Tribunal Judiciaire · Référés — 21 mai 2026

copies délivrées le / /2026 à
CCC Me Noël LEJARD 
dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

N° RG 26/00029 - N° Portalis DBW6-W-B7K-DRMU

Minute n° : 2026/

J U G E M E N T
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
----------------

Par mise à disposition au greffe le vingt et un Mai deux mil vingt six, 

ENTRE :

Syndic. de copro. [Adresse 1], demeurant [Localité 1], représenté par son syndic, le cabinet immobilier MATHILDE LEMIRE IMMOBILIER, demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Noël LEJARD, avocat au barreau de CAEN


ET :

S.C.I. [I], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°442 933 271, prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 3]

Non comparante


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Sarah NICOLAI, Juge ;

GREFFIER 
LORS DES DEBATS : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

GREFFIER LORS
DE LA MISE A DISPOSITION : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;


Après avoir entendu à l’audience du 09 Avril 2026, les parties comparantes ou leurs conseils, l’affaire a été mise en délibéré et l’ordonnance a été rendue ce jour, 21 MAI 2026.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCI [I] est copropriétaire de la [Adresse 4] [Adresse 5] au sein de la [Adresse 1] situé [Adresse 6] à Deauville, immeuble soumis au régime de la copropriété.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence, arguant que la SCI [I] n’a pas réglé ses arriérés de charges de copropriété, l’a assigné par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024 à comparaitre devant la présidente du tribunal judiciaire de Lisieux. 

Par jugement du 9 janvier 2025, le présent tribunal a condamné la SCI au paiement d’une somme 2 453,70 euros au titre des charges demeurées impayées, en rejetant la demande d’exigibilité immédiate des sommes non encore échues et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. 

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence argue que la [Etablissement 1] s’est acquittée de la somme en principal suivant chèque daté du 19 juillet 2025, mais s’est abstenue de régler des appels de fonds postérieurs au 15 octobre 2024. 

La SCI serait alors redevable de la somme totale de 3 708,65 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 13 décembre 2025, après mise en demeure de payer par lettre recommandée en date du 27 novembre 2025 restée sans effet.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 23 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet immobilier Mathilde Lemire Immobilier, a fait assigner la SCI [I] à comparaître devant la présidente de ce tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, à l’audience du jeudi 19 février 2026 afin de voir : 
- condamner la SCI [I] au paiement de la somme de 3 708,65 euros représentant les charges de copropriété demeurées impayées au 13 décembre 2025,
- juger que les sommes non encore échues et les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles en application de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et le cas échéant condamner la SCI [I] au paiement desdites sommes,
- condamner la SCI [I] au paiement d’une somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a fait l’objet d’un envoi et a été évoquée à l’audience du 9 avril 2026. 

À l’audience, le Syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes, mais sollicité le paiement d’un montant actualisé à hauteur de 4 153,85 euros au titre des charges demeurées impayées et arrêtées au 19 février 2026. 

Bien que régulièrement assignée par acte remis à domicile, la SCI [I] n’a pas comparu. L’affaire n’étant susceptible d’appel, la présente décision sera donc rendue par défaut, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.



Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. 

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. 

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. 
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. 

Enfin, aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond pour défaut du droit d’agir.

Selon l’article 125 du même code, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public.

Il convient de rappeler que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sont d’ordre public. En application des articles sus-cités, la mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande en justice.

Le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l'exercice en cours et des sommes restant dues au titre d'exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer dans un délai de trente jours une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours.

En l’espèce, au soutien de son action, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] produit :
- le contrat de syndic,
- le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er juin 2024 et de celle du 10 mai 2025, 
- des appels de fonds 2025/2026,
- un décompte des charges impayées arrêtées au 19 février 2026 pour un montant de 4 153,85 euros,
- une lettre de mise en demeure datée du 17 septembre 2024,
- l’ordonnance de la présidente du tribunal judiciaire de Lisieux, statuant en procédure accélérée au fond, en date du 9 janvier 2025 portant condamnation de la Sci [I] à régler au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] les charges impayées arrêtées au 15 octobre 2024. 

La SCI [I], qui ne comparaît pas, ne soumet à la juridiction aucun moyen contraire.

Cependant, le demandeur verse aux débats une mise en demeure du 17 septembre 2024 qui ne remplit aucune exigence de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, notamment en ce qu’elle ne fait ni mention d’un délai de trente jours pour s’exécuter, ni d’un décompte précis des sommes dues au titre des charges dont les budgets ont été approuvés et celles dues au titre de provisions, de sorte que l’acte est irrégulier.

De plus, en tout état de cause, l’ancienneté de la mise en demeure implique qu’elle ne porte pas sur des provisions sur charges mais nécessairement sur des arriérés de charges, qui ont été depuis approuvés par assemblée générale. Elle présente un décompte des fonds correspondant plutôt à la précédente procédure ayant donné lieu à l’ordonnance du 9 janvier 2025, en ce qu’il est sollicité un montant de 2 453,70 euros pour des charges impayées au titre des années 2023/2024. Ce décompte est d’ailleurs sans lien avec les appels de fonds de 2025 et 2026, ou le décompte des charges arrêté au 19 février 2026. 

En conséquence, en l'absence de mise en demeure conforme répondant aux critères posés par les dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires pour défaut du droit d’agir. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sera condamné aux dépens. 

Vu les articles 481-1 et 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit sera constatée.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par ordonnance rendue en dernier ressort et par défaut, par application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DECLARE irrecevables les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] aux dépens de l’instance ;

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit ;

Le greffier, Le président,
C.LAMOUR S.NICOLAI