Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 26 mai 2026

REPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES
1ère Chambre civile

JUGEMENT 

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe du Tribunal 
le 26 MAI 2026
 
Dans l’affaire : 
N° RG 22/00020 - N° Portalis DB2B-W-B7G-D5W2
NAC : 50F Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur

DEMANDEUR : 

Madame [Q] , [V] [M] épouse [O]
86, Route Ponson Debat
65320 TARASTEIX
représentée par la SCP CLAUDE AMEILHAUD AA, JEAN-FRANCOIS ARIES AA, JESSICA FOURALI , JEAN CLAUDE SENMARTIN AA, avocats au barreau de TARBES, avocats plaidant

DEFENDEURS : 

Madame [H] [W]
(défendeur dans le RG 22/20 et demandeur dans le RG 23/43 joint le 14/03/23 au RG 22/20)
Le Pouget
12260 SAINT-IGEST
représentée par Me Harold ALOS, avocat au barreau de TARBES, avocat plaidant

S.A.R.L. ABAFIM 
immatriculée au RCS de Tarbes sous le numéro 443.658.463., carte professionnelle n°CPI 6501 2016 000 005 955, prise en la personne de son représentant légal
(défendeur dans le RG 23/43 joint le 14/03/23 au RG 22/20)
16, avenue de la Marne
65000 TARBES
représentée par la SELARL DTN AVOCATS, avocats au barreau de TARBES, avocats plaidant

L’affaire a été appelée à l’audience publique de plaidoiries du 12 Février 2026 présidée par VRAIN Anaïs, Vice-présidente, statuant à Juge unique, Assistée de DAVID Gwendoline, Greffier. 

A l’audience le Président a indiqué que la décision était mise en délibéré au
04 mai 2026 et serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction. Délibéré prorogé au 26 MAI 2026 

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 19 juin 2020 passé devant notaire, [Q] [M] épouse [O] a acquis auprès de [H] [W] par l'intermédiaire de l'agence immobilière ABAFIM un appartement sis 9, rue Desaix à TARBES, au premier étage d'une copropriété gérée par un syndic bénévole, au prix de 79.990 euros. Au rez-de-chaussée de l'immeuble se situe un restaurant dénommé LA KANTINE, exploité par la SARL [S] D'AS. [Q] [M] épouse [O] donna en location son bien immobilier à compter du 1er juillet 2020.
[Q] [M] épouse [O] a fait assigner devant le juge des référés la S.A.R.L. [S] D'AS, [R] [J] [D], propriétaire des murs du commerce, et le syndic bénévole, monsieur [X].

Par acte du 23 décembre 2021, [Q] [M] épouse [O] a fait assigner [H] [W] pour obtenir une réparation en lien avec les nuisances émanant de l'activité du restaurant.

Par acte du 2 janvier 2023, [H] [W] a fait assigner la SARL ABAFIM, devant le tribunal judiciaire de TARBES a?n de voir ordonner la jonction des procédures et de voir garantir l'agence immobilière d'une éventuelle condamnation. La jonction a été ordonnée le 14 mars 2023.

Vu les dernières conclusions de [Q] [M] épouse [O], notifiées par voie électronique le 13 juin 2024, qui demande, au visa des articles 1112-1, 1137 et 1240 du code civil de :
- Condamner [H] [W] à lui payer une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- Débouter [H] [W] de toutes ses demandes ;
- Condamner [H] [W] à lui payer une somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner [H] [W] aux dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat d'huissier rédigé le 27 septembre 2021 ;

Vu les dernières conclusions de [H] [W], notifiées par voie électronique le 14 novembre 2024, qui demande, au visa des articles 1112-1, 1137, 1240, 1231-1, 1991,1992 du code civil de :
A titre principal, débouter [Q] [M] épouse [O] de l'ensemble des demandes formées à son encontre ;Subsidiairement, condamner la SARL ABAFIM à la relever et garantir intégralement à hauteur de la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts, outre celle de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ; Dire que les sommes allouées porteront intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation en justice valant mise en demeure de payer délivrée le 02 janvier 2023 et que les intérêts échus des capitaux dus au moins pour une année entière seront eux-mêmes capitalises et porteurs d'intérêts ;En toute hypothèse,
Ecarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;Condamner la S.A.R.L. ABAFIM ou tout succombant à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SARL ABAFIM ou tout succombant aux dépens.
Vu les dernières conclusions de la SARL ABAFIM, notifiées par voie électronique le 14 novembre 2024, de :
A titre principal, débouter [H] [W] de l'ensemble de ses demandes formulées à son encontre ;A titre subsidiaire, réduire à de plus juste proportions les montants sollicités;En tout état de cause, condamner [H] [W] ou tout succombant à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner [H] [W] aux dépens ;Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance du 19 novembre 2024 a clos l'instruction au 20 janvier 2026 avec fixation à l'audience de plaidoiries se tenant à juge unique du 12 février 2026, à l'issue de laquelle les parties représentées ont été avisées que la décision était mise en délibéré et serait prononcée par sa mise à disposition au greffe, le 4 mai 2026. Le prononcé de la décision a été prorogé au 26 mai 2026.
 


 MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de [H] [W]

L'article 1104 du code civil prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et que cette disposition est d'ordre public.

[Q] [M] épouse [O] invoque comme moyen en premier lieu le défaut d'information précontractuelle et en deuxième lieu le dol.

Aux termes de l'article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. 
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

En l'espèce, il ressort des pièces versées au dossier qu'au rez-de-chaussée du bien immobilier acquis par [Q] [M] épouse [O] le 19 juin 2020 était exercée une activité de restauration rapide depuis 2016. Il en ressort également, notamment d'un courriel adressé à la mairie par [H] [W], un document de mise en demeure faisant suite à une réunion de copropriété du 18 janvier 2020 et un mail du 11 mars 2021, que des difficultés récurrentes liées à l'installation du commerce, notamment l'absence de conduit d'évacuation des odeurs et un encombrement des parties communes, étaient constatées depuis plusieurs années, qu'il en résultait des nuisances olfactives et visuelles ; le constat d'huissier du 29 mars 2022 confirme que ces nuisances étaient un sujet de préoccupation des copropriétaires depuis au moins l'année 2019 et que [H] [W] en avait connaissance, en tant que copropriétaire et secrétaire de la copropriété.

Le constat d'huissier réalisé le 25 septembre 2021 produit aux débats fait état des odeurs, d'huisseries de fenêtres démontées et d'un matériel de restauration entreposé dans la cour de l'immeuble.

Au vu de la nature des nuisances et de leur récurrence, il ressort du dossier que cette information était importante et déterminante pour le consentement de [Q] [M] épouse [O], qui au vu du contexte sanitaire du déroulement de la vente et de l'horaire des visites pouvait légitimement ignorer cet état de fait.

Le fait d'avoir pu constater la présence d'un restaurant au rez-de-chaussée de l'immeuble n'est pas en soit de nature à établir une connaissance d'éventuels dysfonctionnements émanant de cette activité.

S'il ressort des pièces produites aux débats, notamment du constat huissier réalisé le 29 mars 2022 et par ailleurs confirmé par l'agence immobilière elle-même dans ses écritures, que [H] [W] a bien adressé à l'agence immobilière ABAFIM un courriel le 12 mars 2020 contenant 21 pièces jointes dont deux comptes rendus des copropriétaires, l'un du 18 janvier 2020 et l'autre du 25 janvier 2019 évoquant les nuisances visuelles et olfactives litigieuses, il ne ressort pas du dossier que [Q] [M] épouse [O] ait pu en avoir connaissance, à aucun moment. 

En effet, il ressort de l'attestation de la notaire du 24 janvier 2022 qu'une erreur s'est glissée dans la rédaction de l'acte de vente, qu'en réalité le seul procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires communiqué est celui du 26 août 2016 par [H] [W] directement, le 15 mai 2020. Si un courriel du 5 mai 2020 émanant de l'agence immobilière fait état d'un envoi des documents et un courriel du 15 mai 2020 émanant de [H] [W] indiquant que les documents ont déjà été envoyés, il n'est produit aucune pièce permettant de s'en assurer.

Aussi, [H] [W] ne parvient pas à établir qu'elle a fourni cette information qui doit être considérée comme importante et déterminante dans la conclusion du contrat. Aussi, elle engage sa responsabilité, en tant que co-contractante, à l'égard de [Q] [M] épouse [O], sans qu'il soit besoin de caractériser une intention dolosive.

Sur l'appel en garantie de la SARL ABAFIM

Aux termes de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Selon l'article 1992 du même code, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. En application de ces dispositions, la responsabilité de l'agence immobilière peut donc être engagée pour faute ou en cas de manquement à son devoir de conseil.

Dans les pièces versées au dossier, il ressort clairement des deux comptes rendus des copropriétaires, du 18 janvier 2020 et l'autre du 25 janvier 2019 transmis par [H] [W] à la SARL ABAFIM que des difficultés existaient quant à l'activité dysfonctionnante du restaurant LA KANTINE au moment de la vente litigieuse.

Si ces comptes rendus étaient parvenus à [Q] [M] épouse [O], elle aurait été informée de la situation. Il est acquis, au terme des développements précédents, qu'elle n'en n'a pas été destinataire.

La SARL ABAFIM soutient avoir transmis les documents en sa possession au notaire. Cependant, aucune des pièces versées au débats ne permet de l'établir, ni les mails échangés, ni l'accusé de réception de la lettre recommandée, même faisant état des pièces jointes dont il n'est pas possible en l'espèce de déterminer le contenu.

L'agence immobilière indique que " Par courriel du 12 mars 2020, Madame [W] transmettait diverses pièces dont notamment deux documents de réunion de copropriétaire datés du 25 janvier 2019 et du 18 janvier 2020 à la SARL ABAFIM qui furent immédiatement retransmis par l'agence immobilière au notaire, Maître [E] [L] ". Mais aucune pièce ne vient appuyer cette affirmation.

Aussi, il convient de dire que, malgré la diligence dont elle justifie dans les échanges avec la notaire et la clerc de notaire, l'agence immobilière a engagé sa responsabilité à l'égard de sa mandante, n'ayant pas transmis des documents comportant des informations essentielles pour la vente.

Le manquement constaté a un lien évident de causalité avec le préjudice de [H] [W], condamnée à indemniser l'acheteuse du fait de la non communication de l'information tenant aux nuisances du restaurant.

Il est caractérisé en l'espèce que mieux informée, [Q] [M] épouse [O] aurait a minima demandé une baisse du prix, ce dont il ne peut être établi qu'elle aurait été acceptée ou refusée par [H] [W] et le cas échéant, l'attitude qu'aurait adopté [Q] [M] épouse [O], et ensuite la teneur de la transaction immobilière qui aurait finalement eu lieu avec elle ou avec une autre personne. 

Aussi, il convient de considérer ici que le manquement a généré une perte de chance, qui doit être indemnisée comme telle.


Par ailleurs, [H] [W] ne justifiant pas d'avoir, par un autre moyen que la communication des procès-verbaux d'assemblée générale, attiré l'attention de l'agence immobilière sur le point des nuisances récurrentes provoquées par l'activité de restauration, a fait preuve d'une certaine légèreté et a contribué en partie à son propre dommage. Aussi, il serait inéquitable que la SARL ABAFIM ait à garantir la totalité de la condamnation. Elle sera condamnée à garantir la condamnation à hauteur de 70%.

L'indemnisation au vu des éléments précédents doit être évaluée à 5.000 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

L'article 1231-7 du code civil prévoit qu'en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

L'article 1343-2 du même code indique que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de [H] [W].

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de condamner [H] [W] aux dépens. Les frais de constat d'huissier du 27 septembre 2021, compte tenu de leur nature, revêtent en réalité la qualité de frais irrépétibles et non de dépens en l'espèce.

En conséquence des développements précédents, la SARL ABAFIM devra garantir [H] [W] à hauteur de 70% de ces sommes.

Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En application de ces dispositions, [H] [W] sera condamnée à payer à [Q] [M] épouse [O] la somme de 2.500 euros.

En conséquence des développements précédents, la SARL ABAFIM devra garantir [H] [W] à hauteur de 70% de cette somme.

Pour le reste, il convient de dire que [H] [W] et la SARL ABAFIM garderont à leur charge leurs frais irrépétibles.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, aucun développement spécifique n'est formulé à l'appui de la demande de [H] [W] d'écarter l'exécution provisoire. Aussi, il n'y a pas lieu de l'écarter. 
 
 PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe

CONDAMNE [H] [W] à verser à [Q] [M] épouse [O] la somme de 5.000 euros (CINQ MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [H] [W] à payer à [Q] [M] épouse [O] la somme de 2.500 euros (DEUX MILLE CINQ CENT EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [H] [W] aux dépens ;

CONDAMNE la SARL ABAFIM à garantir 70% de ces sommes ;

DIT que l'ensemble de ces sommes portera intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

DIT que pour les sommes dûes à [H] [W], est ordonnée une capitalisation des intérêts au terme d'un délai d'un an et renouvelable tous les ans ;

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

Jugement signé par la Présidente et par la Greffière présente au greffe le 26 MAI 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe . 


LE GREFFIER LE PRESIDENT
























 
En conséquence, la REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et par le Greffier. Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire.