Cour d'Appel · Chambre civile 1-3 — 21 mai 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 64B



Chambre civile 1-3





ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 21 MAI 2026



N° RG 23/00218 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VTYH





AFFAIRE :



S.A. SMA 



C/



S.A. ALLIANZ IARD









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Décembre 2022 par le Tribunal judiciaire de NANTERRE

N° Chambre : 7

N° Section : 

N° RG : 20/05966



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 













Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Mathieu CENCIG, avocat au barreau de VERSAILLES







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





LE VINGT ET UN MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A. SMA 

N° SIRET : 332 789 296

[Adresse 1]

[Localité 1]



S.A. D'HLM LTO HABITAT 

N° SIRET : 364 200 261

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentant : Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699



APPELANTES



****************



S.A. ALLIANZ IARD

N° SIRET : 542 110 291

[Adresse 3]

[Localité 3]



Représentant : Me Mathieu CENCIG, Postulant/plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire :





INTIMEE



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 mars 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère 

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère



Greffière, lors des débats : Mme FOULON

















FAITS ET PROCEDURE



Par acte du 18 juin 2012, la société d'HLM LTO Habitat (« la société Habitat »), propriétaire d'un ensemble immobilier au sein de la [Adresse 4], à [Localité 4], a donné à bail un appartement du 2ème étage à M. [P] [L] et Mme [A] [K]. 



Le 13 décembre 2015, un incendie est survenu dans cet appartement alors que les locataires étaient absents. 



Le 3 février 2016, une expertise amiable contradictoire a été diligentée par le cabinet Texa, mandaté par la société Allianz Iard (« la société Allianz »), assureur de M. [L] et le cabinet Eurexo, mandaté par la société SMA, assureur de la société Habitat. 



Les cabinets Texa et Eurexo ont signé un procès-verbal, aux termes duquel ils ont retenu que la cause de l'incendie tenait en l'inflammation d'un tapis posé sur la rambarde du balcon de l'appartement loué aux consorts [L]-[K].



Par actes délivrés le 4 août 2020, les sociétés Habitat et SMA ont fait assigner la société Allianz devant le tribunal judiciaire de Nanterre afin de voir déclarer les consorts [L]-[K] responsables de l'incendie et de condamner leur assureur, la société Allianz, à les indemniser des préjudices subis.



Par jugement du 8 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

- débouté les sociétés SMA et Habitat de l'ensemble de leurs demandes,

- condamné les sociétés SMA et Habitat aux entiers dépens,

- rappelé que la décision est revêtue de l'exécution provisoire.



Par acte du 10 janvier 2023, les sociétés SMA et Habitat ont interjeté appel et prient la cour, par dernières écritures du 23 août 2023, de :

- déclarer recevable et bien-fondé leur appel,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il : 

* les a déboutées de l'ensemble de leurs demandes,

* les a condamnées aux entiers dépens,

Et statuant à nouveau,

- déclarer entièrement responsables de l'incendie du 13 octobre 2015, les consorts [L]-[K],

- condamner en conséquence leur assureur, la société Allianz, à verser, au visa de l'article 1154 du code civil, à la société SMA, la somme de 64 721 euros, et ce avec intérêts au taux légal capitalisés en ce qu'ils seront échus depuis plus d'un an à compter de la signature de la quittance subrogative, soit le 17 juin 2020,

- condamner en conséquence leur assureur, la société Allianz, à verser, au visa de l'article 1154 du code civil, à la société Habitat, la somme de 6 839 euros, et ce avec intérêts au taux légal en ce qu'ils seront échus depuis plus d'un an à compter de la survenance du sinistre, soit le 13 décembre 2015,

- condamner en outre la société Allianz à leur verser, chacune, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Allianz aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Dupuis, avocat.



A cet effet, les sociétés SMA et Habitat font valoir que :

* la preuve d'un incendie d'origine volontaire n'est pas rapportée dès lors que, s'il existe un consensus entre les experts sur un départ de feu situé au niveau du balcon, un désaccord subsiste néanmoins quant à la cause de l'incendie,

* les conclusions d'un rapport non contradictoire, établi pour les besoins de la cause par l'expert du laboratoire Lavoué intervenant dans l'intérêt exclusif de la société Allianz, sont irrecevables,

* l'expert mandaté par la société Allianz a d'ailleurs expressément indiqué dans son rapport de reconnaissance que l'incendie était d'origine indéterminée, même si une cause volontaire ne pouvait être exclue,

* il appartient à la société Allianz, en sa qualité d'assureur, d'initier une expertise judiciaire afin de rapporter la preuve de l'origine volontaire de l'incendie et ainsi d'exonérer ses assurés de la présomption de responsabilité locative,

* même si la cour d'appel venait à considérer que l'incendie résulte du jet d'un objet incendiaire depuis un étage supérieur ayant provoqué l'embrasement du tapis posé sur la rambarde du balcon des consorts [L]-[K], ce qui est une pure hypothèse, ces circonstances ne seraient pas, en elles-mêmes, suffisantes pour caractériser un cas de force majeure de nature à exonérer les locataires de la présomption de responsabilité locative,

* la force majeure ne peut dégager la responsabilité du locataire que si l'événement invoqué n'est précédé d'aucune faute ou imprudence imputable à celui-ci ou aux personnes vivant avec lui, 

* or, les consorts [L]-[K] ont commis une infraction au règlement intérieur de l'immeuble, assimilable à une faute au sens de l'article 1242 alinéa 2 du code civil.



Par dernières conclusions du 16 mai 2026, la société Allianz prie la cour de :

- confirmer la décision déférée, 

- condamner les sociétés SMA et Habitat à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner les sociétés SMA et Habitat aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Cencig.



A cet effet, la société Allianz fait valoir que :

* le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que celui-ci est survenu par cas fortuit ou force majeure, par vice de construction ou encore que le feu a été communiqué par une maison voisine,

* les appelantes soutiennent à tort que les experts ne se seraient pas accordés sur la cause de l'incendie, alors que l'ensemble des experts intervenus ont signé le procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances du sinistre ainsi qu'à l'évaluation des dommages, lequel mentionne qu'il s'agit d'un incendie volontaire provoqué par le contact direct d'une flamme avec le tapis,

* le cabinet Eurexo, expert mandaté par la société SMA, a signé le procès-verbal lors de l'expertise amiable sans émettre la moindre objection ni la moindre réserve quant à l'origine humaine volontaire de l'incendie,

* l'incendie volontaire constitue, pour le locataire, un événement imprévisible, irrésistible et extérieur, caractérisant un cas de force majeure exonératoire de la présomption de responsabilité locative.

* le fait d'avoir étendu un tapis sur la rambarde de la fenêtre ne présente aucun lien de causalité direct et certain avec la survenance de l'incendie.



La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2026.



SUR QUOI : 



Aux termes de l'article 1733 du code civil, "le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine."



Le locataire est tenu, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de jouir paisiblement des locaux, ce qui le rend responsable des troubles qui y sont apportés et il ne peut s'en exonérer qu'en cas de force majeure.



Si l'origine en est restée inconnue ou même si elle procède d'une action volontaire extérieure certaine, la responsabilité du locataire peut rester engagée s'il n'établit les caractères précités des circonstances du sinistre au sens de l'article 1733 du code civil. Un incendie, même d'origine criminelle aux auteurs indéterminés, n'est pas, en soi seul, la preuve d'un cas de force majeure.



Il résulte de l'article 9 du code de procédure civile, qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».



L'article 1147 ancien du code civil (devenu 1218 du code civil) applicable à l'époque du sinistre prévoyait que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part."



Les dommages causés aux lieux proviennent apparemment de l'incendie qui s'est déclaré à partir du tapis posé sur la rambarde du balcon des locataires, absents à ce moment-là et ayant fermé la porte-fenêtre donnant à l'intérieur de leur appartement. M. [S] et son épouse, les voisins, ont été témoins directs du fait que la tapis brûlait.



La société Allianz soutient l'existence d'un cas de force majeure, exonératoire de la présomption de responsabilité du locataire, du fait du caractère volontaire de l'incendie dont les auteurs seraient les locataires ou les squatters de l'appartement du 4e étage, situé deux étages au-dessus de M. [L] et de sa compagne. 



L'ignorance de l'identité des auteurs d'un acte s'apparentant à une infraction ou même l'ignorance de l'origine de la cause de l'incendie, même ajoutée à la démonstration de l'extériorité de l'événement - à juste titre déduite de l'absence des preneurs de leur appartement - pour exonérer ces derniers de leur responsabilité, ne suffit cependant pas, selon la Cour de cassation, à caractériser le cas fortuit (Cour de cassation, civile, chambre civile 3e, 12 juillet 2018, n°17-20.696, Publié). Il continue d'incomber aux preneurs la charge de prouver, non pas l'absence de faute de leur part, mais de ce que l'incendie trouve son origine dans un événement fortuit, imprévisible et irrésistible, par exemple l'intrusion d'un voleur incendiaire.



Or, l'expertise amiable sur laquelle la société Allianz s'appuie pour affirmer que les locataires du 4e étage, dont les incivilités habituelles ont été dénoncées par un locataire de l'immeuble, Mme [D], sont responsables pour avoir certainement jeté des éléments enflammés depuis l'appartement du 4e étage, envisage ce fait comme une hypothèse plausible, après avoir éliminé un certain nombre de causes. Mais aucun élément ne vient le prouver formellement (en l'espèce). L'enquête diligentée n'a pas permis de l'établir. Aucun témoin n'a vu les occupants du 4e étage provoquer volontairement l'embrasement du tapis. La société Allianz ne produit aucune pièce à hauteur d'appel et elle n'a jamais fait de demande de réalisation d'une expertise judiciaire.



S'il est de principe qu'un rapport d'expertise amiable est opposable à une partie appelée ou représentée au cours des opérations d'expertise, dont les conclusions ont été régulièrement versées aux débats et soumises à la discussion contradictoire des parties, il doit néanmoins être corroboré par d'autres éléments de preuve (Cass. civ 1e, 11 juillet 2018 n° 17-17.441). L'imputation d'une responsabilité à telle ou telle partie ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande d'une des parties (Cass. civ. 3ème, 14 mai 2020 n° 19-16.278).



En l'espèce, les circonstances de l'incendie restent indéterminées.



Dès lors, la présomption de responsabilité des preneurs reste entière même si la pose d'un tapis sur la rambarde d'un balcon ne pouvait leur laisser supposer le danger, si tant est que l'hypothèse émise par l'expert d'Allianz, M. [V], soit la bonne.



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de la société d'HLM et de son assureur, la société Axa, à l'encontre de la société Allianz, assureur des locataires, qui devra indemniser les appelantes.



A ce titre, il convient de condamner la société Allianz à payer à la société SMA SA, vétusté déduite correspondant aux meubles, la somme de 64.721 euros (et non pas 69.542 euros) ; à celle-ci doit s'ajouter le découvert de la SA d'HLM LTO Habitat à hauteur de 6.839 euros (soit 5.339 euros au titre des démolitions/déblais, et 1.500 euros au titre de sa franchise contractuelle). 



La somme de 64.721 euros payable à la société SMA le sera avec intérêts au taux légal capitalisés en ce qu'ils seront échus depuis plus d'un an, à compter de la signature de la quittance subrogative, soit le 17 juin 2020. 



La somme de 6.839 euros payable à la société d'HLM LTO Habitat le sera avec intérêts au taux légal capitalisés en ce qu'ils seront échus depuis plus d'un an, à compter de la survenance du sinistre, soit le 13 décembre 2015. 





Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens du jugement déféré sont infirmés. 



La société Allianz est condamnée à payer à verser à la SA d'HLM LTO Habitat et à la SMA SA, chacune, la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel. 



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition, 



Infirme l'ensemble des dispositions du jugement déféré , 



Et statuant de nouveau, 



Condamne la société Allianz Iard à payer:

- à la société SMA SA la somme de 64.721 euros avec intérêts au taux légal capitalisés en ce qu'ils seront échus depuis plus d'un an, à compter du 17 juin 2020, 

- à la SA d'HLM LTO Habitat la somme de 6.839 euros avec intérêts au taux légal capitalisés en ce qu'ils seront échus depuis plus d'un an, à compter du 13 décembre 2015, 



Condamne la société Allianz à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel,



Condamne la société Allianz à payer à verser à la SA d'HLM LTO Habitat et à la SMA SA, chacune, la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



 



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 La Greffière, La Présidente,