Tribunal Judiciaire · Chambre 26 / Proxi fond — 20 mai 2026

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 1]
[Localité 1]
Tél:[XXXXXXXX01]
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@ : [Courriel 1]




REFERENCES : 
N° RG 25/10735
N° Portalis DB3S-W-B7J-357L


Minute : 


JUGEMENT


Du : 20 mai 2026



L’OPH [Localité 2] Habitat
 
C/

Monsieur [Y] [C]


 



JUGEMENT




Après débats à l'audience publique du 18 mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 20 mai 2026 ;

Sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ;


ENTRE :

DEMANDEUR :

L’OPH [Localité 2] Habitat
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [C]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

représenté par Me Idriss TURCHETTI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS




Copie exécutoire délivrée le : 
à :
Me Thierry DOUEB
Me Idriss TURCHETT



copie certifiée conforme délivrée le :
à : 
La préfecture de la Seine-[Localité 5] 










EXPOSÉ DU LITIGE 
Suivant contrat signé le 23 février 2023, l'OPH [Localité 2] Habitat a donné en location à Monsieur [Y] [C] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 966,50 € outre provisions sur charges.
Les mêmes parties ont signé un contrat de location portant sur un emplacement de stationnement le 5 avril 2023.
Le 24 mai 2024, l'OPH [Localité 2] Habitat a fait délivrer à Monsieur [Y] [C] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 549,88 € selon décompte arrêté au 13 mai 2024. 
Par notification électronique du 28 mai 2024, l'OPH [Localité 2] Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à étude le 28 octobre 2024, l'OPH Paris Habitat a attrait Monsieur [Y] [C] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
Le 30 octobre 2024, l'OPH [Localité 2] Habitat a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
Par ordonnance en date du 23 septembre 2025, le juge des référés s'est déclaré incompétent et a renvoyé l'affaire devant le juge des contentieux de la protection à l'audience du 21 janvier 2026.
L'affaire a été appelée à l'audience du 18 mars 2026 après un renvoi.
Lors de l'audience, l'OPH [Localité 2] Habitat, représenté par son conseil, a repris oralement les demandes de ses dernières conclusions visées à l'audience sauf à actualiser le montant de la dette locative, et demande à la juridiction :
De débouter Monsieur [Y] [C] de ses demandes ;De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [C] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à l'OPH [Localité 2] Habitat, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [Y] [C] ;De condamner Monsieur [Y] [C] au paiement des sommes suivantes :28 154,65 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 mars 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse), outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.L'OPH [Localité 2] Habitat fait valoir que le montant visé au commandement n'ayant pas été réglé dans le délai prescrit, la clause résolutoire est acquise. Il soutient que les contestations de Monsieur [Y] [C] ne sont pas fondées, qu'il est versé un décompte sans reprise de solde et que le montant des provisions sur charges a été expliqué. 
Le bailleur reconnaît que l'immeuble, livré en 2022, est affecté d'inondations dans les caves ce qui a engendré une incapacité de stationnement sur les emplacements de parking du sous-sol et des dysfonctionnements des ascenseurs, mais que des sommes ont été remboursées au locataire pour compenser ces désordres, et que le parking et l'ascenseur sont désormais fonctionnels. Il estime en conséquence qu'aucun trouble de jouissance ne doit être indemnisé, ni de préjudice moral, étant lui-même victime desdits désordres et comptant engager la responsabilité du constructeur après la réalisation d'expertises. 
Enfin, l'OPH [Localité 2] Habitat s'oppose à l'octroi de délais de paiement. Il met en avant que Monsieur [Y] [C] n'a payé aucun loyer depuis novembre 2024.


Monsieur [Y] [C], représenté par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l'audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicite du juge :
De débouter l'OPH [Localité 2] Habitat de ses demandes ;De condamner l'OPH [Localité 2] Habitat à lui payer les sommes suivantes et d'ordonner la compensation des créances entre les parties :le remboursement de l'ensemble des provisions sur charge appelées du 23 février 2023 à ce jour,19 204, 26 € au titre du préjudice de jouissance sur les parties privatives,5 000 € au titre du préjudice de jouissance sur les parties communes,6 000 € au titre du préjudice moral ;De condamner l'OPH [Localité 2] Habitat, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à réaliser les travaux suivants : mise en place pérenne du chauffage, réparation de la fuite sur la loggia et remise en état des désordres afférents, réparation pérenne de l'ascenseur, accès et nettoyage aux caves, mise en sécurité du parking et réparation des fuites présentes, réparation de la porte d'accès au parking ;Subsidiairement, de lui accorder un délai de paiement de douze mois pour régler la dette locative ;Très subsidiairement, de lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux ;En tout état de cause, de condamner l'OPH [Localité 2] Habitat à lui verser la somme de 1 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance.En premier lieu, Monsieur [Y] [C] estime que la dette sollicitée n'est pas fondée en ce que l'augmentation du loyer n'est pas justifiée, les charges ne sont pas précisées ni régularisées et un solde antérieur apparaît sur le décompte. 
Par ailleurs, concernant les charges, au visa de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Monsieur [Y] [C] fait valoir qu'il n'y a pas eu de régularisation des charges depuis l'entrée dans les lieux, que le montant des provisions a augmenté de manière brutale et injustifiée, et que cette augmentation est due à des erreurs de conception du bâtiment ou de vices de réalisations, prohibée par l'article L. 442-3 du code de la construction et de l'habitation. Enfin, il considère que l'absence de décompte précis et individuel l'empêche de se voir justifier la régularisation et l'augmentation future des provisions sur charges.
En troisième lieu, Monsieur [Y] [C] soutient subir des troubles de jouissance indemnisables au titre de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et demande les travaux adéquats pour y remédier. Il soutient en ce qui concerne les parties privatives que la cave et l'emplacement de stationnement ne sont pas accessibles depuis 2023, que le chauffage est coupé de manière habituelle et n'a pas été fonctionnel durant deux hivers consécutifs, que des fuites interviennent dans l'appartement. Concernant les parties communes, Monsieur [Y] [C] indique que la porte d'accès au parking et les ascenseurs sont dysfonctionnels, et que des câbles électriques à haute tension sont imbibés par les fuites. 
En outre, Monsieur [Y] [C] fait état d'un préjudice moral, lié à la décision de son ex-compagne de mettre fin à la garde alternée de leurs deux enfants en raison de la situation d'insalubrité de son logement, et de la dépression que cette situation a engendré chez lui.
Enfin, Monsieur [Y] [C] précise disposer de revenus suffisants pour s'acquitter de la dette et que la situation financière actuelle est liée aux carences du bailleur.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2026.
La présidente a autorisé la production de notes en délibéré pour clarifier la demande de Monsieur [Y] [C] concernant le remboursement des charges. Par courrier au greffe du tribunal en date du 
20 mars 2026, Monsieur [Y] [C] a précisé solliciter le remboursement de la somme de 7 122,99 € au titre des provisions sur charges telles que résultant du décompte produit par le bailleur. Par courrier au greffe du tribunal en date du 10 avril 2026, l'OPH Paris Habitat s'oppose à cette demande, en expliquant que le décompte n'est pas un arrêté définitif de régularisation des charges, qui est à venir pour les années 2024 et 2025, que le calcul effectué par le locataire additionne des postes de nature très différente sans lien avec les désordres allégués et que les remboursements déjà effectués en compensation de ces derniers n'ont pas été pris en compte.


 
MOTIFS DE LA DÉCISION :
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE 
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 24 mai 2024, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l'énoncent les dispositions liminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).
Ainsi, il résulte de ces principes et de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public). 
Seule la reconnaissance de dispositions d'ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 15.2) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.
En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours.
En second lieu, il y a lieu de souligner qu'au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.
Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En effet, l'article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023 n'imposait pas l'insertion d'une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l'acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l'appréciation des parties à la fois de l'opportunité d'une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l'application d'une disposition contractuelle. 
En troisième lieu, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d'un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu'un délai de six semaines, en ce qu'il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par 



conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n'est d'ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d'impayés qui auraient pu se résoudre à l'amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d'acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu'elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d'occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.
En outre, il ne peut qu'être constaté qu'un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant un délai de deux mois pour solder l'arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.
Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.
Il découle de tout ce qui précède qu'il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige. 
SUR LA LOI APPLICABLE AU PARKING [Localité 6] 
En vertu de l'article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les dispositions de cette dite loi ont vocation à s'appliquer aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
En l'espèce, il résulte des pièces versées au débat que l'emplacement de parking loué à Monsieur [Y] [C] n'est pas mentionné comme annexe au logement sur le bail principal, et que le montant du loyer dû au titre de sa location lui est facturé en plus du loyer courant. Cependant, ils sont situés dans le même ensemble immobilier, la location est faite entre les mêmes parties, et la facturation de même que le paiement des deux loyers sont concomitants. L'article 13 du règlement intérieur de l'immeuble fait en outre état des obligations d'entretien du locataire quant au garage loué.
En conséquence, il convient de considérer le parking comme une annexe du logement et de le soumettre aux termes du bail d'habitation principal et aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE 
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 30 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
L'action est donc recevable.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION 
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 15.2) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l'espèce.


À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [Y] [C] le 24 mai 2024, pour un montant principal de 4 549,88 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Monsieur [Y] [C] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer mais élève des contestations quant au montant des charges, et invoque les désordres de l'immeuble, donc l'exception d'inexécution, pour justifier l'absence de paiement du loyer et des charges. Il convient en conséquence d'examiner ces points successivement.
1) Sur le montant des charges
L'article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 indique que les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :
1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;
2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. 
Conformément aux dispositions de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée, ou encore des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'État (décret n°87-713 du 26 août 1987) : elle comprend notamment les dépenses d'électricité, d'eau et de chauffage, ainsi que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. 
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
En vertu de l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L'article 1353 du code civil expose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 
En application des textes précités, il appartient au bailleur d'apporter la preuve que la facturation établie correspond aux consommations effectives du locataire, et, réciproquement, au locataire qui invoque l'inexactitude de la facturation établie à partir de ses relevés de démontrer l'existence d'une erreur de relevé, d'un dysfonctionnement de son compteur ou de toute autre anomalie. 
En l'espèce, pour justifier des sommes facturées au titre des provisions sur charges, l'OPH [Localité 2] Habitat produit le relevé de compte locatif arrêté au 10 mars 2026 ainsi que le décompte individuel de charges de Monsieur [Y] [C] pour l'année 2023.




Pour cette année 2023, le compte locataire est débiteur de 368,47 € au total, notamment du fait de la provision pour le chauffage (différentiel entre la provision appelée et le montant réel consommé de 843,66 €) et justifie par suite un ajustement de la provision pour l'année suivante.
S'il n'est pas versé les pièces justificatives quant à la régularisation des charges pour les années 2024 et 2025, c'est qu'elles n'ont pas encore eu lieu. Or, le bailleur qui ne procède pas à l'obligation d'une régularisation annuelle est en droit, dans la limite de la prescription, de procéder à une régularisation sur plusieurs années. Le point de départ de l'action en répétition des charges éventuellement perçues indûment par le bailleur est celui de la régularisation des charges et non du versement de la provision. L'OPH [Localité 2] Habitat indique ne pas avoir procédé à la régularisation des charges 2024 et 2025 car les rappels n'ont pas encore été validés. Il est cependant encore fondé à le faire, et devra en ce cas justifier des sommes sollicitées que Monsieur [Y] [C] pourra vérifier et contester le cas échéant. 
Par ailleurs, Monsieur [Y] [C] n'a pas précisé s'il contestait un poste de charges en particulier (eau, électricité, entretien...), ou s'il invoquait une erreur de relevé ou de calcul.
Notamment, il appartient à l'usager des services de distribution d'eau et de fourniture d'électricité qui invoque l'inexactitude de la facturation établie à partir du relevé de son compteur de démontrer l'existence d'une erreur de relevé, d'un dysfonctionnement du compteur ou de toute autre anomalie. En l'occurrence, Monsieur [Y] [C] ne produit pas d'élément de nature à remettre en cause les relevés établis. 
En ce sens, il ne justifie pas que l'augmentation des charges, en particulier de chauffage, est due à des erreurs de conception du bâtiment comme soutenu, par la production de constats, expertises, éléments de facturation comparatifs... 
En cas de poste de charge facturé et non dû, il revient également au locataire de démontrer qu'il ne bénéficie pas du poste contesté (par exemple, facturation du chauffage collectif alors qu'un contrat individuel est souscrit), ce qui n'est pas le cas en l'espèce. En revanche, il a bien été opéré un remboursement du montant des provisions sur charges concernant les caves, le parking et l'ascenseur pour les mois où ils n'ont pas été accessibles (685,12 € au titre des caves remboursés le 30 novembre 2025, 48,47 € au titre du parking remboursés le 28 février 2025 et 17, 05 € puis 22,03 € au titre de l'ascenseur remboursés les 31 mai 2024 et 31 mai 2025). Monsieur [Y] [C] ne verse aucune pièce démontrant que les désordres persistent à ce jour et ultérieurement à ces remboursements.
Enfin, il ressort des courriers adressés à Monsieur [Y] [C] les 31 juillet 2024 et 28 novembre 2024 et du compte-rendu de la réunion du 16 mai 2025 au sein de l'immeuble que des explications sur la hausse du montant de la provision sur charges et la possibilité de consulter les pièces justificatives ont été transmises à Monsieur [Y] [C], conformément aux obligations légales du bailleur. Des éléments complémentaires ont ensuite été communiqués dans le cadre de cette procédure. 
Il résulte de tout ce qui précède qu'il y a lieu de retenir pour le calcul de la dette locative le montant des charges justifié par le bailleur, le défendeur n'apportant pas la preuve, qui lui incombe, d'une erreur de facturation.
De plus et en conséquence, la demande en remboursement des provisions sur charges sera rejetée.
2) Sur l'exception d'inexécution
Aux termes de l'article 1219 du code civil, une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. 
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.
Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le bailleur doit remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et est en outre tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement. 



L'article 20-1 de la même loi énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. À défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. 
Si le preneur ne peut refuser de payer les loyers au terme convenu en se prévalant du refus par le bailleur d'effectuer les travaux de réparation nécessaires, il peut être autorisé à en suspendre le paiement si le propriétaire ne respecte pas son obligation de délivrer un logement décent à condition que le logement ait été rendu inhabitable.
En l'occurrence, Monsieur [Y] [C] verse notamment les pièces suivantes pour démontrer l'existence de désordres importants affectant son logement :
un courrier de Monsieur [D] [H], responsable du pôle Habitat de la Direction des territoires métropolitains de l'OPH [Localité 2] Habitat, en date du 31 juillet 2024, qui reconnaît des inondations dans les caves et l'arrêt des ascenseurs dans l'immeuble où Monsieur [Y] [C] est locataire ;plusieurs courriers et courriels adressés par Monsieur [Y] [C] à son bailleur pour évoquer des désordres (chauffages dysfonctionnels, ascenseurs en panne, inondation du parking et des caves, excréments dans le parking et les jardins, inondation de sa loggia) : ces messages ne font cependant que reprendre ses propres déclarations et s'ils sont utiles à la chronologie du dossier, ils ne sont pas un élément objectif par eux-mêmes ;des attestations de témoins conformes aux obligations du code de procédure civile de Madame [B] [G], Monsieur [Z] [K], Monsieur [O] [P], Madame [T] [M], Madame [S] [F], Monsieur [X] [U], locataires au sein de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], qui font tous état des mêmes troubles au sein de cet immeuble : inondation du sous-sol et absence d'accès aux caves, dysfonctionnements des ascenseurs, des chauffages et de l'interphone, porte du parking restée ouverte plusieurs semaines, présence de nuisibles ;
des photographies en noir et blanc peu lisibles, non circonstanciées ni datées, dont la force probante est par conséquent limitée, montrant un radiateur, des couloirs inondés et avec des moisissures, des écoulements sur des murs et des câbles électriques. Sans préjuger des demandes en travaux et indemnisation pour les désordres exposés ci-dessus, il y a lieu de constater que le caractère inhabitable du logement, notion qui se distingue de l'indécence ou de l'insalubrité, n'est pas caractérisé : il ne ressort pas des pièces évoquées une impossibilité totale d'utiliser les lieux conformément à leur destination.
En outre, il appartient au locataire soit de se conformer à la procédure prévue par l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 s'il estime que le logement ne répond pas aux critères de décence au sens de l'article 6 de cette loi, soit, en cas de non-exécution par le bailleur de ses obligations, de le mettre préalablement en demeure et, faute par lui d'obtempérer, d'obtenir l'autorisation du juge de se substituer à lui et de faire les travaux aux frais du bailleur, ainsi que de réduire ou consigner le loyer. Tel n'a pas été le cas, aucune procédure judiciaire n'ayant été mise en œuvre par le locataire avant la présente instance.
L'exception d'inexécution ne peut donc pas être retenue.
3) Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement
Il résulte des développements précédents que les sommes appelées aux termes du commandement de payer en date du 24 mai 2024 étaient dues.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 juillet 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.



Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Monsieur [Y] [C] demande ainsi l'octroi de délais de paiement durant douze mois.
Il y a lieu de relever qu'il n'a pas repris le paiement du loyer courant à la date de l'audience, et qu'ainsi, il ne peut être fait droit à sa demande de délais de paiement en application du texte susvisé.
En tout état de cause, considérant l'importance de la dette locative due par Monsieur [Y] [C] ainsi que la faiblesse de ses ressources, il convient de constater que la créance ne pourra être résorbée dans les délais légaux et que Monsieur [Y] [C] n'est donc pas en situation de régler la dette locative. 
La demande de délais de paiement de Monsieur [Y] [C] sera ainsi écartée.
Monsieur [Y] [C] est ainsi désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. 
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 4111 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser l'OPH [Localité 2] Habitat, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Y] [C].
4) Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux
L'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version applicable au présent litige expose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En vertu de l'article L.412-4 du même code, dans sa version applicable au présent litige, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. 
Le droit au respect de la vie privée et familiale, garanti par l'article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales dont le juge national est garant, implique le droit au respect et à la protection du domicile. Ce droit est fondamental pour garantir à l'individu la jouissance effective des autres droits qui lui sont reconnus. 


Dans le cadre d'une procédure d'expulsion, le juge doit ainsi effectuer un examen de la proportionnalité de l'ingérence dans le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des occupants sans titre. Cette procédure entre de fait sans conteste dans le champ d'application de l'article précité de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales. La mesure d'expulsion, en ce qu'elle prive ses destinataires de domicile au moins provisoirement et rompt leurs attaches personnelles et professionnelles, est de nature à affecter le droit au respect de la vie privée et familiale.
L'article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 indique que garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l'ensemble de la nation. L'article 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose de même que le droit au logement est un droit fondamental.
En l'espèce, compte tenu de la précarité de Monsieur [Y] [C] du fait de l’absence de solution de relogement actuelle dans l'hypothèse d’une expulsion, et de sa situation familiale (deux enfants en garde alternée), il convient d'accorder à Monsieur [Y] [C] un délai d'un an pour quitter les lieux, et ce par application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution.
Ce délai supplémentaire sera cependant conditionné au paiement de l'indemnité d'occupation, afin de concilier la situation du défendeur avec les droits du bailleur, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l'espèce, l'OPH [Localité 2] Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 10 mars 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 28 154,65 €.
Le montant du loyer suit la clause d'indexation prévue au bail.
Le montant des charges a déjà été examiné.
Il n'est pas ajouté de frais non justifiés ni de frais de recouvrement.
Monsieur [Y] [C] ne conteste pas l'arrêt des paiements, ni ne fait état de sommes payées qui n'auraient pas été prises en compte.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'OPH [Localité 2] Habitat est donc établie tant dans son principe que dans son montant. 
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [Y] [C] à verser à l'OPH [Localité 2] Habitat la somme de 28 154,65 € actualisée au 10 mars 2026 au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 4 549,88 € à compter du 24 mai 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION 
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'occupation illicite des lieux par Monsieur [Y] [C] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l'OPH [Localité 2] Habitat qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges et parking inclus s'élève à la somme de 1 280,46 €. 
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité. 



SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES LIÉES À L'ÉTAT DU LOGEMENT 
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.
L'article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur est obligé : 
de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...),d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de clause expresse mentionnée au a ci-dessus,d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux(...) ;
Aux termes de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 
Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Ainsi, le bailleur est tenu de garantir le locataire contre les défectuosités des installations ou équipements existants qui ne remplissent pas leur rôle normal et créent des troubles de jouissance ou des dommages aux locataires. 
L'obligation du bailleur d'assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur. 
Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l'existence de son préjudice.
Sur la demande de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance
Si Monsieur [Y] [C] évoque plusieurs troubles dans son argumentation, il fonde ses demandes d'indemnisation sur les désordres suivants : dans les parties privatives – absence de chauffage, privation de jouissance au titre de la fuite dans sa loggia, privation de jouissance de sa cave, et dans les parties communes – dysfonctionnement de la porte d'accès au parking, ascenseurs en panne, fuites.
En ce qui concerne le chauffage, il résulte des pièces précédemment énumérées que Monsieur [Y] [C] ainsi que ses voisins évoquent des dysfonctionnements de ce dernier. Les attestations rédigées par Madame [B] [G], Monsieur [Z] [K], Monsieur [O] [P], Madame [T] [M], Madame [S] [F], Monsieur [X] [U] concernent cependant leurs propres logements et ne comportent aucune indication sur le bien occupé spécifiquement par Monsieur [Y] [C]. Les seules déclarations de ce dernier ne peuvent suffirent à établir la réalité, l'ampleur et la durée d'un éventuel dommage. Il n'est versé aucun autre document objectif (constat, expertise, relevé de température, factures énergétiques...) Il n'est ainsi pas caractérisé un désordre de ce chef.
En ce qui concerne la fuite alléguée dans sa loggia, il n'est produit qu'un SMS de Monsieur [Y] [C] au gardien de l'immeuble accompagné de photographies non circonstanciées et qui ne démontrent pas en tout état de cause une privation de jouissance totale de la loggia. Aucun élément technique ne permet de savoir l'origine de la fuite, et par suite si elle relève des obligations du bailleur, ni son ampleur et sa durée dans le temps (le SMS et les photographies produits ne sont pas datés). Il ne sera donc pas non plus retenu de préjudice à ce titre.
En revanche, l'absence d'accès aux caves est établie par l'ensemble des documents versés, en ce compris les courriers et communications de l'OPH [Localité 2] Habitat et les témoignages des locataires de l'immeuble. Ce désordre est évoqué pour la première fois par le collectif de locataires dans son courrier recommandé du 22 janvier 2024 adressé au bailleur et par Monsieur [Y] [C] dans son courriel du 31 janvier 2024 adressé à Monsieur [D] [H]. L'OPH [Localité 2] Habitat reconnaît cependant aux termes de ses conclusions que les caves sont condamnées depuis la livraison de l'immeuble fin 2022 et qu'elles le sont encore à ce jour. 
Il résulte du décompte en date du 10 mars 2026 et du tableau de remboursement que l'OPH [Localité 2] Habitat a remboursé à Monsieur [Y] [C] le 31 mai 2025 la somme de 685,12 € correspondant à la part de loyer consacrée à la cave, conformément à ses obligations quant à la privation de jouissance. En effet, le tableau de remboursement du bailleur met en lumière le calcul suivant : montant du loyer facturé depuis l'origine (18 875, 08 €) divisé par la surface du logement (69,66 m2) multiplié par la surface de la cave dont le



locataire est privé (3,4 m2). La somme de 921,26 € correspond à l'indemnisation due depuis l'entrée dans les lieux jusqu'au mois de mai 2025. À la date du dernier décompte et de l'audience, pour prendre en compte la période ultérieure non indemnisée, le calcul doit être actualisé de la sorte : montant du loyer facturé depuis l'origine (28 154,65 €) divisé par la surface du logement (69,66) x la surface de la cave dont le locataire est privé (3,4) soit une indemnisation au titre du trouble de jouissance de la cave d'un montant total de 1 374, 19 €. L'OPH [Localité 2] Habitat ayant déjà versé 921,26 € au locataire, seule la somm