Tribunal Judiciaire · Chambre 4 — 20 mai 2026

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Contentieux civil général de proximité


JUGEMENT DU 20 MAI 2026
__________________________


N° RG 26/01346 - N° Portalis DB3D-W-B7K-LBXG 

MINUTE N°2026/


FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET

GREFFIER : Madame Margaux HUET



DÉBATS : 

A l’audience du 18 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mai 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.


ENTRE : 


DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la SARLU GESTION IMMOBILIERE GESIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Me Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Me Simon AZOULAY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



DEFENDEUR

Monsieur [E] [K]
né le 06 Octobre 1985 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne




COPIES DÉLIVRÉES LE : 
1 copie exécutoire à ;
- Me Jean-christophe MICHEL
- Mr [E] [K]

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [E] [K] est propriétaire des lots n°63 et 64 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 1].

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] est représenté par son syndic la société GESTION IMMOBILIERE GESIMMO.

En date du 25 août 2025, une ordonnance d’homologation d’un constat d’accord a été rendue.

Aux termes de cet accord, Monsieur [K] s’engageait à régler la dette de 2752,62 euros par 4 échéances de 688,15 euros chacune ainsi que les appels de charges quadrimestrielles à leur échéance normale.

Monsieur [E] [K] n’a pas respecté ses engagements.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2026, le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] a fait assigner Monsieur [E] [K], devant la chambre de proximité du Tribunal Judiciaire de Draguignan et demande de :
- Condamner Monsieur [E] [K] au paiement de la somme de 3778,34 euros selon décompte arrêté au 21 janvier 2026 ;
- Condamner Monsieur [E] [K] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
- Ne pas écarter l’exécution provisoire ;
- Condamner Monsieur [K] au paiement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 mars 2026.

A cette audience, le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SARLU GESTION IMMOBILIERE GESIMMO, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Monsieur [E] [K], comparait en personne à l’audience. Il ne conteste pas le montant de la dette et indique rencontrer des difficultés financières. Il ne vit pas dans le logement concerné mais chez sa mère et dispose de revenus mensuels d’environ 700 euros. Il est en situation d’invalidité et doit également assumer le remboursement d’un crédit immobilier.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 mai 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse :

Afin d'apporter la preuve de la qualité de copropriétaire de Monsieur [E] [K], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] verse aux débats un courrier du notaire établissant que Monsieur [E] [K] est propriétaire des lots n°63 et 64 cadastré section B n°[Cadastre 1] au sein de la copropriété située [Adresse 4] » à [Localité 2].

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré de charges de copropriété :

L’article 10 de la loi n o 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que :
I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

L’article 14-2-1 dispose que :
I. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :
1° De l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ;
2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires ;
3° Des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l'article 18 de la présente loi ;
4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul propriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visés par l'article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s'ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d'administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de relance voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d'instance, qu'il est justifié de mettre à la charge du débiteur.

L'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 énonce que le syndic peut exiger le versement:
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l'encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l'obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l'espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

- Le relevé de propriété établissant que Monsieur [E] [K] est propriétaire des lots n°63 et 64 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 1] ;
- Le contrat de syndic conclu par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] avec la société GESTION IMMOBILIERE GESIMMO pour une durée de 12 mois à effet du 01/10/2025 au 30/09/2026 ;
- le constat d’accord établi par le conciliateur de justice en date du 31 juillet 2025 ;
- l’ordonnance d’homologation du constat d‘accord en date du 25 août 2025 ;
- le relevé de compte de Monsieur [E] [K] laissant apparaitre un solde débiteur de 3778,34 euros au 21 janvier 2026 ;
- Les appels de fonds pour la période du 31/07/2023, du 01/08/2023 au 30/11/2023, du 01/12/2023 au 31/03/2024, du 01/04/2024 au 31/07/2024, du 01/08/2024 au 30/11/2024, du 01/12/2024 au 31/03/2025, du 01/04/2024 au 31/07/2025, du 01/08/2025 au 30/11/2025 et du 01/12/2025 au 31/03/2026 ;
- les décomptes de charges pour la période du 01/04/2022 au 31/03/2023, du 01/04/2023 au 31/03/2024 et du 01/04/2024 au 31/03/2025 ;

La créance du Syndicat des copropriétaires arrêtée au mois de janvier 2026 à la somme de 3778,34 euros, est ainsi établie en l’espèce et non contestée par Monsieur [E] [K].

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [E] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Adresse 6] la somme de 3778,34 euros arrêtée au mois de janvier 2026, au titre des appels de fonds, charges et frais nécessaires exigibles.


Sur la demande de dommages et intérêts :

L'article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Or, il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d'une faute causant un préjudice direct et certain au syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] , qui n'est pas un banquier, n'a pas vocation à faire systématiquement l'avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [E] [K] n’a pas respecté ses engagements de remboursement de sa dette à l’égard du Syndicat des copropriétaires conformément à l’ordonnance d’homologation de constat d’accord rendu le 25 août 2025. 
De plus, aux termes du décompte des sommes dues au mois de janvier 2026 produit aux débats par le demandeur, il apparait que le compte de Monsieur [E] [K] est débiteur depuis le mois d’août 2024 et que le solde n’est jamais repassé créditeur depuis.

La carence répétée d'un copropriétaire dans le paiement de ses charges crée nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires le privant de trésorerie nécessaire à son fonctionnement.

En conséquence, Monsieur [E] [K] sera condamné au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les délais de paiement 

Selon l’article 1343-5 du Code Civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, Monsieur [E] [K] a déjà bénéficié d’un précédent échelonnement de sa dette, qu’il n’a pas respecté.

Par ailleurs, au regard de ses revenus mensuels limités à 700 euros, il ne démontre pas être en capacité d’apurer sa dette dans des conditions raisonnables. Il ne présente d’ailleurs aucune proposition de règlement lors de l’audience.

Dès lors, la demande de délai de paiement sera rejetée.


Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [E] [K], partie succombante à l'instance, sera condamné aux dépens.


Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, Monsieur [E] [K], partie succombante et tenue aux dépens, sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] qui a dû agir en justice pour faire valoir ses droits, la somme de 500 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens.


Sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.






PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [E] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société GESTION IMMOBILIERE GESIMMO les sommes de :

3778,34 euros selon décompte arrêté au mois de janvier 2026, au titre des appels de fonds, charges et frais et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;500 euros à titre de dommages et intérêts ;500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [E] [K] ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits. 

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE