Tribunal Judiciaire · Pôle Civil section 1 — 21 mai 2026

COUR D’APPEL DE [Localité 1]


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N° : N° RG 22/02490 - N° Portalis DBYB-W-B7G-NWYR
Pôle Civil section 1

Date : 21 Mai 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :



DEMANDERESSE

S.A. LA BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD, dont le siège social est sis [Adresse 1], inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 493 253 652, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER





DEFENDERESSES

S.A.R.L. CETARA, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en sa qualité de syndic de la Résidence sise [Adresse 3] à [Localité 3], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 391 809 043, exerçant sous l’enseigne AGENCE DU LEVANT située [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège,

représentée par Maître Jean-claude ATTALI de la SCP SVA, avocats au barreau de BEZIERS


S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE LAURITO, dont le siège social est sis Sarl [U] - [Adresse 4], prise en sa qualité d’ancien syndic de la Résidence sise [Adresse 3] à [Localité 3], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 389 640 970, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège,

n’ayant pas constitué avocat


S.D.C. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice la SARL CETARA, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège,

n’ayant pas constitué avocat





COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :


Président : Fanny COTTE
Juge unique


assisté de Cindy VELLAYE, greffier, lors des débats et de la mise à disposition.


DEBATS : en audience publique du 16 Mars 2026 


MIS EN DELIBERE au 21 Mai 2026


JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 21 Mai 2026
















































Exposé du litige :

LA BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD compte parmi ses assurés Monsieur [H] [E] au titre d'un contrat Assurance Habitation pour un bien dont il est propriétaire à [Localité 3]. 

Monsieur [A] et son épouse ont acquis en 2013 un appartement au sein d'une copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 3]. 

Cet ensemble immobilier a fait l'objet en 2004 d'un Périmètre de Restauration Immobilière (PRI) confié par la ville à la SA ELIT. Le programme de travaux de restauration a été déclaré d'utilité publique par arrêté du 1er janvier 2004. 

Une expertise judiciaire a été ordonnée en raison des désordres affectant le déroulement des travaux. 

De nouvelles conduites d'alimentation en eau et évacuation des eaux usées ont été installées en 2011, auxquelles la quasi-totalité des propriétaires ont raccordé leur logement. 

Au début de l'année 2016, Monsieur [E] a fait l'acquisition de l'appartement situé au-dessus de celui des consorts [A]. 

En mars 2016, Madame [A] déplorait un dégât des eaux. 

Par acte du 24 novembre 2016, les consorts [A] ont assigné Monsieur [E], la SARL LAURITO et la SARL AGENCE DU LEVANT devant le Président du Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER, statuant en référé, aux fins de faire désigner un expert judiciaire. 

Monsieur [G] [R] était désigné en qualité d'expert selon ordonnance du 12 janvier 2017.

Le rapport définitif a été déposé le 17 juillet 2017.

Le 12 juin 2017, le conseil de Monsieur [E] a interrogé la BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD quant à la prise en charge éventuelle de ce sinistre. 

En réponse du 3 juillet 2017, la BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD lui a fait savoir que sa garantie ne saurait être acquise classiquement quant à la réparation de l'origine du sinistre mais l'a informé de la prise en charge des dommages consécutifs si la responsabilité de Monsieur [E] devait être retenue. 

Après deux autres demandes de garantie de Monsieur [E] et par courrier du 8 novembre 2017, la BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD a confirmé sa position en refusant de garantir la réfection de la colonne litigieuse mais a accepté de prendre en charge divers postes de préjudice dans l'éventualité où la responsabilité de Monsieur [E] serait retenue. 

Par acte du 15 mars 2018, les consorts [A] ont assigné Monsieur [E] devant le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER aux fins de faire reconnaitre sa responsabilité quant aux préjudices subis du fait des dégâts des eaux et de le voir condamner à les indemniser. 

Par jugement du 11 février 2021, le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER a :
-Condamné Monsieur [E] à payer à Madame [I] [A], avec intérêts au taux légal à compter de ce jour la somme principale de 12.890 euros et la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens comprenant les frais de référé expertise
-Condamné la BANQUE POSTALE IARD à garantir Monsieur [E] pour l'intégralité des condamnations
-Rejeté toute autre demandé
-Ordonné l'exécution provisoire

En exécution dudit jugement, la BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD a procédé au règlement des condamnations mises à sa charge.

Par acte du 18 mai 2022, la BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD a fait assigner la SARL CETARA, la SARL AGENCE IMMOBILIERE LAURITO, et le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Montpellier afin d'exercer son recours subrogatoire et d'obtenir notamment leur condamnation à lui verser la somme de 18.303,85 euros.

Saisi d'une requête en incident par la SARL CETARA, le juge de la mise en état a, par ordonnance définitive du 25 juin 2024, déclaré irrecevable l'action subrogatoire en paiement intentée par la BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD à l'encontre de la SARL CETARA pour cause de prescription.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2025 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des prétentions et moyens, la BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD demande au tribunal de :
Vu les articles 1240, 1241 et 1242 du Code civil, l'article 2224 du Code Civil, l'article 789 du Code de procédure civile, l'article L. 121-12 du code des assurances, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l'ordonnance du Juge de la mise en état du 25 juin 2024, le rapport d'expertise judiciaire : 
 - Juger que le Syndic de la copropriété de la Résidence sise [Adresse 3] à [Localité 4], a manqué à son obligation d'entretien et de réparation de la canalisation en partie commune litigieuse ; 
 - Juger que le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 3], a manqué à son obligation d'entretien et de réparation de la canalisation en partie commune litigieuse
 - Juger que la BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD, qui a relevé et garanti son assuré, Monsieur [E], de l'intégralité des condamnations mises à sa charge selon jugement du 11 février 2021 rendu par le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, est subrogée dans ses droits et actions contre les tiers qui par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur ; 
 - Prendre acte du désistement de l'action de la BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD à l'encontre de la SARL CETARA exerçant sous l'enseigne AGENCE DU LEVANT, prise en sa qualité de Syndic de la [Adresse 8] [Adresse 3] à [Localité 4] en l'état de l'ordonnance du Juge de la mise en état rendue le 25 juin 2024 ; 
 - Condamner in solidum la SARL AGENCE IMMOBILIERE LAURITO, prise en sa qualité d'ancien syndic et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 3] à rembourser à la BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD la somme de 18.303,85 € versée aux consorts [A] en exécution du jugement rendu le 11 février 2021 par le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER ; 
 - Enjoindre la SARL AGENCE IMMOBILIERE LAURITO et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 3] à verser aux débats les conditions particulières et les conditions générales de leur contrat d'assurance ; 
 - Débouter la SARL CETARA exerçant sous l'enseigne AGENCE DU LEVANT ainsi que toute autre partie, de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées contre la concluante ;
 - Condamner la SARL AGENCE IMMOBILIERE LAURITO et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 3] au paiement de la somme de 3.000 € chacune sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des prétentions et moyens, la SARL CETARA demande au tribunal de :
Vu l'ordonnance de référé du 12 janvier 2017 désignant Monsieur [R] en qualité d'expert donnant acte aux demandeurs de son désistement d'instance à l'égard de la société CETARA, le pré-rapport et le rapport d'expertise de Monsieur [R], le jugement du Tj de [Localité 1] du 11 février 2021, les articles 1240 et suivants du Code Civil, l'article 2224 du Code Civil, l'ordonnance du juge de la mise état du 25.06.2024 déclarant l'action de la Banque Postale prescrite à l'égard de la Société CETARA 
A titre principal, 
 - Juger l'action de LA BANQUE POSTALE à l'égard de la société CETARA irrecevable et en toute hypothèse infondée en l'état de la prescription définitive de son action reconnue par ordonnance du juge de la mise en état du 25.06.2024. 
 - Débouter en tout état de cause, LA BANQUE POSTALE de ses demandes à l'encontre de la Société CETARA au titre du manquement à son obligation d'entretien des parties communes alors que le jugement fondant son action en responsabilité du Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER du 11 février 2021 retient la responsabilité de son assuré et la garantie de LA BANQUE POSTALE en raison des désordres exclusifs en provenance des parties privatives et plus précisément du défaut d'étanchéité de la jointure périphérique du bac à douche de Monsieur [E], 
 - Juger qu'il ne saurait être reproché une quelconque faute au syndic pour ne pas avoir entrepris des travaux de réfection de l'ancienne canalisation abandonnée au profit d'une nouvelle canalisation existante et qu'il appartenait au mieux à Monsieur [E] et son assureur d'exercer une action en responsabilité à l'encontre de leur vendeur, Monsieur [O], s'étant manifestement rendu coupable d'un dol.
 - Débouter en conséquence LA BANQUE POSTALE de l'ensemble de ses demandes à l'égard de la Société CETARA. Reconventionnellement, 
 - Condamner la BANQUE POSTALE à verser à la Société CETARA la somme de 5 000.00 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la légèreté particulièrement blâmable du maintien de son action en l'état de l'ordonnance du juge de la mise en état du 25.06.2024. 
 - Condamner LA BANQUE POSTALE à verser à la Société CETARA la somme de 3 000.00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Les sociétés AGENCE IMMOBILIERE LAURITO et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] n'ont pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée à la date différée du 23 février 2026. A l'issue de l'audience du 16 mars 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de " constat ", " donner acte " ainsi que celles tendant à " dire et juger ", qui n'ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci. 

Par ailleurs, en application de l'article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la demande principale

A. Sur le désordre et ses causes

La BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD sollicite la condamnation de la SARL LAURITO et du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] (ci-après SDC HONORE EUZET) à lui verser la somme de 18.303,85 euros dans le cadre de son recours subrogatoire en suite du versement de la condamnation prononcée le 11 février 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier à son encontre et à l'encontre de son assuré.

Cette condamnation fait suite au constat d'un désordre - dégât des eaux - au domicile de Monsieur [A].

L'expert relevait que quatre infiltrations s'étaient produites en plafond depuis le début de l'année 2016. 

Une expertise amiable avait été diligentée et avait révélé que les problèmes d'infiltrations provenaient d'un défaut d'étanchéité du bac à douche de Monsieur [E], assuré de la demanderesse ainsi que d'une canalisation partie commune de la copropriété, bouchée, entraînant des stagnations et par suite des infiltrations d'eau dans l'appartement de Madame [A] (occupante à titre gratuit de l'appartement de son père, propriétaire, Monsieur [A]), en provenance des WC de Monsieur [E].

Le rapport d'expertise judiciaire faisait état de la réfection des joints périphériques du bac à douche par Monsieur [E] et confirmait l'existence d'une canalisation partie commune, très vétuste, présentant de nombreuses coulures sur les murs proches démontrant l'existence de fuites importantes. 

Il relevait qu'une restructuration de l'immeuble avait été réalisée avec la mise en place de nouvelles canalisations et évacuations et qu'une arrivée d'eau en attente se trouvait dans le salon de Monsieur [E] alors que la position des parties sanitaires, salle d'eau et cuisine étaient à l'opposé de ces évacuations et arrivée d'eau. Monsieur [E] avait fait état lors de l'accédit qu'il n'avait pas été informé lors de l'achat de son appartement en février 2016 de l'obligation de se raccorder aux nouvelles arrivées ni des évacuations en attente situées dans l'appartement en-dessous.

L'expert concluait :
" La canalisation d'évacuation des eaux usées est un élément constituant une partie commune de l'immeuble et la responsabilité de la copropriété semble être mise en cause compte tenu d'une part, […] que les nouvelles évacuations ne débouchent pas dans l'appartement de Monsieur [E] et d'autre part, aucune information ou obligation ne lui ont été faites de se raccorder à ce réseau lors de la signature de l'acte d'acquisition de son appartement, par aucune des parties présentes, ou agence ou notaire ".

B. Sur les responsabilités

Aux termes de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, " La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. […]
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ".

Aux termes de l'article 18 de la même loi, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
Il a le pouvoir d'effectuer les travaux urgents, il en a également le devoir et engage sa responsabilité s'il ne satisfait pas à cette obligation légale.

Le syndic peut voir sa responsabilité engagée par un tiers si celui-ci établit que le dommage qu'il subit a été causé par la faute du syndic.

La BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD recherche la responsabilité tant du syndic en exercice à l'époque du désordre que du syndicat des copropriétaires. Tenant l'ordonnance du juge de la mise en état du 25 juin 2024, il a effectivement abandonné toute prétention à l'encontre du syndic en exercice CETARA.

Il ressort du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 11 février 2021 que " Monsieur [E] ne peut être considéré comme responsable pour défaut d'entretien de la canalisation partie commune alors que cet entretien incombait à la copropriété même s'il a en définitive payé le débouchage, 
Qu'il ne peut davantage se voir reconnaître comme fautif d'être resté branché sur cette canalisation au lieu de se brancher sur une canalisation nouvelle sise de l'autre côté 
de l'appartement alors qu'il n'avait aucune obligation résultant de quelque texte règlementaire ni du règlement de copropriété ni de quelque décision d'assemblée générale, de se brancher sur la canalisation nouvelle, ce qui impliquerait aux dires mêmes de l'expert judiciaire un bouleversement de son appartement ;
Mais attendu que du fait du défaut d'étanchéité de la jointure périphérique de son bac à douche il peut être déclaré pour manquement à son obligation d'entretien, solidairement responsable, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, de l'entier dommage subi par les consorts [A], jusqu'au 29 août 2016 et au-delà jusqu'à remise en état de l'appartement, et condamné à réparation intégrale, sauf à exercer ensuite son recours contre la copropriété responsable, non en cause, du fait de la canalisation de raccordement ".

Ainsi, cette décision conclut à la responsabilité de Monsieur [E] du fait du défaut d'étanchéité de son bac à douche et à la responsabilité de la copropriété, non partie à la cause.

Le syndic comme le syndicat des copropriétaires, non comparants, ne contestent pas leur responsabilité.

Or celle-ci se déduit de défaut d'entretien de la canalisation partie commune à laquelle était raccordé le logement de Monsieur [E], alors que l'entretien de ladite canalisation incombait à la copropriété et que le syndic aurait dû proposer sa réfection dans le cadre d'une assemblée générale ou aurait dû la faire effectuer dans l'urgence eu égard au nombre d'infiltrations recensées par Madame [A] dans sa chambre. 

Bien qu'il ne s'exprime pas fermement sur un partage d'imputabilité et qu'il fasse état du défaut d'étanchéité du bac à douche comme l'une des causes du désordre, l'expert propose que les frais de reprise du désordre soient mis à la charge de la copropriété, Monsieur [E] ayant fait procédé à la reprise des joints du bac.
Le jugement précité évoque également la possibilité pour Monsieur [E] d'exercer un recours contre la copropriété responsable du fait de la canalisation défectueuse.

Aussi, en l'absence de contestation des défendeurs sur leur part de responsabilité, tenant la réparation qu'avait déjà effectuée Monsieur [E] de ce dont il était responsable (le bac à douche), il convient de faire droit à la demande de la BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD, subrogée dans les droits de Monsieur [E] et de condamner in solidum la SARL AGENCE IMMOBILIERE LAURITO et le syndicat des COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE [Adresse 3] à lui verser la somme de 18.303,85 euros au titre des sommes payées en suite du jugement rendu le 11 février 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier.

Les défendeurs étant défaillants, il n'y a pas lieu de les enjoindre à verser aux débats les conditions particulières et générales de leur contrat d'assurance.

II. Sur la demande reconventionnelle

La SARL CETARA demande la condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts du fait du maintien de son action en dépit de l'ordonnance du juge de la mise en état du 25 juin 2024.

La BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD ayant abandonné sa demande de condamnation à son encontre par conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2025, la demande de condamnation formée à son encontre sera rejetée, la demanderesse ayant tiré les justes conclusions de l'ordonnance du juge de la mise en état susvisée. 

III. Sur les autres demandes

Sur les frais irrépétibles et les dépens 
En application de l'article 695 du Code de procédure civile, les frais de l'expertise judiciaire constituant la rémunération des techniciens sont compris dans les dépens. Aucune condamnation spécifique ne saurait dès lors être prévue.

Conformément à l'article 696 du même code, la SARL AGENCE IMMOBILIERE LAURITO et le syndicat des COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE [Adresse 3] qui succombent au principal seront condamnés aux dépens de la présente instance, ainsi qu'à verser à la BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rejeter la demande formée par la SARL CETARA au titre de l'article 700 du code de procédure civile tenant la condamnation de la demanderesse déjà prononcée par le juge de la mise en état dans l'ordonnance du 25 juin 2024.

Sur l'exécution provisoire
Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l'écarter en l'espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Condamne in solidum la SARL AGENCE IMMOBILIERE LAURITO et le syndicat des COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE [Adresse 3] à verser à la BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD la somme de 18.303,85 euros au titre des sommes payées en suite du jugement rendu le 11 février 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier.

Rejette la demande de sommation à communiquer les contrats d'assurance des SARL AGENCE IMMOBILIERE LAURITO et le syndicat des COPROPRIETAIRES de la [Adresse 8] [Adresse 3]

Rejette la demande formée par la SARL CETARA au titre du maintien de la procédure à son encontre

Condamne in solidum la SARL AGENCE IMMOBILIERE LAURITO et le syndicat des COPROPRIETAIRES de la [Adresse 8] [Adresse 3] aux dépens

Condamne in solidum la SARL AGENCE IMMOBILIERE LAURITO et le syndicat des COPROPRIETAIRES de la [Adresse 8] [Adresse 3] à verser la somme de 2.000 euros à la BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD en application de l'article 700 du code de procédure civile

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire

Dit que la présente décision est exécutoire par provision

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE 









En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.