Tribunal Judiciaire · 18° chambre 3ème section — 20 mai 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me AYACHE (D1706)
C.C.C.
délivrée le :
à Me ATTAL (G0608)


■


18° chambre 
3ème section

 
N° RG 24/05219 

N° Portalis 352J-W-B7I-C4POY

N° MINUTE : 6


Assignation du :
11 Avril 2024









JUGEMENT 
rendu le 20 Mai 2026 

DEMANDERESSE

S.A.S. LIVINPARIS (RCS de [Localité 1] 530 776 855)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Jonathan AYACHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1706




DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI [Q] (RCS de Paris 409 118 775)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Benoît ATTAL de la S.E.L.A.S. CABINET ATTAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0608




Décision du 20 Mai 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/05219 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4POY


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cassandre AHSSAÏNI, Juge, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 10 Mars 2026 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Mai 2026, puis prorogé le 20 Mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

__________________


FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 18 février 2015, la société [Q] a donné à bail commercial à la société Livinparis un local situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à effet du 9 avril 2015 au 8 avril 2024, moyennant un loyer annuel de 27 600 euros en principal. Les parties sont convenues d'affecter le local exclusivement aux activités de « conseils pour les affaires et la gestion – transaction sur immeubles et fonds de commerce et gestion immobilière – hébergements touristiques et para-hôtellerie ».

Par acte extrajudiciaire du 15 mars 2024, la société [Q] a fait signifier à la société Livinparis une sommation, visant la clause résolutoire, de :
« 1. Cesser d'exploiter les locaux loués à des fins d'activités hôtelières ou d'hébergement touristique de type Airbnb ;
2. Justifier des autorisations réglementaires qui ont été données par la mairie de [Localité 1] à la société Livinparis pour l'exploitation d'une activité d'hôtellerie ou d'hébergement touristique de type Airbnb dans les locaux loués (…) ;
3. Justifier d'une assurance en cours de validité portant sur les locaux loués ainsi que d'une assurance en cours de validité portant sur l'activité spécifique d'hôtellerie ou d'hébergement touristique de type Airbnb dans les locaux loués sans l'accord du bailleur. »

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024, la société Livinparis a assigné la société [Q] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'opposition à la sommation.

À l'issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 13 octobre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie en juge unique du 10 mars 2026, mise en délibéré au 18 mai suivant et prorogée au 20 mai.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 18 juin 2025, la société Livinparis demande au tribunal de :
« - JUGER que la sommation délivrée le 15 mars 2024 par la SCI [Q] est abusive et doit être réputée privée d'effet ;
- JUGER le cas échéant qu'est réputée non écrite la stipulation du bail de l'article « SOUSLOCATION » qui aurait pour effet d'empêcher l'exercice de l'entièreté de la destination contractuelle ;
- DÉBOUTER la SCI [Q] de toutes ses demandes, sauf à titre subsidiaire, à priver le jugement à intervenir du bénéfice de l'exécution provisoire au profit de la SCI [Q].
- CONDAMNER la SCI [Q] à payer à la société LIVINPARIS la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts ;
- CONDAMNER la SCI [Q] à payer à la société LIVINPARIS la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
A titre infiniment subsidiaire :
- ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire ;
- OCTROYER les délais les plus larges à la société LIVINPARIS pour lui permettre de s'acquitter de l'obligation (ou des obligations) de faire, visée(s) à la sommation du 15 mars 2024 pour laquelle (ou lesquelles) sa défaillance serait caractérisée. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 juin 2025, la société [Q] demande au tribunal de :
« A TITRE PRINCIPAL :
- DEBOUTER la société LIVINPARIS de toutes ses demandes,
A TITRE RECONVENTIONNEL :
- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire du bail ;
A défaut, à titre subsidiaire,
- PRONONCER la résiliation judiciaire du bail du 18 février 2015 pour faute du preneur qui ne respecte pas les obligations du bail, notamment, sa destination ;
- ORDONNER l'expulsion, dans les huit jours de la signification du Jugement à intervenir de la société LIVINPARIS et de tous occupants de son chef des lieux loués situés 1er étage à droite de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] de justifier de l'acquit des charges locatives et de remettre les clefs ;
- AUTORISER la SCI [Q] à expulser la société LIVINPARIS des lieux et tous occupants de son chef des lieux loués situés 1er étage à droite de l'immeuble sis [Adresse 3] à PARIS (75002) en faisant procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes avec l'assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile, d'un technicien ;
- ORDONNER la séquestration, aux frais de la société LIVINPARIS, à ses risques et périls, des meubles laissés dans les lieux loués, pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ;
- En cas de maintien dans les lieux après l'acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire du bail, CONDAMNER la société LIVINPARIS à payer à la SCI [Q] une indemnité d'occupation provisionnelle correspondant au loyer en cours, soit la somme principale trimestrielle de 7.807,79 euros hors taxes jusqu'à la libération effective par remise des clés, somme principale annuelle soumise à l'indexation annuelle prévue dans le bail ;
- CONDAMNER la société LIVINPARIS à verser à la SCI [Q] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. »

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s'agissant de l'exposé de leurs moyens.
Décision du 20 Mai 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/05219 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4POY

MOTIVATION

Sur la sommation visant la clause résolutoire

Il résulte de l'article L. 145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Ces dispositions sont applicables aux sommations d'exécuter.

Par ailleurs, en vertu de l'article 1134 devenu 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

En application de ce qui précède, les sommations visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrées de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d'exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, sont privées d'effet.

En outre, selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, l'article 1192 du même code dispose qu'on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En l'espèce, la société Livinparis soutient que la sommation délivrée par la bailleresse à son encontre le 15 mars 2024 l'a été de mauvaise foi et doit dès lors être privée d'effet. Elle conteste par ailleurs tout manquement de sa part à ses obligations contractuelles.

Il convient en premier lieu de rappeler que le bail commercial en cause arrivait à son échéance contractuelle le 8 avril 2024, soit moins d'un mois après la signification de la sommation litigieuse.

Aux termes du bail en cause, la société [Q] et la société Livinparis étaient convenues d'affecter le local commercial exclusivement aux activités de « conseils pour les affaires et la gestion – transaction sur immeubles et fonds de commerce et gestion immobilière – hébergements touristiques et para-hôtellerie ».

La société Livinparis, en application de l'article 1728 du code civil, outre des articles précédemment cités, est tenue d'user du local loué conformément à cette destination, qui prévoit plusieurs activités différentes.

Contrairement à ce qu'affirme la société [Q], la lecture cette clause de destination n'établit pas que l'activité « d'hébergements touristiques et para-hôtellerie » serait limitée à la seule gestion de ce type d'hébergement. La société [Q] se livre, dans ses conclusions, à une dénaturation d'une clause pourtant claire et précise au sein de laquelle les différentes activités autorisées sont séparées par des tirets. Ainsi, la clause applicable autorise la société Livinparis à se livrer à une activité d'hébergement touristique et de para-hôtellerie, y compris donc via la plateforme Airbnb.

Le moyen tiré par la société [Q] des termes de la clause de sous-location insérée au contrat ne peut prospérer dès lors qu'aux termes de l'article 1189 du code civil, toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. Or, l'importance déterminante de la clause de destination dans la conclusion d'un bail établit que les parties n'ont ici pas entendu interdire, via la clause de sous-location, à la locataire de se livrer à une activité de location meublée d'hébergement touristique. En tout état de cause, une telle activité constitue une prestation de services qui n'est pas assimilable à une sous-location.

En outre, la société Livinparis rapporte la preuve que la société [Q] avait connaissance de l'activité d'hébergement touristique meublé qu'elle exerce dans les locaux depuis au moins le 8 octobre 2020. En effet, dans un courrier recommandé envoyé à cette date et avisé le jour suivant, le conseil de la preneuse sollicitait, dans le contexte de la pandémie du Covid-19, des mesures d'aménagement du loyer, indiquant notamment que : « Comme vous ne l'ignorez pas, l'activité de ma cliente d'hébergement touristique rencontre actuellement de très graves difficultés ».

La locataire produit également un mail du 10 mai 2023 par lequel elle a transmis son attestation d'assurance annuelle à la société [Q], cette attestation visant un contrat souscrit « pour l'activité de location saisonnière de tourisme ».

L'attestation d'assurance en cause mentionne explicitement le fait que le contrat d'assurance multirisque professionnel arrive à échéance le 1er avril de chaque année, outre que l'ensemble des cotisations sont à jour de règlement jusqu'à l'échéance annuelle.

Au vu de ce qui précède, la société [Q] n'était pas fondée à mettre en œuvre la clause résolutoire du bail commercial, qui stipule qu'à « défaut de l'exécution de l'une quelconque des clauses, charges et conditions du bail, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit [le contrat un mois après une sommation d'exécuter restée sans effet] », en faisant sommation à la locataire d'avoir à « cesser d'exploiter les locaux loués à des fins d'activités hôtelières ou d'hébergement touristique de type Airbnb ». Aucun manquement contractuel n'est en effet caractérisé sur ce point.

La bailleresse était également mal fondée à faire sommation à la société Livinparis d'avoir à « justifier d'une assurance en cours de validité portant sur les locaux loués ainsi que d'une assurance en cours de validité portant sur l'activité spécifique d'hôtellerie ou d'hébergement touristique de type Airbnb dans les locaux loués sans l'accord du bailleur ». Comme cela vient d'être établi, à la date de signification de la sommation, la société Livinparis était couverte par un contrat d'assurance adapté à son activité elle-même conforme au contrat, et elle l'avait antérieurement dûment justifié auprès de la société [Q].

A titre surabondant puisque ce point a été soulevé dans les conclusions de la bailleresse mais n'est pas mentionné dans la sommation, la société Livinparis produit une attestation d'assurance détaillée datée du 4 avril 2025, laquelle justifie du renouvellement du contrat à compter du 1er avril 2024 ainsi que des risques garantis, qui sont précisés et permettent de vérifier que la société Livinparis respecte intégralement son obligation d'assurance telle qu'elle résulte de l'article 17.2 du bail.

S'agissant de la dernière injonction faite à la société Livinparis, soit de : « justifier des autorisations réglementaires qui ont été données par la mairie de [Localité 1] à la société Livinparis pour l'exploitation d'une activité d'hôtellerie ou d'hébergement touristique de type Airbnb dans les locaux loués (…) », elle est particulièrement imprécise quant à la nature des autorisations réglementaires exigées par la bailleresse de sorte qu'elle ne peut permettre de mettre en œuvre la clause résolutoire du bail.

Au surplus, comme le souligne la société Livinparis, dès lors que le local est notamment destiné à une activité d'hébergements touristiques et para-hôtellerie, il incombe à la société [Q] de faire en sorte, en application de son obligation de délivrance conforme qui résulte de l'article 1719 du code civil, que le local en cause puisse être utilisé et exploité en ce sens. La clause 4.2. du bail, suivant laquelle il revient à la preneuse d'obtenir les autorisations administratives nécessaires à son activité, ne peut décharger la société [Q] de son obligation fondamentale de délivrance. Pour ces différents motifs, la sommation est là encore mal fondée.

Finalement, la sommation délivrée par la société [Q] est intégralement infondée en ce qu'elle vise des inexécutions contractuelles inexistantes.
En outre, les circonstances de l'espèce, à savoir la concomitance entre d'une part la date de signification de la sommation et d'autre part la date d'expiration du bail et celle de l'échéance annuelle du contrat d'assurance, outre la connaissance antérieure de l'activité exercée dans les lieux et la communication diligente des attestations d'assurance annuelles, caractérisent la mauvaise foi de la société [Q] dans la mise en œuvre de l'une de ses prérogatives contractuelles.

En conséquence, la sommation du 15 mars 2024 sera privée d'effet. La société [Q] sera donc déboutée de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire.

Les développements qui précèdent conduisent également à débouter la société [Q] de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail, dès lors que la bailleresse la motive par les mêmes allégations qui ne constituent pas des fautes contractuelles. Ses demandes subséquentes d'expulsion et d'indemnité d'occupation seront donc également rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l'article 1147 devenu l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, la société Livinparis sollicite 20 000 euros de dommages et intérêts sans expliquer la consistance de son préjudice.

En dépit du fait qu'une faute contractuelle de la bailleresse a été caractérisée eu égard à son manquement à son obligation de bonne foi, la demande indemnitaire de la locataire ne peut prospérer, l'existence du préjudice n'étant pas démontrée. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la société [Q], partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens.

En vertu de l'article 700 du même code, la société [Q], condamnée aux dépens, devra payer à la société Livinparis une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens que l'équité commande de fixer à 10 000 euros.

Les demandes formées par la société [Q] sur ces mêmes fondements seront en conséquence rejetées.

Il sera enfin rappelé que selon l'article 514 du code de procédure civile, cette décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire, étant souligné qu'aucune partie ne forme de demande contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE la sommation signifiée le 15 mars 2024 par la S.C.I. SCI [Q] à la S.A.S. LIVINPARIS privée d'effet,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI [Q] de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI [Q] de sa demande de résiliation judiciaire du bail,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI [Q] de ses demandes subséquentes d'expulsion et d'indemnité d'occupation,

DÉBOUTE la S.A.S. LIVINPARIS de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la S.C.I. SCI [Q] au paiement des dépens,

CONDAMNE la S.C.I. SCI [Q] à payer à la S.A.S. LIVINPARIS la somme de 10 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 20 Mai 2026


Le Greffier La Présidente
Henriette DURO Cassandre AHSSAÏNI