Tribunal Judiciaire · 1ère CHAMBRE — 20 mai 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]




 

N° RG 23/00126 - N° Portalis DBYL-W-B7H-C3UI



JUGEMENT DU 20 Mai 2026


Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de DAX le 20 Mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de Procédure Civile.


* * * * * 

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 18 Mars 2026, devant :

Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, chargé du rapport, 
assisté de Sandra SEGAS, Greffier présent à l’appel des causes,


Pascal MARTIN, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition des parties a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, et en a rendu compte au tribunal composé de :

Président : Pascal MARTIN, Vice-Président, juge rapporteur, 
Assesseur : Claire GASCON, Vice-Présidente, juge rédacteur, 
Assesseur : Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente, 

qui en ont délibéré conformément à la loi, 

Dans l’affaire opposant :


DEMANDEUR :

S.A.S. HUMAN IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 414 854 216
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Pierre-Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX
Rep/assistant : Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX


DÉFENDEURS :

Monsieur [Q] [F]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Stéphanie DULOUT de la SCP GUILHEMSANG - DULOUT, avocat au barreau de DAX
Rep/assistant : Maître Cédric BEUTIER, avocat au barreau de NANTES

Madame [O] [R] épouse [F]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Stéphanie DULOUT de la SCP GUILHEMSANG - DULOUT, avocat au barreau de DAX
Rep/assistant : Maître Cédric BEUTIER, avocat au barreau de NANTES



EXPOSE DU LITIGE : 

Par acte sous seing privé du 9 novembre 2020, Monsieur [Q] [F] et Madame [O] [R] épouse [F] ont donné mandat à la société Bourse de l’Immobilier devenue Human Immobilier, de vendre un bien immobilier leur appartenant à [Localité 5], au prix de 1.100.000 €. Au paragraphe Situation locative, les propriétaires vendeurs déclaraient que les biens à vendre étaient « libres de toute location ou occupation ». La rémunération du mandataire, à la charge exclusive de l’acquéreur, était fixée à 3,50 % TTC du prix de vente, soit la somme de 38.500 €. 

Le 28 novembre 2020, Monsieur et Madame [F] ont accepté la proposition d’achat de leur bien immobilier émise par Madame [K] [Z], moyennant le prix de 934.000 € honoraires d’agence inclus, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt. 

Saisi par Madame [Z] par assignation à jour fixe du 16 févier 2021, le Tribunal Judiciaire de Dax a notamment, par jugement du 21 juillet 2021 : 
- Dit que la vente intervenue le 28 novembre 2020 entre, d'une part, Monsieur [Q] [F] et Madame [O] [R] son épouse en qualité de vendeurs et, d'autre part, Madame [K] [Z] en qualité d'acquéreur, portant sur la maison d'habitation sise [Adresse 3] et cadastrée section AC n° [Cadastre 1], moyennant la somme de 934 000 euros honoraires d’agence inclus à la charge de l’acquéreur, est parfaite,
- Ordonné la régularisation et la signature de l’acte authentique de vente en l’étude de Maître [L] [P], Notaire à [Localité 6] ([Localité 7]), portant sur la maison d'habitation sise [Adresse 3] et cadastrée section AC n° [Cadastre 1], ce dans un délai de trente jours à compter de la signification de la présente décision accompagnée d’un justificatif de la remise par Madame [K] [Z] au Notaire des fonds couvrant l’intégralité du prix de vente de 934.000 euros et des frais d’acte, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à la charge de Monsieur [Q] [F] et Madame [O] [R] son épouse à compter de l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision et ce jusqu’à l’expiration du délai précité de trente jours, 
- Dit que, passé ce délai de trente jours, la présente décision tiendra lieu d’acte translatif de propriété sur l’immeuble et ordonné comme tel sa publication au service de la publicité foncière de [Localité 8] ([Localité 7]), aux frais exclusifs de Madame [K] [Z], acquéreur, 
- Condamné Monsieur [Q] [F] et Madame [O] [R] son épouse à annuler l’ensemble des contrats de location conclus portant sur la maison d’habitation susvisée et faire leur affaire personnelle des conséquences de ces annulations, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision et ce durant un délai d’un mois, 
- Condamné Monsieur [Q] [F] et Madame [O] [R] son épouse à supprimer toute annonce d’offres de location de la maison d’habitation susvisée, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision et ce durant un délai d’un mois, 
- Dit qu’il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation des astreintes prononcées, 
- Condamné Monsieur [Q] [F] et Madame [O] [R] son épouse à verser à Madame [K] [Z] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
- Condamné Monsieur [Q] [F] et Madame [O] [R] son épouse aux entiers dépens,
- Dit qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Par acte d'huissier du 30 juillet 2021 Madame [Z] a signifié à Monsieur et Madame [F] le jugement du 21 juillet 2021 et un justificatif de la remise par Madame [Z] des fonds couvrant l'intégralité du prix de vente et des frais, établi par l'Office Notarial [Localité 9] XIX – [Localité 10] – QUIRINS – RIGAL – VRAIN – MERUCCI en date du 30 juillet 2021, soit la somme de 999.000 €. 

Par requête reçue par le service de la publicité foncière le 18 octobre 2021, le conseil de Madame [Z] a sollicité la publication du jugement du 21 juillet 2021. 

Par jugement du 13 avril 2022, le Tribunal Judiciaire de Dax a interprété comme suit le jugement rendu le 21 juillet 2021 : 
- interprète le jugement rendu le 21 juillet 2021 par le présent tribunal en précisant que la mention incluse dans le dispositif de « la remise par Madame [K] [Z] au notaire des fonds couvrant l’intégralité du prix de vente de 934 000 euros et des frais d’acte » doit s’entendre d’une remise desdits fonds à Maître [L] [P], notaire à Tarnos (Landes), 
- interprète le jugement rendu le 21 juillet 2021 par le présent tribunal en précisant que le délai de régularisation et de signature de l’acte authentique de vente portant sur la maison d’habitation sise [Adresse 4] et cadastrée section AC n° [Cadastre 1], commencera à courir à compter de la remise par Madame [K] [Z] à Maître [L] [P], notaire à Tarnos (Landes), des fonds couvrant l’intégralité du prix de vente de 934.000 euros et des frais d’acte.

Ce jugement interprétatif était signifié par les époux [F] à Madame [Z], par acte d'huissier du 12 mai 2022.

Par actes de commissaire de justice du 2 février 2023, la société Human Immobilier a assigné les époux [F] devant le tribunal judiciaire de Dax, aux fins de les voir condamner à lui payer la somme en principal de 35.500 € au titre de ses honoraires. 

Par arrêt du 20 juillet 2023, la Cour d’appel de [Localité 11] a notamment : 
- validé les effets de la saisie-attribution pratiquée par les époux [F] au préjudice de Madame [Z] pour la somme de 31.499,50 € en principal et de 1.260,75 € au titre des frais d’exécution,
- débouté Madame [Z] de sa demande de liquidation de l’astreinte assortissant l’obligation de réitération de la vente en l’étude de Maître [P],
- condamné les époux [F] à payer à Madame [Z] la somme de 3.100 € au titre de la liquidation de l’astreinte assortissant l’obligation des époux [F] d’annuler les contrats de location et de supprimer les annonces de location de la maison vendue.

Par jugement du 4 juin 2025, le Tribunal judiciaire de Dax a notamment : 
- Condamné Madame [O] [R] épouse [F] et Monsieur [Q] [F] à payer à Madame [K] [Z] la somme de 48.650 € au titre des loyers de la villa perçus après la vente du 28 novembre 2020, 
- Condamné Madame [K] [Z] à payer à Madame [O] [R] épouse [F] et Monsieur [Q] [F] la somme de 47.761,81,00 € à titre de dommages et intérêts, 
- Ordonné la libération des fonds saisis à titre conservatoire par Madame [K] [Z] suivant ordonnance du Juge de l'exécution du Tribunal Judiciaire de Dax du 15 novembre 2021, à hauteur de 51.350 € en faveur de Madame [O] [R] épouse [F] et Monsieur [Q] [F].

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 10 décembre 2025, la société Human Immobilier demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1302 du Code civil, de : 
- condamner solidairement Monsieur [Q] [F] et Madame [O] [R], son épouse au paiement de la somme de 35.500 € avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, au titre de la commission, et à défaut à titre de dommages et intérêts équivalent à la commission perdue, 
- ordonner la capitalisation des intérêts, 
- rejeter les demandes présentées par Monsieur [Q] [F] et Madame [O] [R], 
- condamner solidairement Monsieur [Q] [F] et Madame [O] [R], son épouse au paiement de la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, 
- ordonner l’exécution provisoire de droit.

À l’appui de ses prétentions, la société Human Immobilier fait valoir : 
- A supposer la nullité du mandat de vente, cette nullité a été ratifiée par les actes des époux [F] qui ont eux-mêmes, devant le tribunal, sollicité la condamnation de Madame [Z] à leur payer la somme de 895.500 € correspondant au prix de vente, en ce compris la commission d’agence. 
- Le jugement du 21 juillet 2021 a tranché la question des honoraires de l’agent immobilier dus par Madame [Z]. Les époux [F] ne peuvent plus contester le bien-fondé de ces honoraires consacrés par une décision ayant autorité de la chose jugée. 
- Ce jugement consacrant la vente constitue l’acte écrit contenant l’engagement des parties, auquel est subordonné le paiement de la commission d’agence. 
- Les époux [F] ont expressément reconnu avoir reçu un exemplaire original du mandat lors de sa signature. Ce mandat du 9 novembre 2020 est bien numéroté. L’agent immobilier rapporte la preuve écrite d’une remise d’un exemplaire du mandat numéroté, conformément aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret n° 72-628 du 20 juillet 1972. Les mandants ne rapportent pas la preuve écrite contraire. La communication du registre des mandats confirme son inscription et le numéro de mandat. 
- Il appartient aux époux [F] qui ont obtenu le paiement de la commission en lieu et place de l’agent immobilier, de lui restituer. 
- La cour d’appel de [Localité 11] a rappelé que le jugement du 21 juillet 2021 faisait obligation à Madame [Z] de payer la somme de 934.000 € honoraires d’agence inclus, si bien qu’elle était tenue de payer ces frais d’un montant de 35.500 € aux vendeurs. 
- À titre subsidiaire, le tribunal devra condamner les époux [F] à payer à la société Human Immobilier la somme de 35.500 € à titre de dommages et intérêts, ayant fait perdre, par leurs demandes formalisées à l’encontre de Madame [Z] devant le tribunal judiciaire, le montant de la commission légitimement due à l’agent immobilier. Le contrat de mandat contient une clause prévoyant une telle indemnisation. 
- L’agent immobilier n’a jamais été informé des projets de location par les époux [F]. Le mandat de vente indique que le bien est libre de toute occupation, et aucune information sur une éventuel location n’a été donnée dans le document descriptif du bien. 
- Les attestations produites par les époux [F] sur un appel téléphonique avec l’agent immobilier le 28 novembre 2021 et le contenu des échanges, sont des attestations de complaisance. 
- L’agent immobilier a été informé pour la première fois de l’existence de contrats de location le lundi 30 novembre 2020. L’information n’ayant pas été donnée en temps utiles, l’agent immobilier ne pouvait conseiller utilement ses mandants. 
- Les époux [F], condamnés à rembourser à Madame [Z] les fruits de la chose vendue, sont seuls responsables de leur préjudice. Maintenir les contrats de location et persister à en souscrire de nouveaux dans le contexte de signature de l’offre de vente a été un choix réfléchi des époux [F]. Le lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice allégué fait défaut. 
- Un éventuel manquement de l’agent immobilier à son devoir de conseil et de mise en garde ne permet pas d’obtenir l’indemnisation de l’entier préjudice, mais seulement de la perte de chance d’un évènement favorable. 
- Aucun préjudice en lien avec un manquement à l’obligation de conseil n’est démontré. 

Dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 7 octobre 2025, les époux [F] demandent au tribunal de : 
- juger que le mandat conclu entre la société HUMAN IMMOBILIER et les époux [F] est nul, 
- débouter la société HUMAN IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
- condamner la société HUMAN IMMOBILIER à garantir les époux [F] de la condamnation mise à leur charge en faveur de Madame [Z] en vertu du jugement rendu le 4 juin 2025 par le Tribunal Judiciaire de DAX et, par conséquent, la condamner à leur verser la somme de 48.650,00 euros, 
- condamner la société HUMAN IMMOBILIER à verser aux époux [F] les sommes suivantes : 
- 50.000,00 euros à titre de dommages et intérêts, 
- 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- condamner la société HUMAN IMMOBILIER aux entiers dépens. 

Au soutien de leurs demandes, les époux [F] expliquent :
- Les conditions de perception par l’agence immobilière de sa commission ne sont pas remplies. 
Par application de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, l’absence de numéro d’ordre sur l’exemplaire du mandat remis au mandant entraîne la nullité du contrat et la perte des honoraires de l’agent immobilier. En l’espèce, l’exemplaire du mandat remis aux époux [F] ne comporte pas de numéro d’ordre, si bien qu’aucun honoraire ne peut être perçu par l’agent immobilier. 
- Les époux [F] n’ont jamais confirmé le mandat par un acte mentionnant l’objet de l’obligation et le vice affectant le mandat conclu. Ils n’ont jamais exécuté volontairement le mandat. Au contraire, ils se sont opposés fermement à la vente de leur immeuble dans les conditions imposées par Madame [Z] et ils n’ont jamais demandé au tribunal d’ordonner la vente. La condition d’une exécution volontaire posée par l’article 1182 du Code civil n’est donc pas remplie. 
- L’opération de vente n’a jamais été constatée dans un acte écrit contenant l’engagement des parties. La vente a été faite par la publication du jugement valant vente. En application de l’article 6 alinéa 8 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, la commission d’agence n’est pas due. 
- Monsieur et Madame [F] n’ont pas perçu d’indu de la part de Madame [Z]. Les sommes ont été versées en application des condamnations définitives prononcées à son encontre. La saisie conservatoire pratiquée par les époux [F] sur les comptes de Madame [Z] a été validée par le juge de l’exécution puis la Cour d’appel dans son arrêt du 20 juillet 2023. La société Human Immobilier, qui n’était pas partie à cette affaire et a refusé de l’être, ne peut se prévaloir de ce jugement pour affirmer que la commission lui est due. L’autorité de la chose jugée ne s’applique qu’entre les parties. 
- Les époux [F] ont toujours indiqué à l’agence immobilière qu’ils ne souhaitaient pas que la vente de l’immeuble intervienne avant le mois de septembre 2021, afin de pouvoir honorer les contrats de location saisonnière conclus pour l’été 2021. 
- Lors de la transmission de la proposition d’achat de Madame [Z], la société Human Immobilier a rassuré les époux [F] en leur confirmant que la vente ne pourrait intervenir avant le mois de septembre 2021, et que cette date serait inscrite dans le compromis de vente. Plusieurs personnes étaient présentes lors de cet échange téléphonique du 28 novembre 2020, et ont rédigé des attestations en ce sens. L’agent immobilier aurait dû s’assurer que l’acceptation de l’offre d’achat mentionne ce délai pour la réalisation de la vente. 
- La société Human Immobilier n’a pas respecté le secret professionnel en communiquant à Madame [Z] les contrats de location saisonnière transmis par les époux [F] avant la régularisation du compromis et de l’acte de vente. 
- Du fait des fautes commises par l’agence immobilière, les époux [F] se sont trouvés forcés de vendre leur maison dans des conditions imprévues. 
6 Les époux [F] ont subi un préjudice moral du fait de cette situation et ils ont été exposés à une procédure indemnitaire diligentée par Madame [Z], à qui ils ont été condamnés à payer la somme de 48.650 € au titre des loyers perçus. 

La clôture de l'instruction a été ordonnée le 19 février 2026 et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience du 18 mars 2026. La date de délibéré, par mise à disposition au greffe, a été fixée au 20 mai 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION : 

1) Sur la demande de nullité du mandat :

L’article 1181 du code civil prévoit notamment que la nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger. Elle peut être couverte par la confirmation. 



L’article 1182 du même code précise que la confirmation est l’acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce. Cet acte mentionne l’objet de l’obligation et le vice affectant le contrat. La confirmation ne peut intervenir qu’après la conclusion du contrat. L’exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de nullité, vaut confirmation. La renonciation emporte renonciation aux moyens et exceptions qui pouvaient être opposés, sans préjudice néanmoins des droits des tiers. 

Il résulte des articles 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, que le mandat doit être rédigé par écrit et que l'agent immobilier doit mentionner tous les mandats par ordre chronologique sur un registre des mandats à l'avance coté sans discontinuité et relié, et reporter le numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat qui reste en la possession du mandant. 

Dès lors qu’elles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, la méconnaissance de ces dispositions est sanctionnée par une nullité relative (Ch. mixte, 24 février 2017, pourvoi n° 15-20.411), laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat.

En l’espèce, le contrat de mandat a été rédigé par écrit en doubles exemplaires. L’exemplaire produit par les époux [F] ne comporte pas le numéro du mandat, contrairement à l’exemplaire conservé par la société Human Immobilier. L’absence de numéro du mandat sur l’exemplaire remis aux époux [F] est de nature à entraîner la nullité du mandat. 

Le jugement du 21 juillet 2021, interprété par jugement du 13 avril 2022, a notamment :
- Ordonné la régularisation et la signature de l’acte authentique de vente en l’étude de Maître [L] [P], dans un délai de trente jours à compter de la signification de la présente décision accompagnée d’un justificatif de la remise par Madame [K] [Z] au Notaire des fonds couvrant l’intégralité du prix de vente de 934.000 euros et des frais d’acte, 
- Dit que, passé ce délai de trente jours, la présente décision tiendra lieu d’acte translatif de propriété sur l’immeuble.

Ce jugement mettait donc à la charge de Madame [Z] l’obligation de payer le prix de vente et les frais d’agence entre les mains du notaire (Maître [P]). Il s’agit d’une pratique habituelle en matière de vente immobilière : le notaire reçoit l’intégralité du prix de vente et des frais résultant de cette vente (frais d’agence, frais d’acte, frais de levée des inscriptions hypothècaires …), à charge pour lui ensuite de ventiler les montants entre les créanciers. Le jugement ne pouvait pas condamner Madame [Z] à payer les frais d’agence directement entre les mains de la société Human Immobilier qui n’était pas partie à la procédure. 

Les atermoiements des parties a conduit à ce que le jugement soit publié et tienne lieu d’acte translatif de propriété sur l’immeuble sans que le prix de vente et les frais d’agence ne soient payés par Madame [Z]. Les époux [F] ont alors poursuivi le paiement du prix de vente et des frais d’agence pour un montant total de 934.000 € comprenant les frais d’agence, par des actes d’exécution forcée, et ce alors même qu’ils savaient que la société Human Immobilier sollicitait le paiement de ces frais (lettres de son avocat des 10 mars 2022 et du 31 octobre 2022). Dans son arrêt du 20 juillet 2023, la Cour d’appel de [Localité 11] a confirmé que « concernant la commission de l’agence, le jugement du 21 juillet 2021 fait expressément obligation à Madame [Z] de payer la somme de 934.000 €, honoraires d’agence inclus » et elle a validé la saisie-attribuation pratiquée le 20 décembre 2021 par les époux [F] sur les comptes de Madame [Z] pour ce montant (déduction faite des sommes déjà réglées). 

Il en résulte que depuis le mois de décembre 2021, les époux [F] poursuivent le paiement des frais d’agence entre les mains de Madame [Z], ce qui a été validé par la Cour d’appel de [Localité 11] dans son arrêt du 20 juillet 2023. 

Les époux [F] ont soulevé la nullité du mandat régularisé par eux avec la société Human Immobilier pour la première fois dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 5 mars 2024, dans le cadre de la présente procédure. Ils ont donc pris connaissance de façon certaine de la nullité relative du contrat de mandat le 5 mars 2024 au plus tard. 

La lecture du jugement du tribunal judiciaire de Dax du 4 juin 2025 fait apparaître que les époux [F] ont demandé notamment, dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 5 novembre 2024, la libération en leur faveur de la saisie conservatoire de 100.000 € effectuée sur les comptes de Madame [Z]. Ils soutiennent que Madame [Z] reste devoir la somme de 9.466 € sur la somme totale de 998.600 € due au titre de la vente du bien immobilier, en ce compris les frais d’agence. 

Ainsi alors même qu’ils avaient connaissance du vice affectant le mandat pour l’avoir soulevé dans leurs conclusions le 5 mars 2024, les époux [F] ont continué à poursuivre le recouvrement entre leurs mains des frais d’agence dus par Madame [Z] en vertu de ce mandat. Par ce comportement, ils ont tacitement renoncé à se prévaloir de la nullité affectant le mandat et ils doivent dès lors être déboutés de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du mandat. 

2) Sur l’exigibilité des frais d’agence :

L’article 6 alinéa 8 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 prévoit qu’aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. 

En l’espèce, l’acte écrit contenant l’engagement des parties est constitué par le jugement du tribunal judiciaire de Dax du 21 juillet 2021 qui mentionne expressément l’obligation de Madame [Z] au paiement des frais d’agence. Le caractère exigible de ces frais a été confirmé par la Cour d’appel de [Localité 11] dans son arrêt du 20 juillet 2023. En conséquence, le paiement des frais d’agence peut être réclamé par la société Human Immobilier. 

3) Sur la répétition de l’indu :

L’article 1302 du Code civil prévoit que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été payé sans être dû est sujet à restitution. La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement exécutées. 

L’article 1302-1 du même code précise que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui qui l’a indûment reçu. 

L’action en répétition de l’indu est ouverte au véritable créancier à l’encontre de celui a reçu le paiement des mains du débiteur.

En l’espèce, le jugement du 21 juillet 2021 mettait à la charge de Madame [Z] le paiement des frais d’agence entre les mains du notaire chargé de la vente (Maître [P]). Faute d’exécution volontaire par Madame [Z] de son obligation, les époux [F] ont procédé au recouvrement forcé des sommes dues en exécution de ce jugement, étant entendu qu’ils étaient les seuls à pouvoir solliciter cette exécution forcée réservée aux parties. 

Les époux [F] ont ainsi obtenu le paiement entre leurs mains des frais d’agence dus par Madame [Z]. Le contrat de mandat prévoit cependant que ces frais d’agence sont dus à la société Human Immobilier. Les époux [F] ont donc obtenu le paiement d’une somme qui ne leur était pas due et le créancier de cette somme est fondé à solliciter la restitution de cette somme sur le fondement de la répétition de l’indu. 

Il convient en conséquence de condamner solidairement les époux [F] à payer à la société Human Immobilier la somme de 35.500 € au titre de la commission, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2023, date de l’assignation. 

L'article 1343-2 du Code civil permet que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. 


Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil. 

4) Sur les demandes reconventionnelles des époux [F] :

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement des dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. 

En l’espèce, il n’est ni contesté, ni contestable que la société Human Immobilier était tenue à l’égard des époux [F], d’une obligation de renseignement et d’un devoir de conseil. Pour autant, cette obligation de conseil ne s’applique pas aux faits dont l’agent immobilier n’avait pas connaissance. 

Lors de la régularisation du contrat de mandat les époux [F] ont coché la case qui indique que le bien à vendre est « libre de toute location ou occupation », alors qu’ils auraient pu indiquer que le bien était « loué dans les conditions suivantes : ». Aucune précision n’est apportée dans le contrat sur un éventuel report de l’entrée en jouissance au 1er septembre 2021. Le descriptif du bien à vendre annexé à ce contrat n’apporte aucune précision sur les locations saisonnières déjà conclues. 

Dès lors, les contrats écrits signés par les parties ne font aucune référence à ces contrats de location saisonnière, ni au souhait des époux [F] de retarder l’entrée en jouissance des acquéreurs au 1er septembre 2021. Au-delà de leurs seules allégations, ils n’apportent pas la preuve qu’ils ont effectivement informé l’agent immobilier de ces contrats. 

Le SMS au terme duquel la communication de ces contrats de location est demandée date du 30 novembre 2020, soit après l’acceptation de l’offre d’achat par les époux [F]. 

Les trois attestations produites par les époux [F], qui émanent de proches de ces derniers, indiquent que Madame [F] aurait fait état de ces contrats de location à l’agent immobilier lors d’un rendez vous le 28 novembre 2020 vers 18 heures, soit 20 jours après la régularisation du mandat, et deux heures à peine avant l’expiration de l’offre d’achat de Madame [Z]. Ce délai est tardif et n’a pas permis à l’agent immobilier de tirer les conséquences de cette information, ni de conseiller valablement les mandants. 

Par ailleurs, les époux [F] expliquent dans leurs conclusions avoir invoqué les contrats de location et le report de la date d’entrée en jouissance dans seul but de compenser la baisse du prix de vente proposé par Madame [Z]. Ces observations confirment qu’ils n’ont fait état de ces contrats de location que très tardivement, et dans le seul but de préserver leurs intérêts financiers personnels. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les époux [F] ont fait preuve d’une réticence dolosive d’informations à l’égard de l’agent immobilier qui n’a pas permis à ce dernier de leur donner des conseils adaptés. Ils ont donc largement contribué à la réalisation du préjudice qu’ils invoquent et aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de la société Human Immobilier de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil. 

Les époux [F] reprochent également à la société Human Immobilier d’avoir révélé les contrats de location saisonnière à Madame [Z], violant le secret professionnel. Les époux [F] ne précisent pas la raison pour laquelle ils ont transmis ces contrats à l’agent immobilier après l’acceptation de l’offre d’achat. Le jugement du 21 juillet 2021 a déclaré la vente parfaite au 28 novembre 2020. Il est dès lors logique que l’agent immobilier transmette à l’acquéreur les contrats en cours concernant la maison qu’elle venait d’acquérir et aucune faute ne peut être retenue à ce titre. 

Il convient en conséquence de débouter les époux [F] de leurs demandes de dommages et intérêts et de garantie des condamnations mises à leur charge par le jugement du 4 juin 2025. 


5) Sur le surplus des demandes :

Les époux [F] succombant, ils seront déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et condamnés solidairement aux entiers dépens.

Il convient, pour des raisons d’équité de condamner solidairement les époux [F] à payer à la société Human Immobilier la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'ordonner. 


PAR CES MOTIFS : 

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : 

Condamne solidairement Monsieur [Q] [F] et Madame [O] [R] épouse [F] à payer à la société Human Immobilier la somme de 35.500 € au titre de la commission, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2023, 

Ordonne la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière, 

Condamne solidairement Monsieur [Q] [F] et Madame [O] [R] épouse [F] à payer à la société Human Immobilier la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

Condamne solidairement Monsieur [Q] [F] et Madame [O] [R] épouse [F] aux entiers dépens, 

Déboute les parties du surplus de leurs demandes. 


Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX et par Sandra SEGAS, Greffier.



En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.




LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,