Tribunal Judiciaire · Référés — 21 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE


RÉFÉRÉS


JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND LE 21 Mai 2026


N° RG 25/02526 - N° Portalis DB3R-W-B7J-2XOY 

N° de minute : 

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT

c/

[F] [S]




DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représentée par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 22




DEFENDEUR

Monsieur [F] [S]
[Adresse 3]
[Localité 1]

Représenté par Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720






COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.



Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 16 avril 2026, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :


EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [S] est copropriétaire du lot 181 au sein de l’immeuble soumis aux statuts de la copropriété des immeubles bâtis dit [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice du 5 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic la société LOISELET (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a mis en demeure Monsieur [F] [S] de régler la somme en principal de 5.025,01 euros au titre des charges de copropriété échues au 3 avril 2024 dans un délai de trente jours, faute de quoi les autres provisions non échues ou les sommes restant dues deviendraient immédiatement exigibles et le syndicat des copropriétaires pourrait saisir à cette fin le tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 juin 2025, le formulaire de la poste indiquant « pli avisé et non réclamé », le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [F] [S] de payer ses charges de copropriété à hauteur de la somme de 10.858,99 euros dans un délai de 30 jours.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [F] [S] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de : 

- 12.323,76 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2025, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 6 juin 2024 pour la somme de 5.739,29 euros et de celle du 11 juin 2025 pour le surplus ;
- 670,19 euros sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l'article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil,
-2.000,00 euros à titre d'indemnité en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens qui comprendront le coût des sommations en vertu des dispositions de l'article 696 du CPC.

Initialement appelée à l’audience du 18 novembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi au motif que des paiements étaient en cours, pour être retenue à l’audience du 16 avril 2026.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires maintient toutes ses demandes. 

Monsieur [F] [S] a soutenu des conclusions aux fins de : 
- Juger qu’il a procédé au règlement des charges de copropriété ainsi que des frais engagés par le syndicat sur un compte CARPA ouvert à cet effet ;
- Juger que la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement est devenue sans objet ;
- Débouter le Syndicat des Copropriétaires de sa demande de condamnation à hauteur de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil ;
- Débouter le Syndicat des Copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ou à tout le moins réduire celle-ci à de plus justes proportions ;
- Ordonner le partage des dépens entre les parties en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il soutient avoir procédé au règlement des charges de copropriété de 12.323,76 euros ainsi que des frais engagés par le syndicat d’un montant de 670,19 euros sur un compte CARPA ouvert à cet effet et que la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement est devenue sans objet.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux conclusions développées oralement à l’audience.



MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger », ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.


Sur les charges de copropriété 

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. 

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [F] [S] au paiement de la somme de 12.323,76 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2025, outre 670,19 euros sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le défendeur reconnaît être débiteur d’une telle somme.

A ce titre, il convient de relever que la consignation effectuée sur un compte CARPA ouvert par le conseil du demandeur ne vaut pas paiement des sommes dues au syndicat des copropriétaires. 

Dès lors, il sera fait droit à la demande de condamnation au paiement de la somme de 12.323,76 euros avec intérêt au taux légal à compter du 6 juin 2024, date d’une mise en demeure par LRAR, sur la somme de 5.739,29 euros, à compter du 11 juin 2025 pour la somme de 5.119,70 euros et de la présente décision pour le surplus, ainsi qu’à la demande de condamnation au paiement de 670,19 euros sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence des défendeurs à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil, faisant valoir la mauvaise foi de Monsieur [F] [S] qui n’a pas réglé régulièrement les charges de copropriété depuis des années.

Le défendeur sollicite le rejet de cette prétention au motif qu’il a soldé sa dette.

Or il ressort du décompte établi au 31 novembre 2025 que Monsieur [F] [S] règle de manière très irrégulière ses charges de copropriétés et présente un compte débiteur depuis le 31 décembre 2023. De même, assigné en procédure accélérée au fond le 14 octobre 2025, il n’a consigné les sommes dues que la veille de l’audience de renvoi, sans règlement directe au syndicat des copropriétaires. 

Dès lors, la mauvaise foi du défendeur est caractérisée, justifiant qu’il soit alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts.


Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner Monsieur [F] [S], partie perdante aux dépens.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner Monsieur [F] [S] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Condamne Monsieur [F] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic la société la société LOISELET DAIGREMONT la somme de 12.323,76 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 6 juin 2024 sur la somme de 5.739,29 euros, à compter du 11 juin 2025 sur la somme de 5.119,70 euros et de la présente décision pour le surplus

Condamne Monsieur [F] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic la société la société LOISELET DAIGREMONT la somme de 670,17 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

Condamne Monsieur [F] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic la société la société LOISELET DAIGREMONT la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne Monsieur [F] [S] aux dépens ;

Condamne Monsieur [F] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic la société la société LOISELET DAIGREMONT la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.




FAIT À NANTERRE, le 21 mai 2026.


LE GREFFIER


Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT


Marie D’ANTHENAISE, Juge