Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 2 — 20 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



JUGEMENT 
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 20 Mai 2026
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 04 Mars 2026





Grosse délivrée le 20/05/2026
À 
-Maître Dorothée SOULAS 
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N° RG 25/05197 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7EBS

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]” sis [Adresse 2]
pris en la personne de son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Madame [M] [A], née le 20 Janvier 1995 à [Localité 1]
Monsieur [H] [C], né le 10 Juin 1993 à [Localité 1]
Tous deux demeurant [Adresse 4][Adresse 5] [Localité 1]

non comparants
















EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [A] et Monsieur [H] [C] sont propriétaires indivis des lots n°655, 685 et 747 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2].

Par courrier recommandé du 25 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Madame [M] [A] et Monsieur [H] [C] de régler la somme de 1.271,29 euros relative à l’exercice en cours, au titre des provisions du budget courant et des provisions du fonds travaux courant des périodes du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025, du 1er avril 2025 au 30 juin 2025 et du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE [Adresse 6], a fait citer Madame [M] [A] et Monsieur [H] [C] selon la procédure accélérée au fond, à l'audience du 04 mars 2026, aux fins de :
- Condamner solidairement Madame [M] [A] et Monsieur [H] [C] à payer au syndicat requérant :
-1°) la somme de 3.939,11 euros [cette somme incluant les charges et provisions sur charges échues (1.367,98 euros), celles à venir (l.691,36 euros) et les frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat pour un total de 879,77 euros (prestations syndic non comprises dans le forfait de base : 790,61 euros + frais de sommation : 89,16 euros)] avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2025 (30 jours à compter de la mise en demeure du conseil du requérant du 25 septembre 2025) sur la somme de 1.271,29 euros et à compter de la présente assignation valant mise en demeure extrajudiciaire pour le surplus, au titre des charges, provisions pour charges et frais impayés comptes arrêtés au 3 novembre 2025 et des provisions pour charges non échues mais cependant exigibles en vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtées au dernier appel provisionnel voté, soit celui du 1er octobre 2026 au 31 décembre 2026,
-2°) La somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,
-3°) La somme de 1.207 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner solidairement Madame [M] [A] et Monsieur [H] [C] à supporter les entiers dépens ;
- Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 04 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2], par l’intermédiaire de son conseil, ayant maintenu ses demandes dans les termes de son assignation. 

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Assignés à l’étude, Madame [M] [A] et Monsieur [H] [C] n’ont pas comparu et ne sont pas représentés. 

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 mai 2026. 


SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.



Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

L’article 481-1 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose qu’à moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ;
3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l'affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;
5° A titre exceptionnel, en cas d'urgence manifeste à raison notamment d'un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ;
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;
7° La décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande.
Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours. 


Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 25 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [M] [A] et Monsieur [H] [C] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercices en cours. 

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours. 

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.


Sur la demande principale en paiement

S’agissant de la solidarité

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

La solidarité ne se présumant pas, les dettes nées du fonctionnement d’une indivision ne sont solidaires entre indivisaires que par l’effet de la loi ou d’une stipulation expresse.



En l’espèce, le règlement de la copropriété prévoit expressément à l’article XIII 4°) la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.


S’agissant des charges échues

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 16 mai 2024 et 04 juin 2025, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
- les décomptes de charges et appels de fonds concernant Madame [M] [A] et Monsieur [H] [C] pour la période réclamée,
- la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 septembre 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d'exiger les provisions dues jusqu'à la fin de l'exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,
- la sommation de payer délivrée le 17 janvier 2025,
- le relevé de compte arrêté au 03 novembre 2025 à la somme de 1.367,98 euros dus au titre des charges et travaux qui reprend les différents appels et les règlements effectués, 
- le détail des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à hauteur de 790,61 euros,
- le détail des provisions à échoir pour l'exercice du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026 pour un total de 1.691,36 euros,
- le contrat de syndic.

La somme de 30 euros (10x3) due au titre des frais de rejet de prélèvement sera écartée du solde réclamé au titre des charges échues impayées. 

Au vu des pièces fournies au débat, Madame [M] [A] et Monsieur [H] [C] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.337,98 euros au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 03 novembre 2025, terme du dernier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 


S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 25 septembre 2025, les provisions non encore échues en application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 04 juin 2025 a voté le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026.


Il convient donc de condamner solidairement Madame [M] [A] et Monsieur [H] [C] au paiement de la somme de 1.691,36 euros correspondant aux provisions trimestrielles du 1er janvier au 31 décembre 2026.


S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire. 

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles. 

Il en résulte que Madame [M] [A] et Monsieur [H] [C] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 149,77 euros correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit à la mise en demeure du 07 octobre 2024 (60,61 euros) et à la sommation de payer du 17 janvier 2025 (89,16 euros).


Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. 

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver. 

En l’espèce, la défaillance de Madame [M] [A] et Monsieur [H] [C] dans le paiement régulier des charges de copropriété a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2] en déséquilibrant les comptes de la copropriété.

En conséquence, Madame [M] [A] et Monsieur [H] [C] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2] la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts.









Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [M] [A] et Monsieur [H] [C] supporteront solidairement les dépens de l’instance.


Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1.207 euros, selon facture n°0000059716 établie par la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES.


Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.



PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,


CONDAMNE solidairement Madame [M] [A] et Monsieur [H] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2] les sommes suivantes :
- 1.337,98 euros (mille trois cent trente-sept euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) au titre des charges de copropriété exigibles au 03 novembre 2025, terme du dernier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- 1.691,36 euros (mille six cent quatre-vingt-onze euros et trente-six centimes) au titre des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er janvier au 31 décembre 2026,
- 149,77 euros (cent quarante-neuf euros et soixante-dix-sept centimes) au titre des frais de recouvrement,
- 400 euros (quatre cents euros) à titre de dommages et intérêts,
- 1.207 euros (mille deux cent sept euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [M] [A] et Monsieur [H] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.


Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mis à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

































LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 2] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.