Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 21 mai 2026

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 21 Mai 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00359 - N° Portalis DB3T-W-B7K-WVUD
CODE NAC : 50G - 0A
AFFAIRE : [B] [H] [S] C/ S.D.C. DE L’IMMEUBLE RESIDENCE DAUPHIN SIS 9 RUE DAUPHIN - 94800 VILLEJUIF


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Monsieur Benjamin VERNOTTE, Vice-Président

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier


PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [H] [S] né le 1er Janvier 1950 à POERTO NOVO (BÉNIN), demeurant 1, rue Blaise Pascal - 91432 MORANGIS

représenté par Me Ayi D’ALMEIDA, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire:  PC 160


DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE DAUPHIN SIS 9 RUE DAUPHIN - 94800 VILLEJUIF, pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA IMMOBILIAS, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 709 801 369, dont le siège social est sis 38 rue Victor Basch - 91300 MASSY

représentépar Me Evelyne ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0107


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Débats tenus à l’audience du : 09 Avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 21 Mai 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026


EXPOSE DU LITIGE :

Par jugement du Juge de l'Exécution du Tribunal de Grande Instance de CRETEIL rendu en date du 15 novembre 2018, Monsieur [B] [H] [S] a été déclaré adjudicataire de biens et droits immobiliers représenté par le lot n°116 de l'état descriptif de division d'un immeuble situé au 9 rue Dauphin et 24 rue Pasteur à VILLEJUIF (94800). cadastré section B n° 19, lieudit 9 rue Dauphin pour une contenance de 14 a 63 ca, et consistant, dans le bâtiment 3 au 5ente étage droite, en un appartement composé : entrée, 2 pièces. cuisine et WC.

Suivant acte reçu par Maître [V], Notaire à PARIS, en date du 9 juillet 2025, il a été procédé à la vente des biens et droits immobiliers sus désignés par Monsieur [B] [H] [S] à Madame [O] [Q].

Cette vente a fait l'objet d'une notification d'avis au Syndic, suivant courrier recommandé AR en date du 16 septembre 2025, et ce, conformément à l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifié par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994.

Le Syndicat des Copropriétaires, a par acte extrajudiciaire en date du 22 septembre 2025, notifié son opposition au Syndic, entre les mains de Maître [Y], notaire à EPINAY SUR ORGE (91), pour recevoir paiement de la somme de 13.612,15 Euros, en principal et accessoires, suivant décompte arrêté au 1er juillet 2025, au motif tiré de l'existence d'une créance de charges de copropriétés impayée par M. [B] [S].

Monsieur [B] [H] [S] ayant contesté cette opposition au paiement du prix, le Syndicat des Copropriétaires s'est vu contrainte de l'assigner en paiement de la créance alléguée, devant la 5ème Chambre du Tribunal Judiciaire de Créteil.

L'affaire ayant été clôturée à l'audience d'orientation du 10 juin 2025, alors que Monsieur [B] [H] [S] n'avait pas été touché par l'assignation, une ordonnance de révocation de clôture a été rendue renvoyant l'affaire à la mise en état du 12 mars 2025, pour négociation et à défaut, pour conclusions du défendeur.

***

Suivant assignations délivrées par huissier le 30 janvier 2026, M. [B] [S] a attrait le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Dauphin - 9 rue Dauphin - 94800 Villejuif devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 9 avril 2026.


Par conclusions écrites déposées à l'audience, M. [B] [S] a demandé au juge des référés de :

- Ordonner à Maître [A] [Y], notaire à EPINAY SUR ORGE (91) de libérer au profit de Monsieur [B] [H] [S], es qualité vendeur, les sommes détenues au titre de la vente, excédant le montant de l'opposition au paiement du prix, qui lui a été notifiée par acte en date du 22 septembre 2025 ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble RESIDENCE DAUPHIN sis 9 RUE DAUPHIN A VILLEJUIF à payer à Monsieur [B] [H] [S], la somme de 1.500 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble RESIDENCE DAUPHIN sis 9 RUE DAUPHIN A VILLEJUIF aux dépens de l'instance.


En défense, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Dauphin - 9 rue Dauphin - 94800 Villejuif ne s'est pas opposé à la demande principale et a conclul au débouté de la demande formée par M. [B] [S] au titre des frais irrépétibles.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l'article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue des débats il a été indiqué aux parties que l'affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.



MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande principale

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »

L'article 835 du code de procédure civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

Aux termes de l'article 20-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre de l'hypothèque légale mentionnée à l'article 19-1. »

Il découle de ce texte, qu'en cas de contestation en justice de l'opposition au paiement du prix, les effets de celle-ci sont limités au montant des sommes qui en sont l'objet. 

En l'espèce, il est justifié de l'existence d'un contentieux judiciaire portant sur des charges arriérées, dont le montant figurant à l'assignation en paiement diligentée par le Syndicat des Copropriétaires à l'encontre de Monsieur [B] [H] [S], correspond, pour l'essentiel, au montant de l'opposition au paiement du prix. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Dauphin - 9 rue Dauphin - 94800 Villejuif ne s'oppose pas à la libération de la part des fonds détenus par le notaire, excédant le montant des charges arriérées, dont le paiement dûment contesté par le requérant, fait l'objet de l'instance en paiement devant la 5 ème Chambre de ce tribunal, soit la somme en principal, de 11.151,60 Euros.

En conséquence, il convient d'ordonner à Maître [A] [Y], notaire à EPINAY SUR ORGE (91) de libérer au profit de Monsieur [B] [H] [S], es qualité vendeur, les sommes détenues au titre de la vente, excédant le montant de l'opposition au paiement du prix, qui lui a été notifiée par acte en date du 22 septembre 2025.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Dauphin - 9 rue Dauphin - 94800 Villejuif aux entiers dépens.

Dans la mesure où il aura été nécessaire à M. [B] [S] de saisir la justice pour convaincre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Dauphin - 9 rue Dauphin - 94800 Villejuif, d'accepter la libération à son profit d'une somme qu'il avait le droit de recouvrer, il convient condamner le défendeur à payer à M. [B] [S] la somme de 1 000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

ORDONNONS à Maître [A] [Y], notaire à EPINAY SUR ORGE (91) de libérer au profit de Monsieur [B] [H] [S], es qualité vendeur, les sommes détenues au titre de la vente, excédant le montant de l'opposition au paiement du prix, qui lui a été notifiée par acte en date du 22 septembre 2025 ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Dauphin - 9 rue Dauphin - 94800 Villejuif à payer à M. [B] [S] la somme de 1 000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Dauphin - 9 rue Dauphin - 94800 Villejuif aux entiers dépens.


FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, LE 21 MAI 2026.


Le GREFFIER Le PRÉSIDENT