Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 21 mai 2026

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 21 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 26/02003 - N° Portalis DB3Q-W-B7K-RRYD

NAC : 72I

Jugement Rendu le 21 Mai 2026

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], situé [Adresse 2] & [Adresse 3] représenté par son syndic la société WELO, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 902 854 231, sise [Adresse 4],

représenté par Maître Patricia ROY-THERMES de la SCP CORDELIER & Associés, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR


ET :

SCI ILYAS, Société civile immobilière au RCS d’EVRY sous le numéro 501 402 671, dont le siège social est situé [Adresse 5]

non comparante

DEFENDERESSE


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe




DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 31 Mars 2026,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 Avril 2026 et mise en délibéré au 21 Mai 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Ilyas est propriétaire des lots numéros 166 et 208 au sein de la résidence en copropriété [Etablissement 1] vert 1 sise [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] vert 1, représenté par son syndic en exercice, la société Welo, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, la société Ilyas devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes aux fins de voir : 

- Condamner la société Ilyas à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] vert 1 sis [Adresse 2] et [Adresse 9] [Localité 5], représenté par son syndic la société Welo, les sommes suivantes :
 - 8 131,36 euros avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 novembre
2025, au titre de l’arriéré de charges arrêté au 31 décembre 2025 ;
 - 1 600,32 euros avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 novembre 2025, au titre des provisions non encore échues pour les trois trimestres restants de l’exercice 2025-2026 ;
 - 2 000,00 euros à titre de dommages-intérêts ; 

- Condamner la société Ilyas à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] vert 1 sis [Adresse 2] et [Adresse 10], représenté par son syndic la société Welo, la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de la SCP Cordelier & associés - Maître Patricia Roy-Thermes, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien, il explique que la société Ilyas a été radiée du RCS le 2 mars 2022, que son gérant est M. [E] [W] et qu’elle a arbitrairement cessé d’acquitter sa quote-part de charges communes.



Il ajoute que, faute d’apurement spontané et face à l’absence de paiement persistant de la société ILYAS, à la suite des mises en demeure qui lui ont été adressées, il n’a eu d’autre choix que d’introduire la présente instance aux fins de recouvrement des arriérés de charges. 

A l’audience du 16 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] vert 1 a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

La société ILYAS, bien que régulièrement assignée n'a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
- et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-1°) :
“ I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. 

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-3°) dispose que :
« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:
 1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;
2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;
3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;
4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.
L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.(...)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.



Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. »


En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 18 novembre 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à la SCI Ilyas - M. [W] [E], l’avis de réception portant la mention cochée “Destinataire inconnu à l’adresse”.
Aux termes de cette lettre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] met en demeure la société Ilyas de payer dans le délai de trente jours la somme de 797,44 euros (730,71 € au titre de l’appel de fonds du budget prévisionnel et 66,73 € au titre du fonds de travaux) correspondant au dernier appel provisionnel du 1er trimetre de l’exercice 2025-2026 du 24 septembre 2025.

Il résulte de l'examen du décompte et de la situation de compte du syndic versés aux débats que cette provision n'a pas été réglée dans le délai de 30 jours de la mise en demeure du 27 novembre 2025.
Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet et, dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond sur les demandes en paiement des sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] vert 1 produit, au soutien de sa demande en paiement :
- l’extrait Kbis de la société Ilyas,
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,
- un décompte dans ses écritures des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi ALUR échus et impayés, sur la période du 23 février 2023 au 1er janvier 2026, appels de provision et fonds travaux ALUR du 01/01/2026 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 8 131,36 euros,
- un relevé de compte copropriétaire du syndic arrêté au 1er janvier 2026,
- un extrait du [Localité 6] livre du cabinet [B] sur la période du 30 septembre 2019 au 8 février 2023 et des extraits du [Localité 6] livre de la Citya 3 Vallées jusqu’au 30 septembre 2020,

- les appels de fonds des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2023, des années 2024 et 2025 et du 1er trimestre 2026,
- l’appel de fonds répartition travaux installation détecteurs Tour 21 pour la période du 01/10/2021 at 30/09/2022,
- l’appel de fonds achat lot 29 du 1er octobre 2023,
- l’appel de fonds installation LED du 1er juillet 2024,
- l’appel de fonds remboursement ancien copte ALUR du 5 février 2025,
- l’appel de fonds DTG du 1er octobre 2025,
- les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 21 mars 2019, 29 janvier 2021, 28 mars 2022, 5 juillet 2023, 8 avril 2024 et 5 février 2025 et de l’assemblée générale spéciale du 26 avril 2023, et les attestations de non recours se rapportant aux assemblées générales des 26 avril 2023, 5 juillet 2023, 8 avril 2024 et 5 février 2025,
- les lettres de mise en demeure du syndic des 31 mai 2024, 2 septembre 2024 et 26 mars 2025,
- et le contrat de syndic.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés: 

. A l’examen du décompte, il apparaît qu’il convient également de déduire du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires :
- les appels de fonds travaux de 0,64 euros, 33,42 euros et 34,06 euros au titre de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, aucun procès-verbal justifiant du vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi Alur n’ayant été versé aux débats,
- les frais de mise en demeure figurant sur le [Localité 6] livre du cabinet [B] aux dates des 5 et 19 décembre 2022 et 30 décembre 2022 de 38 euros, les frais de relance de 30,00 euros des 20 juin 2024, 7 octobre 2024 et 31 mars 2025, les frais de “transmission dossier avocat” de 108,00 euros débités le 05/12/2024, les honoraires de mise en demeure de 156,00 euros débités le 24 janvier 2025 et les frais de “transmission dossier pour assignation” de 324,00 euros débités le 22 septembre 2025, qui ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] peut prétendre au titre de l’arriéré de charge, sur la période du 23 février 2023 au 1er janvier 2026, 3ème Ech. appel de provisions et fonds travaux Alur du 01/01/2026 inclus, s’élève à la somme de 7203,12 euros (=8131,36€-0,64€-33,42€-34,06€-34,06€-34,06€-38,00€-38,00€–38,00€-30,00€-30,00€-108,00€-156,00€-30,00€-324,00€).





Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 797,44 euros à compter du 18 novembre 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 31 mars 2026, date de l’assignation introductive d’instance.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°12 du PV de l’assemblée générale du 5 février 2025 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 et résolution n°16 adoptant le taux de cotisation annuelle du fonds de travaux loi Alur pour cet exercice), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 1er avril 2026 au 30 septembre 2026, appels provisions charges et fonds travaux Alur 4ème trimestre 2025-2026 inclus, s’élève à la somme de 1 600,32 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de la société ILYAS, laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où le défendeur a effectué des versements conséquents pour tenter de contenir sa dette.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

La société Ilyas, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] vert 1, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI Ilyas à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] vert 1 la somme de 7203,12 euros au titre de l’arriéré de charge, sur la période du 23 février 2023 au 1er janvier 2026, 3ème Ech. appel de provisions et fonds travaux Alur du 01/01/2026 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 797,44 euros à compter du 27 novembre 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 31 mars 2026, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE la SCI Ilyas à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 600,32 euros au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 1er avril 2026 au 30 septembre 2026, appels provisions charges et fonds travaux Alur 4ème trimestre 2025-2026 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] vert 1 de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Ilyas à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] vert 1 la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Ilyas aux entiers dépens ;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Patricia Roy-Thermes, membre de la SCP Cordelier et associés, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT ET UN MAI DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,