Tribunal Judiciaire · 6ème chambre 2ème section — 22 mai 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
à Me BENSIMON (B0740)
Copies certifiées conformes délivrées le:
à Me LUBAC (P0482)


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6ème chambre 2ème section


N° RG 24/02318 
N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 1]

N° MINUTE : 6




Assignation du :
15 Février 2024









JUGEMENT 
rendu le 22 Mai 2026 
DEMANDEURS

Monsieur [I] [M] [V]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [W] [H] [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]

tous deux représentés par Maître Harry BENSIMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0740




DÉFENDERESSE

S.C.C.V. [X] LES [Localité 3] DE [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Jean-Christophe LUBAC de la SCP LONQUEUE - SAGALOVITSCH - EGLIE-RICHTERS & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0482


Décision du 22 Mai 2026
6ème chambre 2ème section
 N° RG 24/02318 - N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 1]


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nadja GRENARD, Vice-présidente
Madame Marion BORDEAU, Juge
Madame Stéphanie VIAUD, Juge

assistée de Madame Audrey BABA, greffière lors des débats et de Madame Lénaïg BLANCHO, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 26 Février 2026 tenue en audience publique devant Madame BORDEAU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Décision publique
Contradictoire
En premier ressort

 

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 6 janvier 2020, M. [I] [V] et Mme [W] [D] ont acquis en l'état futur d'achèvement auprès de la SCCV [X] LES [Localité 3] DE [Localité 1] (ci-après la SCCV) le lot n°M1 (une maison d'habitation) et les lots de copropriété n°15 (une cave), n°36 (un parking) et n°42 (un parking) au sein de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 5].

Par courrier du 5 août 2021, M. [I] [V] et Mme [W] [D] ont mis en demeure la SCCV de livrer leurs biens sous un mois et de les indemniser de leurs préjudices.

Par acte d'huissier délivré le 10 janvier 2022, M. [I] [V] et Mme [W] [D] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la SCCV aux fins d'indemnisation de leurs préjudices liés au retard de livraison. 

La livraison est intervenue le 2 novembre 2023 avec réserves.

Par ordonnance du 3 février 2023, le juge de la mise en état a radié l'affaire pour défaut de diligence des parties.

Suite aux conclusions de M. [V] et de Mme [D] du 14 février 2024, l'affaire a été rétablie.

Prétentions des parties

Suivant conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 2 avril 2025, M. [I] [V] et Mme [W] [D] sollicitent du tribunal de : 

" JUGER Madame, Monsieur [V] recevables et bien fondés en leurs écritures ;

Sur le fond,

JUGER que le retard de livraison par SCCV LES [Localité 3] DE [X] est fautif,

JUGER que la SCCV LES [Localité 3] DE [X] n'a pas remplie ses obligations ;

Condamner la SCCV LES [Localité 3] DE [X] à verser à Madame, Monsieur [V] la somme de 480.887 euros arrêtée au 31 octobre 2023 en réparation du préjudice subi du fait du retard de livraison ;

En toutes hypothèses :

Condamner la SCCV LES [Localité 3] DE [X] à verser à Madame, Monsieur [V] les sommes suivantes :
- La somme de 4.236 euros en réparation du préjudice subi du fait du cout du stockage de la cuisine;
- La somme de de 67.819,36 euros en réparation du préjudice subi du fait du cout de la location liée au retard de livraison ;
- La somme de 1.030,26 euros en réparation du préjudice subi du fait du cout de l'assurance du bien actuellement occupé par époux [V], à parfaire au jour de la décision à intervenir;
- Prononcer une astreinte de 300 euros par jour depuis le 1er novembre 2023 de retard de livraison conforme et complet avec levée des réserves à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

Se réserver compétence pour liquider l'astreinte ;

A titre subsidiaire, Condamner la SCCV LES [Localité 3] DE [X] à verser à Madame, Monsieur [V] la somme de 310.250 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait du retard de livraison ;

A titre infiniment subsidiaire, Condamner la SCCV LES [Localité 3] DE [X] à verser à Madame, Monsieur [V] la somme de 139.500 euros correspondant à une pénalité de 10% du cout de l'acquisition.

En toutes hypothèses :

PRONONCER l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER la SCCV LES [Localité 3] DE [X] à payer à Madame, Monsieur [V] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du CPC outre les dépens. "

Suivant conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 10 mars 2025, la SCCV [X] LES PORTES DE PARIS sollicite du tribunal de : 

" - DÉBOUTER M. et Mme [V] de leurs demandes, fins et prétentions ;

- CONDAMNER M. et Mme [V] à lui verser une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNER M. et Mme [V] aux entiers dépens que son avocat aura le droit de recouvrer conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; "

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2025 et l'affaire a été fixée à l'audience du 26 février 2026. 


MOTIFS

I. Sur les demandes principales

A) Sur le retard de livraison 

Les époux [V] soutiennent que le vendeur a manqué à son obligation de résultat dès lors que la livraison est intervenue près de trois années après la date contractuelle prévue.

La SCCV reconnaît que la livraison est intervenue le 2 novembre 2023 au lieu du 31 décembre 2020 mais justifie le retard en précisant que le délai de livraison a été suspendu par plusieurs causes légitimes contractuellement prévues dont les demandeurs avaient connaissance.

*

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1353 du code civil dispose : "celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation".

En l'espèce, suivant un contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement du 24 septembre 2019, les époux [V] se sont portés acquéreurs auprès de la SCCV du lot n°M1 correspondant à une maison de type T5 ainsi qu'à une cave et de places de parking pour un montant total de 1 395 000 euros TTC. 

Ce contrat préliminaire en son article 5 précise que la date prévisionnelle de livraison est fixée au 1er trimestre 2021.

Par un acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement du 6 janvier 2020, M. et Mme [V] ont acquis auprès de la SCCV ledit lot.

L'acte de vente en page 19 précise que " le vendeur s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d'équipements nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 4ème trimestre 2020, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison. "

L'article L262-1 du code de la construction et de l'habitation dispose "Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après travaux à l'un de ces usages, qui s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l'acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent chapitre. "

En application de ces dispositions, le vendeur d'immeuble est tenu à l'égard des acquéreurs de livrer un immeuble dans un délai déterminé. Le vendeur, tenu d'une obligation de résultat, ne peut se dégager de la responsabilité qui pèse sur lui en cas de retard qu'en établissant la force majeure, la faute de l'acquéreur ou le fait d'un tiers présentant les caractères de la force majeure ou en apportant la preuve d'une cause légitime de suspension du délai prévue au contrat. 

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que suivant un procès-verbal signé, la livraison avec réserves est intervenue le 2 novembre 2023.

Dès lors, le retard doit être fixé à 34 mois et 2 jours (entre le 31 décembre 2020 et le 2 novembre 2023) étant relevé qu'aucune stipulation du contrat n'indique que le report de la livraison doit s'apprécier en jours ouvrés.

B) Sur les causes légitimes de suspension du délai de livraison 

Il appartient au vendeur qui invoque des causes de prorogation de délai pour s'exonérer de sa responsabilité au titre du retard de livraison d'apporter la preuve de leur survenance.

En page 19 et 20 de l'acte de vente il est précisé que " sont notamment considérées comme causes légitimes de report de délai de livraison les événements suivants : 

- intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiments ;

- grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs ;

- retard résultant de la liquidation des biens, l'admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire des ou de l'une des entreprises (si la faillite ou l'admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente cause produira quand même tous ses effets);

- retard provenant de la défaillance d'une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l'acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par le maître d'oeuvre du chantier à l'entrepreneur défaillant) ;

- retards entraînés par la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l'approvisionnement du chantier par celle-ci ;

[…] 

-injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d'arrêter les travaux à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des faites ou négligences imputables au vendeur.

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier. Dans un tel cas, la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'œuvre. "

En l'espèce, la SCCV invoque plusieurs causes de suspension du délai de livraison lesquelles seront examinées successivement. 

1) Sur la période liée au COVID-19

La SCCV soutient que l'état d'urgence sanitaire a conduit au report du délai de livraison qui ne saurait lui être imputable. Elle invoque les dispositions de l'ordonnance du 13 mai 2020 permettant un report de livraison pendant la période du 12 mars au 23 juin 2020 inclus soit une durée de 104 jours ce qui a été attesté par le maître d'œuvre. En réponse aux moyens soulevés par les demandeurs, la SCCV fait valoir que les ordonnances invoquées ne s'appliquent aucunement qu'aux seuls contrats publics. 

Les époux [V] soutiennent que les dispositions invoquées par la SCCV sont relatives aux seuls marchés publics. En outre, ils font valoir que le risque épidémique ne peut être assimilé à un cas de force majeure justifiant l'interruption unilatérale d'un chantier et que seule l'impossibilité matérielle de garantir le respect des prescriptions sanitaires serait de nature à caractériser l'existence d'un cas de force majeure. Ils soutiennent qu'il s'agit d'une appréciation in concreto, en considération de la nature de chaque chantier, de son état d'avancement et des entreprises qui sont amenées à intervenir. Ils rappellent que la crise sanitaire du COVID-19 n'a en aucun cas interdit l'exercice des activités professionnelles du secteur du BTP dès lors que des outils et protocoles spécifiques ont pu être mis en place. 

*

Au cas présent, l'épidémie de la Covid-19 n'est pas visée par le contrat comme une cause de suspension légitime du délai de livraison. Dès lors, la SCCV doit rapporter la preuve de l'existence d'une force majeure ayant eu pour conséquence de suspendre le délai contractuel de livraison. 

En vertu de l'article 1218 du Code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

En application de ces dispositions il appartient dès lors au vendeur de démontrer la réunion des trois conditions caractérisant un cas de force majeure, soit la condition liée à l'imprévisibilité, à l'extériorité et à l'irrésistibilité de l'événement.

Si le caractère d'imprévisibilité et d'extériorité de la pandémie de Covid 19 est évidente, en revanche il convient au vendeur de démontrer que la condition d'irrésistibilité est remplie, c'est-à-dire, qu'elle ne pouvait être évitée par la mise en place des mesures appropriées. Or la force majeure ne peut être caractérisée si l'exécution est seulement rendue difficile ou onéreuse.

Il convient de relever que le décret du 16 mars 2020 puis du 23 mars 2020 ont ainsi prohibé les déplacements de personnes et imposé le respect des mesures de prévention de la propagation du virus. 

L'article 1er dudit décret prévoyait " Afin de prévenir la propagation du virus Covid-19, est interdit jusqu'au 31 mars 2020 le déplacement de toute personne hors de son domicile à l'exception des déplacements pour les motifs suivants, dans le respect des mesures générales de prévention de la propagation du virus et en évitant tout regroupement de personnes :

1° Trajets entre le domicile et le ou les lieux d'exercice de l'activité professionnelle et déplacements professionnels insusceptibles d'être différés. [...] ". 

Il ressort ainsi que la principale exception au principe d'interdiction des déplacements concernait les trajets liés à l'exercice de l'activité professionnelle lorsque le télétravail n'est pas envisageable et que les déplacements professionnels étaient insusceptibles d'être différés incluant dès lors le cas des chantiers de construction.

Ainsi, force est de constater qu'il est établi et non contesté qu'une pandémie du Covid 19 est intervenue en 2020 et qu'une mesure de confinement et de restriction de la liberté de circulation des personnes a été édictée par le gouvernement.

Suite à l'arrêt de nombreux chantiers consécutif au premier décret édictant le confinement, il ressort que des circulaires interministérielles ont été prises à partir d'avril et mai 2020 afin de permettre la reprise des chantiers de même que des guides ont été établis par le secteur du bâtiment pour pouvoir aider à la reprise des chantiers dans le respect des gestes barrières et des conditions sanitaires imposées.

Il est établi que les mesures de restriction des déplacements ont été prorogées jusqu'au 11 mai inclus. 

En l'espèce, il ressort de l'attestation de Monsieur [U], en qualité de maître d'œuvre d'exécution que le chantier a été arrêté sur la période du 12 mars 2020 au 23 juin 2020 inclus en raison de l'épidémie de la Covid 19 (soit 104 jours). 

Or, aucune pièce ne justifie l'arrêt du chantier entre le 11 mai 2020 et le 23 juin 2020. Ainsi, la SCCV ne justifie pas que les conditions sanitaires ne permettaient pas la poursuite du chantier à cette période dès lors qu'elle ne rapporte pas la preuve que les conditions de sécurité sanitaires des ouvriers n'étaient nullement garanties ni que les travaux n'auraient pas pu se poursuivre avec un effectif réduit, l'attestation du maître d'oeuvre étant silencieuse sur ce point. 

Il s'ensuit qu'il est suffisamment démontré que la condition liée à l'irrésistibilité de la force majeure est réunie en l'espèce pour la période allant du 12 mars au 11 mai 2020 inclus représentant 53 jours d'arrêt de chantier. 

Par conséquent, il sera jugé que la SCCV démontre suffisamment l'existence d'une cause légitime de suspension du délai de livraison à hauteur de 53 jours, mais ne le démontre pas pour la période du 12 mai au 23 juin 2020. 

2) Sur les intempéries et les phénomènes climatiques 

La SCCV soutient que le chantier a eu à subir des intempéries et phénomènes climatiques qui ont été retenus par le maître d'œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier ayant eu pour conséquence de suspendre le délai de livraison de 17 jours.

Les époux [V] soutiennent que la notion d'intempéries doit être appréhendée au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment et notamment au regard de l'article L5424-8 du Code du travail. Ils rappellent que les phénomènes climatiques tels que la pluie, la neige ou même les chaleurs extrêmes, bien qu'ils puissent compliquer l'exécution des travaux, ne sont pas considérés comme des événements imprévisibles dans le domaine du BTP dès lors que ces aléas font partie des risques normaux de l'activité et que les entreprises sont tenues de s'y préparer en ajustant leurs plannings et méthodes de travail. Ils font valoir que la SCCV ne communique aucun élément, hormis une attestation rédigée par elle-même, permettant d'attester que pendant plusieurs mois, le chantier a dû être arrêté en raison d'intempéries importantes. Ils assurent n'avoir jamais été prévenus ou informés durant le chantier de l'existence de phénomènes climatiques ayant suspendus le cours des travaux. 

*

En l'espèce, il ressort de l'acte de vente que " sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison (…) les intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiments ".

Au cas présent pour justifier sa demande, la SCCV soutient verser aux débats en pièce n°31 un relevé d'intempérie et en pièce n°32 une attestation du maitre d'œuvre. 

Il convient de relever que la pièce 31 correspond à de nombreux relevés d'intempéries de la station [Localité 6] entre janvier 2019 et mai 2020.

Par ailleurs, il ressort de l'analyse de la pièce n°32 que celle-ci n'est pas une attestation du maître d'œuvre mais un compte-rendu de chantier du 22 avril 2021 lequel ne mentionne aucun jour d'intempérie. 

Force est de constater que la production des relevés météorologiques lesquels ne sont pas corroborés par des attestations du maître d'oeuvre ne suffisent pas à démontrer que des intempéries ont eu une incidence sur le chantier et ont effectivement interrompu les travaux dès lors qu'aucune précision n'est apportée sur l'état d'avancement du chantier, ni sur le détail des périodes concernées.

Il convient en conséquence de dire que la SCCV ne justifie pas de l'existence d'une cause légitime de suspension au titre des intempéries.

3) Sur la défaillance des entreprises chargées des travaux 

La SCCV soutient que l'allongement du délai de livraison est imputable à la défaillance des entreprises suivantes : 

- La société VDS en charge du lot charpente et couverture a été placée en liquidation judiciaire; 

- La société GLJ s'est désistée du marché dont elle était titulaire au titre du lot isolation-cloison-doublage par un courrier du 4 mars 2021 ; 

- La société Nova Era qui avait la charge du lot menuiseries extérieures - serrurerie n'a ni posé ni livré l'ensemble des menuiseries extérieures ; 

- La société Inov Renov titulaire du lot électricité n'est plus intervenue sur le chantier à compter du mois de mai 2021 ; 

- La société Mestria, titulaire du lot chapes, n'est jamais intervenue sur le chantier.

Les époux [V] soutiennent que la SCCV ne peut invoquer la défaillance des entreprises intervenues postérieurement à la date de livraison prévue pour justifier d'une cause légitime de suspension du délai de livraison. 

Ils font également valoir que la SCCV n'apporte aucun élément de nature à justifier d'une gestion rigoureuse du chantier dès lors qu'aucun calendrier prévisionnel détaillé relatif aux interventions des différentes entreprises du chantier n'a été versé aux débats. 

*

En l'espèce, il ressort des conditions générales du contrat préliminaire que constitue une cause légitime de suspension du délai de livraison " la liquidation des biens, l'admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l'une des entreprises effectuant les travaux ; (…) l'abandon de chantier pour une ou plusieurs entreprises. "

L'acte de vente précise que constitue une cause légitime de suspension " tout retard résultant de la liquidation des biens, l'admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire des ou de l'une des entreprises (si la faillite ou l'admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente cause produira quand même tous ses effets) ; le retard provenant de la défaillance d'une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l'acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par le maître d'oeuvre du chantier à l'entrepreneur défaillant) ; les retards entraînés par la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l'approvisionnement du chantier par celle-ci.

Ainsi, seuls les cas d'ouverture d'une procédure collective ou l'abandon de chantier sont visés par les stipulations contractuelles. 

i) S'agissant de la société VDS

En l'espèce, la SCCV verse aux débats un procès-verbal de constat du 19 mai 2021 faisant état de l'abandon de chantier de la société VDS (titulaire du lot couverture et charpente), une attestation du maître d'œuvre d'exécution lequel fait état de la défaillance de la société VDS ayant entrainé un retard de 163 jours ainsi qu'un Kbis de l'entreprise faisant état d'un jugement du 18 mai 2021 prononçant la liquidation judiciaire de l'entreprise. 

Ainsi, la SCCV justifie tant de l'abandon de chantier par l'entreprise VDS que de son placement en liquidation judiciaire. Dès lors, la cause de suspension du délai de livraison doit être jugée comme légitime. 

Toutefois, s'agissant du délai, il ressort des pièces versées aux débats qu'un abandon de chantier a été constaté le 19 mai 2021 et que la société CF SERVICE a été désignée en remplacement suivant un devis signé du 15 juillet 2021. Dès lors, les 163 jours visés par le maître d'œuvre ne sont pas justifiés et ne sont corroborés par aucune pièce probante. 

A ce titre, il sera retenu une suspension légitime du retard de livraison de 57 jours (entre le 19 mai et le 15 juillet 2021).

ii) S'agissant de la société GLJ 

En l'espèce s'agissant de la société GLJ, la SCCV verse aux débats un Kbis de l'entreprise lequel fait état d'un jugement du tribunal de commerce de EVRY en date du 12 avril 2021 ayant prononcé la liquidation judiciaire de la société GLJ ainsi qu'une attestation du maître d'œuvre d'exécution lequel atteste que " la défaillance de la société GLJ en charge des travaux de plâtrerie ainsi que sa substitution par la société SPGL ont entrainé 11 jours de retard ".

Force est de constater que la SCCV qui reconnaît avoir rapidement trouvé une autre entreprise afin de terminer les travaux de la société GLJ ne démontre pas suffisamment que la défaillance de l'entreprise a eu un impact sur le planning global et la livraison des lots alors que le maître d'oeuvre est le mieux à même de pouvoir évaluer et calculer l'incidence concrète des défaillances des entreprises sur le planning du chantier.

Il s'ensuit qu'il doit être considéré que la société venderesse ne démontre pas suffisamment l'existence d'une cause légitime de suspension à ce titre.

iii) S'agissant de la société NOVA ERA 

En l'espèce s'agissant de la société NOVA ERA, la SCCV verse aux débats, une attestation du maître d'œuvre lequel " atteste que la défaillance de la société NOVA ERA en charge des travaux de menuiseries extérieures et de serrurerie ainsi que sa substitution par la société SMB pour la serrurerie ont entrainé 250 jours de retard ", ainsi qu'un CR de chantier du 21 avril 2022 lequel fait état " d'un retard de trois mois sur la pose des menuiseries extérieures " et que des pénalités seront appliquées à la société NOVA ERA. 

Ainsi aucun abandon de chantier n'est caractérisé, ni mise en œuvre d'une procédure collective concernant la société NOVA ERA, seules causes légitimes de suspension du délai visées par les stipulations contractuelles. 

En outre, le vendeur échoue à démontrer l'incidence de la défaillance de l'entreprise sur le planning du chantier et le délai de livraison et ainsi que cette défaillance serait à l'origine directe du décalage du planning. 

Ainsi aucune cause de suspension légitime du délai de livraison ne sera retenue à ce titre. 

iv) S'agissant de la société INOV RENOV

En l'espèce s'agissant de la société INOV RENOV, la SCCV verse aux débats une attestation du maître d'œuvre lequel " atteste que la société INOV RENOV en charge des travaux d'électricité a été absente du chantier pendant 120 jours. Aucune réponse aux mails de relances, appels téléphoniques, courriers de mise en demeure, elle ne se rendait plus aux réunions de chantiers hebdomadaires ", un CR de chantier du 21 avril 2022 faisant état de nombreux rappels adressés à l'entreprise ainsi qu'un courrier du 6 juillet 2021 de mise en demeure de reprendre les travaux. 

Force est de constater que ces seuls documents ne suffisent pas à justifier de l'existence d'une cause de suspension légitime du délai de livraison dès lors que le seul envoi d'une mise en demeure ne suffit pas à démontrer l'existence d'un retard sur le planning global et la livraison des lots alors que le maître d'œuvre est le mieux à même pour pouvoir évaluer et calculer l'incidence concrète des défaillances des entreprises sur le planning du chantier. En outre, la SCCV ne démontre pas l'abandon du chantier par l'entreprise. 

Ainsi aucune cause de suspension légitime du délai de livraison ne sera retenue à ce titre. 

v) S'agissant de la société MESTRIA 

En l'espèce, s'agissant de la société MESTRIA, la SCCV verse aux débats une attestation du maître d'œuvre lequel " atteste que la société MESTRIA en charge de la chape et des travaux de revêtement de sols et murs n'a jamais débuté son intervention ce qui a bloqué l'intervention des autres corps d'état. ". Il convient de relever que le maître d'œuvre ne chiffre pas le retard qui serait imputable à la défaillance de l'entreprise. 

En outre, la SCCV produit un CR de chantier du 25 novembre 2021 lequel ne mentionne aucune difficulté quant à l'intervention de la société MESTRIA indiquant uniquement " MESTRIA informe de la pose de la chape semaine 32 ". 

Enfin, la SCCV verse au débat un courrier de résiliation du marché de la société MESTRIA lequel date du 5 janvier 2022 soit plus d'un an après la date de livraison prévue. 

Force est de constater que ces seuls documents ne suffisent à justifier de l'existence d'une cause de suspension légitime du délai de livraison.

Ainsi aucune cause de suspension légitime du délai de livraison ne sera retenue à ce titre. 


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Ainsi, il ressort des développements précédents que la SCCCV démontre l'existence de causes de suspension légitime du délai de livraison à hauteur de 110 jours (53 jours relatifs au COVID + 57 jours relatifs à la défaillance de la société VDS). 

Dès lors, le retard de livraison doit être fixé à 910 jours (soit environ 30 mois).

En conséquence, la SCCV a manqué à ses obligations et a engagé sa responsabilité contractuelle.

C ) Sur l'évaluation du préjudice subi

L'article 1611 du code civil dispose que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu.

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, le contrat de vente ne prévoit pas l'application de pénalités de retard en cas de retard du vendeur dans l'exécution de son obligation de réaliser les travaux de l'immeuble dans le délai convenu. Toutefois, l'acquéreur peut solliciter des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi en application des dispositions susvisées.

À ce titre, il appartient au demandeur de prouver le principe des préjudices allégués. 

Pour rappel, les époux [V] sollicitent la condamnation de la SCCV à leur verser : 

- la somme de 67.819,36 euros en réparation du préjudice financier subi au titre des loyers versés dans l'attente de la livraison ;

- la somme de 4.236 euros en réparation du préjudice subi du fait du coût du stockage
de la cuisine ;

- la somme de 1.030,26 euros en réparation du préjudice liés aux frais d'assurance du bien occupé dans l'attente de la livraison ; 

- la somme de 480.887 euros au titre des pénalités de retard.

1) Sur le préjudice financier au titre des loyers 

Les époux [V] soutiennent avoir subi un préjudice financier en lien direct et certain avec le retard de livraison correspondant aux coûts des loyers, à la provision pour charges et au coût du parking.

La SCCV fait valoir les époux [V] ne démontrent pas la réalité ni le quantum des différents postes de préjudices qu'ils imputent au prétendu retard de livraison de leur bien. La SCCV ajoute que les demandeurs n'établissent aucunement la réalité des sommes versées au titre de leur location. A titre subsidiaire, la SCCV soutient que le préjudice doit se limiter à 6 mois de loyers correspondant au retard de livraison.

*

En l'espèce, il a été jugé que le retard de livraison est de 30 mois. Les époux [V] versent aux débats des quittances de loyer de janvier et mars 2022 faisant état d'un loyer mensuel de 1697,12 euros (hors charges) ainsi que 80 euros de parking soit la somme totale mensuelle de 1777,12 euros. 

Il convient de relever que les provisions sur charges seront exclues de l'indemnisation dès lors qu'elles correspondent à des charges (eau, électricité notamment) qu'auraient également payées les époux [V] s'ils avaient été dans leur nouveau logement. 

Dès lors, la SCCV sera condamnée à verser aux époux [V] la somme de 53.313,60 euros (1777,12 euros x30 mois de retard) en réparation de leur préjudice financier au titre des loyers.

2) Sur le coût du stockage de la cuisine 

Les époux [V] font valoir qu'ils ont dû s'acquitter de frais de stockage de leur cuisine à hauteur de 4.236 € dès lors que la cuisine n'a pu être livrée et installée en raison du retard de livraison du bien.

En page 33 de ses conclusions, la SCCV ne conteste pas devoir cette somme. 

Dès lors, cette somme ne faisant pas l'objet de contestations par la société défenderesse, celle-ci sera condamnée à verser aux époux [V] la somme de 4.236 € au titre des frais engagés pour le stockage de la cuisine. 

3) Sur les coûts de l'assurance habitation du logement loué

Les époux [V] font valoir qu'ils ont dû s'acquitter de mensualités de l'assurance du logement en location ce qui constitue un préjudice en lien direct et certain avec le retard fautif de la SCCV.

La SCCV ne conteste pas devoir cette somme mais limite l'évaluation du préjudice subi correspondant à un retard de livraison de 6 mois maximum. 

En l'espèce, les époux [V] versent aux débats une attestation d'assurance justifiant avoir souscrit une assurance habitation pour le bien occupé dans l'attente de la livraison de leur maison par la SCCV. Ils indiquent avoir versé la somme de 31,22 euros par mois ce qui n'est pas contesté par la SCCV. 

Dès lors, et étant rappelé que le retard de livraison a été évalué à 30 mois, il sera alloué aux époux [V] la somme de 936,60 euros à ce titre. 

4) Sur les pénalités de retard 

Les époux [V] sollicitent la somme de 465 euros par jour de retard depuis le 1er janvier 2021, à titre principal sur le fondement de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation et à titre subsidiaire sur le fondement de l'article 1231-1 du Code civil.

La SCCV indique que les époux [V] doivent être déboutés de leur demande dès lors que les dispositions du code de la construction et de l'habitation sont inapplicables en l'espèce et que le contrat n'a pas prévu de pénalités de retard. 

Il convient de relever que les dispositions de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation visent les contrats de construction de maison individuelle (CCMI) et non les contrats de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) de sorte que les époux [V] sont mal fondés à se prévaloir des dispositions susvisées. 

Enfin, il convient de rappeler que le contrat conclu entre les époux [V] et la SCCV ne comporte pas l'application de pénalités de retard en cas de retard du vendeur dans la livraison. 

Pour solliciter l'octroi de dommages-intérêts, les acquéreurs doivent rapporter la preuve d'un préjudice subi. 

Or en l'espèce les époux [V] ne justifient pas de l'existence d'un préjudice distinct de ceux ayant été réparés (notamment en lien avec les frais versés pour le logement loué dans l'attente de la livraison du bien). En outre, aucune pièce n'est versée à l'appui de cette demande de dommages et intérêts laquelle n'est pas justifiée ni dans son principe ni dans son quantum. 

Par conséquent, les époux [V] seront déboutés de cette demande. 

5) Sur la réalisation des travaux relatifs à la levée des réserves sous astreinte 

Les époux [V] sollicitent le prononcé d'une astreinte de 300 € par jour de retard depuis le 1er novembre 2023 quant à l'obligation de la SCCV LES [Localité 3] DE [X] d'assurer l'achèvement complet de l'ensemble immobilier avec levée des réserves. 

La SCCV soutient que les époux [V] n'ont pas qualité à agir pour solliciter l'achèvement de l'ensemble immobilier. La SCCV indique que le bien des époux [V] a été livré le 2 novembre 2023 et qu'elle n'est plus tenue depuis le 2 novembre 2024 à la garantie de parfait achèvement. En outre, elle fait valoir que les défauts allégués par les demandeurs sont des défauts de finition relevant de la tolérance admissible et d'une gravité insuffisante pour justifier une indemnisation.

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L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il convient de relever que les demandeurs ne visent au soutien de cette prétention aucun moyen de fait ni de droit dès lors que les seules dispositions citées (l'article L131-1 et L.131-3 du code de procédure civile) visent le prononcé général d'une astreinte. Ainsi, les époux [V] ne précisent pas s'ils invoquent la garantie du vendeur relative aux vices apparents. Par ailleurs, ils ne versent aux débats aucune pièce probante (aucun devis correspondant à des travaux de reprise, aucun constat d'huissier, aucune expertise judiciaire) et ils ne précisent pas quelles sont la nature des réserves restant à lever, se contentant d'indiquer " les réserves de l'ensemble immobilier " et en ne limitant pas leur demande à leur propre logement.

Au regard de l'ensemble de ces éléments et dans la mesure où il n'est pas possible pour le tribunal d'apprécier la matérialité des réserves qui seraient à lever, il convient de débouter les époux [V] de leur demande. 


II. Sur les demandes accessoires 

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SCCV succombant, les dépens seront mis à sa charge.

Condamnée aux dépens, la SCCV sera également condamnée à verser aux demandeurs la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement contradictoire rendu par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort : 

DIT que la SCCV [X] LES [Localité 3] DE [Localité 1] démontre l'existence de causes de suspension légitimes justifiant la prorogation du délai de livraison de 110 jours ;
 
DIT que la SCCV [X] LES [Localité 3] DE [Localité 1] n'a pas respecté son obligation de délivrance au délai convenu en raison d'un retard de 910 jours ;

CONDAMNE la SCCV [X] LES [Localité 3] DE [Localité 1] à verser aux époux [V]: 

- la somme de 53.313,60 euros en réparation de leur préjudice financier au titre des loyers ; 

- la somme de 4.236 euros en réparation de leur préjudice financier au titre des frais de stockage de la cuisine ; 

- la somme de 936,60 euros en réparation de leur préjudice financier au titre des frais d'assurance ; 

DEBOUTE les époux [V] de leur demande formée au titre des pénalités de retard ; 

DEBOUTE les époux [V] de leur demande formée au titre de la réalisation des travaux de levée des réserves de l'ensemble immobilier sous astreinte ; 

CONDAMNE la SCCV [X] LES [Localité 3] DE [Localité 1] à verser aux époux [V] une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCCV [X] LES [Localité 3] DE [Localité 1] aux entiers dépens ; 

RAPPELLE l'exécution provisoire du jugement ;


Fait et jugé à [Localité 1] le 22 Mai 2026

La Greffière La Présidente