé à plusieurs règlements depuis le mois de janvier 2026, à hauteur totale de 14 500 euros, traduisant sa volonté de poursuivre l’exécution du bail et combler son passif, malgré ses difficultés financières ;

En conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à la SAS VR ETXEA des délais de paiement sur 24 mois ;

Sur les demandes de provision

En vertu de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ;


En l’espèce, seul le juge du fond est compétent pour trancher des éventuelles compensations entre le bailleur et le preneur or, celui-ci n’a pas été saisi par la SAS VR ETXEA ;

La SAS VR ETXEA a par ailleurs reconnu devoir la somme de 209 312 euros , au titre des loyers dus entre octobre 2025 et juillet 2026, dans son courriel du 27/08/25 dans lequel elle proposait un échéancier pour apurer sa dette ; Le décompte produit en pièce n°9, par la SARL VVI est non daté et ne fait pas apparaître de manière lisible, les versments partiels effectués de sorte que la partie non contestable des sommes dues sera celle figurant sur le décompte produit en pièce n° 7 mentionnant la somme de 209 312 euros de loyers, hors la taxe foncière et les intérêts ;

Au regard de la suspension de la clause résolutoire, la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation sera rejetée ;
En conséquence, il convient de condamner la SAS VR ETXEA à verser à la SARL VVI la somme de 209 312 euros au titre des loyers dus au 31/07/26, hors charge et rejeter le surplus des demandes ;

Sur la demande d’exécution au seul vu de la minute

En vertu de l'article 489 du code de procédure civile, en cas de nécessité le juge peut ordonner que l'exécution aura lieu au seul vu de la minute;

En l'espèce, il n'est pas justifié de la nécessité d'ordonner que la présente décision soit exécutoire sans être dûment signifiée par huissier ni exécutée volontairement;

En conséquence, la demande sera rejetée;

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L'article 700 du CPC édicte : « comme il est dit au I de l'article 75 de la loi N°91-647 du 10 Juillet 1991, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. IL peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, il convient de condamner la SAS VR ETXEA à verser à la SARL VVI la somme de 3000 euros ;

PAR CES MOTIFS

Nous, [...], juge des référés du Tribunal Judiciaire de Bayonne, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de la décision, contradictoirement et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 01/10/25 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire contenu au bail du 26/10/23 ;

CONDAMNONS la SAS VR ETXEA à verser à la SARL VVI 209 312 euros au titre des loyers dus au 31/07/26, hors charge

ACCORDONS des délais de paiement sur 24 mois à la SAS VR ETXEA sur une durée de 24 mois pour s’acquitter de cette somme ;

DISONS que la première mensualité devra être réglée avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, les suivantes devant être réglées avant le 10 de chaque mois ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et huit jours après mise en demeure restée infructueuse, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

CONDAMNONS la SAS VR ETXEA à verser à la SARL VVI la somme de 3 000 euros ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SAS VR ETXEA aux dépens. 

La présente ordonnance a été signée par Madame [...], Présidente, juge des référés et par Madame [...],cadre greffière.


LA CADRE GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,