Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 22 mai 2026

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE


JUGEMENT DU : 22/05/2026



Chambre : CIVILE
Nature : Contradictoire
N° Jugement : 
N° RG 24/01270 

N° Portalis DB2O-W-B7I-CYPG
DEMANDEUR :

S.A.S. SOTARBAT 360
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Paul SALVISBERG, de la SELARL PADZUNASS-SALVISBERG, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] 
représenté par son syndic MOUNTAIN COLLECTION IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Marie-christine CLARAZ-MURAT, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et Me Anne SULIGA, du cabinet LAROQUE & SULIGA, avocate plaidante au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :
Président : [...]
assisté lors des débats et du prononcé de [...], Greffière


DÉBATS :
Audience publique du : 06 Mars 2026
Délibéré annoncé au : 22 Mai 2026



Exécutoire délivré le : 
Expédition délivrée le :
à : Me SALVISBERG et Me CLARAZ-MURAT
à :














EXPOSE DU LITIGE :

La société Sotarbat 360 a édifié l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé [Adresse 2], situé à [Adresse 4].

Par acte authentique du 18 février 2021, la société Sotarbat 360 a fait établir l’état descriptif de division et rédiger le règlement de copropriété, aux termes duquel elle est intervenue en qualité de syndic provisoire.

Le 2 février 2023 la première assemblée générale de la copropriété [Adresse 2] s’est tenue, à l’issue de laquelle un nouveau syndic a été désigné en remplacement du syndic provisoire assuré par la société Sotarbat 360.

Par courrier recommandé du 28 août 2023, la société Sotarbat 360 a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] de lui payer la somme de 28.352,26 euros au titre de prestations de ménage, de la fourniture de gaz, de frais postaux, de frais de reprographie et de frais d’électricité.

En l’absence d’issue amiable, la société Sotarbat 360, a, par acte du 27 septembre 2024, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Mountain Collection Immobilier, ci-après désigné “le syndicat des copropriétaires”, devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de paiement de la somme de 41.725,55 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 28 août 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 6 mars 2026. A l’audience, les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 mai 2026 conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2025, la société Sotarbat 360 demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1342 du Code civil, de :
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 41.725,55 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 28 août 2023,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Paul Salvisberg,
- juger que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la société Sotarbat 360 expose que, durant la période de 3 mois pendant laquelle elle a exercé les fonctions de syndic, elle a nécessairement engagé des dépenses pour le compte du syndicat des copropriétaires, qu’elle est fondée à en demander le remboursement, que le défendeur le reconnaît et qu’elle a transmis l’ensemble des pièces et documents comptables au syndic. 

Sur la contestation du défendeur relative aux prestations de nettoyage des communs pour la saison d’hiver 2022-2023, elle répond que le contrat de prestation de nettoyage a été approuvé à l’unanimité lors de l’assemblée générale du 2 février 2023, que le syndicat des copropriétaires a librement réglé la facture pour la période du 15 décembre 2023 au 31 janvier 2024 et que la facture du 31 janvier 2023 et le devis ne concernent que le nettoyage des communs et non celui de fin de chantier. Elle ajoute que les frais de reprographie et d’expédition des convocations de l’assemblée générale du 2 février 2023 ont été exposés dans le seul intérêt du syndicat des copropriétaires et que les factures de chauffage et d’électricité ne sont pas contestées par le défendeur.

Enfin, en réponse aux demandes formulées par le syndicat des copropriétaires, la société Sotarbat 360 invoque que les prix de l’électricité ont fluctué, que le syndicat des copropriétaires a consommé plus que ce qu’elle avait prévu lors de la conclusion du contrat en 2022, que la tarification de l’électricité a été votée à l’unanimité par l’assemblée générale du 2 février 2023, qu’elle n’a perçu aucun remboursement d’EDF, que la participation commerciale de Primagaz lui revient en sa qualité de co-contractante, que le syndicat des copropriétaires reconnaît qu’aucune demande de régularisation sur la base du volume consommée ne lui a été adressée, qu’il n’est pas démontré que l’engagement annuel de consommation serait disproportionné et qu’il n’y a donc pas lieu à compensation puisque le syndicat des copropriétaires ne détient aucune créance à son encontre.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, sur le fondement des articles 1347 et 1991 et suivants du Code civil, de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 16 mars 1967, de :
- débouter la société Sotarbat 360 de l’ensemble de ses demandes,
- condamner la société Sotarbat 360 à lui payer la somme de 96.206,88 euros, qui se décompose comme suit :
• 67.777 euros au titre du surcoût qu’il a subi du fait du contrat de fourniture d’électricité de 24 mois conclu par la requérante,
• 4.279,58 euros au titre du remboursement d’EDF perçu par la requérante au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires,
• 6.480 euros au titre de la participation commerciale de la société Primagaz perçue par la société Sotarbat 360 au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires,
• 17.670,30 euros au titre des prestations de ménage de la société Alpes Premium avant livraison des parties communes ayant servi de ménage de fin de chantier,
- lui donner acte, sous réserve de la condamnation de la société Sotarbat 360 ci-avant, de son accord de paiement à celle-ci d’une somme de 38.529 euros se décomposant comme suit :
• 27.230,99 euros au titre des factures d’électricité des mois de février et mars 2023,
• 11.298 euros au titre de 35% de la prestation de ménage de la société Alpes Premium avant livraison des parties communes,
- ordonner la compensation des créances entre la société Sotarbat 360 et le syndicat des copropriétaires,
- par conséquent, condamner la société Sotarbat 360 à lui payer la somme de 57.678 euros au titre de l’indemnisation de ses préjudices après compensation des créances réciproques des parties,
- lui donner acte qu’il se réserve le droit d’agir contre la société Sotarbat 360 au titre d’une éventuelle régularisation des factures de consommation de gaz par la société Primagaz,
- condamner la société Sotarbat 360 à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires invoque que la requérante n’a présenté aucun compte de gestion à l’assemblée générale des copropriétaires du 2 février 2023, qu’aucune approbation des comptes n’a donc été votée, qu’elle ne lui a donc pas communiqué l’ensemble des éléments comptables permettant de valider sa gestion et de connaître l’étendue des sommes qu’elle a engagées pour lui et qu’elle a encaissé un chèque d’Edf sans lui restituer la somme. Il ajoute que des travaux se sont poursuivis dans les parties communes jusqu’en mars 2023, que des appareils ont été branchés en continu pendant de longues périodes, entraînant une surconsommation d’électricité, que les interventions de la société de nettoyage se sont transformées en ménage de fin de chantier, que les parties communes n’étaient pas terminées le 16 décembre 2022, lorsque la requérante s’est livrée à elle-même et que cette livraison lui est inopposable.

De plus, il explique qu’il n’est pas démontré que les frais de reprographie ont été exposés pour l’assemblée générale du 2 février 2023, que les conditions tarifaires négociées avec la société Edf lui étaient défavorables, qu’il n’a été procédé à aucune mise en concurrence des fournisseurs d’électricité et qu’il est donc fondé à demander le remboursement du surcoût tarifaire. Il indique également, s’agissant du contrat Primagaz, que l’engagement de volume annuelle de consommation de gaz est particulièrement important, que la requérante a bénéficié d’une participation commerciale au titre des frais d’installation de la citerne, que cette somme ne lui a jamais été reversée, qu’elle l’a engagé pour une durée trop longue par rapport à son mandat de syndic provisoire, qu’elle a conclu ce contrat dans son seul intérêt et que la société Primagaz risque de solliciter une régularisation du montant de sa facture.

Enfin, le syndicat des copropriétaires invoque que la société Sotarbat 360 et lui détiennent des créances réciproques qu’il y a lieu de compenser.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DECISION :


I. La demande de remboursement des sommes exposées par la société Sotarbat 360 en sa qualité de syndic provisoire

Aux termes de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, “(...) lors de la mise en copropriété d'un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d'une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs de l'immeuble.
Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n'en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu'à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée”.

Par ailleurs, le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 2] stipule, dans son chapitre VIII, section II, que “jusqu’à la réunion de la première assemblée des copropriétaires visée au chapitre I ci-dessus, la société requérante ou le requérant personne physique le plus âgé aux présentes exercera à titre provisoire les fonctions de syndic, à compter de l’entrée en vigueur du présent règlement. (...) Dès l’entrée en vigueur du présent règlement, il devra convoquer les copropriétaires en assemblée générale selon les formes et délais légaux à l’effet de nommer un syndic en son remplacement, et ce avec une mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic”.

En l’espèce, les parties s’accordent sur l’exercice par la société Sotarbat 360 des fonctions de syndic de copropriété provisoire sur la période du 3 novembre 2022 au 3 février 2023, soit entre la date de livraison du premier lot et la date de la première assemblée générale des copropriétaires. Il convient d’analyse les différents chefs de remboursement. 

• La facture n°2023-B095-01 du 31 janvier 2023 pour le nettoyage des communs

La société Sotarbat 360 a confié à la société Alpes Premium la prestation de nettoyage des parties communes pour la saison hivernale 2022/2023 pour un prix forfaitaire de 43.450 euros HT en signant le devis n°222-B095-D01 émis le 6 décembre 2022 (pièce n°16 demanderesse). 

En exécution du contrat, la société Alpes Premium a donc émis une facture n°2022-B095-01 le 20 décembre 2022 d’un montant de 14.485 euros HT pour les prestations réalisées du 15 décembre 2022 au 31 janvier 2023 (pièce n°12 demanderesse) et une facture n°2023-B095-01 le 31 janvier 2023 d’un montant de 9.655 euros HT pour les prestations réalisées du 1er au 28 février 2023 (pièce n°4 demanderesse). Ces deux factures font application du forfait prévu au devis n°222-B095-D01 et ne comptabilisent aucune prestation supplémentaire qui serait liée à du nettoyage de fin de chantier. Si l’intervention d’entreprises pour lever des réserves a pu salir les parties communes, il n’en demeure pas moins que les prestations de nettoyage afférentes n’ont pas été facturées par la société Alpes Premium au syndicat des copropriétaires. 

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la nécessité d’un contrat de nettoyage des parties communes et ne démontre pas que certaines prestations ne seraient pas utiles. 

Dès lors, le syndicat des copropriétaires doit rembourser à la société Sotarbat 360 la somme de 11.586 euros TTC au titre de la facture n°2023-B095-01 du 31 janvier 2023 émise par la société Alpes Premium. 

∙ Les frais de convocation à l’assemblée générale du 2 février 2023

Il n’est pas contesté par les parties que la société Sotarbat 360 a convoqué les copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] à l’assemblée générale des copropriétaires du 2 février 2023 ce qui a inévitablement engendré des frais. 

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 2 février 2023 que la copropriété “[Adresse 2]” est composée de 28 copropriétaires (pièce n°3 défendeur). La société Sotarbat 360 justifie du paiement d’une facture n°LP73054023000104 émise le 11 janvier 2023 par La Poste d’un montant de 373,80 euros TTC pour l’envoi de 28 lettres recommandées, 25 nationales et 3 internationales (pièce n°7 demanderesse). Compte tenu du nombre de lettres recommandées qui correspond au nombre de copropriétaires et de la date de la facture, plus de 22 jours avant la date de l’assemblée générale, il y a lieu de considérer que la facture émise le 11 janvier 2023 par La Poste correspond aux frais postaux de convocation. Le remboursement des frais postaux sera retenu. 

En revanche, la société Sotarbat 360 produit une facture n°198/2023 émise le 8 mars 2023 par la société Bloc Not’ d’un montant de 2.430 euros TTC pour une prestation “impressions A4 couleurs RV” (pièce n°8 demanderesse). Cette facture ne permet pas, à elle seule, de faire un lien entre les frais de reprographie et l’assemblée générale du 2 février 2023. Le remboursement des frais de reprographie ne sera donc pas retenu.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires doit rembourser à la société Sotarbat 360 la somme de 373,80 euros TTC au titre de la facture n°LP73054023000104 émise le 11 janvier 2023 par La Poste.

∙ Le remboursement de la facture de chauffage

La société Sotarbat 360 verse aux débats une facture n°010017489091 émise par la société Primagaz le 22 décembre 2022 pour un montant de 30 euros TTC (pièce n°5 demanderesse). Il en ressort que la résidence [Adresse 2] est indiquée comme adresse de consommation et qu’elle ne porte que sur le mois de décembre 2022, aucune consommation n’étant facturée pour la résidence [Adresse 2] dans les mois précédents. En outre, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que cette dépense a été réalisée par la société Sotarbat 360 pour le compte de la copropriété.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires doit rembourser à la société Sotarbat 360 la somme de 30 euros TTC au titre de la facture n°010017489091 émise le 22 décembre 2022 par la société Primagaz pour un montant de 30 euros TTC 

∙ Le remboursement des factures d’électricité

La société Sotarbat 360 produit une facture n°10167909096 émise le 4 mars 2023 par la société Edf d’un montant de 13.853,57 euros TTC (pièce n°6 demanderesse) et une facture n°10170146653 émise le 4 avril 2023 par la société Edf d’un montant de 13.377,42 euros (pièce n°9 demanderesse).

Toutes deux sont adressées à la société Sotarbat 360 pour le compte du syndicat des copropriétaires [Adresse 2]. En outre, celui-ci reconnaît devoir rembourser les montant de ces deux factures.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires doit rembourser à la société Sotarbat 360 la somme de 13.853,57 euros TTC au titre de la facture n°10167909096 émise le 4 mars 2023 par la société Edf et la somme de 13.377,42 euros au titre de la facture n°10170146653 émise le 4 avril 2023 par la société Edf .

Il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la société Sotarbat 360 la somme de 39.220,79 euros (11.586 + 373,80 + 30 + 13.853,57 + 13.377,42 = 39.220,79 euros) en remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées du 3 novembre 2022 au 3 février 2023.


II. Les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

II.1. Le remboursement du montant du chèque émis par la société Edf

Il résulte du dernier alinéa de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que la première assemblée générale réunie à l’initiative du syndic provisoire doit voter le premier budget prévisionnel et approuver les comptes de la période écoulée.

En l’espèce, à la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 février 2023, il apparaît que les comptes de la période écoulée n’ont pas été soumis à l’approbation des copropriétaires, de sorte que les dispositions de l’article 35 précité n’ont pas été respectées.

Par ailleurs, selon le syndicat des copropriétaires, la société Sotarbat 360 aurait encaissé un chèque de remboursement de la société Edf d’un montant de 4.279,58 euros sans lui restituer ce montant. Au soutien de sa demande, il verse aux débats un tableau faisant état de ce remboursement, mais qui semble avoir été réalisé par son ancien syndic, la société Ads Immobilier, de sorte qu’il ne saurait suffire à rapporter la preuve de l’encaissement de ce chèque par la société Sotarbat 360 (pièce n°6 défendeur). 

Il produit également un courrier électronique du service client de la société Edf précisant que ledit chèque a été envoyé le 6 septembre 2023 et encaissé le 29 septembre 2023. Celui-ci a été adressé à la société Ads Immobilier, mais à l’adresse postale de la société demanderesse, et l’identité de la personne qui a encaissé le chèque n’a pas pu être retrouvée (pièces n°1 et n°16 défendeur). Or, la société Sotarbat 360 verse aux débats les synthèses de deux comptes bancaires pour les mois de septembre et octobre 2023 sur lesquels il n’apparaît aucun encaissement de chèque à la date du 29 septembre 2023, ni même aucun encaissement pour un montant de 4.279,58 euros (pièces n°30 et 31 demanderesse).

Ainsi, au regard de ces éléments et de leurs contradictions, il n’est pas démontré que la société Sotarbat 360 a effectivement encaissé le chèque de 4.279,58 euros émis par la société Edf. Dès lors, bien que les comptes de la période pendant laquelle la société Sotarbat 360 a été syndic provisoire n’ont pas été soumis à l’approbation de l’assemblée générale, il ne saurait être fait droit à cette demande du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de la société Sotarbat 360 à payer la somme de 4.279,58 euros au titre de la somme remboursée par la société Edf. 

II. 2. Le remboursement d’une partie des prestations de nettoyage facturées par la société Alpes Premium

Vu l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précité, 

En l’espèce, il a été, ci-dessus, démontré que les factures n°2022-B095-01 et n°2023-B095-01 des 20 décembre 2022 et 31 janvier 2023 ont été émises par la société Alpes Premium en application du forfait prévu au devis n°222-B095-D01 et ne comptabilisent aucune prestation supplémentaire qui serait liée à du nettoyage de fin de chantier.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de la société Sotarbat 360 à payer la somme de 17.670,30 euros au titre des prestations de nettoyage facturées par la société Alpes Premium. 

II. 3. L’indemnisation en raison de la conclusion du contrat de fourniture d’électricité

En vertu de l’article 1992 du Code civil, le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il en résulte que le syndic de copropriété engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires dans l’exécution de son mandat (Cass. 3e Civ., 23 mai 2012, pourvoi n°11-14.599).

En l’espèce, la société Sotarbat 360 a conclu un contrat de fourniture d’électricité “Pack Performance Electricité” avec la société Edf pour le compte du syndicat des copropriétaires, ce pour une durée de deux ans à compter du 8 décembre 2022 (pièce n°5, page 8, défendeur). Ce contrat a été souscrit pour un budget total HT estimé à 37.983,34 euros annuel et une consommation estimée à 87.696 kWh par an.

Or, à l’occasion de l’assemblée générale du 2 février 2023, les copropriétaires ont, à l’unanimité, décidé de souscrire le contrat auprès de la société Edf (pièce n°3, résolution n°9, défendeur). Ainsi, ils ont validé la souscription réalisée par la société Sotarbat 360 en sa qualité de syndic provisoire et leur approbation empêche qu’une quelconque faute soit caractérisée à l’encontre de cette dernière (Cass. 3e Civ., 6 février 1973, n°71-13.268).

Au surplus, pour démontrer que le contrat a été conclu dans des conditions tarifaires qui lui ont été particulièrement défavorables, le syndicat des copropriétaires se base uniquement sur une comparaison entre le contrat souscrit par la société Sotarbat 360 et celui qu’il a régularisé avec la société Edf le 12 septembre 2024 (pièce n°7 défendeur). Ce faisant, il ne prouve aucunement qu’un autre tarif aurait pu être négocié par la société Sotarbat 360 à l’époque de la conclusion du premier contrat, les tarifs de la fourniture d’électricité évoluant constamment.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamner la société Sotarbat 360 à payer la somme de 67.777 euros au titre du surcoût lié au contrat de fourniture d’énergie électrique. 

II. 4. L’indemnisation en raison de la conclusion du contrat Primagaz

Vu l’article 1992 du Code civil précité,

En l’espèce, la société Sotarbat 360 a conclu en son nom propre un contrat avec Primagaz le 17 août 2022 pour l’installation d’une citerne enterrée et la fourniture de gaz au sein de la copropriété [Adresse 2] (pièce n°10 défendeur). Ce contrat a été conclu pour une durée de 5 ans, la fourniture de 373.000 kWh de gaz annuels et un prix de 0,0773 € HT par kWh.

Il contient, en outre, un avenant de participation commerciale au contrat de fourniture de gaz et de pétroles liquéfiés qui stipule que Primagaz, “afin de faciliter les aménagements des installations professionnelles du Client, accepte de contribuer à l’investissement par le règlement d’une facture de “participation commerciale à l’installation gaz” d’un montant de 5.400 € HT, soit 6.480 €TTC” et que ce financement est un accessoire indissociable au contrat de fourniture de gaz (même pièce).

Or, aux termes de ce contrat, la société Sotarbat 360 a donc bénéficié de cette participation commerciale pour les travaux relatifs à l’installation gaz et à la citerne. Ainsi, si elle constitue un accessoire au contrat de fourniture de gaz, il n’en demeure pas moins qu’elle ne s’impute pas sur les factures de consommation de gaz incombant au syndicat des copropriétaires, mais sur les frais exposés par la société Sotarbat 360 en sa qualité de maître d’ouvrage dans le cadre des travaux de construction de la copropriété. Le fait que la société Sotarbat 360 n’a pas reversé cette somme au syndicat des copropriétaires par la suite ne peut donc pas être considéré comme fautif.

En outre, la demande du syndicat des copropriétaires tendant à lui “donner acte (...) qu’il se réserve le droit d’agir contre la société Sotarbat 360 au titre d’une éventuelle régularisation des factures de consommation de gaz par Primagaz” ne s’analyse pas comme une prétention au sens de l’article 4 du Code de procédure civile. 

Au surplus, le syndicat des copropriétaires se contente d’affirmer que l’engagement pour un volume de 373.000 kWh est disproportionné par rapport à la consommation réelle annuelle de la copropriété sans en rapporter la preuve. Il n’est pas non plus démontré que le fait, pour la société Sotarbat 360, d’avoir conclu un contrat de fourniture de gaz sur 5 ans est particulièrement défavorable à la copropriété. Quoi qu’il en soit, le syndicat des copropriétaires reconnaît lui-même que ce contrat ne lui a causé aucun préjudice.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamner la société Sotarbat 360 à payer la somme de 6.480 euros au titre de la participation commerciale de Primagaz. 

II. 5. La compensation de créances

Aux termes de l’article 1347 du Code civil, “la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.
Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies”.

En l’espèce, il résulte de l’ensemble des développements précédents que le syndicat des copropriétaires est redevable de la somme totale de 38.846,99 euros à la société Sotarbat 360, tandis qu’il ne dispose d’aucune créance à l’encontre de celle-ci. En l’absence de dettes réciproques, il n’y a donc pas lieu à compensation de créances.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de compensation. 


III. La demande de la société Sotarbat 360 de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la société Sotarbat 360 se contente de solliciter des dommages et intérêts pour résistance abusive sans justifier d’un quelconque comportement fautif du syndicat des copropriétaires, ni même indiquer en quoi ledit comportement lui aurait causé un préjudice particulier.

En conséquence, la société Sotarbat 360 sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.


IV. Les demandes accessoires

• L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1, alinéa 1er, du Code de procédure civile, “le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.”

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et n’est pas incompatible avec la nature de la présente affaire, de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à l’écarter.

• Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». 

Le syndicat des copropriétaires, partie succombante, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance.

Conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, Me Paul Salvisberg sera autorisé à recouvrer directement contre la partie condamnée les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

• Les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. 

Le syndicat des copropriétaires, partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer à la société Sotarbat 360 la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire d’Albertville, après débats publics, par jugement contradictoire, susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à payer à la société Sotarbat 360 la somme de 39.220,79 euros en remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées du 3 novembre 2022 au 3 février 2023,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] de ses demandes de condamner la société Sotarbat 360 à payer la somme de 96.206,88 euros, d’ordonner la compensation et de condamner la société Sotarbat 360 à payer la somme de 57.678 euros après compensation,

DÉBOUTE la société Sotarbat 360 de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Mountain Collection Immobilier, au paiement des dépens,

AUTORISE Me Paul Salvisberg, avocat au barreau d’Albertville, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à payer à la société Sotarbat 360 la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Ainsi jugé et prononcé, le 22 mai 2026, la minute étant signée par Monsieur [...], Président et Madame [...], Greffière

La Greffière Le Président